Арендные отношения в области недвижимости

имеется ссылка на данный расчет.

Вывод суда об отсутствии существенного условия договора - размера

арендной платы - не соответствует материалам дела.

Имеются свидетельства внесения истцом арендной платы с момента

заключения договора.

Таким образом, договор от 01.06.90 N 2 заключен в соответствии со

статьей 16 Основ законодательства об аренде, содержит все существенные

условия, и оснований для признания его недействительным нет. Поэтому

решение и постановление суда в части признания недействительным

договора аренды от 01.06.90 N 2 подлежат отмене.

Считая, что у истца отсутствует право на спорное имущество,

арбитражный суд отказал в удовлетворении исковых требований о

признании недействительным договора о совместной деятельности от

17.09.92, заключенного ММП "Томскгоркомхоз" и ТОО "Ремстрой".

При этом, судом не исследовался вопрос: какое конкретно имущество было

передано ТОО "Ремстрой" по договору о совместной деятельности и

впоследствии отменено названным товариществом по заключенному с

Комитетом по управлению имуществом города Томска договору мены от

03.01.93 и дополнительному соглашению к нему.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего

Арбитражного Суда Российской Федерации / решение от 01.08.94 и

постановление от 07.10.94 Томского областного арбитражного суда по

делу N ЭК-584/94 / - отменил.

Дело решено направить на новое рассмотрение в тот же арбитражный

суд.[56]

Заслуга именно нового Гражданского Кодекса РФ состоит в том, что он

впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды

предприятия в отдельный вид договора имущества и предусмотрел комплекс

специальных правил учитывающих специфику правоотношений связанных с арендой

предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для

предпринимательской деятельности.

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления

одного документа, подписанного сторонами (п. 2, ст. 434 ГК). Несоблюдение

формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем

составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Договор аренды предприятия подлежит обязательной государственной

регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его

недействительность. Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок,

об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или

взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих

сторон, применяются к настоящему договору, если такие последствия не

нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов

Арендодателя и Арендатора, других лиц и не противоречат общественным

интересам. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в

аренду в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 657 ГК, может предъявить иск об

удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 ст. 657 ГК, в течение года

со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в

аренду (п. 3 ст. 657 ГК). Кредитор, который письменно не сообщил

Арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех

месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду

потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения

причиненных этим убытков.

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо

предмета, относится также и цена (арендная плата). Основанием для такого

вывода служит правило п.2 ст.650 ГК. Договор должен предусматривать размер

арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме

условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным

(п.1 ст.654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные п. З ст.

435 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из

особенностей предмета этого договора - действующего и постоянно меняющего

свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя претерпели следующие изменения:

- Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии,

соответствующем условиям договора и назначению имущества,

конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется

передача предприятия - передаточный акт. Порядок составления и

содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК.

- На арендодателя возложена дополнительная обязанность, возместить

арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений

арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на

такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды

предприятия (ч.1 ст.662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена

обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В

противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал

согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает

из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить

улучшения арендованного имущества. Арендодатель может быть

освобожден судом от обязанности, возместить арендатору стоимость

неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки

арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного

имущества несоразмерно улучшению его качества и (или)

эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений

нарушены принципы добросовестности и разумности (ч.2 ст. 662 ГК).

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом:

1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать

предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять

его текущий и капитальный ремонт (п.1 ст.661 ГК). Что же касается

расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то

арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В

то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию

арендованного имущества является императивной. Однако она может быть

реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность

производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть

возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре

аренды предприятия.

2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный

комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил,

предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса

арендодателем арендатору (ст.664 ГК). Иными словами, в данном случае

установлен принцип - как предприятие было передано, так оно должно быть и

возвращено.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его

трудно и передавать, и возвращать обратно. На этот случай в ст. 663 ГК

установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях

недействительности сделок, об изменении и расторжении договора,

предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с

одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды

предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и

охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других

лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо

ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий

договора не применяются исходя из общественных интересов.

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить

своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного

предприятия. Кредиторы, вправе потребовать от арендатора прекращения или

досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков.

После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с арендодателем

несут солидарную ответственность по долгам, тем которые были переведены на

арендодателя без согласия кредиторов арендатора.

Обязательство арендатора по возврату предприятия считается исполненным

с момента подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

Заключение

Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского

права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого,

явился переход от закрепления в законодательстве исключительной

государственной собственности к легальному признанию множественности форм

собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от абсолютного юридического запрета

сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного

расширения видов разрешенных сделок. Широко развивающийся рынок

недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права

граждан – права частной собственности, права иметь имущество в

собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так

и совместно с другими лицами.

