Право собственности некоммерческих организаций на жилые и нежилые помещения

Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз.2 ч.3 ст.288

ГК РФ - размещение в них собственником предприятия, учреждений,

организаций. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года подразделяет

нежилые помещения на помещения, предназначенные для торговых, бытовых и

иных нужд и помещения для нужд промышленного характера. Первые согласно

ч.2 ст.4 ЖК РСФСР могут являться частью или непосредственно быть связаны с

жилыми домами. Вторые, в соответствии с ч.2 ст.7 ЖК РСФСР в жилых домах

предоставлены быть не могут.

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года была утверждена

Государственная программа приватизации, где в разделе 2.6 к родовому

понятию «объект» нежилого фонда отнесены конкретные их виды: нежилые

помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также

здания и сооружения. В данном случае нежилые помещения, как и ранее

рассматриваются в качестве частей жилых домов и этим частям противостоят

как целые объекты здания и сооружения, объединяемые общим родовым

признаком - предназначенностью не для проживания, а для иных целей. «В то

же время, очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие

функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для

проживания»1.

Проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого)

возникает лишь тогда, когда имеется несколько собственников либо титульных

владельцев, реализующих то или иное вещное право не в отношении здания,

сооружения целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений). Если

этого нет, то в принципе никаких проблем не возникает, так как в качестве

единого объекта права рассматривается здание в целом. Оно, с точки зрения

принятой методологии учета имущества, в качестве объекта нежилого фонда

характеризуется единством учетной стоимости и владения. При этом

совокупность юридических и физических лиц, отвечающих за техническое

состояние и соблюдение норм эксплуатации, рассматривается как единое лицо,

отношения между участниками которого регулируются законом или договором.

Нормальной правовой моделью оформления совладения нежилыми помещениями в

одном здании должен являться механизм общей собственности (чаще всего

долевой), когда неизбежно согласовывается порядок использования нежилых

помещений, а также мест общего пользования, обслуживающих систем. Эта

проблема как правило касается субъектов - несобственников, имеющих

ограниченные вещные права на объекты государственной и муниципальной

собственности. Закрепленные за ними нежилые помещения не рассматриваются в

качестве инвентарного объекта. Это правило не распространяется на такие

нежилые помещения (как правило встроенно-пристроенные), которые являются

тем основным строением, для целей строительства или эксплуатации был

выделен земельный участок.

Представляется, что с целью всестороннего изучения проблемы в рамках

данной работы целесообразно рассматривать в качестве объектов вещных прав

некоммерческих организаций не только жилые и нежилые помещения, а

обобщенные родовыми понятиями объекты - объекты жилого фонда и объекты

нежилого фонда, что объясняется их значением для выполнения уставных задач

в осуществлении деятельности некоммерческих организаций. При этом будем

учитывать, что рассмотренный выше правовой режим объектов недвижимости,

объединяемых родовым понятием в целом имеет общие черты.

Научно и практически значимой в гражданском праве признается также

классификация объектов гражданских прав (в том числе и вещей). критерием

которой является оборотоспособность объекта. По общему правилу объекты

могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому на

основании различных гражданско-правовых сделок и иных оснований, в порядке

универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического

лица) либо иным способом (чю1 ст.129 ГК РФ). Такие вещи считаются не

ограниченными в обороте, могут быть объектом самых различных абсолютных и

относительных гражданских правоотношений и принадлежать любым субъектам

гражданского права. Напротив, «некоторые виды вещей по соображениям

государственной и общественной безопасности, охраны экономических

интересов государства, обеспечения здоровья населения и т.п. в обороте

ограничены»1. Это означает, что ряд вещей могут принадлежать лишь

определенным участникам оборота либо для приобретения вещных прав на

некоторые вещи требуется специальное разрешение либо выполнение

предусмотренных законом условий (ч.2 ст.129 ГК РФ). К числу таких вещей

относятся памятники истории и культуры.

В соответствии со ст.1 Закона РСФСР «Об охране и использовании

памятников истории и культуры» от 15 декабря 1978 года1 памятниками

истории и культуры являются сооружения, памятные места и предметы,

связанные с историческими событиями в жизни народа, с развитием общества и

государства, произведения материального и духовного творчества,

представляющие историческую, научную, художественную и иную ценность.

