Контрольная работа: Финансовая деятельность предприятия: анализ и пути ее совершенствования (на примере ООО "Си-трейдинг")

–  коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами на конец отчетного периода в зависимости от отраслевой принадлежности организации имеет значение менее приведенного согласно приложению согласно Инструкции.

Организация считается устойчиво неплатежеспособной в том случае, когда имеется неудовлетворительная структура баланса в течении четырех кварталов, предшествующих составлению последнего бухгалтерского баланса, а также наличие на дату составления последнего бухгалтерского баланса значения коэффициента обеспеченности финансовых обязательств активами, превышающего 0,85.

Первые два коэффициента были рассмотрены в предыдущих разделах отчета (таблица 2.16, лист 66; таблица 2.12 лист 60).

Коэффициент обеспеченности финансовых обязательств активами определяется как отношение всех (долгосрочных и краткосрочных) обязательств организации, за исключением резервов предстоящих расходов, к общей стоимости активов:

 (2.11)

Используя данные баланса и методику Минфина, проведем экспресс-анализ платежеспособности организации. Расчет представлен в таблице 2.17 (лист 68).

Результатом проведенного анализа согласно условиям постановления министерства финансов, министерства экономики, министерства статистики и анализа Республики Беларусь от 14.05.2004 г. №81/128/65 (в ред. от 08.05.2008 №79/99/50) организация может быть признана гарантировано платежеспособной, так как коэффициент текущей ликвидности превышает нормативную величину в несколько раз.

Таблица 2.17 – Экспресс-анализ финансового состояния предприятия

Наименование показателя	2006	2007	2008	Норматив коэффициента
Коэффициент текущей ликвидности	206,0	5,588	20,904	≥ 1,5
Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами	– 11,534	– 2,701	– 2,620	≥ 0,2
Коэффициент обеспеченности финансовых обязательств активами	0,994	0,976	0,994	≤ 0,85

3. Организационно-экономические мероприятия по совершенствованию финансовой деятельности ООО «Си-Трейдинг»

3.1 Снижение отвлечения из оборота собственных и заемных денежных средств

Для рассматриваемого нами предприятия характерно неэффективное планирование необходимой величины оборотных средств, в том числе дебиторской задолженности, запасов строительных материалов, нерациональное их использование.

Это подчеркивает необходимость проведения мероприятия по сокращению дебиторской задолженности, снижению запасов строительных материалов до минимума, необходимого для производства строительно-монтажных работ на объекте, рациональному планированию поступления заемных средств на счета предприятия.

Оптимальный вариант – переход на оплату строительных материалов по факту поставки. Это снизит не только размер дебиторской задолженности, но и возможность появления доли сомнительных долгов. Также предприятие получает беспроцентный кредит на краткосрочный период в размере стоимости поставленных материалов. Но возможность последующей оплаты после получения материалов чаще предоставляется поставщиком в результате длительного сотрудничества и соответственно применительна не ко всем видам материалов и услуг. Поэтому по остальным категориям товаров, по которым последующая оплата поставщиками не предоставляется, задача на предприятии состоит, в первую очередь, в снижении периода оборачиваемости дебиторской задолженности, т.е. сокращение времени между перечислением денежных средств на счета поставщиков и получением товара, а в дальнейшем времени его использования в строительстве.

При анализе имеющейся дебиторской задолженности финансист должен сосредоточить внимание на наиболее старых долгах и уделить большое внимание крупным суммам задолженности, контролировать их погашение согласно заключенным договорам, ежемесячно анализировать изменения объема дебиторской задолженности, как в целом, так и по поставщикам в частности. Необходимо сосредоточить внимание на дисциплине материально-ответственных лиц: выписка доверенностей на получение товарно-материальных ценностей должна производиться после отчета по ранее выданным доверенностям. Это исключит возможность образования просроченной дебиторской задолженности, в результате невнимательности сотрудников организации. Немалое внимание необходимо уделить ежеквартальной сверке с поставщиками и подрядчиками. Это позволит иметь реальную картину о состоянии дебиторской задолженности на предприятии.