В результате совершения огромного количества сделок с недвижимостью

возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких

споров – непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого

имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.

Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики

использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком

недвижимости. Однако при практической реализации подобных норм возникают

некоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов

гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости. Вместе с тем

действует известный принцип: незнание закона не освобождает от

ответственности за его нарушение. Такое положение вещей на деле приводит к

спорным ситуациям, расширяется судебная практика рассмотрения споров,

связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в

сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Анализируя все вышеизложенное, можно сделать вывод, что целью арендных

отношений является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на

определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не

нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между

хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и

расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ

минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от

вложений средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих

участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из

сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее

оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта -

собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от

сдачи имущества внаем.

Исходя из этого определения договора, можно выделить его основные

черты.

Во - первых, это соглашение, на основе которого осуществляется

передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во

владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права

собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во - вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании

срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.

В - третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан

оплатить право за пользование имуществом.

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих

сторон, он относится к двухсторонним; К тому же данный договор является

также консенсуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами

обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.

Изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых

норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям

предприятий и другим, заинтересованным в данной области лицам

ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих

рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок

в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г.

всенародным голосованием. М.: юридлит.1993.

2. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31

мая 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного

Совета СССР. 1991. №26. Ст.733.

3. Земельный кодекс РСФСР. Принят 25 апреля 1991 г.// Ведомости съезда

народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. №22. Ст.768.

4. Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. //

Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ.

1992. №16. Ст.834.

5. Закон Российской Федерации «О космической деятельности» от 20

августа 1993 г. // Российская газета от 6 октября 1993 г.

6. Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.// Собрание

законодательства. 1997 г. №30 ст.3594.

7. Водный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 18

октября 1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1995. №47.

Ст.4471.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая принята

Государственной Думой 21 октября 1994 г. Часть вторая принята

Государственной Думой 22 декабря 1995 г. (в ред. Федерального

закона от 12.08.96 №110-ФЗ), (в ред. Федерального закона от

24.10.97 №133-ФЗ) // Полный сборник кодексов Российской Федерации с

изм.и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

9. Лесной кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22

января 1997 г.// Полный сборник кодексов Российской Федерации с

изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

10. Воздушный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой

19 февраля 1997 г. Одобрен Советом Федерации 5 марта 1997 г.//

Собрание законодательства. 1997 г. №12 ст.1383.

11. Кодекс Торгового мореплавания Российской Федерации / принят

30.04.99 №81 - ФЗ

12. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят

Государственной Думой 8 апреля 1998 г. Одобрен Советом Федерации 22

апреля 1998 г.// Собрание законодательства. 1998 г. №19 ст.2069.

13. Указ Президента Российской Федерации «О реализации конституционных

прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. // Собрание

законодательства РФ. 1996. №11. Ст.1026.

14. Указ Президента Российской Федерации «О гарантиях собственников

объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных

участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г. №480.// Собрание

законодательства РФ. 1997. №20. Ст.2240.

15. Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23

ноября 1989 года // Ведомости СССР , 1989, № 25, ст.481.

16. Положение о порядке лицензирования пользования недрами. Утв.

Постановлением Верховного Совета РФ от 15 июля 1992 г. // Ведомости

Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №33.

Ст.1917.

Материалы юридической практики

1. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. №1.

2. "Арбитражные споры" Информационный журнал Федерального арбитражного

суда Северо-Западного округа.

3. Эталонный банк арбитражной практики. http://www.arbitr.ru

Список использованной литературы

1. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. - М. СТАТУТ. 1999.

2. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли:

правовой аспект.// Гос. и право.-1998.-№.2

3. Гражданское право под ред. Суханова Е.А. - М.: БЕК. 2000г.

4. Гражданское право. Учебник под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. -

М.: Проспект. 1998.

5. Земельное право России под ред. Петрова В.В. - М.: Зерцало. 1998.

6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, под. ред.

доктора юр. наук. О. Н.. Садикова, части первая и вторая. - М.:

ИНФРА – М. 1997

7. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской

Федерации, части первой. - М.: Юринформцентр. 1995

8. Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной

регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним. - Н.

Новгород: НКИ. 1998.

9. Кузнецов А.В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против. // Гос. и

право.-1998. -№2.

10. Международное право под ред. Тункина Г.И. - М.: Юрид.лит. 1994.

11. Суханов Е. Сделки с недвижимостью (комментарий к части второй ГК

РФ). // Экономика и жизнь.-1996.-№8.

-----------------------

[1] Гражданское право. Учебник под ред. Сергеева А.П. Толстого Ю.К. М.:

Проспект. 1998

[2] Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации,

части первой. - М.: Юринформцентр.1 995.

