Шпаргалка: Экономика недвижимости

20. Анализ экономических рисков в оценке недвижимости – [1]- стр.456-485

Мы говорим о риске, когда деятельность осуществляется в условиях неопределенности, связанной с недостатком информации о путях реализации, затратах и результатах программ управления эксплуатацией и развитием недвижимости, и когда неудачный выбор решения может с оцениваемой степенью вероятности привести к потерям материальных ресурсов и денежных средств.

Существенно, что понятие риска связано с необходимостью выбора в условиях неопределенности одного варианта решения из набора альтернатив, причем рисковая ситуация отличается от любой другой ситуации неопределенности наличием возможности объективной или субъективной оценки вероятности неблагоприятного стечения обстоятельств и (или) развития процессов. Здесь термином «ситуация» обозначается совокупность предпосылок и условий, определяющих способы и результаты осуществления данного вида деятельности.

Обратимся к проблеме анализа и учета рисков в оценке и консалтинге. Здесь под управлением риском понимается деятельность по преодолению неопределенности в процессе выработки и принятия решения - с учетом оценки вероятности успеха или неудачи в достижении поставленной цели, а функциями управления риском предусматриваются:

-  анализ рисковых ситуаций - с выявлением факторов риска и оценкой их последствий;

-  выбор варианта использования объекта или реализации проекта из набора альтернатив;

-  определение путей и средств минимизации рисков;

-  подготовка мер по нейтрализации или компенсации потерь. При этом для целей реализации доходного подхода к оценке

наиболее важной оказывается первая функция управления, для выбора варианта ННЭИ объекта оценки и экономического анализа проектов нужны две первые функции, для консалтинга и менеджмента в сфере недвижимости - все функции. Ниже особое внимание будем уделять анализу рисков и обоснованию выбора альтернатив, а также планированию расходов на реализацию функций минимизации рисков и компенсации потерь.

Методология анализа рисков

Типы и факторы рисков

Для участников (субъектов) рынка недвижимости источники и последствия рисков разнообразны, выделим наиболее существенные из них. В табл. представлены две группы рисков, различающиеся источником опасности - внешние (систематические, не диверсифицируемые) и внутренние (несистематические, диверсифицируемые).

Типы рисков	Внешние (не диверсифицируемые)	Внутренние (диверсифицируемые)
Физические	Загрязнение среды	Скрытые дефекты
	Техногенные катастрофы	Пожары и аварии на объекте
	Природные катастрофы	Изъяны технологий
Правовые	Нестабильность политики	Погрешности документов
	Несовершенство законов	Неисполнение контрактов
	Изъяны госрегулирования	Правовые издержки
	Конфликты со странами	Запреты диверсификации
Экономические	Насыщение рынка	Просчеты маркетинга
	Недостаток ресурсов	Операционные потери
	Нерасчетная инфляция	Низкая ликвидность
	Спад в экономике	Убытки из-за персонала
Финансовые	Недоступность кредитов	Срывы финансирования
	Неустойчивость валюты	Валютные потери
	Государственный долг	Потери кредитоспособности
Социальные	Отношение к инвесторам	Проблемы с соседями
	Социальные конфликты	Трудовые конфликты
	Преступность в регионе	Преступления на объекте

Все перечисленные выше типы рисков могут проявляться в конкретном событии с материальным ущербом для объекта («статические» риски), или в процессе реализации проекта вследствие изменения обстоятельств с потерей или с увеличением доходности объекта («динамические» риски).

В частности, к динамическим будем относить риски непредвиденных изменений стоимостных характеристик объекта и проекта вследствие изменения первоначальных управленческих решений, а также рыночных и (или) политических обстоятельств - с последствиями, снижающими или повышающими доходность объекта и проекта его развития. Статическими будем считать риски потерь реальных активов вследствие нанесения ущерба собственности или неудовлетворительной организации работ - с последствиями, снижающими ценность объекта.

Алгоритм анализа и оценка рисков

В процессе анализа рисковых ситуаций и оценки рисков формируется представление о возможных источниках рисков, а также обосновывается заключение об уровне риска и вероятных последствиях его. В результате анализа обеспечивается:

-  разработка полного перечня возможных рисков и факторов, определяющих эти риски;

-  установление степени опасности каждого i-го типа риска, которая характеризуется показателем опасности ΔFi, оцениваемым в баллах или в денежном выражении по последствиям, т.е. по убыткам, представляющим собой денежную форму выражения ущерба, или по потере в величинах искомых параметров Fi, каковыми могут быть величины Io, Vo, NPV, IRR;

-  оценка вероятности i-го типа риска Wi в долях единицы;

-  определение степени важности i-го типа риска, оцениваемой показателем важности Ωi, равным произведению вероятности проявления рисковой ситуации на показатель опасности риска Ωi= Wi ΔFi;

-  ранжирование рисков по степени важности с точки зрения целей анализа.

Для получения указанных результатов используются количественный и качественный виды анализа рисков:

-  качественный анализ обеспечивает идентификацию факторов, выделение видов (классификацию) рисков, а также описание областей проявления этих рисков;

-  количественный анализ предусматривает оценку последствий отдельных рисков и риска проекта в целом.