При поставке строительных материалов следует избегать закупки материалов «впрок», тем самым «замораживая» денежные средства, выводя их из оборота. Закупка строительных материалов, поставка которых возложена на заказчика, должна осуществляться в строгом соответствии с графиком производства работ и подписанной разделительной ведомостью поставки материалов. Во избежание закупки материалов не соответствующих сметной документации, а также во избежание создания сверхнормативных запасов на объекте руководителем предприятия утверждается порядок обеспечения строительными материалами объекта строительства. В первую очередь, подрядчик в соответствии с графиком производства работ оформляет заявку на строительные материалы, поставка которых возложена на заказчика. Она визируется техническим надзором и передается в отдел материально-технического снабжения службы заказчика с указанием сроков поставки необходимых материалов. Служба материально-технического снабжения осуществляет анализ, исследование конъюнктуры рынка необходимых материалов и поставляет материал на объект. Соответственно размещение заказов на изготовление конструкций, изготовление которых требует длительного времени, производится заранее, согласно подписанной разделительной ведомости и графика производства работ. Это приводит к объективному отвлечению денежных средств из оборота на более длительный срок. И здесь необходимо осуществлять контроль за соблюдением договорных обязательств поставщиком по изготовлению данных конструкций с целью избежания образования просроченной дебиторской задолженности.

Осуществление данных мероприятий позволит снизить запасы строительных материалов и сократить дебиторскую задолженность как минимум на 20%.

Если на конец 2008 года дебиторская задолженность составила 4032 млн. р., а запасы строительных материалов – 2768 млн. р., то снижение этих показателей на 20% составит: (4032+2786)∙20/100=1363,6 млн. р.

С учетом финансово-экономического состояния в стране, падением курса национальной валюты и развитием инфляционных процессов необходимо посчитать убытки предприятия от снижения покупательной способности денег выведенных из оборота в связи с инфляцией. При уровне средней годовой инфляции 33% реальная величина собственного капитала в результате обесценивания денег уменьшилась на: 1363,6/ (1+0,33) – 1363,6= -338,3 млн. р.

При этом, учитывая, что дебиторская задолженность и запасы строительных материалов в указанных нами размерах (4032 млн. р. и 2768 млн. р. соответственно) являются среднемесячными остатками и в течении года остаются неизменны, можем посчитать полученную выгоду предприятия от неуплаты процентов по привлеченным займам на долю снижения оборотных активов. Экономия за год составит:

В результате, если предприятие будет проводить политику по снижению дебиторской задолженности и запасов материалов, которая приведет к уменьшению их размера на 20%, оно получит годовую экономию денежных средств в размере 501,9 млн. р. (338,3 + 163,6 = 501,9).

Следует отметить, что эффект в деятельности предприятия может быть выше предполагаемого нами значения. Но это достигается лишь при согласованном взаимодействии всех служб организации, ежедневном контроле и анализе показателей ее деятельности.

3.2 Экономическое обоснование эффективности инвестиционного проекта

Сложившаяся практика инвестирования средств в строительство компаниями-девелопментами на белорусском рынке недвижимости состоит в том, что реализация проекта производится на стадии пятидесяти процентной готовности объекта. Это позволяет увеличить оборачиваемость капитала за короткий промежуток времени с достаточно высоким уровнем эффективности вложенных средств. Мировой экономический кризис оказал негативное влияние на развитие рынка недвижимости. Отсутствие кредитных ресурсов, недостаток собственных денежных средств значительно снизили спрос на объекты недвижимости. Так еще в начале 2008 года каждый вложенный инвестором рубль в объект торгово-офисной недвижимости приносил ему четырехкратную прибыль при реализации данного объекта, в то время как сегодня прибыль по торговле недвижимостью уменьшилась в два раза.

В связи с этим назрела необходимость разработки иной концепции реализации данных инвестиционных проектов, в частности, сдача торгово-офисных помещений в аренду после ввода объектов в эксплуатацию, с целью сохранения объектов, как выгодного вложения капитала, до момента увеличения их рыночной стоимости до уровня 2008 года. Необходимо провести расчет экономического обоснования эффективности инвестиционного проекта при получении рентных платежей, а также рассчитать возможности предприятия по своевременному погашению долгосрочных обязательств с уплатой процентного вознаграждения по ним.

3.2.1 Обзор рынка торгово-офисных помещений

Офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости г. Минск начал формироваться после 2002 г. Основным игроком на рынке аренды объектов административного назначения являлось и является Управление делами Президента РБ и Мингорисполком. Подавляющее большинство объектов УД ПРБ и Мингорисполкома представляет собой морально и физически устаревшие здания советской постройки – проектные институты, административные здания предприятий, по своему оснащению соответствующие уровню помещений класса «С». Незначительную долю (3–5%) занимали объекты, в том числе частные, предлагающие офисную площадь класса «В». Класс «А» в 2002 году на рынке отсутствовал.

