Правовое регулирование арендных отношений в Украине (ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН В УКРАЇНІ)

платі варто домагатися скасування сплати позивачами (органами приватизації)

нотаріальних чи платежів визначення джерела таких уплат. Аналогічна

проблема зі сплатою мита при розгляді справ в арбітражному суді уже

вирішена з ініціативи ФДМУ: інформаційним листом Вищого арбітражного суду

України (ВАСУ) від 03.09.99 № 01-8/414 внесені зміни в інформаційний лист

ВАСУ від 05.10.93 № 01-8/1076.

5. Значною перешкодою для виконання завдань по надходженню коштів від

оренди в бюджет є позиція міністерств і відомств, що відмовляють у наданні

дозволів на висновок договорів оренди державного майна державними органами

приватизації, у той же час надаючи такі дозволи прідприємствам-

балансодержувачам. Тільки протягом 1999 р. зафіксовано більш 80 випадків

таких відмовлень.

- 13 -

Звернемося до статті 9 Закону України «Про оренду державного і

комунального майна». У ній є визначене противоріччя. З одного боку,

частиною 4 статті 9 підставою для відмовлення у висновку договору оренди в

зв'язку з ненаданням дозволу органом керування майном визначене лише

ненадання «згоди на виділення структурного підрозділу підприємства».

З іншого боку, частина 2 статті 9 вимагає направляти копії проекту

договору оренди й інших матеріалів органу, уповноважений керувати

відповідним майном, не тільки у випадку оренди ЦМК структурного підрозділу

підприємства, але й оренди ЦМК підприємства й оренди нерухомого майна. На

думку автора, змістом розгляду зазначених документів міністерством

(відомством) повинна бути робота над умовами договору оренди. Але частина 3

статті 9 знову повертає нас до «надання дозволу щодо висновку чи договору

відмовленні». Як свідчить практика, органи приватизації враховують цей

висновок, хоча формально закон нічим їх до цього не зобов'язує (крім

випадків оренди ЦМК структурних підрозділів).

Отже, стаття 9 вимагає уточнення.

6. Вимагають уточнення і стаття 13 того ж закону про оренду. Цілком

справедливо в 1999 р. було встановлено, що на відміну від орендованих ЦИК

підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів орендоване нерухоме

й інше окреме індивідуально визначене майно не передається на баланс

створеного орендарем підприємства (господарчого товариства). Але у випадку

оренди не приміщення, а будинку в цілому може ставитися питання про

передачу його на баланс орендаря (практика це підтверджує).

7. У практиці суборенди існує проблема одночасного забезпечення

дотримання вимог закону щодо не перевищення субарендной платою плати за

оренду того ж майна і діючої методики розрахунку орендної плати, якщо

встановлена методикою орендна ставка для субарендатора є більшої, ніж для

орендаря того ж нежилого приміщення. Зараз нормативно-правова база оренди

не містить механізму рішення поставленого питання. У розглянутому випадку

мимоволі продик-

- 14 -

товане законом поширення на субарендатора передбаченої для орендаря меншої

орендної ставки означає надання субарендатору нічим не виправданої пільги і

відхилення від вимог методики. Щоб не порушити ні методику, ні закон,

необхідно доповнити статті 22 чи статті 19 Закону України «Про оренду

державного і комунального майна» приблизно наступним положенням:

субарендатор частина субарендного платежу, рівну орендній платі, перелічує

орендарю, а залишок — у бюджет. (Поки що можна діяти в такий спосіб:

зменшувати об'єкт оренди на майно, що передбачалося здати в суборенду, і

укладати договір оренди, а не суборенди цього майна безпосередньо з

користувачем, що прагнув до суборенди).

8. Дотепер законодавчо не урегульовані питання списання і відчуження

орендованого майна. Тут основною проблемою є визначення напрямків

використання коштів, отриманих від відчуження цього майна. Серед можливих

варіантів, що обговорюються, — напрямок коштів на реновацію орендованих

основних коштів, висновок з орендарем кредитного договору і т.п.

9. Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 2000, № 1, с. 50

- 52. кают і при поверненні орендованих ЦМК після чи припинення розірвання

договорів оренди. Перша з них стосується компенсації майном орендаря його

боргів по орендній платі. Це передбачено Порядком повернення орендованих

цілісних майнових комплексів державних підприємств після чи припинення

розірвання договору оренди, затвердженим наказом ФДМУ від 07.08.97 № 847 і

зареєстрованим Мін'юстом, і правомірність такої майнової компенсації ніким

не обскаржуеться. Але мова йде і про зарахування її суми у виконання

завдання по надходженню коштів від оренди, щодо чого податкові органи на

час написання дійсної статті ще не визначилися.