Важнейшей задачей качественного анализа является выявление рисков посредством сбора и обработки информации об особенностях объекта и окружающей среды, а также характеристика опасностей, сопутствующих реализации функционального назначения объекта (комплекса объектов) или программы его развития. При этом информационное обеспечение анализа осуществляется, исходя из принципа оптимальности соотношения между полнотой и качеством сведений - с одной стороны - и уровнем затрат ресурсов и времени - с другой (принимается во внимание принцип экономически оптимальной неполноты информации). Для реализации этого принципа стоимость пополнения информации сравнивается с возможными потерями от ее неполноты, определяемыми как разность между ожидаемыми результатами в условиях наличия и недостатка упомянутой информации.

Для получения информации об объекте управления и окружающей среде используются универсальные (стандартизованные) и специализированные опросные листы. В стандартизованных листах весьма подробно (свыше 500 вопросов) представлены все виды характеристик объекта. В специальных опросных листах ставятся и конкретные (в том числе ситуационные) вопросы, уточняющие характеристики объекта, среды, системы управления, подготовки персонала.

В управлении риском важную роль играют показатели прибыльности работы компании и в особенности:

-  рентабельность активов (отношение балансовой прибыли, получаемой при доходной эксплуатации объектов, переданных в доверительное управление, к стоимости этих объектов) или

-  рентабельность инвестированного капитала (отношение упомянутой выше балансовой прибыли к средней величине инвестированного капитала, равного сумме собственных и заемных средств).

Для выявления рисков собственно объекта недвижимости используются показатели, используемые при анализе эффективности управления объектом:

-  коэффициент операционных расходов Koe (отношение операционных расходов к эффективному валовому доходу), характеризующий эффективность работы и «провалы» в деятельности управляющего;

-  коэффициент покрытия долга Kdc=DCR (отношение чистого операционного дохода к годовому платежу по кредитам), который характеризует устойчивость экономики объекта к финансовым рискам;

-  дивиденд на собственный капитал Re (отношение части чистого операционного дохода, приходящегося на собственные средства, к величине собственного капитала в структуре инвестированного капитала), определяющий эффективность использования заемного капитала.

Количественный анализ предполагает выработку представлений о рисках по аналогиям развития подобных ситуаций в прошлом, со статистическим анализом прибылей и убытков, имевших место на объектах данного типа в прошлом, с установлением величины и частоты проявления положительных и отрицательных последствий событий и с прогнозом вероятности проявления таких последствий в будущем. При недостатке информации об аналогиях обоснование заключения об уровне риска и вероятных последствиях его осуществляется использованием методов статистических испытаний или экспертных оценок, осуществляемых представительной группой опытных функционеров рынка недвижимости.

Количественное выражение (степень опасности) риска определяется величиной вероятного выигрыша, неудачи или отклонения от намеченной цели и определяется путем сравнения выигрыша с проигрышем по каждой оцениваемой альтернативе. Здесь следует иметь в виду, что основными составляющими количественной характеристики риска являются затраты и финансовые потери. Конкретная величина степени опасности риска включает в себя не только упоминавшуюся выше сумму убытков в результате реализации рискованного решения, но также и сумму расходов на реализацию собственно данного решения. При этом следует иметь в виду, что сумма потерь включает в себя не только прямые убытки, связанные с непосредственным ущербом имуществу, имущественным интересам и здоровью, но также существенно более крупные косвенные убытки, являющиеся следствием невозможности продолжения нормального функционирования объекта.

Таким образом, в рамках количественного анализа оцениваются:

-  ресурсный потенциал предупреждения возникновения и компенсации последствий негативного развития ситуации;

-  наносимый ущерб и необходимые суммы компенсаций последствий риска;

-  распределение общих затрат на компенсацию риска между совокупностью намечаемых защитных мероприятий.

Оценка вероятности неблагоприятного стечения обстоятельств на объектах осуществляется методами построения деревьев возможных событий и отказов, использованием индексов опасности, а также весьма трудоемким методом анализа последствий всего набора возможных событий, приводящих к нарушению функций всех элементов системы.

При построении дерева событий прослеживается развитие рисковой ситуации в системе управления комплексом объектов с учетом передачи «по цепочке» влияния предшествующего частного события (инцидента) на последующие события - с определением итоговой вероятности развития ситуации как произведения вероятностей частных событий.

Методы анализа и ранжирование рисков

Обратимся теперь к проблеме исследования зависимости показателей рисков от определяющих факторов. Прежде всего, обратим внимание на наиболее широко используемые методы анализа рисков:

-  анализ чувствительности - исследование влияния возможного изменения каждого i-го из k факторов риска на искомый показатель Fi с целью ранжирования всей совокупности таких факторов по их влиянию на степень опасности (и важности) каждого из типов риска;

-  анализ сценариев - исследование влияния изменения совокупности факторов риска на характеристики каждого из проектов с целью ранжирования всей совокупности проектов по степени рискованности.

При этом метод анализа сценариев реализуется несколькими техниками. Наиболее широко применяемая из них, называемая здесь техникой вариации сценариев, предусматривает анализ пессимистического, оптимистического и вероятного сценариев функционирования и (или) развития объекта как случайных сочетаний событий с трактовкой значения искомого параметра как математического ожидания трех разных значений этого параметра, найденных в результате анализа сценариев и рассматриваемых в качестве случайных величин.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28