Эволюция отечественного бизнеса привела к росту требований, предъявляемых к качеству офисных помещений.

Следует отметить, что отсутствие на рынке западных транснациональных компаний, предъявляющих изначально высокие требования, оказывает сдерживающее влияние на качественный уровень бизнес-центров. Девелоперы в своих проектах ориентируются, прежде всего, на отечественный и российский бизнес.

Наиболее востребованные параметры офисных помещений для бизнес-центров класса «А» и «В»:

–  месторасположение: главные проспекты (пр. Независимости, пр. Победителей, пр. Дзержинского), 1‑е и 2‑е транспортные кольца, линии метро.

–  парковка: минимум 1 м/м на 100 кв. м.

–  площадь: 20–50 кв. м (в аренду), 120–150 кв. м (в собственность)

–  уровень отделки: отделка эконом-класса, предпочитают делать отделку самостоятельно.

–  коммуникации: кабельный интернет, неограниченное количество телефонных линий, центральное кондиционирование – обязательно в офисах класса «А», в офисах более 100 кв. м. – желательно наличие санузла.

По данным Информационного центра коммерческой недвижимости «Твоя столица» общая торгово-офисная площадь Минска составляет около 1326 тыс. кв. м. Из них в торговых центрах города сдается только 145 тыс. кв. м. торговых площадей и в административных центрах – 147 тыс. кв. м. офисных помещений.

Основными действующими торгово-офисными центрами являются:

–  Торгово-развлекательный центр «Expobel» – 31000 кв. м.

–  Торгово-развлекательный центр «Град» – 18000 кв. м.

–  Бизнес-центр «Виктория Плаза» – 18800 кв. м.

–  Бизнес-центр «XXI век» – 17435 кв. м.

–  Торговый центр «Корона» -18380 кв. м.

–  Бизнес-центр по ул. Тимирязева, 65 – более 20000 кв. м.

–  Торговый центр «Столица» – 11444 кв. м.

–  Бизнес-центр «Немига Сити» – 7500 кв. м.

–  Торговый центр «Гиппо» – 6472 кв. м.

–  Торговый центр «Prostore» – 6200 кв. м.

–  Бизнес-центр Короля, 51 – 5200 кв. м.

В период 2011–2015 гг. в г. Минск планируется сформировать несколько крупных деловых центров (с учетом существующих, строящихся и планируемых к строительству объектов):

–  МКАД – пр. Независимости (БЦ «XXI век», БЦ «Порт 1, 2», БЦ «Gold City» и комплекс многоэтажных бизнес-центров, БЦ «Александров Пассаж», ТРЦ «Минск-Москва», БЦ по ул. Гинтовта).

–  ул. Немига – пл. Богушевича (БЦ «Немига-Сити 1, 2», БЦ по ул. Мясникова, БЦ «София», многоэтажный бизнес-центр по ул. Немига, БЦ по пр-ту Дзержинского);

–  пр. Победителей (БЦ по пр-ту Победителей‑7, БЦ по ул. Димитрова, реконструкция общежития БГУ, БЦ «Покровский», БЦ «Виктория»)

–  ул. К. Цеткин – ул. Кальварийская (БЦ «Саако 1,2», БЦ по ул. Короля, 51, Многоэтажный бизнес-центр в рамках многофункциональной застройки по ул. М. Танка, крупный ТРЦ);

–  ул. Аэродромная (Многофункциональный комплекс «Минск-Сити»).

Также формируются более мелкие деловые центры:

–  по ул. Сурганова;

–  по ул. Платонова;

–  по пр-ту Дзержинского.

В 2008 году на рынке офисной недвижимости четко появилась тенденция роста качества предложения. На долю строящихся и планируемых к строительству административных объектов класса «А» в период 2008–2020 гг. приходится до 73% предложения, 17% всего объема предложения отвечает требованиям класса «В».

В настоящее время доля свободных площадей в административных центрах достаточно низкая. В успешных по формату и местоположению проектах она составляет не более 5% арендуемой площади. Информация об освобождающихся площадях в основных торговых коридорах Минска, как правило, не успевает достичь открытого рынка.