[3] Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая

1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета

СССР. 1991.

[4] П.1. Ст. 130 Гражданский Кодекс РФ

[5] Садиков О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации,

части первой. - М.: Юринформцентр. 1995.

[6] Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации,

части первой. - М.: Юринформцентр.1995

[7] Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 8 ст. 740

[8] СЗ РФ 1996. № 11 ст. 1026

[9] Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №

44. ст. 4191

[10] Закон РФ «О недрах» в ред. Федерального закона от 3 марта, 1995 года.

// СЗ РФ №10 Ст. 823

[11] Ст. 1 Водный кодекс РФ

[12] Ст. 35 Водный кодекс РФ

[13] Ст. 35 Водный кодекс РФ

[14] Земельное право России под ред. Петрова В.В. М.: Зерцало. 1998

[15] Ст. 7 Воздушный кодекс РФ

[16] Ст. 8 Кодекс Торгового мореплавания Российской Федерации / принят

30.04.99 №81 - ФЗ

[17] Ст. 12 Кодекс Торгового мореплавания Российской Федерации / принят

30.04.99 №81 - ФЗ

[18] Ст. 33 Кодекс Торгового мореплавания Российской Федерации / принят

30.04.99 №81 - ФЗ

[19] Ст. 16 Кодекс Торгового мореплавания Российской Федерации / принят

30.04.99 №81 - ФЗ

[20] Международное право под ред. Тункина Г.И. М.: Юрид.лит.1994.

[21] П. 1 Ст. 424. ГК РФ

[22] П. 1. абзац 1 Ст. 607 ГК РФ

[23] П. 1. абзац 2 Ст. 607 ГК РФ

[24] Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23

ноября 1989 года.

[25] Ст. 129 ГК РФ.

[26] См. П.З Ст. 610 / П.З Ст.614 / Ст.625 ГК РФ

[27] Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный), под ред. О. Н.

Садикова. М.: Инфра-М. 1998. С.207.

[28] СА РФ 1993. № 44 ст. 4191.

[29] П. 2. Ст. 607 ГК РФ

[30] Ст. 135 ГК РФ

[31] П. 2. Ст. 671 ГК РФ

[32] Иногда вместо термина "источники права" в литературе можно встретить

термин "формы права", который по существу равнозначен первому.

[33] Водный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 18

октября 1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст.4471.

[34] Воздушный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 19

февраля 1997 г. Одобрен Советом Федерации 5 марта 1997 г.// Собрание

законодательства. 1997 г. №12 ст.1383.

[35] Кодекс Торгового мореплавания Российской Федерации / принят 30.04.99

№81 - ФЗ

[36] Лесной кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22

января 1997 г.// Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп.

на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

[37] Закон РФ «О недрах» в ред. Федерального закона от 3 марта, 1995 года.

// СЗ РФ №10 Ст. 823

[38] Закон Российской Федерации «О космической деятельности» от 20 августа

1993 г. // Российская газета от 6 октября 1993 г.

[39] Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.// Собрание

законодательства. 1997 г. №30 ст.3594.

[40] Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. //

Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №16.

Ст.834.

[41] В.В. Витрянский. Договор аренды и его виды. М.СТАТУТ. 1999. С.100

[42] Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. №1. С.

27-28

[43] П. 1. абзац 1 Ст. 607, ГК РФ

[44] П. 1. абзац 2 Ст. 607 ГК РФ

[45] Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23

ноября 1989 года.

[46] http://www.kadis.net, Арбитражные Споры №2(6)/99

[47] Гражданское право России, Часть вторая: Обязательственное право: Курс

лекций / Отв. Ред. О. Н. Садиков. М., 1997. С.219.

[48] Гражданское право России, Часть вторая: Обязательственное право: Курс

лекций / Отв. Ред. О. Н. Садиков. М., 1997. С.223.

[49] Жилищный кодекс РСФСР

[50] СЗ РФ 1997. №30 Ст. 3594.

[51] "Арбитражные споры" Информационный журнал Федерального арбитражного

суда Северо-Западного округа. № 2 (6) 1999г.

[52] Под законами в кодексе понимаются исключительно федеральные законы (п.

2 Ст. 3 ГК ) - прим. автора

[53] О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации от 1.6.00 N 53. Эталонный банк арбитражной практики.

http://www.arbitr.ru

[54] http://www.kadis.net, Арбитражные Споры №2(10)/2000

[55] В. В. Витрянский. Договор аренды и его виды. М. СТАТУТ. 1999. С. 203

[56] О протесте Председателя ВАС РФ на решения по делу N ЭК-584/94 Томского

областного арбитражного суда.

Эталонный банк арбитражной практики. http://www.arbitr.ru

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8