Право собственности некоммерческих организаций на жилые и нежилые помещения

ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым

имуществом сделки.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в

надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд

вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении

акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что

облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о

регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о

регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих

обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем)

была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.

Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем

продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность

заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с

требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку

утратил к ней интерес из-за ее убыточности. Пунктом 3 ст.165 Гражданского

кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая

регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от

ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о

регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно ст. 558 Кодекса подлежит

обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а

правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился

за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно

квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у

соответствующего органа обязанности осуществить государственную

регистрацию сделки.1

3. Современная концепция «других вещных прав» в гражданском праве России.

Российская цивилистика советского периода не занималась категорией

вещных прав, поскольку единым и единственным вещным правом было право

собственности. Действительно, наличие всех трех правомочий на вещь,

известных российскому гражданскому праву, предоставляет лицу самое полное,

широкое право на вещь. Таковым, например, является право собственности.

«Необходимость существования других вещных прав вызвана тем, что различные

потребности людей и общества в целом невозможно удовлетворить, предоставив

необходимую вещь только на праве собственности. В других случаях

приобретение вещи в собственность может быть затруднено или невозможно

(изъятие вещи из гражданского оборота), а между тем для определенного лица

экономически очень важно обладать той или иной вещью по праву в

зависимости от потребностей», - справедливо отмечает Г.Б.Леонова.1

«Закон о собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года в ст.5

предусматривал возможность возникновения в случаях установленных Законом,

а также по усмотрению собственника вещных прав других лиц на хозяйственное

или иное использование имущества собственника (право полного

хозяйственного ведения и право оперативного управления - ч.2 ст.5 и ч.3

ст.5 Закона).

В статье 216 ГК РФ закрепляются более развернутые и четкие, чем

в Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» понятие и виды ограниченных

вещных прав. В контексте данной правовой нормы вещные права используются

как правовая категория в более узком смысле - для обозначения иных, кроме

права собственности, вещных прав. Поэтому в п.2 ст. 216 говорится об их

принадлежности лицам, не являющимся собственниками имущества. Как уже

ранее отмечалось, в научной доктрине используется термин «ограниченных

вещных прав».

Появление правовых норм об ограниченных вещных правах в

современном гражданском праве России не является случайностью, а

объективно отражает процесс сближения

правовых систем современности. Еще в дореволюционном гражданском праве

России существовало понятие «вещных прав на чужую вещь», которое известно

также и «континентальному праву» стран Европы. В современных условиях

представляется, что с наибольшей пользой можно использовать опыт правового

регулирования этой правовой системы. Основным принципом особенностей

правового регулирования «прав на чужие вещи» в континентальном праве

является «предположение наличия собственника, вещь которого они

обременяют»1. Соответственно, перечень прав на чужую вещь является

замкнутым, а их содержание определяется позитивным правом.

Англо-американская система права не знает деления прав на свои и на

чужие вещи. Более того, место категории «вещное право» занимает категория

«собственности». Здесь установлен иной принцип: количество и содержание

прав собственности, принадлежащих нескольким лицам в отношении одной и той

же вещи, может быть определено соглашением (волей)

участников»2, а не

объективным правом (как в континентальной системе).

Главное назначение института собственности (как правило, доверительной) -

«обеспечить профессиональное управление чужим имуществом в интересах

определенных категорий лиц, не способных или не желающих его

осуществлять».1

Становится очевидным, что при подготовке проекта ГК РФ объективно

учитывались условия, на которые законодатель хотел перенести опыт иных

правовых систем и генетическую связь правовых институтов российского и

континентального гражданского права.

Как уже отмечалось, право собственности является

основополагающим, первоначальным правом в числе прочих вещных прав,

поскольку другие права носят производный от этого права характер, а их

владельцы имеют иной правовой титул (основание), чем собственник. Это

определяет особенности субъектного состава правоотношений, одним из

элементов которых выступает соответствующее ограниченное вещное право.

«Для всех ограниченных вещных прав характерно то, что носитель вещного

права находится не только в абсолютном отношении со всеми третьими лицами,

но и в относительном правоотношении с собственником, каковы бы ни были

основания возникновения и юридическая природа указанного правоотношения».2

Принципиально важной характеристикой ограниченных вещных прав

является их сохранение и при смене собственников (при переходе права

собственности). Таким образом, «ограниченные вещные права следуют за

имуществом, как бы обременяя его, а не за его собственником».1

В то же время, согласно п.4 ст.216 ГК РФ ограниченные вещные права

защищаются от их нарушения вещно-правовыми способами, причем такая защита

предоставляется их обладателям по отношению к любым другим лицам, включая

и самого собственника. «С этой точки зрения наличие ограниченных вещных

прав на имущество является известным ограничением вещных прав на это

имущество самого собственника».2 Последнее обстоятельство обуславливает

обязательность установления всех разновидностей ограниченных вещных прав

законом, а не волей участников вещных правоотношений.

