Учебное пособие: Оценка стоимости земельных участков

■  расходы на управление;

■  расходы по заключению договоров аренды;

■  заработная плата обслуживающего персонала;

■  расходы на вывоз мусора;

■  коммунальные расходы — газ, электричество, вода, тепло, канализация;

■  расходы на содержание территории и автостоянки;

■  расходы по обеспечению безопасности;

■  прочие расходы.

К расходам на замещение относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.

Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете денежные средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления в фонд замещения, т.е. деньги на эти расходы должны резервироваться, хотя большинство владельцев недрижимости в действительности этого не делает.

Анализ доходов и расходов производится на основе ретроспективных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных данных. При этом необходимо рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, т.е. провести нормализацию отчетных данных.

Типичные статьи расходов, которые не включаются в реконструированный отчет о доходах и расходах:

■  начисление амортизации. Рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение инвестиций и считается частью коэффициента капитализации, а не эксплуатационными расходами;

■  подоходный налог. Не относится к операционным расходам, поскольку является налогом наличный доход, который может зависеть от факторов, не связанных с оцениваемой недвижимостью (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца);

■  проценты за кредит. Относятся к затратам по финансированию, а не к операционным расходам и учитываются при определении денежного потока на собственные средства инвестора (доход до налогообложения), поскольку по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора.

После расчета операционных расходов и расходов на замещение определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД): ЧОД = ДВД - Операционные расходы - Расходы на замещение.

Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Методы расчета коэффициента капитализаций для улучшений выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. При этом учитываются:

а)       информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;

б)       источники и условия финансирования сделок;

в)       возможность достаточно точного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Наиболее часто используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений:

а)       метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки);

б)       метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод анализа рыночных аналогов. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности — информация по ЧОД и цена продаж относятся к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам по аналогичным объектам.

При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться следующие условия:

■  наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;

■  условия финансирования сделок продажи аналогов являются типичными;

■  местоположение и отделка объекта оценки и аналогов принципиально не отличаются.

Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина. При этом веса отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэффициент капитализации состоит из двух частей:

а) ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

б) нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на капитал в практике российской оценки чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в недвижимость и управлением этими инвестициями. Ставка дохода на капитал включает:

■ безрисковую ставку дохода;

■ премию за риск инвестиций в оцениваемый объект;

■ премию за низкую ликвидность недвижимости;

■ премию за инвестиционный менеджмент.

Норма возврата (возмещения) капитала может быть рассчитана одним из следующих методов:

■ метод Ринга (прямолинейный возврат капитала);

■ метод Инвуда, или возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (аннуитетный метод);

■ метод Хоскольда, или возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке дохода.

Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

Пример 2

Возмещение инвестиций осуществляется по методу Ринга, прямолинейному возврату инвестиций.

Исходные данные

Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 ООО руб.

Продолжительность экономически полезной жизни здания — 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом).

Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20,5%.

Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду, — 9 535 кв. м.

Ставка арендной платы 5600 руб. за кв. м в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы — 5 310 000 руб.

Определить стоимость земельного участка.

Решение

Рассчитаем доход от единого объекта недвижимости:

ПВД - 9535 х 5600 - 53 396 ООО (руб.);

ДВД - 53 396 ООО - (53 396 ООО х 0,1) - 53 396 ООО - 5 339 600 -

-  48 056 400 (руб.);

ЧОД - 48 056 400 - 5 310 000 = 42 746 400 (руб.). Коэффициент капитализации для здания - 20,5% + —— --21,61. 90 Доход от здания = 173 268 000 х 0,2161 - 37 443 214,8 (руб.). Доход от участка - 42 746 400 - 37 443 214,8 -5 303 185,2 (руб.).

Стоимость земли

5303185,2 0,205= 25 869 196,1 (руб.).

Пример 3

Возмещение инвестиций осуществляется по методу Инвуда, или аннуитетному методу. Исходные данные

Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок.

Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб.

Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%.

Анализ, эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

■ в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина;

■ средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп.;

■ с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

Определить стоимость земельного участка.

Решение

Находим коэффициент капитализации для сооружений:

Определяем годовой чистый операционный доход, приносимый сооружениями: 4 200 ООО х 0,20536 = 862 512 (руб.).

Определяем годовой чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 6 х 350 х 400 xl,2 - 1 008 000 (руб.).

Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 1 008 000 - 862 512 - 145 488 (руб.).

Стоимость земельного участка - 145 488:0,2 - 727 440 (руб.). Последовательность второго варианта метода остатка:

1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;

3) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода;

4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений.

Пример 4

В процессе оценки стоимости земельного участка использовалась информация о предполагаемом строительстве, предоставленная инвестором, а также учитывалась рыночная информация, т.е. строительные характеристики строящегося рядом современного жилого комплекса, а также средняя этажность застройки в районе оценки.

Стоимость единого объекта недвижимости складывается из продажи жилых площадей и машино-мест в подземном гараже.

В среднем по современным требованиям отношение общей площади помещений к полезной площади помещений в жилых зданиях составляет 1,15.

Затраты, связанные с операционными расходами (эксплуатационные расходы, земельные платежи, страховые платежи, реклама, расходы по продаже и др.) составляют 2% от общей стоимости продажи жилых площадей и машино-мест в гараже.

