Право собственности некоммерческих организаций на жилые и нежилые помещения

Гражданского Кодекса РФ (ст.4 Закона «О введении в действие части первой

Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 30 ноября 1994 года № 52-

ФЗ. Таким образом, проблема имущественного обособления потребительских

кооперативов требует скорейшего и единообразного разрешения Федеральными

законами, поскольку кооперативы, так называемый малый бизнес целью своей

деятельности всегда ставят обеспечение самодостаточности для самих себя,

решая социальные задачи своих членов, но следует учесть, что «прибыль от

предпринимательской деятельности необходима кооперативам как средство

достижения этой цели»2.

Имущественные права общественных организаций на закрепленное за

ними имущество в ныне действующем законодательстве определяются Законом РФ

«Об общественных объединениях» от 19 мая 1995 года.3 Согласно ст.8 Закона

от 19 мая 1995 года № 82-ФЗ общественная организация является одной из

организационно-правовых форм общественных объединений.

Исключительно важное значение имеет норма ст.32 Закона РФ от 19 мая

1995 года № 82-ФЗ о субъектах права собственности, так как ранее

действовавший Закон СССР «Об общественных объединениях» от 9 октября 1990

года1 не обеспечивая решения проблем имущественного обособления

общественных организаций - участников общесоюзных общественных

объединений, хотя предложения по совершенствованию законодательства

обсуждались среди правоведов2. Речь ведется о проблеме определения

субъектов права собственности. Закон РФ «Об общественных объединениях» от

19 мая 1995 года внес ясность в данный вопрос. Если по Закону СССР от 9

октября 1990 года решение вопроса о субъектах права собственности на

имущество союзов общественных объединений поручалось уставу союза

общественных объединений (ч.7 ст.18 Закона СССР), то Закон РФ «Об

общественных объединениях» эту проблему ставит в зависимость от статуса

структурных единиц общественной организации. Структурные подразделения

(отделения) общественных организаций, осуществляющие свою деятельность на

основе единого устава общественной организации владеют имуществом,

закрепленным за ними организацией-собственником на праве оперативного

управления (ч.2 ст.32 Закона РФ). Территориальные общественные

организации, входящие в качестве самостоятельных субъектов в союз

(ассоциацию) (являющуюся по организационно-правовой форме общественной

организацией) являются собственниками принадлежащего им имущества.

При этом союз (ассоциация) является собственником имущества, созданного и

(или) приобретенного для использования в интересах общественной

организации в целом (ч.3 ст.32 Закона РФ).

Законы, определяющие правовое положение отдельных видов

общественных политических партий, профессиональных союзов,

благотворительных и других видов общественных объединений - в вопросах,

касающихся имущественных прав общественных объединений определенного вида

делают акцент в регулирующем воздействии на характер направленности их

деятельности. Так, согласно ч.4 ст.24 ФЗ «О профессиональных союзах, их

правах и гарантиях деятельности» от 12 января 1996 года № 10-ФЗ1

источники, порядок формирования имущества и использования средств

профсоюзов определяются их уставами, положениями о первичных профсоюзных

организациях. Иной подход правового регулирования отражен в ФЗ «О

благотворительной деятельности и благотворительных организациях» от 11

августа 1995 года № 135-ФЗ2. Содержание вещных прав благотворительной

организации на принадлежащее ей имущество Закон ставит в прямую

зависимость не только от положений устава этой организации, но также и от

установленных в законе требований к субъектам благотворительной

деятельности (ч.2 ст.16 ФЗ от 11 августа 1995 года № 135-ФЗ).