Для рынка торгово-офисной недвижимости Минска 2008 год явился «переломным». До этого времени иностранные девелоперские компании на белорусском рынке не были широко представлены. Немногочисленные зарубежные инвесторы предпочитали работать в форме совместных предприятий с белорусскими партнерами. В 2007 году резко возрос интерес иностранных компаний (Прибалтика, Ливан, Иран, Россия) к рынку коммерческой недвижимости. На низкоконкурентный рынок офисной недвижимости пришли крупные иностранные девелоперы с масштабными проектами. Однако, ввиду экономического кризиса на мировом рынке выросла вероятность того, что большинство проектов может быть заморожено на неопределенный срок.

В связи с влиянием кризиса изменился и качественный состав покупателей, что повлияло на структуру спроса. Так, если до осени 2008 года дешевые кредиты стимулировали приобретение офисных помещений от 100 кв. м. в объектах класса «А» и «В», то начиная с последнего квартала 2008 года спросом пользуются помещения площадью до 60 кв. м.

Ставки арендной платы на торговые помещения в административных помещениях варьируются в зависимости от местоположения, арендуемой площади и пр. Так для арендаторов торговых площадей до 50 кв. м. ставки арендной платы в 2008 году находились в диапазоне 30–120 евро/кв. м. в месяц (с НДС). Для более крупных арендаторов (150–350 кв. м.) ставка арендной платы составляла 20–60 евро, для якорных арендаторов – от 12 евро/кв. м./мес.

В целом ставки арендной платы, зафиксированы в евро, на рынке торговой недвижимости по итогом 2008 года остались на уровне 2007 года: рост ставок аренды в первом полугодии на 2–5% был компенсирован снижением ставок в 3–4 кварталах 2008 года. В сегменте долевого строительства торговой недвижимости по итогам 2008 года был зафиксирован 15%-й рост цен предложения по сравнению с 2007 годом. Однако ввиду мирового финансового кризиса, происходили некоторые изменения: в 4 квартале 2008 года – начале 2009 года уменьшение цены предложения составило около 10%.

Ставки арендной платы в основных торговых коридорах Минска по состоянию на 1–2 квартал 2009 года составили 60–80 евро/кв. м./ месяц (с НДС), средние ставки арендной платы в действующих торговых центрах составляют 35–50 евро/кв. м./месяц (с НДС).

Анализ динамики цен на различных сегментах рынка показывает, что цена предложения офисных площадей в собственность и в аренду тесно взаимосвязана и неуклонно возрастает на протяжении последних лет. В 2008 году цены предложения в сегменте долевого строительства офисов выросли на 17–20%. Примерно настолько же выросли ставки арендной платы. Однако в первом квартале 2009 года произошло снижение ставок арендной платы на офисную недвижимость на 10%. Средние ставки арендной платы в офисных центрах составляют 25,7–36 евро/кв. м./месяц (с НДС); средние ставки арендной платы в офисных центрах класса «А» и «В» составляют 30–40 евро/кв. м./месяц (с НДС). Средняя цена предложения офисный помещений в действующих офисных центрах класса «А» составляет 4000–4300 долл./кв. м., а цена на торговые помещения – 3900–4200 долл./кв. м.

Генеральным планом развития Минска предусмотрено преимущественное размещение общественно-деловой застройки в границах 1-го транспортного кольца, а также в 100-метровой зоне от основных радиальных магистралей: Независимости пр., Победителей пр., Партизанский пр., ул. Кальварийская и др. В частности, градостроительными планами предусмотрено строительство крупных бизнес-центров по проспекту Победителей и Дзержинского. С точки зрения престижности местоположения для размещения офиса представительского класса, участки в г. Минск будут выстраиваться следующим образом:

–  В районе первого транспортного кольца;

–  Район аэропорта «Минск‑1» (в случае успешной реализации проект Минск-Сити и появления новой линии метро);

–  Деловая застройка вдоль проспектов Победителей и Независимости, за пределами первого транспортного кольца

–  Деловая застройка вдоль основных транспортных магистралей города.

3.2.2 Экономическое обоснование проекта «Бизнес-центр по 1-му Загородному переулку в г. Минске»

При расчете финансовой модели данного инвестиционного проекта приняты следующие базовые величины:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20