Гражданско-правовое регулирование договора строительного подряда

о переоформлении земельного участка (то есть изъятии его у прежнего

пользователя и предоставлении потенциальному) на приобретателя объекта. И

лишь при положительном разрешении данного ходатайства сделка по отчуждению

объекта незавершенного строительства состоится[51].

Не изменило приведенный порядок отчуждения объектов незавершенного

строительства и введение в действие с 1 марта 1996 года части второй

Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ при продаже "здания,

сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей

права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть

земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее

использования". Поскольку объект незавершенного строительства, как

известно, не признается недвижимостью, на его продажу не распространяется

действие приведенной нормы ГК РФ, в связи, с чем требуется предварительное

согласие собственника земельного участка.

Из сказанного усматривается, что сделки по отчуждению объектов

незавершенного строительства как движимых вещей (по сравнению с

аналогичными сделками по поводу прочего движимого имущества) в известной

мере затруднены и не всегда осуществимы, так как требуют предварительного

согласия на их совершение собственника соответствующего земельного участка.

Зная, что объект незавершенного строительства фактически неразделим с

земельным участком, на котором находится, и учитывая к тому же немалую

стоимость, следует признать, что отнесение такого объекта к движимому

имуществу все же выглядит несколько неестественным. "Смуту" вносила и ст.

219 ГК РФ, гласящая, что государственной регистрации подлежит право

собственности как на здания и сооружения, так и на другое "вновь

создаваемое недвижимое имущество", что допускает ее двойное толкование.

Ведь нельзя отрицать, что объект незавершенного строительства находится в

стадии создания, то есть в этом смысле является создаваемым недвижимым

имуществом, которое входит в сферу действия ст. 219 ГК РФ. Под таким углом

зрения объект незавершенного строительства вполне обоснованно мог

рассматриваться как недвижимое имущество[52].

21 июля 1997 года принят Федеральный закон "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В п. 2 ст. 25

данного Закона объект незавершенного строительства представлен как "объект

недвижимого имущества". Впервые объект незавершенного строительства

законодательным актом прямо признан недвижимостью. Правда, в Законе не был

однозначно определен момент приобретения объектом незавершенного

строительства статуса недвижимости. Если он связан с датой государственной

регистрации, объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия

государственной регистрации либо отсутствия таковой могли быть как

движимым, так и недвижимым имуществом[53]. Таким образом, грань между

объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое

имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной

регистрации, то есть была бы в этом смысле "плавающей".

Уже после принятия Федерального закона "О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в Информационном письме от 13

ноября 1997 года N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по

договорам купли - продажи недвижимости"[54] Высший Арбитражный Суд РФ не

стал увязывать возникновение у объекта незавершенного строительства статуса

недвижимости с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект

незавершенного строительства относится к недвижимости, суд (п. 7

Информационного письма) определил как невозможность перемещения такого

объекта без несоразмерного для него ущерба[55]. Судебно - арбитражная

практика по спорам, связанным в той или иной мере с отчуждением объектов

незавершенного строительства, видимо, будет исходить из названного

критерия.

Можно констатировать, что незавершенный строительством объект

признается недвижимым имуществом при условии, что его перемещение

невозможно без несоразмерного для него ущерба. Правда, пока не вполне ясно,

кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять

невозможность (или возможность) перемещения строящегося объекта без

несоразмерного для такого объекта ущерба, то есть), имеет ключевое

значение) представляет ли он собой недвижимость.

При продаже объекта незавершенного строительства как недвижимости

данная сделка должна осуществляться в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ.

Иначе говоря, сделка купли - продажи такого объекта не требует

предварительного согласия собственника земельного участка, поскольку к

приобретателю соответствующее право на данный земельный участок переходит,

безусловно[56].

В то же время, по крайней мере, в двух случаях сохраняется

необходимость согласования с собственником земельного участка сделок по

отчуждению незавершенных строительством объектов. В одной ситуации это

касается любого вида отчуждения объектов незавершенного строительства, не

являющихся недвижимостью (то есть перемещение, которых возможно без

несоразмерного для них ущерба). В другой - связано с любым иным, кроме

продажи, отчуждением незавершенного строительством объекта как недвижимости

(например, дарение, внесение в качестве вклада в уставный капитал

учреждаемого хозяйственного общества), поскольку такой объект не является

ни строением, ни сооружением, упоминаемым в ч. 1 ст. 37 действующего

Земельного кодекса РФ, при отчуждении которых к приобретателю безусловно

переходят и права на соответствующий земельный участок. Поэтому

необходимость упомянутого выше согласования в настоящее время сохраняется и

при наличии государственной регистрации прав на объект незавершенного

строительства, предусмотренной п. 2 ст. 25 Федерального закона "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно п. 2 ст. 271ГК РФ, помещенной в данную главу, при "переходе

права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном

участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей

частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и

прежний собственник недвижимости". Как можно заметить, указанная норма

распространяется на любую сделку с недвижимым имуществом, а не только его

продажу. По этой причине безусловный переход прав на земельный участок

может стать возможным не только при продаже объекта незавершенного

строительства как недвижимости (п. 1 ст. 552 ГК РФ), но и при любом ином

отчуждении такого объекта.