Інша — головна проблема — полягає в тому, що після закінчення оренди

ЦМК галузеві органи керування відмовляються приймати це майно і визначати

його нового балансодержателя (і правонаступника евентуальних боргів

орендаря). Відповідно до пункту 3 статті 27 закону про оренду «орендар за

вказівкою орендодавця зобов'язаний передати об'єкт оренди відповідному

державному під-

- 15 -

приємству», але орендодавець не може визначити це підприємство без участі

органа галузевого керування. Отже, доцільно доповнити статті 27 наступним

положенням:

«Протягом ... днів після чи припинення розірвання договору оренди

орган, уповноважений керувати цим майном до передачі його в оренду, чи його

правонаступник визначає балансодержателя (балансодержателей) майна, що

повертається після оренди».

У статті 27 слід також уточнити, що при чи припиненні розірванні

договору оренди, компенсація витрат орендаря на погоджені орендодавцем

невіддільні поліпшення орендованого майна здійснюється лише в межах

приросту вартості майна в результаті цих поліпшень.

10. З метою збільшення обсягів оренди випливає особлива увага звернути

на оптимізацію використання майна, що знаходиться в сфері керування органів

приватизації, а саме на державне майно, що знаходиться на балансах

господарчих товариств, створених у процесі приватизації. Про загальний

орендний потенціал господарчих товариств повідомлялося автором у статті

«Ринок об'єктів оренди». Конкретні дані по окремих господарчих товариствах

містять матеріали їхньої інвентаризації.

11. У зв'язку з вищевикладеним зростає значення контрольної функції

органів приватизації. Вона реалізується різними способами, серед яких

основними є наступні:

контроль за виконанням умов договорів оренди і дотриманням орендарями

вимог діючого законодавства;

перевірки Контрольно-ревізійним керуванням ФДМУ роботи орендодавців

регіональних відділень Фонду;

робота фахівців ФДМУ в комісіях з перевірки окремих договорів оренди.

Висновок до розділу 1: Новою формою роботи є розгляд виявлених

недоліків і проблем оренди робочою групою Кабінету Міністрів України з

питань оренди, створеної за розпорядженням Кабінету Міністрів України від

29.10.99 №

- 16 -

1184-р, при участі керівників і фахівців ФДМУ, фінансових, податкових

органів і силових структур, а також аналогічними міжвідомчими робочими

групами в регіонах (створені за наказом ФДМУ від 30.12.99 № 2456) з метою

підвищення ефективності використання державного майна.

- 17 -

РОЗДІЛ 2

СТРУКТУРА І ДИНАМІКА РИНКА ОБ`ЕКТІВ ОРЕНДИ.

У сучасних умовах переходу до ринкової економіки, реформування

відносин власності, структурної перебудови економіки зростає роль різних

форм надання майна в тимчасове платне користування: Найбільше поширення

одержала оренда.

Однієї з важливих передумов підвищення ефективності оренди,

удосконалення керування нею й обґрунтованого прогнозування надходження

орендної плати є аналіз ринку об'єктів оренди. Український ринок об'єктів

оренди є досить різнорідним і масштабної. Однак дотепер у літературі цей

ринок комплексно не досліджувався. Публікації в риэлтерских виданнях

висвітлюють переважно стан ринку оренди житла у великих містах.

Ринок володіння на основі права користування (оренди) є, що доповнює

до ринку володіння на основі абсолютного чи обмеженого права власності. З

метою дослідження ринку об'єктів оренди були здійснені їхня класифікація і

сегментування ринку. Результати дослідження приводяться нижче.

2.1. Класифікація об'єктів оренди по видам майна

У відповідності зі статтею 5 Закону України «Про оренду державного і

комунального майна» є наступні групи об'єктів оренди:

цілісні майнові комплекси підприємств, організацій, їхніх структурних

підрозділів (цехів, ділянок, філій);

будинку, спорудження, приміщення, об'єднані назвою «нерухоме майно»;

інше, крім будинків, споруджень і приміщень, окреме індивідуально

визначене майно;

державне і комунальне майно, що виявилося на балансах господарчих

товариств, створених у процесі чи приватизації корпоратизациї.

- 18 -

У відповідності зі статтею 1 Закону України «Про оренду державного і

комунального майна» і статтею 7 Закону України «Про господарську діяльність

у Збройних силах України» окремим об'єктом оренди є військове майно.

У відповідності зі статтею 6 Указу Президента України від 28 травня 1999 р.

№ 591/99 «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»

останні також віднесені до об'єктів оренди.

