Арендные отношения в области недвижимости

отношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в

космическом пространстве и на небесных телах. Договор о космосе

устанавливает также, что права собственности на космические объекты

«остаются незатронутыми» как во время нахождения в космическом

пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными словами,

космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и

после их возвращения на Землю принадлежат тем же государствам, юридическим

или физическим лицам, которым они принадлежали до полета.[20]

Настоящее законодательство не исключает возможности распространения

режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного, но только на

основании прямого указания закона.

Глава II. Аренда объектов недвижимости.

2.1 Общие положения об аренде

Традиционное определение аренды, это передача одним лицом

(арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение

или пользование (или только пользование) – за плату.

Основная форма выражения таких взаимоотношений – Договор. Почему.

Потому что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую

могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества,

существует группа обязательств по передаче имущества во временное

пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу

экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или

другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного

перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких

отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не

нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая

такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник

сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая

соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в

пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной

характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное

пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по

передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем

имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии,

а также по оплате его использования.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и

арендатор (наниматель). Арендодателем имущества по договору аренды может

быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником

сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин или

организация, являющаяся юридическим лицом.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное

пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее

полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

В этом смысл деятельности арендатора. Плоды, продукция или доходы,

полученные в результате использования арендованного имущества, поступают в

собственность арендатору (п. 2 ст. 606 ГК РФ), хотя некоторых случаях

(ст.136 ГК РФ) плоды, продукция и доходы переходят в собственность

арендодателя или третьего лица.

Все три указанных объекта представляют собой различные виды приращения

основной вещи. Собственно речь идет о либо органическом (урожай, приплод

скота или птицы и т.д.), либо техническом (произведенная предприятием

продукция), либо экономическом (доходы, полученные от соответствующей

деятельности, например проценты от пользования чужими средствами)

приращении.

Условие об арендной плате ГК РФ не относит к числу существенных в силу

закона, тем не менее, ст. 614, предусматривает, что арендатор обязан

своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключение сделано

лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений, для которых

требование о согласовании арендной платы является обязательным; при

невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК).

В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий и сооружений могут

использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях,

оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как

минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными

органами[21]. Вследствие этого предусмотрен запрет применения нормы п. 3

ст. 424, устанавливающей возможность на случай неурегулированности цены

исполнения договора использовать цену за аналогичные товары, работы или

услуги (см. этот пункт ст. 424).

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади

арендованного здания, помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и

на 1 куб.м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади

данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер

арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных

помещений здания.

2.2 Объекты аренды

В аренду могут быть переданы участки земельные участки и другие

обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные

комплексы здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие

вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования

(непотребляемые вещи).[22]

В данном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в

аренду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный

перечень объектов имущества, который может сдаваться в аренду, не является

исчерпывающим.

Следует отметить, что в ГК впервые нормативно закреплен

квалифицирующий признак, характеризующий возможные объекты аренды: вещи, не

теряющие своих свойств в процессе использования, т.е. непотребляемые.

Объект аренды должен быть точно определен.

В п. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкого определения

объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные,

позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве

объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте

подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам

договор не считается заключенным.

Жесткость такого требования обусловлена наличием возможности

расширенного толкования понятия - вещи.

Например, сложные вещи. Указанный вид вещей впервые выделен в ГК.

Статья 134, охватывает случаи, когда разнородные вещи образуют единое целое

таким образом, что их предполагается использовать как одну вещь. Примером

сложной вещи может считаться предприятие (включающее здание, оборудование и

т.п.) или крестьянское (фермерское) хозяйство. Смысл выделения данного вида

вещей состоит в том, что действие сделки, предметом которой служит такая

вещь, распространяется на все составляющие ее разнородные вещи.

Комментируемая норма является диспозитивной, а потому договором сторон

может быть предусмотрено иное: исключение некоторых вещей, обычно входящих

в состав «сложной».

Деление на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК) является

традиционным для гражданского права. Суть этого деления состоит в том, что

принадлежность призвана служить главной вещи, и связана с нею общим

назначением. Примерами этому могут служить лодка и весла, велосипед и

насос. При этом относительная стоимость принадлежности и главной вещи

значения не имеет.

Юридическое значение такого деления состоит в том, что принадлежность

во всех случаях следует судьбе главной вещи.

Тем не менее, так же как и предыдущая, эта норма относится к числу

диспозитивных, а значит, стороны могут указать в договоре, какая из вещей,

«Главная вещь» или «принадлежность», будут являться объектом аренды.

Возможность ввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видов

имущества существует лишь после принятия соответствующего закона[23], в

отличие, например от Основ законодательства об аренде,[24] которые

допускали регулирование арендных отношений не только законами, но и

правительственными актами.

В первую очередь, это относится к тем видам имущества, которые изъяты

из оборота или оборотоспособность которых ограничена.[25] Например, атомные

электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и

специального назначения, иные стратегические объекты.

Объектом договора аренды не может выступать имущественное право,

которое по определению не может быть передано кому-либо во владение.

Исключена возможность передачи в аренду денежных средств, поскольку весь

смысл использования их состоит в употреблении.

2.3 Особенности аренды недвижимого имущества.

Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами договора

аренды и арендой отдельных видов имущества.[26] Виды договоров аренды - это

те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально

урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК.

Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды

и арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 cт. 609 и п.2

ст.615 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аренде недвижимого имущества - аренда

определенного вида имущества, а в п.2 ст.651 - об аренде зданий и

сооружений как отдельной разновидности недвижимого имущества.

Аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий

выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды. В то же время

стоит отметить, что ряд широко распространенных на практике договоров

аренды вообще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не сказано

об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид

аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе. Однако нельзя

забывать, что аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству.

Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда недвижимости.

В практике применяются различные виды договоров аренды транспортных

средств - с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

транспортного средства и без предоставления таких услуг.

В первом случае объединены два вида обязательств:

а) непосредственно связанных с предоставлением транспортного средства

в аренду - во временное владение и пользование за плату;

б) связанных с оказанием арендатору услуг по управлению и технической

эксплуатации транспортного средства.

Договор аренды транспортных средств (с экипажем) заключается только в

письменной форме независимо от срока его действия. Это правило касается как

юридических, так и физических лиц, т.е. устанавливает изъятие из нормы,

предусмотренной п.1 ст. 609 ГК (допускающей для договоров, заключаемых

физическими лицами на срок не более года, устную форму).[27]

Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по

управлению и технической эксплуатации регулирует лишь арендные отношения.

Специфика его связана лишь с особенностями предмета аренды и условиями

использования. К такому договору не применимы правила, предусмотренные ст.

621 ГК о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном

праве арендатора на заключение договора на новый срок после истечения срока

ранее действовавшего договора.

Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и

другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные

комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи (исходя

из смысла ст.130 ГК РФ) – которые не теряют своих натуральных свойств в

процессе их использования.

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков,

содержатся в гл. 17 Гражданского кодекса РФ (ст. 260 / 264 / 270 ГК),

которая вступает в действие со дня введения нового Земельного кодекса РФ.

До этого времени сохраняет силу Земельный кодекс РСФСР 1991 года (в части

не противоречащей более позднему законодательству).

В настоящее время оборот земельных участков регулируется указами

Президента РФ и Постановлениями Правительства РФ, принятыми в их

исполнение.

Право граждан и юридических лиц – собственников земельных участков

сдавать в аренду земельный участок, предусматривает Указ Президента РФ от

27 октября 1993 года, «О регулировании земельных отношений и развитии

аграрной реформы в России»[28].

Передача в пользование (в том числе и на условиях аренды) участков

недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными

актами: Законом о недрах, Водным кодексом, Основами лесного

законодательства.

Предоставление названных объектов в пользование имеет ряд

особенностей:

- участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по

лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными

органами и служат основанием для заключения договоров (ст. 11 Закона

о недрах, ст. 46 – 53 Водного кодекса). Участки лесного фонда – на

основе лицензий, а также лесорубочных и лесных билетов (ст. 28 Основ

лесного законодательства);

- водные объекты могут использоваться только на основе договора,

заключаемого в соответствии с лицензией (ст. 46 / 54 Водного

кодекса); участки недр – на основе лицензий как без оформления

договора, так и с заключением договоров (ч. 3 ст. 11 Закона о

недрах); договоры аренды участков лесного фонда заключаются при

предоставлении их в долгосрочное пользование (на срок до 50 лет);

- специальное законодательство содержит особые требования к условиям

договоров на пользование природными объектами, в том числе

предельные сроки такого пользования. Условия договора должны

соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе

договор будет признан недействителен.

- данные, содержащие необходимые сведения о предмете аренды, отнесены

к существенным условиям договора, при отсутствии которых он

считается незаключенным.[29]

Наем зданий и сооружений – подвид аренды, дифференцированный по видам

имущества. Аренда земельного участка регулируется в ГК лишь постольку,

поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем

зданиями и сооружениями (ст. 652 / п.1 ст. 654).

При аренде здания или сооружения арендодатель обязуется передать во

временное владение и пользование или во временное пользование арендатору

здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК),

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не

принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия

собственника участка, если это противоречит условиям пользования таким

участком, установленным законом или договором с собственником земельного

участка (п.3 ст.652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного

участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения

требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором

или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий

пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с

действующим законодательством может служить основанием для досрочного

прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок,

например использование его, не по назначению.

Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные,

что соответствует традиционному, для гражданского права делению вещей на

главную вещь и ее принадлежность.[30] Основным считается здание

«главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и

по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения,

объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с

объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Если здания

классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они

дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя

разными правовыми режимами использования. Юридические лица ограничены в

аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их

исключительно для проживания граждан.[31]

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений

только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения

строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической

инвентаризации в установленном порядке.

Аренда предприятий получила широкое распространение в конце

восьмидесятых – начале девяностых годов. Предприятие как объект права в

процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет

выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального

урегулирования его аренды. Более того, суть пользования предприятием как

раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору

предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать,

обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные

ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их

в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды н

отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет

изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора

аренды предприятия (ст.660 ГК).

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под

общее понятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК. Отличительных

признаков предприятия как объекта аренды, как минимум три - и все они

связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то

время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не

учитывается.

1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие

основные средства безоговорочно входят в состав предприятия,

передаваемого в аренду, то остальные компоненты, только в порядке, на

условиях и в пределах, определяемых договором. В то же время понятие

предприятия, закрепленное в ст.132 ГК, подобных различий не проводит.

Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно

определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы,

исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в

составе предприятия в аренду.

2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том,

что передача прав владения и пользования находящимся в собственности

других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными

ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными

правовыми актами. При определении состава предприятия в ст.132 ГК

такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть

передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве

соответствующего запрета.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8