Арендные отношения в области недвижимости

действиями КУИ, признавшего законными притязания ОАО «Стройкомплект» на

вышеназванные помещения при рассмотрении дела № 804 по иску ОАО

«Стройкомплект» о признании недействительным договора аренды от 20.04.96,

существует причинная связь.

Также следует иметь в виду, что обязанность истца по уплате

соответствующих налогов в бюджеты различных уровней возникает в силу

императивных норм налогового законодательства, носит публично-правовой

характер и не зависит от результатов хозяйственной деятельности и от того,

имеются ли для ведения хозяйственной деятельности какие-либо препятствия.

Кроме того, как правильно указал суд, не получив от КУИ

Калининградской области в 1996 г. складские помещения и сварочный цех, со

своей стороны не предпринимало на протяжении более двух лет каких-либо мер

по предоставлению ему этих помещений в пользование.

При таких обстоятельствах арбитражный суд правомерно отказал в иске.

Истцом не представлено доказательств того, что между возникшими у него

убытками и действиями КУИ существует причинная связь.[46]

В этом и подобных случаях можно говорить о характере предусмотренных

законом последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны

арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение)

производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом

правил ст. 617 / 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок,

установленный для любых видов обязательств (договоров). Смена собственника

арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если

заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК).

В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не

прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его

права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом

или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК). Арендодатель не вправе

отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его

действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено

личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма, представляет

собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418

ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или

договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды

гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет

арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды

после смерти арендатора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно

расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора

или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий

договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п.2 ст.

450 ГК. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается

существенного нарушения назначения имущества» то под ним следует понимать

такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение

условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

2) Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным

ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его

качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в

смысле п.2 ст.450 ГК;

3) Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока

платежа не вносит арендную плату;

4) Не производит капитального ремонта имущества в установленные

договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в

тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или

договором производство квартального ремонта является обязанностью

арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий

ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть

основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в

результате подобного бездействия арендатора происходит существенное

ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно

расторгнут судом в случае, когда:

1) Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору

либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями

договора или назначением имущества. Создание препятствий пользования

имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые

случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в

частности, не проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им

обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на

него договором;

2) Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им

недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении

договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть

обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его

исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует , чтобы эти

недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при

наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию

недостатков;

3) Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный

ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии

их в договоре - в разумные сроки;

4) Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,

оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное

расторжение договора по этому основанию производится независимо от того,

виновен в том арендодатель или нет.

В любом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только

судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель

вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления

арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им

обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в

иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его

права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом

или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК) Арендодатель не вправе

отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его

действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено

личными качествами арендатора. Казалось бы приведенная норма, представляет

собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418

ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или

договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды

гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет

арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды

после смерти арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие

правила установленные ст. 418 ГК, т.е. договор аренды сохраняется, если

только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель

или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается

(ст.419 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного

расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в

соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут

прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе

арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их

воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное

расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только

судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель

вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления

арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им

обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в

иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Прекращение договора аренды в установленный срок предоставляет

арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый

срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды

арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении

срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед

другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых

в правовом регулировании договоров аренды является вопрос о праве

арендатора на возобновление арендных отношений.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 86 Основ гражданского

законодательства СССР и республик, введенном в действие на территории

Российской Федерации с 03.08.92, предусматривалось, что арендатор

надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока

действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право

перед другими лицами на возобновление договора.

Аналогичное положение содержит часть 1 статьи 621 Гражданского кодекса

Российской Федерации (далее ГК РФ), согласно которой арендатор, надлежащим

образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, если иное не

предусмотрено законом или договором, по истечении срока договора имеет при

прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на

заключение договора на новый срок.

В соответствии с частью 3 названного кодекса если арендодатель отказал

арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня

истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом,

арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав

и обязанностей по заключенному договору и возмещению убытков, причиненных

отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков.

То есть ГК РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполняющим свои

обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый

срок, однако воспользоваться своим правом арендатор может лишь при условии

письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор

до истечения срока прежнего договора, которое приобретает решающее значение

лишь в случае, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении

договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным

лицом.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения

срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор

аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

(ст.610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя

возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В

противном случае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК.

3.2 Характеристика некоторых договоров аренды недвижимости

Договор аренды транспортных средств.

Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида

договора аренды исходя из ее предмета, которым, может стать любое

транспортное средство, т.е. техническое устройство по перевозке грузов,

пассажиров и багажа, движущееся в пространстве. Транспортное средство, как

правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником

повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных

средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.

Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены.

Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договоры

аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и

технической эксплуатации (экипажем или договоры фрахтования на время) и

без такого предоставления.

Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в

письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду

имущества (ст.633 и 643 ГК), К такому договору не применяются правила о

регистрации договоров аренды, предусмотренные (п.2 ст.609 ГК). Разумеется,

речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах,

которые относятся к недвижимым вещам (п.1 ст. 130 ГК) и сделки с которыми

подлежат по общему правилу регистрации.

Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не

установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора

аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на

заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК.) По истечении срока

договор прекращается (ч.2 ст.632 и ч.2 ст.642 ГК).

Аренда транспортных средств гражданами-потребителями осуществляется с

учетом особенностей, предусмотренных главой 1 Закона о защите прав

потребителей.

Наконец, транспортными уставами и кодексами могут быть установлены

иные, помимо предусмотренных ГК, особенности аренды отдельных видов

транспортных средств (ст.641 и ст.649 ГК).

По договору аренды транспортного средства с экипажем, фрахтования на

время, арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату

во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по

управлению им и по его технической эксплуатации (ч.1 ст.632 ГК)

В этом определении договора отражены три его специфические черты:

1. Предмет договора - транспортное средство любого вида транспорта:

железнодорожного автомобильного, водного, воздушного, космического и

т.д., способное к самостоятельному перемещению в пространстве;

2. Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства

осуществляет арендодатель своими силами, т.е. при помощи экипажа, а

именно работника (работников), состоящего с арендодателем в трудовых или

иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ,

например, основанных на договоре подряда (ст. 635 ГК);

3. Транспортное средство передается арендатору во владение и пользование.

Арендодатель владение предметом договора не сохраняет. Однако

транспортным средством продолжают управлять работники арендодателя, через

которых обычно и происходит владение соответствующим имуществом. Поэтому

в случае фрахтования на время следует предположить, что, управляя

транспортным средством, работники действуют не в интересах работодателя,

а в чужих интересах.

Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору

возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства,

техническое обслуживание которого производит, однако, арендодатель –

специалист в своем деле.

Договор аренды транспортного средства с экипажем соединяет в себе

черты аренды и оказания услуг подряда, поскольку арендодатель оказывает

арендатору - услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного

средства. Соответственно модифицируется и содержание договора, Однако этот

договор нельзя признать смешанным в смысле п. З ст. 421 ГК, ибо он

специально урегулирован Кодексом.

Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем, по

сравнению с общими правилами об аренде изменено в сторону расширения круга

обязанностей арендодателя.

Арендодатель в дополнение к его общим обязанностям должен:

1. В течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние

сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего

капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей ст.634

ГК. Выполнение этой обязанности не предполагает, однако, что арендодатель

должен нести расходы также и по содержанию арендованного имущества. Он

освобождается от расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией

транспортного средства (ст. 636 ГК). Что же касается расходов по

технической эксплуатации, например, по замене изношенных составных частей

арендованного имущества, то несение их полностью охватывается

обязанностью арендодателя поддерживать транспортное средство в исправном

состоянии;

2. Предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации

транспортного средства п.1 ст. 635 ГК. Эти услуги должны обеспечивать

нормальную и безопасную эксплуатацию предмета договора в соответствии с

целями аренды, указанными в договоре. Услуги арендодателя, по общему

правилу, должны распространяться лишь на техническую, а не на

коммерческую эксплуатацию транспортного средства. Например, арендодатель

должен обеспечить возможность перевозки на морском судне данного груза,

но не отвечает за рентабельность такой перевозки для арендатора. Впрочем,

договором аренды может быть предусмотрен и более широкий круг услуг,

предоставляемых арендатору, в том числе и по коммерческой эксплуатации

транспортного средства. Так, арендодатель может принять на себя

обязанность избрать наиболее выгодный для арендатора маршрут. Состав

экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать

обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если

обязательными для сторон правилами такие требования не установлены -

требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного

вида и условиями договора. Например, лицо, управляющее автомобилем,

должно иметь водительское удостоверение, подтверждающее, что оно имеет

право управлять транспортным средством данной категории. В то же время

договором может быть предусмотрено, что водитель должен иметь навыки для

перевозки, допустим, замороженных продуктов. Члены экипажа являются

работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя,

относящимся к управлению, в том числе правилам внутреннего трудового

распорядка и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора,

касающимся коммерческой эксплуатация транспортного средства. Это

разделение власти над работниками вытекает из существа договора

фрахтования на время, согласно которому транспортное средство передается

во владение и пользование арендатору, который извлекает нашего доходы.

3. Нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их

содержание, если договором аренды не предусмотрено иное (п.2 ст.635 ГК).

Возложение на арендодателя этой обязанности вытекает из его предыдущей

обязанности - предоставлять арендатору услуги по управлению и технической

эксплуатации транспортного средства. Поскольку арендодатель получает за

выполнение всех своих обязанностей по договору фрахтования вознаграждение

в виде арендной платы, последняя включает и плату за оказание услуг;

4. Страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8