Арендные отношения в области недвижимости

этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон

не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного

законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных

объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса водные объекты могут

предоставляться в краткосрочное пользование до 3 лет и долгосрочное - до 25

лет. Статья 10 Закона о недрах[40] дифференцирует предельные сроки в

зависимости от целей пользования: до 5 лет - для геологического изучения;

до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях не связанных с

добычей; до 25 лет - при совмещении разных видов пользования. Предельный

срок аренды участков лесного фонда - 50 лет (ст. 26 Основ лесного

законодательства).

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом

предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3

ст.610 ГК РФ).

В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении

договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению

сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы.

Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она

касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а

здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в

судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество

в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним

арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении

арендодателя заключить договор на новый срок. Разъяснения о практике

разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10

сентября 1993 г. №С-13/ОП-276. Требование арендатора возобновить договор не

подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше

сдавать имущество внаем.

Форма договора аренды урегулирована в ст.609 ГК РФ. Помимо общих

требований к форме всякого договора, законом для договора аренды

установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а

также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо,

независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1

ст.609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен

довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его

содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы

договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1

ст.609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч. 1

ст.161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с

недвижимостью (ст. 164 ГК) подлежит государственной регистрации.

Регистрации подлежит именно договор аренды недвижимости (п.2 ст.609).

Отсюда точное юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества

считается заключенным с момента его государственной регистрации (п.3 ст.

433 ГК). Вместе с тем Федеральный закон о "О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним" включает в себя ст. 25,

которая именуется "Государственная регистрация права аренды недвижимого

имущества" и устанавливает правило, согласно которому право аренды

недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не

установлено законодательством Российской Федерации. Скорее всего, это

недоразумение. Государственной регистрации подлежит только договор аренды

недвижимого имущества, а не некое право аренды.[41]

Необходима оговорка. Следует обратить внимание на то, что в Законе

речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества, а не о

регистрации договора. В соответствии с п. 1 ст. 154 ГК РФ договор является

не правом, а двухсторонней сделкой, которая порождает права и обязанности

сторон договора. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность

установления обязательной государственной регистрации не только сделок с

недвижимым имуществом (к которым относятся договоры аренды), но и

государственной регистрации прав на недвижимое имущество. До введения в

действие указанного Закона в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ

государственной регистрации подлежали: право собственности, право

хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного

наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.

Право аренды в этот перечень не входило. Однако Законом о государственной

регистрации на основании п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ с 31 января 1998

года введена обязательная государственная регистрация права аренды. При

этом необходимость регистрации права аренды не поставлена в зависимость от

того, на какой срок заключен договор аренды. Следовательно, регистрации

подлежит любое право аренды недвижимого имущества, в том числе и возникшее

из договоров, заключенных на срок менее одного года.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего

переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору

(ст. 624 ГК). Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий

переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору

(ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-

продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для

дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору

предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Как уже отмечалось, субъектами (сторонами) договора аренды

(имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор

(наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть собственник или

иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в

аренду (ст. 608 ГК). Таким образом, арендодатель тот, кто вправе

распоряжаться соответствующим имуществом, и в первую очередь это

собственник.

Несколько другим представляется вопрос об иных лицах, выступающих в

роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими

полномочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом

обладают, например субъекты права хозяйственного ведения: государственные и

муниципальные унитарные предприятия. Но сдавать в аренду недвижимое

имущество они могут лишь с согласия собственника в лице его уполномоченного

органа (ст. 295 ГК.)

Субъекты оперативного управления, казенное предприятие, может

выступить в качестве арендодателя государственного имущества лишь с

согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение не вправе сдавать в аренду

ни при каких условиях закрепленное за ним имущество, а также любое другое

имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных по смете. Тем не

менее, учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества,

приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной ему

предпринимательской деятельности (ст. 289 ГК).

Как известно, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а

также муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами

права собственности. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются

разногласия и споры между указанными субъектами права собственности,

касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в

том числе передачи его в аренду. Такие споры, как правило, разрешаются

арбитражными судами на основе постановления Верховного Совета РСФСР от 27

декабря 1991 года, № 3020-1 "О разграничении государственной собственности

в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную

собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей,

автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и

муниципальную собственность".

