рефераты бесплатно
 

МЕНЮ


Шпаргалка: Экономика недвижимости

- зонирования территории - размещения объектов разных видов функционального назначения только в зонах соответствующего профиля;

- охраны окружающей среды и здоровья человека с ограничением объемов вредных производств (даже в зонах соответствующего профиля);

- ограничения нагрузки на природную среду регулированием плотности и ширины застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.

Земельные участки различаются предпочтительностью функционального назначения:

- участки, предназначенные для выращивания с/х продукции (без строений, предназначенных для переработки сельскохозяйственной продукции);

- прибрежные участки земель водного фонда;

- участки земель лесного фонда;

- участки производственного фонда, размещенные в местах или примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально перспективной разработки полезных ископаемых, а также используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных коммуникаций, для застройки сооружениями и зданиями промышленных предприятий, энергетических комплексов, объектов оборонного значения;

- участки, используемые или резервируемые для застройки зданиями и сооружениями жилого или социально-бытового назначения;

- участки рекреационно-оздоровителъного, природоохранного, историко-культурного, заповедного и мемориального значения;

- заповедники, национальные парки, ботанические сады, пляжи, места массового туризма, парки и площадки для массового отдыха, зоны минеральных источников и лечебных грязей.

К недрам относится часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы. Сведения об участках недр обеспечивают также возможность расчетов экономической целесообразности разработки месторождения на основе анализа технических, гидрологических, экологических и других условий разработки.

Водный объект - это совокупность водного объема и ограничивающей его поверхности раздела с земной корой - на поверхности последней или в ее недрах, т.е. сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима.

Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод, дна и берегов, они подразделяются на:

- поверхностные водотоки, воды которых находятся в состоянии непрерывного движения;

- поверхностные водоемы, воды которых находятся в состоянии замедленного водообмена;

- ледники - движущиеся естественные скопления льда атмосферного происхождения на земной поверхности;

- снежники - неподвижные естественные скопления снега и льда, сохраняющиеся на земной поверхности в течение всего теплого времени года или его части.

По другой классификации водные объекты могут быть:

- обособленными - естественные или искусственные моря, озера, пруды, бассейны, снежники, замкнутые берегами (на поверхности Земли) или грунтовыми породами (под земной поверхностью);

- открытыми - международные воды морей и океанов или приграничные зоны высокогорных ледников и подземных вод, полузамкнутые берегами территории России;

- проточными - поверхностные водотоки с непрерывным движением вод - реки, ручьи, каналы, проточные водохранилища, гидротехнические и гидроэнергетические сооружения.

Лес как продукт природного происхождения включает в себя деревья, кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования. Он представлен, прежде всего, на землях лесного фонда и в том числе на землях:

- покрытых лесной растительностью (собственно лес);

- предназначенных для воспроизводства лесной растительности (вырубки, гари, погибшие древостой, редины, пустыри и прогалины) или покрытых питомниками и не сомкнувшимися лесными культурами;

- освобожденных от растительности для целей хозяйствования (просеки, дороги, сельскохозяйственные угодья);

- свободных от растительности из-за непригодности почвы (болота, каменистые россыпи, скалы).

Леса подразделяются на три группы.

К первой группе отнесены леса, предназначенные для выполнения водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных и иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий.

Ко второй группе относятся леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования.

К третьей группе отнесены леса регионов с большими массивами леса, имеющие преимущественно эксплуатационное значение, подразделяющиеся на освоенные и резервные.

К функциям, выполняемым лесом, относятся следующие:

- водо-охранная (лесополосы вдоль берегов водоемов и водотоков, в том числе зоны охраны источников водоснабжения);

- защитная (противоэрозионные леса степей и пустынь, лесополосы вдоль шоссейных и железных дорог, притундровые леса);

- санитарно-гигиеническая и оздоровительная (трехзонная система санитарной лесозащиты курортов и зеленые зоны поселений);

- промысловая (лесоплодные массивы);

- мемориальная и заповедная (памятники природы, заповедники, национальные парки).

Характеристики улучшений в составе объектов недвижимости

Многолетние насаждения подразделяют на группы по функциональному назначению:

- производящие продукцию - плодово-ягодную (семечковые, косточковые и т.д.) или техническую (каучуконосы, хмель, чай);

- декоративно-озеленительные (кустарниковые или древесные);

- полезащитные (противоэрозионные);

- живые изгороди (защитные полосы вдоль железных дорог). Для всех групп важными с точки зрения задач экономического

анализа являются возрастные характеристики:

- срок от посадки до начала использования по назначению;

- продолжительность эксплуатации по назначению.

При характеристике насаждений дополнительно обращают внимание:

- на возможность удовлетворения других потребностей типичных пользователей (цветы, тень, запах и чистота воздуха),

- на толщину стволов и глубину залегания корневой системы (для анализа надежности при воздействии ветра и оценки затрат на ликвидацию насаждений при расчистке участка),

- на размеры и траекторию движения тени от кроны растений.