Стоимость оплаты кредитных ресурсов рассчитана при следующих условиях:

■ предполагаем, что все жилые площади и машино-места в гараже будут проданы в течение 1 года;

■ средняя величина ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями, предприятиям и организациям в долларах США составляет 11,5% годовых со сроком погашения от 1 до 3 лет.

Исходные данные

Общая площадь объекта — 22 ООО кв. м.

Общая площадь надземной части — 18 ООО кв. м.

Общая площадь квартир (85% от общей площади надземной части) — 15 300 кв. м.

Общая площадь подземной части — 4 ООО кв. м.

Общее число машино-мест (4 000/40) = 100.

Стоимость продажи 1 кв. м жилых площадей — 1 800 дол.

Стоимость продажи 1 машино-места в гараже — 15 000 дол.

Определить стоимость земельного участка под строительство жилого здания.

Решение

Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником — 27 540 000 дол.

Стоимость продажи всех машино-мест собственником — 1 500 000 дол.

Стоимость продажи, всего — 29 040 000 дол.

Операционные расходы (2%) — 580 800 дол.

Стоимость продажи с учетом, операционных расходов — 28 459 200 дол.

Стоимость строительства 1 кв. м наземной части здания — 1000 дол.

Стоимость строительства наземной части, всего — 18 000 000 дол. Стоимость строительства 1 кв. м подземной части здания — 800 дол.

Стоимость строительства подземной части, всего — 3 200 000 дол.

Стоимость строительства всего здания — 21 200 000 дол. Проценты за кредит (11,5%) — 2 438 000 дол. Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, всего — 23 638 000 дол.

Стоимость земельного участка — 4 821 200 дол.

2.4 МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Условие применения данного метода — это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

В МСО данный метод называется способом развития подразделений. Этот процесс связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в некоторых ситуациях, однако он связан с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К выработке приемлемых допущений при применении данного способа рекомендуется подходить с особой осторожностью, при этом оценщик должен полностью раскрыть сделанные предположения [23. С. 178].

Метод предполагаемого использования имеет следующую последовательность действий [21. С. 3]:

1)определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

2)определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

3)определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

4)определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций;

5)расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Пример 5

Исходные данные

Площадь участка — 7000 кв. м.

Общая площадь сооружений — 6300 кв. м. Полезная площадь сооружений (65%) — 4095 кв. м. Определение величины расходов: Проектно-планировочные работы — 4000 дол. Грунтовые и дорожные работы — 5 дол./кв. м. Всего: 7000 х 5 - 35 000 (дол.). Электричество — 13 000 дол.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение — 36 000 дол. Канализация и дренаж — 50 000 дол. Телефон — 7000 дол.

Стоимость строительства — 100 дол./кв. м.

Всего: 100 х 6300 = 630 000 (дол.).

Сумма расходов, всего 775 000 дол.

Определение величины доходов:

Ставка арендной платы — 10 дол./кв. м в месяц.

Потери от недозагрузки — 5% от ПВД.

Операционные расходы 20% от ДВД.

Требуемая ставка дохода — 30% в год или 2,5% в месяц.

Период владения — 4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения — 700 000 дол.

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы.

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.

Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать следующие затраты:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

строительство дорог, улиц;

стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;

прибыль и накладные расходы подрядчика; расходы на продажу и рекламу; расходы на страхование; управленческие расходы; оплата налогов.

Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельнрго участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.

Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.   В чем заключается экономическое содержание доходного подхода при оценке земельных участков?

2.   На каких принципах оценки базируется доходный подход?

3.   Какие методы оценки земли включает доходный подход?

4.   Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода капитализации дохода?

5.   Какие виды доходов могут капитализироваться при оценке земли?

6.   Какие подходы к определению коэффициента капитализации при оценке земли сложились в мировой практике?

7.   В чем отличие расчета коэффициента капитализации для земли от расчета коэффициента капитализации для зданий и сооружений?

8.   В чем заключаются особенности метода капитализации арендной платы за земли поселений?

9.   Для оценки стоимости каких земельных участков может быть использован метод остатка?

10.  Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка?

11.  Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования?

12.  Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом разбивки на участки?

13.  В чем заключаются преимущества и недостатки доходного подхода к оценке земли?

ТЕСТЫ

Тест 1. При оценке застроенного земельного участка методом остатка используются нижеперечисленные показатели, за исключением:

а) чистого операционного дохода, приносимого земельным участком
и расположенным на нем зданием;

б) ставки дохода на капитал для земельного участка;

в) нормы возврата капитала для земельного участка;

г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;

д) используются все вышеперечисленные показатели.

Тест 2. Процентная ставка, которая используется для пересчета величины годового дохода от использования земли в рыночную стоимость земельного участка, называется:

а) безрисковой ставкой дохода;

б) ставкой дисконтирования;

в) нормой возмещения капитала;

г) коэффициентом капитализации;

д) все ответы неверны.

Тест 3. Из нижеперечисленных укажите формулу, используемую для расчета стоимости земельного участка методом капитализации дохода:

а)       Стоимость = Доход: Ставка капитализации;

б)       Стоимость = Доход х Ставка капитализации;

в) Стоимость = Доход х Ставка дисконтирования;

г) Стоимость = Восстановительная Стоимость - Износ;

д)       все ответы неверны.

Тест 4. Метод остатка можно использовать при оценке:

а)       сельскохозяйственных земель;

б)       земель поселений, застроенных общественными объектами;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15