В ст. 216 (пункт1) ГК РФ установлен перечень, содержащий,

условно говоря, две группы ограниченных вещных прав: вещные права по

использованию чужих земельных участков (право пожизненно наследуемого

владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитуты, которые

могут обременять также здания и сооружения) и вещные права юридических лиц

на хозяйствование с имуществом собственника (право хозяйственного ведения

и право оперативного управления).

Ввиду того, что ст. 274 ГК РФ, регулирующая обременение

сервитутом зданий и сооружений относится к главе 17, нормы этой статьи не

могут пока иметь практического применения, хотя обременение сервитутом

зданий, сооружений другого недвижимого имущества отличается тем, что

ограниченное пользование им необходимо вне связи с пользованием земельным

участком.

Если правовое регулирование ограниченных вещных прав на землю

можно в порыве критики назвать нежизнеспособным в силу нерешительности

законодателя признать право частной собственности на земельные участки, то

с полной уверенностью можно поддержать мнение Л.В.Щенниковой о том, что «в

качестве компромисса между рыночным и административным началом среди

вещных прав были названы право оперативного управления, однотипное ему

право полного хозяйственного ведения, а также право учреждения на

самостоятельное распоряжение доходами от разрешенной предпринимательской

деятельности»1. Первые два из названных «вещных прав на чужую вещь» прямо

отнесены ГК РФ к числу вещных прав лиц, не являющихся собственниками

имущества (ч.1 ст.216 ГК РФ). А что касается третьего из названных вещных

прав, то здесь нужно отметить, что вещно-правовая природа, по мнению ряда

цивилистов в России, объективно усматривается по смыслу нормы ч.2 ст. 298

ГК РФ.

Вообще, конструкция «права хозяйственного ведения» и «права

оперативного управления» - особенность российского гражданского права,

обусловленная переходным характером имущественного оборота, который пока

что знает таких участников как «предприятия» и «учреждения» -

несобственники. «Государство, как собственник основной массы имущества,

будучи не в состоянии непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему

объектами, в условиях планово-регулируемой, огосударствленной экономики,

объективно было вынуждено выпускать в имущественный оборот

«самостоятельные» юридические лица - «предприятия» и «учреждения»,

закрепляя за ними свое имущество на ограниченном вещном праве».1

Впервые это право было закреплено под названием «оперативное

управление» в ст.26 Основ гражданского законодательства Союза ССР и

союзных республик, утвержденных Законом СССР от 8 декабря 1961 года «Об

утверждении Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных

республик»2. В Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» это вещное право

было разделено на более широкое по содержанию «право полного

хозяйственного ведения», предназначенное для производственных предприятий

(ч.2 ст.5 Закона) и более узкое «право оперативного управления» - для

госбюджетных и аналогичных им учреждений. В период действия Закона РСФСР

«О собственности в РСФСР» специалисты в области гражданского права

отмечали возникновение в хозяйственной практике явления

взаимопроникновения различных производных режимов вещных прав, так

называемую «диффузию вещных прав». В связи с этим, в качестве

теоретической модели предлагалось унифицировать режим осуществления

производного вещного права всеми субъектами предпринимательской

деятельности, а именно закрепить в законах о собственности и предприятиях

лишь одно, производное от права собственности вещное право, обозначив

его как «право полного хозяйственного ведения».3

Однако, практика правотворчества пошла по иному пути. В ГК РФ были

включены нормы о праве хозяйственного ведения (ст.294 ГК РФ) и о праве

оперативного управления (ст.296 ГК РФ).

Оба эти права значительно сужены в содержании и в объеме правомочий,

которые их субъекты получают от собственников на закрепленное за ними

имущество. Это объясняется тем, что «в условиях развития рыночных

отношений и появления значительного частного сектора экономики

конструкции таких ограниченных прав, как и их субъектов - несобственников,

обнаружили свои слабости и недостатки, скрытые прежними условиями

хозяйствования. В частности, в возможности злоупотребления предоставленной

этим субъектам экономической свободой с целью передачи имущества

собственника в частный сектор на убыточных для собственника условиях»1.

Именно поэтому право хозяйственного ведения и по названию, и по содержанию

уже не является «полным», близким к праву собственности.

Субъектами прав хозяйственного ведения и оперативного

управления могут быть юридические лица, созданные в особых организационно-

правовых формах - «предприятия» и «учреждения». При этом субъектом права

хозяйственного ведения по действующему законодательству может быть только

государственное или муниципальное унитарное предприятие (ст.113-114 ГК

РФ). Субъектом права оперативного управления могут быть унитарное

(казенное) предприятие (ст. 115 ГК), относящееся к категории коммерческих

организаций, а также учреждения (ст. 120 ГК РФ), создаваемые как

государственными и муниципальными образованиями, так и другими (частными)

собственниками - гражданами и юридическими лицами. Кроме того, нормы об

унитарных предприятиях, основанных на праве оперативного управления

(ст.ст.113,115,296,297 ГК РФ) применяются к не находящимся в муниципальной

или государственной собственности предприятиям, основанным на праве

полного хозяйственного ведения (абз.1 п.5 ст.5 Закона РФ «О введении в

действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 30

ноября 1994 года №52-ФЗ), если до 1 июля 1999 года они не преобразованы в

хозяйственные товарищества, общества или кооперативы либо не ликвидированы

(абз.2 п.5 ст.6 того же Закона).