Ранее, в правовой литературе поднималась проблема имущественных

прав массовых общественных движений и фондов. Дело в том, что

существовавшее ранее законодательство, в частности, Закон СССР «Об

общественных объединениях», не знало деления общественных организаций на

имеющих членство и не имеющих членства, однако в практике широко были

распространены массовые общественные движения без четко фиксированного

членского состава. В Законе «Об общественных объединениях» от 19 мая 1995

года № 82-ФЗ общественное движение рассматривается в качестве формы

общественных объединений. Особенности деятельности данного вида

юридических лиц (отсутствие членства) предполагают повышенную

ответственность органа общественного движения при осуществлении прав

юридического лица от имени общественного движения. Ст.9 ФЗ «Об

общественных объединениях» от 19 мая 1995 года устанавливает, что

постоянно действующим органом общественного движения является выборный

коллегиальный орган, подотчетный съезду (конференции) или общему собранию.

Деятельность фондов как формы некоммерческих организаций, не имеющих

членства регулируется ст.118 ГК РФ и ст.7 ФЗ «О некоммерческих

организациях» от 12 января 1996 года № 7-ФЗ. Особенностью функционирования

фонда является обязательная организация в нем попечительского совета,

осуществляющего надзор за деятельностью фонда, использованием средств

фонда. Фонд обязан ежегодно публиковать отчеты об использовании своего

имущества, так как фонд может быть ликвидирован при недостаточности

имущества для осуществления его целей и нереальности вероятности получения

необходимого имущества (ст.18 ФЗ от 12 января 1996 года № 7-ФЗ).

В ряду добровольных объединений граждан особое место принадлежит

религиозным объединениям, образовываемым гражданами в целях осуществления

права граждан на свободу вероисповеданий, в том числе для совместного

исповедания и распространения веры. Права религиозных объединений на

принадлежащее им имущество определяются спецификой деятельности данных

юридических лиц. Основное отличие - судьба имущества после прекращения

деятельности религиозных объединений. В соответствии с Законом РФ «О

свободе совести и религиозных объединениях" от 26 сентября 1997 года № 125-

ФЗ1 после прекращения деятельности религиозной организации имущество

распределяется в соответствии с уставом и гражданским законодательством

России. В собственности религиозных организаций могут находиться здания, в

том числе отнесенные к памятникам истории и культуры. Государство

оказывает помощь в реставрации, содержании и охране таких зданий.(ст.ст.

4, 21 №125-ФЗ от 26 сентября 1997 г.).Не содержит Закон РФ "О свободе

совести и религиозных объединениях" 1997 года и положения о

преимущественном праве религиозных организаций на передачу им культовых

зданий с прилегающей территорией в собственность или безвозмездное

пользование (ч.3 ст.17 Закона СССР "О свободе совести и религиозных

организациях" от 1.10.90 г.). Также не нашло поддержки проведенное в

законе СССР унифицирование статуса всех религиозных объединений без учета

отношения различных форм религиозных организаций к религиозным

потребностям верующих. В то время как «главную роль в удовлетворении

религиозных потребностей верующих играют первичные религиозные объединения

верующих (общины, приходы), все другие формы религиозных организаций и их

руководящие органы лишь содействуют удовлетворению религиозных

потребностей верующих.

ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12 января 1996 года в

качестве особенности имущественных прав учреждения устанавливает

принадлежность закрепленного за ним собственником имущества на праве

оперативного управления (абз.2 ч.1 ст.9 ФЗ). Кроме этого, ФЗ «О

некоммерческих организациях» воспринял норму ч.3 ст. 120 ГК РФ о том, что

особенности правового положения отдельных видов государственных и иных

учреждений определяются законом и иными правовыми актами. Нормы об

особенностях деятельности учреждений содержаться в ФЗ «О внесении

изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об образовании» от 13

января 1996 года № 12-ФЗ (ст.12, ст. 39)1, в ФЗ «О науке и научно-

государственной политике» от 27 августа 1996 года2 (ст.6 ФЗ); в ФЗ «Об

общих принципах организации местного самоуправления» от 28 августа 1995

года3 № 154-ФЗ (ст.31 ФЗ). Кроме этого, Правительство РФ вправе

регламентировать особенности правового положения определенных видов

учреждений, независимо от форм собственности. Так, Постановлением

Правительства РФ утверждено Положение об основах хозяйственной

деятельности и финансирования организаций культуры и искусства от 26 июня

1995 года №6094. Указанные нормативно-правовые акты как правило выражают

волю собственника (государства) по поводу уставных целей создаваемых им

учреждений, а кроме того, не забывая о публично-правовом характере

интересов государства, определяются пределы некоммерческого характера

деятельности учреждений в определенной сфере деятельности и перечень видов

деятельности, направленной на извлечение прибыли, не противоречащих целям

создания учреждений того или иного вида.