В заключение хотелось бы заметить, что, поскольку объект незавершенного

строительства признан недвижимой вещью (то есть перестал быть просто

набором строительных материалов и конструкций), видимо, становится

возможным разрешение вопроса о праве собственности на такую недвижимость

при строительном подряде. Представляется, что при строительстве на

земельном участке заказчика подрядчик на основании договора строительного

подряда, ни при каких условиях не может приобрести право собственности (в

том числе общей) на объект незавершенного строительства независимо от

степени использования для строительства собственных сил и средств.

Таким образом, можно указать на позицию Витрянского В.В., который

считает, что и незавершенное строительство, а не только завершенное, может

быть объектом права собственности. В этой же связи Правила ведения Единого

государственного реестра объектов градостроительной деятельности,

установили единые принципы ведения указанного документа. При этом объектами

учета были признаны как «объекты, завершения строительства и принятия в

эксплуатацию», так и «объекты не завершенные строительством», в том числе

объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось.

Однако в противовес данному автору можно противопоставить суждение М.Г.

Масевича, который увязывает с государственной регистрацией не завершенного

строительством объекта и решение вопроса о риске его случайной гибели.

Соответственно, комментируя ст. 219 ГК, автор указывает на то, что

поскольку до оформления регистрации вновь созданное недвижимое имущество не

считается объектом права собственности, оно рассматривается законом как

незавершенное. В это время, право собственности принадлежит создателю не на

строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы со

всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности, несением бремени

содержания, риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного

вреда и др. Этот вывод представляется спорным, поскольку возложение

соответствующих рисков на подрядчика не имеет отношения к вопросу о праве

собственности на соответствующий объект, а составляет, как уже

подчеркивалось ранее, одно из обязательств подрядчика, тем самым - часть

общего правового режима, установленного договором подряда. Это прямо

предусмотрено, в частности, в самом ГК РФ, который устанавливает, что

указанный риск случайной гибели или случайного повреждения объекта

строительства, составляющего предмет договора строительного подряда,

подрядчик несет «до приемки этого объекта заказчиком». Соответственно и

сроки заявления требований, связанных с ненадлежащим качеством выполненных

работ, начинают течь с того же момента - сдачи результата. Я же

придерживаюсь суждению, М.Г. Масевича, потому что, заказчик имеет

возможность в случае возникновения непредвиденных ситуаций, защитить свои

интересы надлежащим образом.

Требуется так же поддержать позицию А.М. Козыря, указывающий на то, что

в Законе не был однозначно определен момент приобретения объектом

незавершенного строительства статуса недвижимости. Если он связан с датой

государственной регистрации, объекты незавершенного строительства в

зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой

могли быть как движимым, так и недвижимым имуществом[57]. Таким образом, по

моему мнению, грань между объектами незавершенного строительства,

разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое,

определялась бы моментом государственной регистрации, то есть была бы в

этом смысле "плавающей".

Глава 3. Заключение, изменение и расторжение договора строительного

подряда.

§1. Порядок заключения договора строительного подряда.

Договор строительного подряда в настоящее время утратил плановый

характер и заключается, как правило, по свободному усмотрению сторон. Это,

однако, не означает, что отпали все административно-правовые предпосылки

договорных отношений в рассматриваемой области. И сейчас, чтобы реально

приступить к строительству того или иного объекта, необходимо получить

разрешения и согласования целого ряда уполномоченных государственных

органов. Инвестор (заказчик) обычно принимает решение о начале

строительства на основе подготовленного по его заданию технико-

экономического обоснования строительства объекта. Однако само технико-

экономическое обоснование (ТЭО) и составленная на его основе проектная

документация подлежат, во-первых, обязательной государственной экспертизе

и, во-вторых, утверждению в установленном законом порядке.

Экспертиза градостроительной и проектно-сметной документации независимо

от источников финансирования, форм собственности и принадлежности

строящихся объектов проводится уполномоченными государственными органами в

соответствии с их компетенцией:

наиболее крупные инвестиционные проекты с привлечением иностранного

капитала, имеющие важное государственное значение и вносимые на

рассмотрение Правительства РФ, подлежат государственной экспертизе в

Экспертном совете при Правительстве РФ;

экспертиза проектов строительства объектов, осуществляемых за счет

государственных капитальных вложений, финансируемых полностью или частично

из республиканского бюджета и внебюджетных фондов РФ, экспериментальных и

базовых проектов, разработанных за счет бюджетных средств и т.д.,

осуществляется Главным управлением государственной вневедомственной

экспертизы при Госкомитете РФ по жилищной и строительной политике;

организации государственной вневедомственной экспертизы субъектов РФ

проводят экспертизу проектов строительства любых объектов независимо от

источников финансирования и вида собственности в части вопросов,

относящихся к компетенции республиканских и местных органов управления,

контроля за соблюдением нормативных требований о надежности и

эксплуатационной безопасности объектов и т.д.