Памятники истории и культуры, независимо от того, в чьей собственности они

находятся, подлежат государственному учету (ст.16 Закона). Особенность

правового режима памятников истории и культуры, связанная с ограничением в

обороте данных объектов выражается по крайней мере в двух моментах.

Во-первых, вещные права на эти объекты могут быть прекращены в

принудительном порядке, если они используются не в соответствии с их

характером и назначением либо подвергаются угрозе уничтожения или порчи

(ст.28 Закона РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и

культуры» от 15 декабря 1978 года, ст.240 ГК РФ). Во-вторых, отчуждение

памятников истории и культуры допускается с обязательным предварительным

уведомлением государственных органов охраны памятников. Государство имеет

преимущественное право покупки при продаже памятников (ст.5 Закона РСФСР

от 15 декабря 1978 года). Перечисленные ограничения вещных прав

дополнительно закрепляются в охранных договорах, заключаемых обладателями

вещных прав на памятники истории и культуры с уполномоченными органами

исполнительной власти РФ в обязательном порядке (п.3 Постановления Совета

Министров РСФСР

от 30 августа 1960 года №1327 «О дальнейшем улучшении дела охраны

памятников культуры в РСФСР)»1.

Характер вещных прав предполагает, что их объектом может быть только

индивидуально-определенная вещь. В связи с этим объекты недвижимости могут

быть индивидуализированы в силу естественных свойств (единственные в своем

роде памятники истории, культуры), а также в результате выделения из массы

однородных объектов по волеизъявлению гражданских прав.

2. Нормы гражданского законодательства - материально-правовая основа

решения проблем обеспечения вещных прав некоммерческих организаций на жилые

и нежилые помещения.

Изучение действующего гражданского законодательства позволяет

утверждать то, что в настоящее время имеются достаточно серьезные правовые

основы для обеспечения деятельности некоммерческих организаций. Объекты

недвижимости - жилые и нежилые помещения - перестали в соответствии с их

правовым режимом быть объектами ограниченного круга имущественных

отношений и все активнее вовлекаются в товарный оборот. Высокая

потребительская стоимость и одновременно исключительная хозяйственная

ценность данных объектов обостряют проблему признания и защиты вещных прав

субъектов имущественного оборота на эти объекты. При этом надо сказать,

что в самом незавидном положении в последнее время находились

некоммерческие организации в силу несовершенства ранее существовавшего

правового регулирования их деятельности. Признание некоммерческих

организаций, имеющих статус юридического лица, субъектами имущественных и

прежде всего вещных прав, в том числе и на объекты недвижимости,

обеспечивает реальную возможность устранения каких-либо неправомерных

притязаний иных субъектов на имущественные основы деятельности

некоммерческих организаций.

Прежде всего система норм гражданского законодательства обеспечивает

защиту права собственности.

Так, с полной уверенностью можно утверждать, что ушел в прошлое

вопрос о неопределенности правового положения имущества, который в ранее

существовавшей судебно-арбитражной практике возникал по поводу притязаний

КП РСФСР на имущество, собственником которого являлось государство. Пленум

Высшего Арбитражного Суда в Постановлении №17 от 1 октября 1993 года по

делу № К1/31 поставил вопрос о необходимости дать правовую оценку

правомочности обкома КП РСФСР на распоряжение имуществом (помещения гаража

и автомастерских) построенного за счет средств областного, а не партийного

бюджета1. Данные правовые споры во многом являются результатом

вмешательства политической идеологии в сферу правового регулирования

имущественных отношений. В фактическом владении КП РСФСР находилось

имущество, законным титулом на которое эта организация не обладала.

Согласно Указа Президента РФ от 25 августа 1991 года №90 «Об имуществе

КПСС и Коммунистической партии РСФСР» государственной собственностью

объявлено все принадлежавшее КПСС и КП РСФСР недвижимое и движимое

имущество (п.1)2. Постановлением Конституционного Суда РСФСР от 30 ноября

1992 года п.1 Указа Президента РСФСР от 25 августа 1991 года №90 признан

несоответствующим Конституции РСФСР в той части имущества, которая на

момент издания Указа фактически находилась во владении, пользовании и

распоряжении органов и организаций КПСС и КП РСФСР, но собственник которой

не был определен3.