К коммуникациям относятся внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций обращают внимание на материалы изготовления и срок службы изделий, доступность для технического обслуживания и сроки эксплуатации до очередного ремонта, пропускную способность, доступность для использования на отдаленных частях участка.

Существенно многообразнее характеристики строений. Последние можно условно разделить на две группы:

- здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека;

- сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при маломасштабном участии человека.

Для целей экономического анализа упомянутые здания и сооружения полезно классифицировать, прежде всего, по функциональному назначению, выделив две важнейшие группы объектов: жилые и нежилые.

К жилым объектам недвижимости относятся земельные участки под соответствующими зданиями, внешние коммуникации и:

- комнаты и квартиры (в том числе в нежилых домах), а также жилые дома (нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся);

- гостиницы, капитальные и передвижные дачные домики - для временного проживания.

К нежилым объектам недвижимости относятся:

- земельные участки под строениями,

- внешние коммуникации;

- промышленные здания и сооружения, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения;

- специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных организаций и органов власти;

- складские строения и помещения;

- офисные здания и помещения - специализированные бизнесцентры;

- торговые здания и помещения, включая рынки и пр.,

- сервисные объекты - специализированные дома быта, ломбарды и пр.;

- спортивно-зрелищно-развлекательные объекты;

- медицинские и оздоровительные объекты;

- мемориальные и культовые;

- объекты учебно-просветительского и творческого назначения;

В терминологии строителей эти объекты подразделяются на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).

Строения классифицируются также:

- по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные);

- по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочковые, тонкостенные, пневматические, блокированные);

- по материалам несущих стен - кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые;

- по этажности - одноэтажные, малоэтажные - 2-5-3, многоэтажные - 4-5-9, повышенной этажности 10-15-20 и высотные -более 20 этажей;

- по долговечности - срок службы - более 100 лет, 50-100 лет и 20-50 лет;

- по степени огнестойкости - 5 категорий, различающихся степенью возгораемости и пределом огнестойкости.

Выделяют также здания типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по индивидуальным проектам).

В практике экономического анализа важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные.

К недоходным относятся объекты, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека, в том числе земля под общественным транспортом, земельные участки под открытыми для посещения рекреационными зонами и захоронениями, государственные учебные и медицинские учреждения, церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций, не используемые для извлечения прибыли.

К доходным относятся объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся собственниками для реализации доходного бизнеса -с целью получения прибыли на средства, вложенные в приобретение объекта.

Часто используется понятие «площадь помещений», которые различаются степенью близости к их функциональному назначению:

- основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции (жилая, офисная, торговая и др.);

- вспомогательные помещения - помещения общего пользования: коридоры, рекреационные холлы и др.;

- технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования пр.

Площадь основных помещений называется полезной, суммарную площадь всех помещений – общая, для доходных объектов вводится понятие арендной площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений.

Элементы и характеристики физической среды

Физическая среда функционирования объекта создается природой и результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости.

Климат: атмосферное давление; средняя температура; амплитуда колебаний температуры по сезонам и времени суток и пр.

Предрасположенность к природным катастрофам: землетрясения и провалы земной коры, наводнения, затопление, и пр.

Экология и предрасположенность к техногенным катастрофам: уровень загрязнения атмосферы, почвы и водоемов, шум и пр.

Рельеф местности: равнина, пустыня, горы, холмы, крупные водоемы и пр.

Характер застройки - с выделением ее типа (периметральная, фронтальная, вдоль магистралей и пр.) и ее параметров (этажность, архитектурные стили, плотность и пр.).

Обеспеченность территории инфраструктурой: транспортные магистрали и качественные дороги, энергетические и коммунальные сети и пр.

Юридические и социальные характеристики объекта недвижимости и окружающей среды

Характеристики юридической сущности и правовой среды функционирования объекта недвижимости

Понятие собственности (права собственности) является неопределяемым (первичным) и раскрывается посредством характеристики правомочий, являющихся компонентами полного права собственности:

право пользования, обеспечивающее возможность удовлетворения личных потребностей и/или получения выгоды путем использования свойств объекта;

право владения, обеспечивающее возможность производить с недвижимостью те или иные физические действия, в том числе с изменением профиля пользования и смены пользователя;

право распоряжения, обеспечивающее возможность назначения и изменения юридической судьбы объекта, в том числе путем передачи полного права собственности на объект другому лицу или путем передачи другому лицу части своих полномочий.

Кроме этих основных прав применительно к недвижимости целесообразно указать дополнительные правомочия:

право на доход, получаемый при эксплуатации объекта;

право на добровольное отчуждение (передачу другому лицу), потребление, трату, изменение по своему усмотрению, вплоть до уничтожения улучшений;

бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);

запрещение использовать объект во вред другим людям;

возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;

гарантии восстановления нарушенных прав.