Градостроительная документация и проекты строительства, прошедшие

экспертизу, подлежат утверждению в установленном порядке. Градостроительная

документация утверждается государственными органами представительной и

исполнительной власти в соответствии с их компетенцией, определенной

законодательством РФ. Проекты строительства, осуществляемого за счет

государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского

бюджета РФ, утверждаются соответствующими органами государственного

управления или в устанавливаемом ими порядке.

Наконец, проекты строительства, осуществляемого за счет собственных

финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая

иностранных), утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами).

Договоры строительного подряда могут заключаться как в обычном порядке,

т.е. вступления будущих контрагентов в прямой контакт, согласования ими

всех необходимых условий будущего договора и его подписания, так и

посредством проведения специальных подрядных торгов, на что и ориентирует

действующее законодательство. Порядок организации и проведения торгов

определяется Положением о подрядных торгах в РФ от 13 апреля 1993 №660-р/18-

7[58], а также развивающими его актами, принимаемыми субъектами РФ. При

этом эти акты носят обязательный характер лишь для случаев, которые в них

прямо названы. В частности, в соответствии с Положением о подрядных торгах

в РФ проведение торгов является обязательным лишь при размещении заказов на

вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд (п.1.3.

Положения). В остальных случаях заказчики могут принимать решения о

проведении подрядных торгов в порядке, установленном данным Положением.

Под подрядными торгами понимается форма размещения заказов на

строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ на

основе конкурса. Конкурс проводится в виде тендера, представляющего собой

соревнование представленных претендентами оферт (письменных предложений о

заключении договора) с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся

в тендерной документации.

В самой тендерной документации, которой за плату или бесплатно

обеспечиваются лица, решившие принять участие в торгах, содержатся:

1. Общие сведения об объекте и предмете торгов, т.е. информация об

объекте, который должен быть построен с указанием его местонахождения,

срока выполнения работ, наименования заказчика и т.д.

2. Проектная документация, включающая чертежи, схемы, графики,

спецификации и т.д.

3. Инструкция оферентам, отражающая информацию и требования по условиям

разработки, порядку оформления и представления оферты.

4. Требования по составу документов оферты, которые обычно включают

заявку на участие в подрядных торгах, временное поручительство в форме

гарантии банка, копию платежного документа, подтверждающего внесение

задатка и т.д.

5. Условия и порядок проведения торгов, где указываются вид и форма

проведения торгов, порядок выбора победителя и т.д.

6. Проект договора строительного подряда.

7. Форма заявки на участие в торгах.

Дополнительное представление о подрядных торгах можно получить,

познакомившись с их видами.

Подрядные торги подразделяются:[59]

в зависимости от проведения организатором торгов предварительного отбора

претендентов - на торги с предварительной квалификацией и торги без

предварительной квалификации;

в зависимости от того, в который раз назначаются торги по данному предмету

торгов, - на первичные и вторичные;

в зависимости от участия иностранного оферента - на торги с участием

иностранного оферента и торги без его участия;

в зависимости от участия оферентов в процедуре торгов и оглашении их

результатов - на торги гласные и негласные;

в зависимости от того, допускаются ли к участию в торгах неограниченное

число претендентов либо только претенденты, удовлетворяющие специально

оговоренным условиям, - на торги открытые и закрытые.

В подрядных торгах могут участвовать любые российские и иностранные

организации независимо от формы собственности, имеющие необходимое

разрешение на занятие строительной деятельностью (если торги не закрытые).

Победителем торгов, который определяется специальным тендерным комитетом,

становится тот оферент, предложение которого наиболее полно отвечает всем

требованиям, содержащимся в тендерной документации. Решение тендерного

комитета оформляется протоколом, в котором содержатся наименование

победителя торгов, состав тендерного комитета, результаты голосования,

сводная таблица оферт и сроки подписания договора с победителем торгов.

Протокол о результатах торгов тендерный комитет представляет на утверждение

заказчику (инвестору). После утверждения их результатов заказчиком

(инвестором) торги считаются завершенными. С победителем торгов заказчик

заключает договор строительного подряда на условиях, содержащихся в

тендерной документации и в оферте победителя.

§2 Особенности содержания договора строительного подряда.

В связи с тем, что по договору строительного подряда подрядчик должен

выполнить, как правило, большой объем строительных работ, параметры которых

заданы технической документацией, закон придает большое значение тому, как

должны строиться взаимоотношения сторон в связи с подготовкой, уточнением и

изменением технической документации. Вопрос о подготовке технической

документации возникает тогда, когда при заключении договора строительного

подряда имелось лишь технико-экономическое обоснование строительства, на

основе которого должна быть разработана проектная документация, либо когда

технический проект строительства требует уточнения в рабочей документации

(двустадиевное проектирование). В этих случаях при заключении договора

должны быть четко определены состав и содержание технической документации,

а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна

предоставить соответствующую документацию.

Независимо от того, кто - заказчик или подрядчик - готовит техническую

документацию, а также смету, оба этих документа подлежат обязательному

согласованию сторонами и после этого остаются, как правило, неизменными до

завершения строительства. Подрядчик должен осуществлять строительство и

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10