Арендные отношения в области недвижимости

земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее

использования (ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий

арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально

обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при

умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в

договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на

котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору

предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка

на условиях аренды или иное право на соответствующую часть земельного

участка (п. 2, ст. 652 ГК). Это право предоставляется на срок аренды здания

или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая

занята зданием или сооружением и необходима для его использования в

соответствии с его назначением. На судьбу данного права арендатора до тех

пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного

участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное

здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания

или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка,

которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования,

на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Аренда здания или

сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем

арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника

участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком,

установленным законом или договором с собственником земельного участка (п.

З ст. 652 ГК).

Исполнение арендодателем обязанности при передаче здания или

сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется

по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому

сторонами (п.1 от.655 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер

арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме

условия о размере арендной платы, договор аренды считается незаключенным

(п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные (п. З

ст. 424 ГК), не применяются. Установленная в договоре арендная плата за

пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование

земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с

ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или

договором (п. 2, ст. 654 ГК).

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых

в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора

на возобновление арендных отношений. Ранее, в соответствии с Основами

законодательства об аренде (ст.13) при отсутствии заявления одной из сторон

о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считался

продленным на тех же условиях и на тот же срок. Однако с 3 августа 1992

года действовало иное правило: если арендатор продолжал пользоваться

имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны

арендодателя, договор считался возобновленным на тех же условиях на

неопределенный срок. Арендатору, надлежащим образом, выполнявшим свои

обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное

перед другими лицами право на возобновление договора аренды (ст. 86 Основ

гражданского законодательства).

ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои

обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый

срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь

при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить

новый договор до истечения срока прежнего договора. Такое письменное

уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель

отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем

заключает договор с иным лицом. Несколько похожую ситуацию, можно наблюдать

здесь:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 апреля 2000 года

Дело № 4020

(извлечение)

Закрытое акционерное общество «Торговая компания «Афина» (далее — ЗАО

ТК «Афина») обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по

управлению имуществом города

Твери (далее — КУИ) об обязании заключить договор аренды нежилого

помещения на новый срок, ссылаясь на то, что оно надлежащим образом

исполняло свои обязательства по договору и имеет преимущественное

право заключения договора на новый срок перед другими лицами.

Определением от 10.12.99 к участию в деле в качестве третьего лица на

стороне ответчика привлечено городское муниципальное унитарное

предприятие по управлению, эксплуатации и содержанию имущественного

комплекса универмага «Тверь» (далее — МУП УИК «Тверь»).

Решением суда в иске отказано. Суд не посчитал истца добросовестным

арендатором вследствие его уклонения от заключения договора с МУП УИК

«Тверь» и, соответственно, имеющим согласно статье 621 Гражданского

кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) преимущественное право на

заключение договора аренды на новый срок.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без

изменения.

ЗАО ТК «Афина» в кассационной жалобе просило отменить принятые по делу

решение и постановление, считая необоснованными выводы суда о

ненадлежащем исполнении истцом своих обязательств по договору аренды и

об уклонении арендатора от заключения договора с МУП УИК «Тверь».

Кроме того, ЗАО ТК «Афина» ссылается на недействительность пункта

4.2.8 договора аренды, понуждающего истца в нарушение статьи 421 ГК РФ

к заключению договора. Податель жалобы полагает, что отсутствие с его

стороны нарушений условий договора аренды подтверждается и решением

арбитражного суда по делу № 3645, которым КУИ было отказано в иске о

взыскании с ЗАО ТК «Афина» штрафа за неисполнение и нарушение условий

договора.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Между КУИ и ЗАО ТК «Афина» был заключен договор от 01.02.99 № 1391

аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тверь, ул.

Брагина, дом 1, общей площадью 274 кв. м для использования под

торговлю промышленными товарами сроком до 01.09.99.

КУИ направил арендатору уведомление от 01.09.99 № 2376 об освобождении

занимаемого помещения в связи с истечением срока действия договора и

об отказе заключить его на новый срок вследствие неисполнения ЗАО ТК

«Афина» предусмотренного пунктом 4.2.8 договора обязательства

заключить с МУП УИК «Тверь» договор на оплату коммунальных услуг и

возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания.

ЗАО ТК «Афина», считая, что исполняло обязательства по договору аренды

добросовестно, в связи с чем имеет в соответствии со статьей 621 ГК РФ

преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

перед другими лицами, обратилось с иском о понуждении КУИ заключить

такой договор.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в

заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается,

за исключением случаев, когда обязанность заключить договор

предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым

обязательством.