З прийняттям Земельного кодексу України у грудні 1990 р. відновлено

підхід до оренди як до можливої форми тимчасового користування землею. У

1998 р. прийнятий Закон України «Про оренду землі". Об'єктами оренди можуть

бути земельні ділянки як сільськогосподарського, так і

несільськогосподарського призначення.

2.2. Розподіл об'єктів оренди по формам власності.

На ринку оренди представлене майно, що відносяться до усіх форм

власності. При цьому:

переважна більшість пропозицій цілісних майнових комплексів протягом

усього періоду їхньої дозволеної оренди надходило від комунального сектора,

інші - від державного. Про це свідчить і той факт, що завдання на 1999 р.

щодо надходження коштів від оренди об'єктів права комунальної власності в

3.1 рази перевищує планові надходження від оренди державного майна:

нежила нерухомість, пропонована для оренди, відноситься в основному до

власності територіальних суспільств (комунальної), у меншому ступені — до

державного, в обмеженій кількості — до колективної недержавної власності.

Такому розподілу сприяє постійна передача нерухомості з державної власності

і комунальну. До приватного (індивідуальної) чи колективної (кооперативної)

власності громадян відносяться гаражі;

житлова нерухомість (квартири) відноситься переважно до приватної

власності громадян. придбаної внаслідок приватизації житлового фонду.

Здаються в

- 19 -

оренду також котеджі, що є власністю чи громадян відносяться до колективної

недержавної власності;

інше, крім нерухомого, окреме індивідуально визначене майно відноситься

до усіх форм власності, але порівняно великим поки є пропозиція державного

сектора;

переважно до державної власності відноситься майно, що унаслідок заборони

на його приватизацію не ввійшло в статутні фонди утворених при приватизації

і корпоратизації господарчих товариств, але залишилося на їхніх балансах

(інші відносяться до комунальної власності);

військове майно відноситься до державної форми власності.

2.3. Ринок цілісних майнових комплексів

З 1989 1. в Україні почалася оренда цілисних майнових комплексів.

Пропозиція була надзвичайно широким, оскільки але законодавству про оренду

в 1992 — 1994 р. практично неможливо було відмовити орендарям у праві на

оренду (це і сьогодні є непростою справою). Попит стимулювався істотними

перевагами орендарів у процесі приватизації. Неодиничними були випадки

передачі цілісних майнових комплексів в оренду по рішеннях судів. Так.

наприклад, був переданий в оренду відомий Миколаївський глиноземний завод.

Оренді не підлягали лише підприємства, визначені Декретом Кабінету

Міністрів України від 31 грудня 1992 р. № 26-92, і ті, у яких заборонена

недержавна підприємницька діяльність.

У 1992 - 1993 р. в оренді було кожне п'яте промислове підприємство.

Однак унаслідок приватизації ринок оренди державних і комунальних

підприємств істотно скоротився. В останні три роки їхньої пропозиції

зведені до мінімуму. При цьому міністерства і відомства незважаючи на

відповідне доручення Уряду не змогли запропонувати жодного підприємства для

передачі в оренду. Кількість діючих договорів оренди постійно скорочується

і зараз складає 199 (тільки по оренді майна державних підприємств). Щодо

орендних підприємств, створених на комунальній власності, та їхня кількість

перевищує 1,7 тис.

- 20 -

2.4. Ринок будинків, споруджень і нежитлових приміщень

Зараз це найбільший сегмент загального ринку об'єктів оренди. Оскільки

кількість нежилої нерухомості об'єктивно обмежено (як і площі земельних

ділянок під нову забудову) і значна її частина залишається в комунальній і

державній власності, на її є стабільний попит з боку підприємницьких

структур.

Найбільш розповсюдженої є оренда прибудованих приміщень у житлових

будинках з метою використання їх під заклади торгівлі, суспільного

харчування, офіси. У великих і середніх містах є попит на гаражі в зв'язку

зі збільшенням парку автомобілів (у малих містах і селищах автомобілі

звичайно паркуються на присадибних ділянках). Є також попит на складські

приміщення (переважно для обслуговування торгівлі). Існує обмежений попит і

на приміщення для промислового виробництва.

Для оренди пропонуються, крім нежилих приміщень у житлових будинках,

також тимчасово вільні в зв'язку зі скороченням обсягів виробництва і

наукових досліджень і вивільнені з метою одержання прибутків від оренди

приміщення підприємств, науково-дослідних інститутів, інших організацій і

установ.

Прикладами оренди споруджень є оренда частин наземних і підземних

вестибулів і переходів метрополітену, частин перонів залізничних станцій,

частин вуличних підземних переходів і т.п. Дозволена оренда немагістральних

трубопроводів.