Право хозяйственного ведения в соответствии со ст.294 ГК РФ

- это право государственного или муниципального унитарного предприятия

владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в пределах,

установленных законом или иным правовыми актами. В отношении имущества,

переданного на баланс унитарного предприятия сам собственник уже не может

осуществлять правомочия владения и пользования, а также в значительной

степени и распоряжения, так как движимым имуществом , принадлежащим этому

предприятию, оно может распоряжаться самостоятельно, а недвижимым - лишь

с согласия собственника.

Ограниченное вещное право оперативного управления состоит в

осуществлении прав владения, пользования и распоряжения в отношении

имущества, закрепленного за казенным предприятием и учреждением в

пределах, установленных законом в соответствии с целями своей

деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права

владения, пользования и распоряжения им (ст. 296 ГК РФ). ГК специально

регламентирует, правомочие распоряжения, принадлежащего субъекту права

оперативного управления. Возможность распоряжаться как движимым, таки

недвижимым имуществом, закрепленным за казенным предприятием ограничена

требованием получения на это согласия собственника, передавшего имущество

(абз.1 ч.1 ст.297 ГК РФ). Что касается учреждения то оно даже с согласия

собственника не вправе отчуждать закрепленное за ним как движимое, так и

не движимое имущество собственника (ч.1 ст.298 ГК РФ). При возникновении

такой необходимости оно вправе просить собственника о том, чтобы он сам

(от своего имени) произвел отчуждение принадлежащего ему имущества.

Содержание и объем правомочий обладателей права

хозяйственного ведения и оперативного управления определяется с учетом

правового положения (в части имущественных прав) данных юридических лиц.

Унитарные предприятия отвечают по своим обязательствам всем

принадлежащим имуществом (абз.1 п.5 ст.113 ГК РФ), но при этом закон

устанавливает, что собственник имущества казенного предприятия -

Российская Федерация - при недостаточности имущества предприятия несет

субсидиарную (дополнительную) ответственность по его обязательствам (ч.5

ст.115 ГК РФ), а собственник имущества предприятия, основанного на праве

хозяйственного ведения не отвечает по обязательствам предприятия (ч.8

ст.114 ГК РФ).

Ответственность учреждения по своим обязательствам

ограничена находящимися в его распоряжении денежными средствами,

недостаток которых влечет субсидиарную ответственность собственника

соответствующего имущества (ч.2 ст.120 ГК РФ). Таким образом, положения об

ограниченном вещном праве учреждения, закрепленные в ГК РФ подразумевают

условное деление имущества учреждения на то, которое находится в его

распоряжении (денежные средства) и то, которым оно распоряжаться не

вправе. В первом случае речь идет об учитываемом на отдельном балансе

учреждения имуществе, заработанном учреждением самостоятельно. Вторую

часть составляет имущество, полученное учреждением от собственника по

смете. Поэтому из содержания ст.298 ГК РФ логически вытекает, что, если

собственник учреждения в учредительных документах не предоставляет ему

право осуществлять приносящую доходы деятельность, то по обязательствам

учреждения отвечает он сам, ибо имущество которым бы учреждение свободно

распоряжалось в данном случае отсутствует. С другой стороны

ответственность по обязательствам учреждения, которому предоставлена

возможность осуществлять деятельность, приносящую доход, со стороны

собственника носит субсидиарный характер, поскольку деятельность

учреждения в основной части все же носит некоммерческий характер и

выражает волю собственника, определенную в учредительных документах

учреждения, прежде всего в положениях, касающихся целей его создания.

Однако, Гражданский Кодекс РФ предусматривает, таким образом,

что право учреждения на закрепленное за ним имущество может иметь

различное содержание (в части правомочия распоряжения) в зависимости от

источников его возникновения. Это обстоятельство не состыкуется с

выделяемой гражданским правом особенностью вещных прав, состоящей в четком

определении законом его содержания и объема предоставляемых правомочий.

Поэтому в среде российских цивилистов появились высказывания о

необходимости определения принадлежащего права учреждения на

самостоятельное имуществом (п.2 ст.298 ГК) в качестве самостоятельного в

системе вещных прав1. Очевидно, что данного мнения придерживаются

сторонники расширительного толкования предусмотренного в ГК РФ перечня

вещных прав. Ранее уже обосновывалась неправомерность дополнения этого

перечня не предусмотренными в законе, а точнее не обозначенными в качестве

самостоятельных, ограниченными вещными правами.

В данной ситуации доводы сторонников закрытого характера перечня вещных

прав, установленного ч.1ст.216 ГК РФ представляются более убедительными.

Характерно, что особый характер вещного права, прямо не названного

законодателем, в отношении имущества, учитываемого учреждением на

отдельном балансе отмечается также и ими1. Более того, указывается, что

«характер этого права не оставляет сомнений в том, что оно является правом

хозяйственного ведения и, таким образом, к праву учреждения на полученное

им таким образом имущество применяются правила ст.295 ГК РФ2. В

обоснование данного вывода автор ссылается на существовавшее в Основах

гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7