Подводя итог краткой характеристики организационно-правовых форм

некоммерческих организаций, установленных законодательством РФ хотелось бы

отметить принципиальную важность многообразия возможных способов

достижения тех или иных целей некоммерческого характера путем образования

юридических лиц, наделенных обособленным имуществом, в отношении которого

они имеют вещные права.

Глава 3. Актуальные проблемы правового обеспечения вещных прав

некоммерческих организаций на жилые и нежилые помещения.

1. Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав.

В ст. 28 Гражданского Кодекса РФ перечислены объекты гражданских

прав - материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты

гражданского права вступают между собой в правовые отношения.

Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что

определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью, и во-вторых,

возникновением по поводу вещей правоотношений собственности. Для внесения

ясности сразу же определимся, что наука гражданского права под вещами

понимает «данные природой и созданные человеком ценности материального

мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав».1

Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения,

пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется

естественными свойствами последних, зависит от экономического назначения,

строится с учетом их ценности и общественных интересов2.

Весьма важное значение имеет отраженная в гражданском Кодексе РФ

классификация вещей, которая позволяет законодателю вводить в случаях

необходимости специальные режимы, отражающие особенности тех или иных

объектов»1.

Норма ст.130 ГК РФ содержит классификацию вещей на движимые и

недвижимые, основанную на естественных свойствах объектов гражданских

прав. Советской правовой доктриной как не имеющее практического значения

деление вещей на движимые и недвижимые было отвергнуто, поскольку земля,

недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью

(ст.21 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик

от 8 декабря 1961 года).

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся

земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно

связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного

ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,

здания, сооружения. Благодаря неразрывной связи с землей эти объекты

обладают повышенной стоимостью. Аналогичным образом, то есть

необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота,

обусловлено отнесение к недвижимости объектов, которые не только способны

к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально

предназначены для этого (абз.2 ч.1 ст.130 ГК РФ). Кроме этого, Гражданский

Кодекс РФ допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и

иное имущество.

Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 22 декабря

1992 года №4218-11 к недвижимости в жилищной сфере также отнесены жилые

дома, квартиры, иные жилые помещения в домах и других строениях, пригодные

для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы

инфраструктуры жилищной сферы ( ст. 1 Закона). Эта норма, в

совокупности с нормой, содержащейся в ч.1 ст.6 Закона, устанавливающей,

что в частной (граждан и юридических лиц), государственной, муниципальной

собственности, в собственности общественных объединений, а также в

коллективной собственности могут находиться недвижимость в жилищной сфере

либо ее часть, заложили основы для участия в имущественном обороте как

объекта вещных и обязательственных прав жилых помещений (квартир,

комнат).

Существенную роль в заполнении правовых пробелов, касающихся

регулирования правового положения недвижимости сыграл Федеральный Закон «О

товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ2. Впервые

в законодательстве этот закон дал официальное понятие «помещения», под

которым согласно ст.1 вышеназванного Закона понимается единица комплекса

недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанной с жилым зданием

объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для

самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей,

находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также

Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных

образований. Данная формулировка имеет исключительную ценность для

практического применения в силу того, что учитывает по крайней мере три

принципиальных момента действующего гражданского законодательства России.