В практике управления объектом каждый из этих компонентов может быть передан собственником другому лицу по договору на определенных условиях, после чего у полного права собственности появляется обременение, ограничивающее возможности использования объекта для целей, не предусмотренных указанным договором.

Субъектами права собственности могут быть граждане и юридические лица (частная собственность), Российская Федерация и субъекты Российской Федерации (государственная собственность), муниципалитеты (муниципальная собственность). Указанные субъекты (два или более) могут обладать общей собственностью - с определением доли каждого (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Правами собственника имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, от имени государства (муниципалитета) наделяются органы власти соответствующего статуса и уровня управления. Имущество закрепляется за государственными (муниципальными) коммерческими предприятиями, называемыми унитарными, - на правах хозяйственного ведения или оперативного управления (в последнем случае предприятие называется казенным).

Указанное имущество может закрепляться и за некоммерческими предприятиями (финансируемыми из государственного или муниципального бюджета учреждениями) – на правах оперативного управления. Имущество, оставшееся незакрепленным за предприятиями, составляет государственную (муниципальную) казну Российской Федерации или ее субъекта (муниципалитета).

Как следует из сказанного выше, к объекту государственной и муниципальной собственности кроме субъекта права собственности может иметь отношение еще и субъект одного из двух видов имущественного права - хозяйственного ведения или оперативного управления.

Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника - и ограниченного распоряжения (аренда, залог, вклад в уставный капитал), без ограничения целей использования имущества, но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования.

Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для целей уставной деятельности, с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду - даже с разрешения собственника).

Наконец, два вида имущественных прав касаются земли, для которой особенности прав собственности и иных вещных прав особо выделены в статьях 260-287 ГК.

Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения (в соответствии с целевым назначением земель, к которым участок отнесен), а также частично распоряжаться им, передавая участок другим лицам на безвозмездной основе или на условиях аренды. При этом продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыдущему, но без прав наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.

Как указывалось ранее, имущественные права касаются основных (непосредственных) пользователей участка, в то время как ипотека и сервитут вводят в число субъектов права, внешних по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, пользователей соседних участков и кредитную организацию.

Ипотека как форма организации получения залогодателем ссуды под залог объекта недвижимости обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя на преимущественное удовлетворение основного требования из стоимости заложенного объекта. При этом залогодержатель не приобретает права собственности, а также прав пользования или владения объектом даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возвратности кредита реализуется путем получения залогодателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осуществляемых по решению суда специализированной организацией. Одновременно с этим из суммы выручки возмещаются судебные издержки и расходы на реализацию предмета залога.

Залогодатель вправе также получать компенсацию убытков и неустоек, возникающих вследствие неисполнения или задержки в исполнении обязательств, а также проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Важно, что залогодержатель сохраняет свое право на предмет залога и при изменении его юридической судьбы по решению собственника (залогодателя).

Отметим, что упомянутое выше залоговое обязательство, называемое закладной, выдается первичному залогодержателю (кредитору) органом государственной регистрации ипотеки и может выступать предметом купли-продажи (товаром) на рынке ценных бумаг.

Сервитут устанавливает право пользователя участка, соседнего по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, на проход и проезд через участок этого объекта, на прокладку через него и на эксплуатацию линий электропередачи, связи и трубопроводов, на обеспечение водоснабжения и других нужд, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута. Кроме указанного типа сервитута, называемого частным, ГК вводит понятие публичного сервитута, вменяющего собственникам земельных участков в обязанность обеспечение безвозмездного и беспрепятственного использования объектов общего пользования (дорог, объектов инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи им земельных участков в собственность.

Другими важными обременениями права собственности на недвижимость являются ограничения в использовании объекта, регламентируемые законодательными и нормативными актами, договорами, соглашениями, распоряжениями административных и судебных органов, строительными нормами и правилами.

В частности, обременениями права собственности на землю являются право на принудительный выкуп участка для государственных и муниципальных нужд, а также право на прекращение права собственности при ненадлежащем использовании участка.

Ограничения по функциональному использованию земельного участка налагаются законодательными или нормативными актами о зонировании территории (например, в жилой зоне не разрешается реализация производственных функций). Строительные нормы и правила (СНиП) ограничивают предельно допустимые расстояния между зданиями (по правилам пожаробезопасности и санитарным нормам), высоту зданий и сооружений, ориентацию взаимного расположения строений относительно коммуникаций и размещение объекта в градостроительной зоне.

Правила охраны памятников ограничивают возможности реконструкции и перепрофилирования зданий-памятников, налагая в то же время дополнительную финансовую ответственность на инвесторов и пользователей таких объектов. Договоры доверительного управления и аренды ограничивают права и возможности собственников по использованию принадлежащих им объектов.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.