2.5. Ринок іншого окремого індивідуально визначеного майна

До цієї групи майна відносяться машини й устаткування, транспортні

засоби, меблі і т.п. Це ж майно є типовим об'єктом лізингу. В умовах

зменшення обсягів промислового виробництва і тривалої інвестиційної кризи

пропозиція на цьому ринку перевищує попит. До того ж частина пропозицій

складає морально і фізично зношена техніка. Про масштаби цього ринку

складно робити висновки через відсутність необхідної статистичної

інформації.

- 21 -

2.6. Ринок державного майна, що знаходиться на

балансах господарчих товариств

Специфікою цієї групи об'єктів оренди є її різнорідність. До неї

відносяться і цілісні майнові комплекси структурних підрозділів, і житлова

і нежила нерухомість, і інше майно. Відповідно до затвердженого спільного

наказу Фонду державного майна України і Мінекономіки від 19 травня 1999 р.

№ 908/68 Положенням про керування державним майном, що не ввійшло в

статутні фонди господарчих товариств у процесі приватизації оренда

відноситься до пріоритетних напрямків використання цього майна.

Проведена недавно Фондом державного майна України інвентаризація в 3,5

тис. господарчих товариств, створених у процесі приватизації, виявила

близько 12,7 тис. об'єктів, що відносяться до державної власності. Серед

них 0,8 тис. дитячих садів, 0,5 тис. гуртожитку, 0,3 тис. баз відпочинку і

профілакторіїв, 0,8 тис. клубів, палаців культури, бібліотек, спортивних

споруджень, більшість з який не використовується по призначенню, закриті

через брак коштів на зміст і можуть бути чи цілком частково здані в оренду.

Додамо до них ще не визначене, але значна кількість об'єктів права

державної власності на балансах господарчих товариств, створених у процесі

корпоратизації.

2.7. Ринок військового майна

Ця група об'єктів оренди також є різнорідної. До неї відноситься як

окреме нерухоме і рухоме майно, так і цілісні майнові комплекси

підприємств, організацій, установ, установ і їхніх структурних підрозділів.

За даними Міноборони, до його структури відносяться, крім 10 казенних і 19

стратегічно важливих підприємств, ще 163 підприємства, майно яких, як

правило, може бути об'єктом оренди. Це ремонтні підприємства, проектні

інститути, будівельні організації, підприємства будівельних матеріалів,

закладу військової торгівлі, сільськогосподарські підприємства, лісгоспи,

туристські бази, готелі.

- 22 -

Уже стали об'єктами оренди складські та інші приміщення у військових

містечках. Здаються в оренду приміщення у військових госпіталях. До

спонукуваного військового майна, що може надаватися в оренду, відносяться

автомобілі, трактори, цистерни, будівельна техніка, устаткування і т.п.

До військового майна відноситься не тільки майно Збройних сил України,

але й інших зі зданих відповідно до діючого законодавством військових

формувань.

2.8. Ринок об'єктів незавершеного будівництва.

Специфікою цього ринку є те, що він є загальним для оренди і

приватизації. При цьому пріоритетній є приватизація, а оренда стає

можливої, якщо об'єкт незавершеного будівництва довго не вдається продати.

Умовою оренди є добудовування об'єкта, а метою - викуп орендованої частини

об'єкта після добудовування. Про масштаби ринку важко судити через

відсутність повної статистичної бази по незавершеному будівництву. Відомо,

наприклад, що тільки на балансах створених при приватизації господарчих

товариств є 0,2 тис. об'єктів незавершеного будівництва. У цілому

пропозиція значна перевищує попит. Так, у Києві протягом 1993 - 1998 р.

щорічно в середньому продавалося лише 8 об'єктів незавершеного будівництва.

2.9. Ринки оренди житла (квартир, мансард, будинків, котеджів)

і земельних ділянок

Вимагають у зв'язку з особливими умовами їхнього формування і

регулювання окремого дослідження. Відзначимо тільки, що переважно

орендарями житла є фізичні особи і тому стан ринку оренди житла залежить

від платоспроможності населення.

Висновок до Розділу 2: Однієї з важливих передумов підвищення

ефективності оренди, удосконалення керування нею й обґрунтованого

прогнозування

- 23 -

надходження орендної плати є аналіз ринку об'єктів оренди. Український

ринок об'єктів оренди є досить різнорідним і масштабної. Однак дотепер у

літературі цей ринок комплексно не досліджувався. Публікації в риэлтерских

виданнях висвітлюють переважно стан ринку оренди житла у великих містах.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8