Статья 621 ГК РФ, предусматривающая при прочих равных условиях наличие

у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности,

преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок,

не устанавливает тем не менее его права требовать от арендодателя

заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В

случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый

срок названная статья предоставляет арендатору лишь право требовать

перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с

другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего

договора. Наличие обязанности арендодателя заключить договор на новый

срок ограничивало бы предоставленное собственнику пунктом 2 статьи 209

ГК РФ право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему

усмотрению.

Не содержится обязанности арендодателя продлить договор на новый срок

при условии надлежащего исполнения его арендатором и в договоре от

01.02.99.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для

удовлетворения заявленного иска.

Доводу ЗАО ТК «Афина» о недействительности пункта 4.2.8 договора

апелляционной инстанцией дана надлежащая оценка. Договор аренды был

подписан истцом без замечаний, принятие на себя обязанности заключить

договор закону не противоречит, доказательств принятия на себя такой

обязанности помимо своей воли арендатором не представлено. К тому же

сделка с пороком воли является оспоримой и может быть признана судом

недействительной только по иску заинтересованного лица.

Таким образом, учитывая, что вывод суда об отказе в иске является

правильным, кассационная инстанция посчитала, что решение и

постановление апелляционной инстанции следует оставить без изменения,

а кассационную жалобу — без удовлетворения.[54]

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор

продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не

возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условия на

неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать

расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три

месяца (ст. 610 ГК).

Договор аренды предприятий.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить

арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом

как имущественный комплекс, используемый для осуществления

предпринимательской деятельности (п.1 ст.656 ГК). В составе предприятия по

договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания сооружения,

оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства.

Кроме того, в порядке, условий предусмотренных договором, подлежат передаче

также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права

пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями,

сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя. Помимо

этого арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести

на него долги, относящиеся к предприятию.

Как видим, договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид

аренды главным образом по признаку специфического объекта: особого

имущества ("предприятие на ходу"), передаваемого в аренду.[55]

Предметом данного договора является предприятие как единый

имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в

себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами,

исключительные права, а также права требования и долги. Поэтому

применительно к договору аренды предприятия как отдельному виду аренды

правильнее говорить не только о специфике объекта аренды, а об

особенностях его предмета, что и служит критерием для выделения аренды

предприятия в отдельный вид договора аренды. Особенность правового

регулирования договора аренды предприятия, выражается в том числе, что к

отношениям, регулируемым этим договором, подлежат субсидарному применению

правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при

отсутствии таковых - общие положения об аренде имущества (п. ст. 650 ГК).

Это позволяет избежать включения в параграф 5 гл. 34 (аренда предприятий)

норм, дублирующих правила, содержащихся в параграфе 4 гл. 34 ГК (аренда

зданий и сооружений).

В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и

стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на

основе полной его инвентаризации. Это условие необходимо, поскольку на

арендодателе лежит обязанность предоставить во владение и пользование

арендатору не только основные средства, но и передать последнему (на

условиях договора) запасы сырья, топлива, материалов и другие оборотные

средства, и имущественные права.

Положения ГК, предусматривающие возможность передачу в аренду

предприятия в целом как имущественного комплекса, не являются новыми для

российского законодательства. Из ранее действовавших законодательных актов

аренда (найм) была представлена в ГК 1922г., который содержал ряд

специальных правил, регламентирующих особенности связанные с наймом

предприятия. ГК 1964г., не включал в себя каких-либо специальных норм о

договоре найма предприятия как имущественного комплекса, впрочем, и само

предприятие не рассматривалось в качестве объекта каких-либо сделок.

В период "перестройки", законодательство об арендных отношениях,

допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении

организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами

государственных предприятий или их структурных подразделений.

После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в

установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства) имущество

государственного предприятия и приобретало статус арендного предприятия

(Ст. 16 Основ законодательства об аренде). В связи с этим, интересным

представляется рассмотреть следующий пример судебной практики (получивший

разрешение уже после принятия нового ГК РФ):

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

N 795/95 17 сентября 1996 г.

