Шпаргалка: Экономика недвижимости

Здесь величина дохода Ie на собственный капитал рассчитывается путем вычитания годовых платежей по обслуживанию долга Im из чистого операционного дохода Io, а стоимость реверсии для собственного капитала Ven рассчитывается путем вычитания остатка платежей по кредиту Vmn из общей стоимости реверсии Von.

Преимуществом данной техники является отсутствие необходимости использования общей нормы отдачи, надежно определяемой только техникой экстракции - с частичной потерей независимости доходного подхода от сравнительного подхода.

Вторая техника этой группы - модельная техника анализа (МТИИА) применяется для частных случаев постоянства доходов и норм отдачи, когда процедура расчета рыночной стоимости упрощается введением базового соотношения техник ТКК (Vo=Io/Ro) и расчетной схемы для определения соответствующей величины коэффициента капитализации: Roy=RmM+Re(1-M); Re=Ye-Δe/Sne(Ye, n); M=Vm/Vo; Sne=[(1+Ye)n-1]/Ye; Δe=(Ven-Ve)/Ve=(Δo-MΔm)/(1-M), (4.45) откуда следует Roy=ro-Δo/Sne; ro=Ye-M(Ye+PRN/Sne-Rm). (4.46)

Здесь введены обозначения: ro - «базовый коэффициент капитализации»; PRN = [(1+Ym)N-1]/[(1+Ym)n-1] - доля самоамортизирующегося кредита, выплаченная к концу n-го периода, при общем сроке кредитного соглашения, равном N лет; Ym - эффективная ставка процента по этому кредиту.

Сравнительный анализ техник метода капитализации доходов нормой отдачи

Для начала сопоставим ценность и применимость техник метода капитализации доходов нормой отдачи на капитал, воспользовавшись табл.

Обсудим для начала некоторые особенности применения представленных техник метода капитализации доходов нормой отдачи на капитал, обратив внимание, прежде всего, на основную - первую группу, использование которой должно быть рекомендовано (в комплексе с другими техниками) для оценки доходных объектов в условиях повышенного уровня рисков российского рынка. Последнее утверждение приводит к необходимости подробного обсуждения способов количественного определения норм отдачи.

Предварительно укажем, что первая техника (ТДСР) первой группы не дает возможности получить величину нормы отдачи (нормы дисконта), необходимую и достаточную для расчетов рыночной стоимости объекта, но позволяет ранжировать проекты по уровням риска.

Важные выводы следуют из базовых соотношений второй группы техник: величины коэффициентов капитализации для земли и улучшений, трудноопределимые, но необходимые для практики оценки недвижимости техниками остатка, можно оценивать, пользуясь - при оговоренных выше приближениях - модельными соотношениями.

Последняя группа техник предусматривает более детальный анализ, чем во всех техниках, рассмотренных ранее, но основным преимуществом ее является исключение необходимости определения общей нормы отдачи на капитал обработкой сделок на рынке недвижимости.

Группа техник	Базовые соотношения	Техника	Соотношения для расчетов искомых величин
ТНД		ТДСР	Yo=Yrf+Yr+Yl+ Yfin
		CAPM	YCAPM=Ye=Yrf+β(YM-Yrf)+Y’+Y"
		ТСАП	Y1<Yo<Y2
		ТДЭН	Pok=ankIok+dnkPnk Yok=fk(Pok, Pnk, Iok) dnk=1/(1+Yk)n ank=(1-dnk)/Yk
		ТКМ	Yo=Ymax-K(Ymax-Ymin)
	Vk=Ikank+Vnkdnk Vk=Ik/Rky Rky=Yk-Δk/Snk Δk=(Vkn-Vk)/Vk dnk=1/(1+Yk)n ank=(1-dnk)/Yk k={m, e, l, b, o} Y1=Yb=Yo Qny=(1+Yo)n-1 Qnχ=(1+χo)n-1	МТБ	n→∞; Sn→∞; Roy→Yo
МТКД			Von=Vo; Δo=0; Roy=Yo
		МТПА	Von=0; Δo=-1; Roy=Yo+1/Sno Sno=[(1+Yo)n-1]/Yo (Инвуд)
			Von=0; Δo=-1; Roy=Yo+1/Snrf Snrf=[(1+Yrf)n-1]/Yrf (Хоскольд)
		МТЛИЦ	Ro=Yo-Δo/n
		МТУИЦ	; Ro≈Yo-χo (Гордон)
ТИИА	Vo=Vm+Ve Io=Im+Ie Von=Vmn+Ven Vk=ankIk+dnkVok dnk=1/(1+Yk)n ank=(1-dnk)/Yk Snk=[(1+Yk)n-1]/Yk k={m, e}	ТИИАД	Vo=Vm+aneIe+dneVen
		МТИИА	Vo=Io/Roy; Re=Ye-Δe/Sne Roy=RmM+Re(1-M); M=Vm/Vo; Sne=[(1+Ye)n-1]/Ye Roy=ro-Δo/Sne; ro=Ye-M(Ye+PRN/Sne-Rm); PRN = [(1+Ym)N-1]/[(1+Ym)n-1]

Использование этих техник обеспечивает более высокую надежность и точность оценки - главным образом, за счет более широкой базы данных по фактическим или ожидаемым величинам норм отдачи на собственный капитал в сравнении с данными, необходимыми для расчета общей нормы отдачи. Однако из-за слабого развития в России института ипотечного кредитования основное преимущество (высокая точность) данной группы техник пока что не может быть реализовано, поэтому эти техники ипотечно-инвестиционного анализа на некоторое время остаются в резерве оценщиков.

