рефераты бесплатно
 

МЕНЮ


Учебное пособие: Оценка стоимости земельных участков

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации на I этапе представлена ниже.

1.Определение оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий.

2.Определение оценочных затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий.

3.Расчет цены производства и рентного дохода.

4.Расчет средней кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ[1]. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

■  фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1971 — 1999 гг., а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий на основании данных за 1992—1999 гг. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ;

■  рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта РФ по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту РФ;

■  базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту РФ на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности и затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

1)определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

2)определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

■  данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

■  показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ (результаты этапа 1 государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту РФ.

Определение интегральных значений показателей земельных участков по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению

Интегральными показателями являются:

■  по плодородию почв — балл бонитета (совокупный почвенный балл), который характеризует природные свойства почвы;

■  по технологическим свойствам — индекс технологических свойств земельных участков;

■  по местоположению — эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами (километров).

Определение балла бонитета почв земельного участка Определение балла бонитета почв включает:

■  установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;

■  расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;

■  пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в относительные величины — баллы;

■  расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;

■  расчет совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность и т.д.). Совокупные почвенные баллы по оценочным группам почв имеются в материалах IV тура оценки земель (представлены в виде оценочных шкал).

Балл бонитета г-го земельного участка (Б,) определяется взвешиванием баллов бонитета j-x почвенных разновидностей или оценочных групп почв г-го земельного участка (Б) на их площади (5),)

Балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием баллов бонитета почв сельскохозяйственных угодий объектов оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

Определение индекса технологических свойств земельного участка Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки не зависят от плодородия и рассчитываются с учетом:

энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям);

■  рельефа;

■  каменистости;

■  контурности;

■  удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра;

■  высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).

Физические значения технологических свойств для конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам. Шкалы приведены в Технических указаниях по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий.

На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель — индекс технологических свойств объектов оценки по отношению к эталонным условиям.

За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости — 100; оценка рельефа и каменистости — 1,00.

Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

Определение эквивалентного расстояния вне хозяйственных грузоперевозок по земельному участку

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог. Компактность местоположения самого хозяйства при кадастровой оценке не учитывается.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи — 1,00 (I класс груза — принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе — 1,25 (II класс); шерсть — 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам:

первая группа (эквивалент) — 1,0; вторая группа — 1,5; третья группа — 2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле

ЭР, =£г,К. (Р, + Р2Д2 +PM/firjKj> i-\ i-\

где ЭР, — средневзвешенная эквивалентная удаленность г-го объекта оценки, км;

Г, — объем г-го вида реализованной продукции в обшем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района),%; Pi, Р2, Р3 — расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-й, 2-й и 3-й группам дорог, км; Д2, Дз — коэффициенты перевода, соответственно, 2-й и 3-й групп дорог в эквивалентные;

Kj — коэффициент пересчета 7-го вида продукции в эквивалентные грузы I класса.


Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий

Стоимостная оценка в границах объектов оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и включает:

■ дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразу-ющим факторам — плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

■ определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

Определение расчетного рентного дохода

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов оценки определяется по формуле

Р,- = (В,- - 3,Н0) + ДРТ, + Д Р

где     Р,- — дифференциальный рентный доход 1-го объекта оценки,

руб./га;

В,- — валовая продукция, обусловленная плодородием почв г-го объекта оценки, руб./га;

3,- — затраты на использование г-го объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га; Н0 — минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Н0- 1,07);

(В, - 3,Н0), — рентный доход, обусловленный соответственно плодородием ДРг,и ДРМ1 почв, технологическими свойствами и местоположением г-го объекта оценки, руб./га.

Валовая продукция объекта оценки (В,) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов оценки по формуле

B,= (В0:Б0)хБ

где     В0 — базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных

угодий, руб./га;

Б0 и Б* — балл бонитета групп почв или разновидностей почв, соответственно, сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и f-го объекта оценки.

Затраты на использование i-го объекта оценки (3,) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле

3 = 30(1-ДзУ) + 30хДзух(Б,.:Б0),

где 30 — базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га; Дзу — доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта оценки (ДРТ)), определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (30) пропорционально индексу технологических свойств f-ro объекта оценки: ЛРт;=30хН0хДзтх(1-Ит,:ИТ0),

где Ит; и Ито — индексы технологических свойств 1-го объекта оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району); Дзт — доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки (ДРШ) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (С0, руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (С,, руб./га):

ДРш = (С0-С,)хН0;

СЭхТхГ;;

C,- Эр, х Т х Г,,

где Эро и Эр, — средневзвешенное эквивалентное расстояние, соответственно, по субъекту. РФ (земельно-оценочному району) и 1-му объекту оценки, км;

Г0 и Гг — внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и 1-му объекту оценки. В среднем по субъекту 1—2 тысячи тонн на гектар;

Т — затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб. Берется средний показатель по субъекту.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние три года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость г-го объекта оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета г-го объекта оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на первом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1% стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимается за ноль.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

■ разработка содержания и программы работ;

■  составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;

■  сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2.Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

■  разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки

почв;

■  составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;

■  определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;

■  определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3.Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

■  определение дифференциального рентного дохода по плодородию, местоположению и технологическим свойствам;

■  определение расчетного рентного дохода;

■       расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. 4.Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

■  оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;

■  оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте РФ к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

6.3 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЛЕСНЫХ ЗЕМЕЛЬ

Земли лесного фонда — это совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности.

В состав земель лесного фонда входят лесные земли и нелесные земли.

К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления:

а)       вырубки — площадь, на которой остались пни;

б)       земли с не сомкнувшимися лесными культурами — молодой лес, у которого не произошло смыкание крон;

в)       гари и погибшие насаждения — сгоревшие и испорченные вредителями деревья;

г)       прогалины — пустые участки внутри леса площадью менее 0,5 га;

д)       редины — отдельно стоящие насаждения третьего класса возраста и более, имеющие полноту менее 0,3 м.

К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства, а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда.

Все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли), образуют лесной фонд.

Отношения в области использования и охраны земель лесного фонда регулируются лесным и земельным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации лесное законодательство Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Лесной фонд и расположенные на землях обороны леса находятся в федеральной собственности. В соответствии с федеральным законом допускается передача части лесного фонда в собственность субъектов РФ.

Гражданский оборот, т.е. купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут за собой отчуждение участков лесного фонда, не допускаются. Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам наследующих правах пользования: аренды, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования.


Классификация лесов по народнохозяйственному значению

В соответствии с экономическим, экологическим и социальным значением лесного фонда, его местоположением и выполняемыми им функциями, лесной фонд разделяется на три группы, а леса первой группы разграничиваются по категориям защитности.

К лесам первой группы относятся леса, основным назначением которых является выполнение водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий.

Лесапервой группы разделяются на следующие категории защитности:

■  запретные полосы лесов по берегам рек, озер, водохранилищ и других водных объектов;

■  запретные полосы лесов, защищающие нерестилища ценных промысловых рыб;

■  противоэрозионные леса;

■  защитные полосы лесов вдоль железнодорожных магистралей, автомобильных дорог федерального, республиканского и областного значения;

■  государственные защитные лесные полосы;

■  ленточные боры;

■  леса на пустынных, полупустынных, степных, лесостепных и малолесных горных территориях, имеющие важное значение для защиты окружающей природной среды;

■  леса зеленых зон поселений и хозяйственных объектов;

■  леса первого и второго поясов зон санитарной охраны источников водоснабжения;

■  леса первой, второй и третьей зон округов санитарной (горносанитарной) охраны курортов;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.