Во-первых, следует положениям ГК РФ о субъектах вещных прав. Во-вторых,

признает помещение объектом вещных прав любого субъекта без ограничений, в

то время как в ранее действовавшем Законе РСФСР «О собственности в РСФСР»

от 24 декабря 1990 года нежилые помещения в домах жилищного фонда

причислялись к объектам муниципальной собственности (ст.23 Закона). В-

третьих, при определении понятия «помещения» справедливо сделать акцент на

целевом назначении помещений, что по существу и является основой для

различного правового режима как объектов вещных прав жилых и нежилых

помещений.

Представляется необходимым в данном контексте отдельно

рассмотреть основные положения законодательного регулирования правового

положения этих объектов.

В соответствии с ч.1 ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права

владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в

соответствии с его назначением. В ч.2 ст.288 ГК РФ определено, что жилые

помещения предназначены для проживания граждан. Ранее уже подвергалась

критике законодательная формулировка ч.1 ст.7 Жилищного Кодекса РСФСР.

утвержденного Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года1, в которой

назначением жилого помещения обозначено «постоянное проживание граждан».

«Однако не факт длительного проживания человека, семьи в помещении,

строении служит доказательством, что они являются жилыми, а их

изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования

предназначенность к этому»2.

Закон использует термин «жилой дом», используемый в строительстве или

наполовину состоящий из жилых помещений. В связи с этим ГК РФ

устанавливает, что в жилых домах запрещено размещение промышленных

производств (ч.3 ст.288 ГК РФ).

Особый режим жилого помещения, обусловленный характером его

назначения выражается в ограничении вещных прав на него в случае

бесхозяйственного содержания этого жилого помещения. ГК РФ, вводя

подобное ограничение как исключение, устанавливает исчерпывающий перечень

оснований для вмешательства уполномоченных государственных органов в

осуществление собственником своих исключительных правомочий.

Орган местного самоуправления может предупредить собственника о

необходимости устранить нарушения в случае использования жилого помещения

не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо

бесхозяйственного обращения с жильем, которое влечет его разрушение (ч.1

ст.293 ГК РФ). Если нарушения содержания жилого помещения влекут

разрушение помещения, собственнику может быть назначен соразмерный срок

для ремонта помещения. Продолжение нарушения прав и интересов соседей,

использования жилого помещения не по назначению либо отказ без

уважительных причин произвести необходимый ремонт являются основанием для

принятия судом решения по иску органа местного самоуправления о продаже с

публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику

вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного

решения (ч.2 ст.293 ГК РФ).

Норма абз.2 ч.3 ст.288 ГК РФ отсылает к жилищному законодательству

относительно порядка перевода помещений из жилых в нежилые.

Жилищный Кодекс РФ содержит норму о том, что перевод пригодных для

проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и

общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается

(ст.9) . В правовой литературе данная норма оценивается как защита

жилищного фонда от необоснованного уменьшения. Жилые помещения,

находящиеся в собственности общественных организаций и кооперативов могут

быть переведены в нежилые по решению уполномоченных на то органов (ч.2 и

ч.3 ст.9 ЖК РФ).

В РФ действует в части, не противоречащей законодательству РФ

Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений

государственного и общественного жилищного фонда для постоянного

проживания, утвержденное приказом министра жилищно-коммунального хозяйства

РСФСР от 5 ноября 1985 года № 529. В соответствии с п.1.2 Положения

рассмотрение вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для

постоянного проживания возлагается на междуведомственные комиссии

районных, городских, районных в городах администраций. Жилые дома и жилые

помещения согласно п.2.1 Положения относятся к категории непригодности

для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений

несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего

благоустройства, а также санитарных требований ( Приложения №1, №2 к

Положению). Результатом работы междуведомственной комиссии, назначаемой

администрацией города, района в городе является оформление акта об

отнесении здания или жилого помещения к категории непригодного для

постоянного проживания, а решение о признании жилого дома или жилого

помещения непригодным для постоянного проживания, независимо от его

ведомственной принадлежности выносится администрацией районного,

городского, районного в городе Совета народных депутатов (органа местного

самоуправления).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7