Действующее гражданское законодательство исключает возможность

смешения собственности общественных организаций и иных субъектов вещных

прав, чему во многом способствует введенная ГК РФ обязательная

государственная регистрация недвижимости, механизм которой нашел

адекватное выражение в Законе РФ «О

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997

года № 122-ФЗ.

При разрешении споров, связанных с признанием права собственности

некоммерческих организаций, арбитражные суды как правило исходят из того,

что основным способом приобретения основания (титула) права собственности

является возникновение права собственности на новую вещь. Право

собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (жилые и нежилые

помещения) возникает с момента его регистрации. В арбитражной практике

уделяется внимание источникам финансирования строительства объектов

недвижимости, поскольку денежные средства являются источником приобретения

имущества юридических лиц. Наибольшее количество споров связано с

признанием права собственности жилищно-строительных кооперативов на

нежилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов1. Сложность

данной проблемы заключается в том, что данные некоммерческие организации

безусловно нуждаются в защите необоснованно ущемляемых интересов,

поскольку вещные права на встроенно-пристроенные помещения в домах жилищно-

строительных кооперативов становятся единственными объектами недвижимости

данных некоммерческих организаций, так как жилые помещения становятся

собственностью членов жилищно-строительных кооперативов, полностью внесших

свой паевой взнос за них. Однако нельзя не учитывать и то, что до

перехода на рыночные отношения

встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах служили

материальной основой социальной инфраструктуры, с чем нельзя не считаться

при вовлечении их в рыночную сферу.

Установленная гражданским Кодексом РФ презумпция законности

фактического владения играет важнейшую роль в условиях приватизации. В

частности, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №

1892/96 от 5 ноября 1996 года1 признано недействительным распоряжение

правительства г.Москвы от 11 июля 1995 года № 600 которым гостиничный

комплекс «Юность» принят в муниципальную собственность. Арбитражный суд

установил, что спорное имущество с 1961 года находится на балансе

общественной организации - Российского Союза молодежи, а также в ее

владении, а значит является собственником указанного комплекса до тех пор,

пока право собственности на спорный объект не будет оспорено в судебном

порядке.

Арбитражно-судебная практика богата примерами нарушения прав

общественных организаций (объединений) со стороны местных администраций. В

основном, арбитражный суд исходит из того, что защита вещных прав должна

иметь материально-правовое основание, то есть право собственности должно

подтверждаться титулом (первоначальный или производный способ приобретения

вещного права). Но кроме этого, арбитражный суд в своем решении, как

правило, отмечает значимость спорного имущества для выполнения уставных

целей общественных организаций. Постановлением № 1921/95 от 14 ноября 1995

года2 Президиум Высшего Арбитражного Суда не только признал

недействительным Постановление Главы администрации Смоленской области об

изъятии нежилых помещений у Смоленского облсовета Российской оборонной и

спортивно-технической организации (РОСТО), созданного на средства

общественных организаций бывшего ДОСААФ, но также указал на значимость

наделения организаций РОСТО имуществом, созданным за счет средств ДОСААФ,

а также имуществом, созданным за счет средств

государства и переданным ДОСААФ для выполнения задач по подготовке граждан

по военно-учетным специальностям и военно-прикладным видам спорта.

Наиболее сложной до сих пор остается проблема защиты вещных прав

особого вида общественных организаций (объединений) - профессиональных

союзов. «До 1991 года вся система и ведение учета профсоюзного имущества

строилась таким образом, что это был единый бюджет профессиональных

союзов. Местные комитеты, межсоюзные организации, городские, районные,

областные советы профсоюзов имели только право оперативного управления

имуществом»1. Нельзя сказать, что существующее ныне законодательство,

регулирующее деятельность профессиональных союзов в РФ является

несовершенным. Напротив, закон достаточно эффективно обеспечивает

возможность решения социальных и профессиональных проблем членов

профсоюза, имеющего статус юридического лица. Однако главной основой

деятельности профессиональных союзов по решению уставных задач безусловно

является имущественная обособленность профсоюзов. Недвижимость относится к

такому роду имущества, которое требует больших капитальных вложений и

создается в течение определенного времени.