Характерный пример.

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области

обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по

управлению имуществом города Кемерово о применении последствий

ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения (расположенного

по адресу: г. Кемерово, ул. Красноармейская, 144), заключенного с

муниципальным предприятием "Магазин "92 Невеста"", а также о

возмещении убытков.

Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной комиссии

данное решение было отменено, а заявленные требования удовлетворены. С

ответчика взыскана, в доход федерального бюджета, определенная сумма,

как полученная в качестве неосновательного обогащения.

Из материалов дела следовало, что спорное помещение было отнесено к

категории объектов муниципальной собственности города Кемерово

решением малого Совета Кемеровского областного Совета народных

депутатов от 21 сентября 1992 года № 171 "О разграничении

государственной собственности на муниципальную, по городским

административно - территориальным образованиям Кемеровской области"

Комитет по управлению имуществом города Кемерово в соответствии с

Положением об определении пообъектного состава федеральной,

государственной и муниципальной собственности и порядке оформления

прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18

марта 1992 года № 114-рп, передал на рассмотрение Комитету по

управлению государственным имуществом Кемеровской области перечень

встроенно-пристроенных помещений, подлежащих передаче в муниципальную

собственность города Кемерово, утвержденный решением малого Совета

Кемеровского городского Совета народных депутатов 8 декабря 1992 года

№ 343.

Данный перечень, в котором находился и объект, относящийся к предмету

спора, не был принят Комитетом по управлению государственным

имуществом Кемеровской области к регистрации, о чем ответчик был

уведомлен письмом от 12 марта 1993 года, № 4-353/9.

Ответчик 23 марта 1993 года, повторно направил Комитету по управлению

государственным имуществом Кемеровской области указанный перечень, в

который был включен и спорный объект.

Согласно п. 9 Положения об определении пообъектного состава

федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке

оформления прав собственности при обнаружении в перечне объектов, не

соответствующих требованиям, установленных приложением № 3 к

постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. № 3020-1, они

исключаются из перечня с уведомлением органа, утвердившего его в

недельный срок со дня его регистрации. Истец не возвратил перечень

объектов после повторного его поступления, поэтому он считается

принятым к регистрации.

Отнесение спорного объекта к муниципальной собственности было основано

также на приложении № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27

декабря 1991г. № 3020-1. Приняв во внимание данные обстоятельства,

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановления кассационной и

апелляционной инстанций отменил, оставив в силе решение арбитражного

суда об отказе в иске[42].

Следует учитывать. Все объекты, относящиеся к государственной или

муниципальной собственности, делятся на две категории:

Собственно имущество, которым государственное или муниципальной

образование обладает непосредственно, распоряжается им по своему

усмотрению, в том числе путем передачи в аренду и имущество, закрепленное

государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве

хозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве.

В отношении такого имущества, за государством (муниципальным

образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те

полномочия, которые прямо указаны в законе. В этой связи, сомнительным

выглядит положение о наделении Госкомимущества Российской Федерации (ныне

Министерство государственного имущества РФ) и других комитетов по

управлению имуществом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое

имущество государственных предприятий и их структурных подразделений,

содержащееся в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 "О

регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и

муниципальных предприятий, сданного в аренду", оно противоречит ГК и не

подлежит применению.

Что касается личности арендатора, то в этом качестве могут выступать

всякий дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо).

Настоящий Гражданский кодекс, не содержит каких - либо специальных правил,

ограничивающих права субъектов, на получение в аренду имущества.

Объектом аренды, может быть любое имущество, которое в процессе

использования не теряет своих натуральных свойств. Объекты аренды

недвижимости, это земельные участки и другие обособленные природные

объекты, предприятия и другие имущественные комплексы здания, сооружения,

оборудование транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих

натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи).[43]

Возможность ввода ограничений либо запрета на сдачу отдельных видов

имущества существует лишь после принятия соответствующего закона[44], в

отличие, например от Основ законодательства об аренде,[45] которая

допускали регулирование арендных отношений не только законами, но и

правительственными актами. Условие договора аренды об объекте недвижимости

должно соответствовать требованиям ГК (п.3 ст. 607), а именно: в договоре

аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить

имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в

договоре условие об объекте, считается не согласованным сторонами, а

соответствующий договор признается незаключенным.