Для убедительного обоснования результата применения методов в определении рыночной стоимости рекомендуется применение одновременно нескольких техник. Приведенная систематизация техник, имеющихся в арсенале оценочной практики, и краткий анализ их особенностей позволяют обосновывать выбор комбинаций техник. Выбор и использование упомянутых комбинаций целесообразно осуществлять при выполнении непременного условия независимости источников информации для каждой из техник в наборе.

16. Рыночный подход к оценке, метод сравнительного анализа продаж- [1] - стр. 381-448

Широко представленный в литературе рыночный подход к оценке недвижимости обеспечивает формирование заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов и называемыми объектами сравнения. При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены P*, которая оказывается функцией только количественных характеристик fi исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения:

P*=F(f1, f2,…, fj,…, fk-1, fk)=F({fj}) (6.26)

Упомянутые ценообразующие факторы (общим числом, равным k) с количественными характеристиками f называются элементами сравнения. Число этих элементов весьма велико, число их сочетаний бесконечно велико, так что в реальной практике исследователям приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом. Вследствие этого цена любой сделки, определяемая в основном контролируемыми элементами сравнения, тем не менее, зависит также и от ряда факторов, экспертно исключаемых из рассмотрения, а иногда и недоступных для измерения (к последним относятся, например, субъективные пристрастия участников сделки).

Учитывая сказанное выше, а также случайный характер самих сделок (со случайным проявлением сочетания ценообразующих факторов), при реализации рыночного подхода сделки с объектами рассматриваются как случайные события, а цены сделок - как случайные величины. Это обстоятельство не в полной мере учитывается пользователями рыночного подхода к оценке недвижимости при выборе способов обоснования, путей реализации и использования результатов этого подхода.

Методы оценки

Учитывая, что метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов и применяется лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества), здесь основное внимание уделяется применяемому в индивидуальной оценке методу сравнительного анализа сделок.

Рассмотрим теперь алгоритм реализации метода сравнительного анализа сделок. На первом этапе осуществляется исследование рынка недвижимости с целью выявления набора факторов, характеристики которых могут (могли бы) оказать влияние на цену сделки с объектом недвижимости. При этом имеется в виду, что различие в величинах этих характеристик приводит - при прочих равных условиях - к подлежащему корректировке различию в ценах сравниваемых сделок.

Далее для отобранного набора элементов сравнения осуществляется выбор удельных единиц сравнения, в качестве которых могут использоваться цены на единицу измерения количества ценообразующего фактора для объектов сравнения и объекта оценки по всем элементам сравнения. При этом учитывается, что использование удельных характеристик (удельных цен) не приводит к устранению зависимости этих характеристик от общего количества ценообразующего фактора, но существенно ослабляет эту зависимость.

Из базы рыночных данных выбираются сведения о сделках или о предложениях сделок по объектам, которые могут быть использованы в качестве объектов сравнения (объектов-аналогов) для объекта оценки. По каждому из отобранных объектов сравнения проводится сбор дополнительной информации для выявления возможного влияния на цену сделки факторов, не указанных в базе данных. Такая информация может быть получена от непосредственных участников сделки или от посредников.

Данные о сделках с объектами-аналогами обрабатываются с целью определения цены, по которой эти объекты были бы проданы, если бы они обладали характеристиками объекта оценки и продавались бы на рынке на дату оценки. Собственно обработка данных осуществляется различными техниками, отличающимися алгоритмом и инструментами сравнительного анализа. При этом определяются и вносятся в цены сделок поправки по всем элементам сравнения.

Завершается процедура оценки согласованием скорректированных цен сделок по всем объектам-аналогам и получением итогового заключения о рыночной стоимости объекта оценки.

Ценообразующие факторы как элементы сравнения

Группа факторов	Элементы группы для сделок купли-продажи	Элементы группы для арендных договоров
1. Качество прав	1.1. Обременение объекта договорами аренды	1.1. Наличие обременений прав пользования
	1.2. Сервитуты и общественные обременения	1.2. Ограничения срока и условий продления договора
	1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта	1.3. Отсутствие регистрации договора
2. Условия финансирования	2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя	2.1. Условия назначения ставок арендной платы
	2.2. Платеж эквивалентом денежных средств	2.2. Платеж эквивалентом денежных средств
3. Особые условия	3.1. Наличие финансового давления на сделку	3.1. Наличие финансового давления на сделку
	3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой	3.2. Нерыночная связь арендной ставки с ценой продажи
	3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие	3.3. Специальные условия стимулирования арендаторов
4. Условия рынка	4.1. Отличие цены предложения от цены сделки	4.1. Отличие цены предложения от цены сделки
	4.2. Изменение цен во времени	4.2. Изменение цен во времени
5. Местоположение	5.1. Престижность района	5.1. Престижность района
	5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения	5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения
	5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная)	5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная)
	5.4. Качество окружения (рекреация и экология)	5.4. Качество среды (рекреация и экология)
6. Физические характеристики	6.1. Характеристики земельного участка	6.1. Архитектурно-планировочные решения
	6.2. Размеры и материалы строений	6.2. Размеры и форма помещений
	6.3. Износ и потребность в ремонте строений	6.3. Потребность в ремонте помещений
	6.4. Состояние окружающей застройки	6.4. Состояние окружающей застройки
7. Экономические характеристики	7.1. Возможности ресурсосбережения	7.1. Эффективность управления расходами
	7.2. Соответствие объекта принципу ННЭИ	7.2. Соответствие объекта принципу ННЭИ
8. Сервис и дополнительные элементы	8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами	8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами
	8.2. Наличие парковки и (или) гаража	8.2. Наличие парковки и вспомогательных помещений
	8.3. Состояние системы безопасности	8.3. Состояние системы управления и безопасности
	8.4. Наличие оборудования для бизнеса	8.4. Наличие оборудования для бизнеса

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28