Поэтому свои имущественные права на объекты недвижимости профессиональные

союзы нередко обосновывают фактом правопреемства, когда на одни и те же

объекты заявляют вещные права отделившиеся профсоюзы. При этом спорным

объектом зачастую являются жилые помещения, что обусловлено традиционно

сложившимися целями уставной деятельности профессиональных союзов. В

судебно-арбитражной практике по данным видам споров основным объектом

оценки становятся уставные документы, положения о первичных профсоюзных

организациях, поскольку решение вопроса о действительности последних и

наличия материального права на иск (титул собственника) взаимозависимы1.

Судебно-арбитражная практика последних лет. касающаяся рассмотрения

дел с участием учреждений в подавляющем своем большинстве показывает, что

участие данного вида некоммерческих организаций в имущественном обороте

сопровождается либо нарушением прав самого учреждения, либо нарушением

прав третьих лиц. Что касается последних, то как правило они страдают из-

за неопределенного правового режима спорных объектов недвижимости.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении № 1520/96 от 17

сентября 1996 года2 отметил, что при рассмотрении спора о расторжении

договора аренды нежилого помещения между учреждением (арендодателем) и ТОО

(арендатором) было установлено, что учредительным договором не перечислены

объекты, закрепленные за учреждением на праве оперативного управления.

Кроме того из устава учреждения, не усматривалось, за счет какого

источника финансировалось спорное помещение, к какой собственности оно

относилось, на основании каких документов спорное помещение передавалось

на баланс и в оперативное управление, а также одобрен ли собственником

договор аренды.

Права владельца права оперативного управления нарушаются в связи с

приватизацией объектов недвижимости. Следует учесть, что судебная защита

может быть гарантирована учреждению только при наличии соответствующим

образом оформленных вещных прав1. Действующее законодательство

ограничивает право собственника либо управомоченного им органа (например,

Государственный Комитет по управлению государственным имуществом, его

территориальные агентства в соответствии с Постановлением Правительства РФ

«О делегировании полномочий правительства РФ по управлению и распоряжению

объектами федеральной собственности» от 10 февраля 1994 года № 92

распоряжаться закрепленным за учреждением имуществом. В соответствии с

п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего

Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах,

связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ»3 при

рассмотрении дел по заявлениям учреждений или казенных предприятий о

признании недействительными актов управомоченных собственником органов об

изъятии или распоряжении имуществом, принадлежащим учреждениям на праве

оперативного управления, следует исходить из того, что бремя доказывания

наличия обстоятельств, являющихся в соответствии с ГК РФ основаниями для

изъятия либо иного распоряжения имуществом (п.2 ст.296 ГК РФ) возложено на

соответствующий управомоченный собственником орган.

Законодательное регулирование участия некоммерческих организаций в

имущественном обороте во многом уже обрело характерные черты. Как видится,

судебной и арбитражной практике еще предстоит решить немало вопросов,

связанных с защитой имущественных прав некоммерческих организаций. При

этом именно на правоохранительные органы закон возлагает задачу

предотвращения коммерциализации деятельности вышеназванных субъектов.

Защита вещных прав некоммерческих организаций на объекты недвижимости -

жилые и нежилые помещения должна отвечать требованиям гражданского

законодательства и неразрывно связываться с уставной деятельностью данных

юридических лиц.

Заключение

Подводя итог проведенному изучению и анализу действующего гражданского

законодательства и научных публикаций специалистов в области гражданского

права, хотелось бы отметить, что в рамках данной работы была осуществлена

попытка комплексного рассмотрения институтов гражданского права, которые

сами по себе могли бы стать отдельным предметом серьезного научного

исследования. Думается, что цивилистика должное внимание должна уделять

проблемам конкретного правоприменения, а оно, как правило, связано с

одновременным регулирующим воздействием неопределенного числа правовых

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7