Содержание договора представляет совокупность всех его условий. При

этом условия договора устанавливают и квалифицируют права и обязанности

сторон.

Например, арендодатель во исполнение заключенного договора обязан,

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям

договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). Арендатор в

свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с

условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены,

то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ).

Во всяком договоре аренды, выделяются группы условий, определяющие

обязанности арендодателя и арендатора. К обязанностям арендатора обычно

относят: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его

арендатору. В обязанности арендатора входят, условия о пользовании

арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их

внесения и т.д. Данные условия подразумевают совершение определенных

взаимных ответных действий, как со стороны арендодателя, так и со стороны

арендатора. Выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного

имущества арендатору, предполагает и определенные действия последнего по

принятию этого имущества. Неясность в действиях подобного пода, порождает

возникающие впоследствии разночтения и споры. Например:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 декабря 1998 года

Дело № 1430

(извлечение)

Закрытое акционерное общество (далее — ЗАО) обратилось в Арбитражный

суд Калининградской области с иском к Комитету по управлению

имуществом Калининградской области (далее — КУИ Калининградской

области) о взыскании 68 534 руб. 74 коп. убытков, причиненных

ненадлежащим исполнением договора аренды от 20.04.96 и связанных с

обязательными платежами по налогам и арендной плате за землю в

соответствующий бюджет.

Решением суда, оставленным без изменений постановлением апелляционной

инстанции, в иске отказано.

В кассационной жалобе ЗАО просило отменить состоявшиеся судебные акты,

исковые требования удовлетворить.

По мнению ЗАО, вступившими в законную силу судебными актами по делам №

2010/697/193, № 804, № 504, № 1823, установлено, что КУИ как

арендодатель препятствовал ЗАО в пользовании арендованным имуществом,

в результате чего ЗАО не могло не только им пользоваться, но и вести

какую-либо хозяйственную деятельность. Поскольку возмещению подлежат

не только прямые убытки, но и расходы, которые должно будет произвести

лицо, чье право нарушено, ЗАО не согласно с выводом суда об отсутствии

у истца права требовать возмещения налогов, арендной платы и пеней,

которые еще не уплачены.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, проверив

законность обжалуемых судебных актов, не нашел оснований для

удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, между КУИ Калининградской области

(арендодателем) и ЗАО (арендатором) 20.04.96 был заключен договор аренды на

складские помещения и сварочный цех, расположенные по адресу: г.

Калининград, ул. Ялтинская.

Складские помещения в 1996 году занимал кооператив, которому КУИ

Калининградской области 04.06.96 направлял претензию об освобождении

складских помещений в связи с передачей их в аренду АОЗТ

(правопредшественнику ЗАО). Кроме того, на складские помещения и сварочный

цех в 1997 году стало претендовать ОАО «Стройкомплект», обращавшееся в

арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды от

20.04.96 между КУИ Калининградской области и АОЗТ, в котором ему было

отказано.

Данные обстоятельства послужили основанием для отказа КУИ

Калининградской области в иске о расторжении договора аренды от 20.04.96 и

выселении ЗАО из указанных помещений при рассмотрении дела № 504 по иску

КУИ Калининградской области к ЗАО о взыскании задолженности по арендной

плате, расторжении договора и выселении.

Между тем в решении арбитражного суда от 10—11.02.98 по делу № 504,

которое ЗАО положило в обоснование своего иска о взыскании убытков по

настоящему делу, отсутствует вывод суда о том, что именно КУИ

Калининградской области как арендодатель препятствовал ЗАО использовать эти

складские помещения и сварочный цех, тем более что ЗАО признало требования

КУИ Калининградской области о взыскании задолженности по данному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской

Федерации возмещению подлежат лишь убытки, причиненные противоправным

поведением должника.

Противоправное поведение лица только тогда является причиной убытков,

когда оно прямо (непосредственно) связано с этими убытками.

В данном случае истцом не представлено доказательств того, что между

возникшими у него убытками, связанными с налоговыми платежами в бюджет, и

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8