(извлечение)

Товарищество с ограниченной ответственностью "Спецдорремстройтрест"

обратилось в Томский областной арбитражный суд с иском к Комитету по

управлению имуществом города Томска и товариществу с ограниченной

ответственностью "Ремстрой" о признании недействительными договора о

совместной деятельности от 17.09.92, заключенного муниципальным

многоотраслевым предприятием "Томскгоркомхоз" и ТОО "Ремстрой",

договора мены от 03.01.93, заключенного Комитетом по управлению

имуществом города Томска и ТОО "Ремстрой", и дополнительного

соглашения к нему.

Определением от 31.05.94 в качестве третьего лица на стороне ответчика

привлечено производственное объединение "Томскжилкомхоз".

Решением от 01.08.94 суд признал недействительным договор мены от

03.01.93 и дополнительное соглашение к нему.

В иске о признании недействительным договора о совместной деятельности

от 17.09.92, заключенного ММП "Томскгоркомхоз" и ТОО "Ремстрой",

отказано.

Кроме того, суд по своей инициативе признал недействительным договор

аренды от 01.06.90 N 2, заключенный Спецдорремстройтрестом и ПО

"Томскжилкомхоз".

Постановлением от 07.10.94 решение оставлено без изменения.

В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

предлагается, решение и постановление изменить, исключив из

резолютивной части решения пункт о признании недействительным договора

аренды от 01.06.90 N 2. Президиум считает, что решение и постановление

суда подлежат отмене по следующим основаниям.

Вывод суда о том, что организация арендаторов не создавалась, не

соответствует материалам дела.

Производственное объединение "Томскжилкомхоз" и Спецдорремстройтрест,

действующие в соответствии с Основами законодательства об аренде,

заключили договор от 01.06.90 N 2, согласно которому объединение

передает тресту в аренду производственные здания и сооружения,

строительные и дорожные машины, механизмы, оборудование, автотранспорт

согласно перечню, прилагаемому к настоящему договору, а также

нормируемые оборотные средства в сумме 2 085 000 рублей на два года.

Пунктом 13 договора предусмотрено, что по окончании срока его действия

при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении

договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Заключение договора со стороны арендатора трестом, а не организацией

арендаторов, не означает, что эта организация не создавалась. Согласно

имеющимся в деле протоколам на собраниях трудовых коллективов

структурных подразделений Спецдорремстройтреста приняты решения об

образовании в тресте организации арендаторов и выдвижении кандидатов

на конференцию по вопросу ее создания. На конференции трудового

коллектива организации арендаторов, состоявшейся 13.06.90, одобрен

договор аренды от 01.06.90, утвержден устав арендного предприятия.

Поэтому договор от 01.06.90 ПО "Томскжилкомхоз" заключило с

организацией арендаторов. Арендное предприятие зарегистрировано

решением Томского горисполкома от 09.01.92 N 55р.

Вывод суда об имеющейся неопределенности в договоре сдаваемого в

аренду имущества является необоснованным.

Приказом ПО "Томскжилкомхоз" от 18.06.90 N 206 коллектив

Спецдорремстройтреста на основании договора от 01.06.90 N 2 переведен

на аренду. Для передачи основных средств назначена инвентаризационная

комиссия. Установлено, что договор от 01.06.90 N 2 вступает в силу

после подписания акта приема-передачи основных средств. В материалах

дела имеется протокол заседания инвентаризационной комиссии, где

подведены итоги инвентаризации основных средств, находящихся на

балансе Спецдорремстройтреста по состоянию на 01.06.90 в связи с их

передачей в аренду. Остаточная стоимость основных средств составила 4

600 243 рубля. В материалах дела имеется и акт приема-передачи

основных средств от 01.07.90, по которому Спецдорремстройтресту

переданы согласно приложению основные средства по остаточной стоимости

на сумму 4 600 243 рубля, а также оборотные средства на сумму 2 085

000 рублей. Данный акт подписан генеральным директором ПО

"Томскжилкомхоз" и директором Спецдорремстройтреста. В ПО

"Томскжилкомхоз" издан приказ от 26.07.90 N 247 о переводе с 01.07.90

Спецдорремстройтреста на аренду в связи с заключенным договором от

01.06.90 N 2 и актом передачи основных средств. Пунктом 2 указанного

договора установлено, что арендатор принимает к пользованию

передаваемое имущество и ежемесячно выплачивает арендную плату в

соответствии с расчетом, прилагаемым к настоящему договору. Факт

подписания приложенного расчета заместителями руководителей

предприятий, не означает несогласованности размера арендной платы,

поскольку в договоре аренды, подписанном руководителями предприятий,

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8