Учебное пособие: Оценка стоимости земельных участков

1)реального ущерба;

2)упущенной выгоды;

3)убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Величина реального ущерба, который причинен собственнику в результате установления сервитута, определяется как разница между рыночной стоимостью аналогичного земельного участка, не обремененного сервитутом, и рыночной стоимостью земельного участка с имеющимся сервитутом.

Реальный ущерб возникает после установления сервитута при продаже земельного участка с имеющимся сервитутом.

Величина упущенной выгоды собственника земельного участка, обремененного сервитутом, равна неполученному доходу, который собственник земельного участка мог "бы получить при отсутствии сервитута.

Упущенная выгода возникает при продолжении использования земельного участка после установления сервитута. Расчет величины упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных доходов.

Величина убытков, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, определяется путем сложения:

сумм расходов, которые понес или должен понести собственник земельного участка, обремененного сервитутом, в соответствии с установленной законом или договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств;

сумм неполученных доходов собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые собственник земельного участка мог бы получить.

Расчет соразмерной платы за сервитут предполагает следующую последовательность действий:

1)определение правомочий собственника на земельный участок, обремененный сервитутом, и государственной регистрации права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом;

2)характеристика сервитута, сведений о его государственной регистрации и об основаниях для выплаты соразмерной платы за сервитут;

3)расчет величины соразмерной платы за сервитут.

Для расчета соразмерной платы за сервитут могут использоваться следующие методы.

Анализ парных продаж. Последовательность расчета:

1)анализ сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок;

2)нахождение парных продаж аналогичных земельных участков без сервитута и с сервитутом;

3)определение разницы в цене продажи земельных участков с сервитутами и без сервитутов;

4)       расчет среднего значения по нескольким продажам.

Капитализация разницы в арендной плате. Последовательность расчета:

1) анализ рынка сдачи в аренду аналогичных земельных участков;

2) определение разницы в ставках арендной платы земельных участков без сервитута и с сервитутом;

3) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;

4) капитализация средней величины разницы в арендной плате для определения потери стоимости объекта, обремененного сервитутом.

Учет потерь в площади земельного участка. Последовательность расчета:

1) определение площади земельного участка, подверженной влиянию сервитута;

2) расчет коэффициента снижения полезной площади путем деления площади, подверженной влиянию сервитута, на общую площадь земельного участка;

3) определение рыночной стоимости аналогичного земельного участка, не подверженного воздействию сервитута;

4) определение снижения рыночной стоимости под воздействием сервитута путем умножения рыночной стоимости земельного участка без сервитута на коэффициент снижения полезной площади.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок.

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа (ст. 279—282 ГК РФ). При изъятии возмещаются убытки в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в следующих исключительных случаях:

■ при выполнении международных обязательств Российской Федерации;

■  при размещении объектов государственного или муниципального значения, если отсутствуют другие варианты возможного размещения этих объектов;

■  в других случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка, его собственник должен быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение государственного органа об изъятии подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Выкупная цена за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.   Между какими субъектами и по поводу каких объектов возникают земельные отношения?

2.   Назовите основные законодательные акты, регулирующие земельные отношения в Российской Федерации.

3.   Назовите основные законодательные акты, регулирующие земельные отношения в Москве.

4.   Какие формы собственности на землю существуют в Российской Федерации?

5.   Какие изменения в формах собственности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации?

6.   Каким образом возникает право частной собственности граждан и юридических лиц на землю?

7.   Какие ограниченные вещные права на землю существуют в Российской Федерации?

8.   Что понимается под ограничениями права собственности на земельный участок? Приведите примеры.

9.   Какие права относятся к сервитуту? Приведите примеры.

10.  Приведите примеры публичных и частных сервитутов.

11.  На какие категории земли подразделяется земельный фонд Российской Федерации?

12.  Из каких юридических понятий складывается правовой режим земельного участка?

13.  Что понимается под разрешенным использованием земельного участка?

14.  Какие требования или ограничения может содержать разрешенное использование земельного участка?

15.  Какие формы платы за землю установлены в Российской Федерации?

16.  Какие земельные участки в настоящее время находятся в свободном гражданском обороте?

17.  Какие ограничения прав собственности существуют для иностранных юридических и физических лиц в Российской Федерации?

18.  Какие земельные участки являются делимыми?

19.  В каких случаях земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд?

20.  Какие убытки и потери возмещаются при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

ТЕСТЫ

Тест 1. Сделка купли-продажи предусмотрена российским законодательством для земельных участков, находящихся:

а)       в частной собственности;

б)       в пожизненном наследуемом владении;

в)       в постоянном бессрочном пользовании;

г)       в долгосрочной аренде;

д)       а) и б).

Тест 2. Согласие местных органов власти для сдачи земельного участка в аренду необходимо, если владелец этого участка обладает правом:

а)       частной собственности;

б)       пожизненного наследуемого владения;

в)       постоянного бессрочного пользования;

г)       все ответы неверны.

Тест 3. К какой категории земель относится садоводческое товарищество, организованное при промышленном предприятии, находящееся в пределах городской черты:

а)       к землям сельскохозяйственного назначения;

б)       к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;

в)       к землям поселений;

г)       к землям природоохранного назначения;

д)       все ответы неверны?

Тест 4. В понятие правового режима земельного участка не включаются:

а)       требования к плотности и высоте застройки;

б)       указание формы собственности на землю;

в)       запрещение изменения целевого назначения земель;

г)       характеристика плодородия почвы;

д) все вышеперечисленное входит в понятие правового режима земельного участка.

Тест 5. В Российской Федерации запрещен свободный рыночный оборот земельных участков следующего разрешенного использования:

а)       земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства;

б)       земельные участки, выкупленные на аукционах и конкурсах;

в)       земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищ-
ного строительства;

г) земли лесного фонда;

д)       все вышеперечисленные земли.

Тест 6. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельные участки предоставляются гражданам:

а)       в частную собственность;

б)       в частную собственность и пожизненное наследуемое владение;

в)       в частную собственность, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование;

г) в частную собственность и постоянное бессрочное пользование;

д)       все ответы верны.

Тест 7. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельные участки в постоянное бессрочное пользование предоставляются:

а)       гражданам;

б)       федеральным казенным предприятиям;

в)       предприятиям местной промышленности;

г)       строительным организациям;

д)       все ответы верны.

Тест 8. Иностранным юридическим лицам и гражданам не предоставляются в собственность земельные участки:

а)       под промышленную застройку за чертой поселений;

б)       сельскохозяйственные угодья;

в)       под индивидуальную жилую застройку;

г)       под застройку доходными объектами недвижимости;

д)       предоставляются во всех указанных случаях.

Тест 9. Согласно Конституции Российской Федерации земельные отношения регулируются:

а)       только федеральным законодательством;

б)       только законодательством субъектов РФ;

в)       только законодательными актами муниципальных образований;

г) совместно законодательными актами РФ и субъектов РФ;

д) совместно законодательными актами РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.

Тест 10. К какой категории земель относится заповедник на территории города:

а) к землям лесного фонда;

б) к землям особо охраняемых территорий;

в) к землям поселений;

г) все ответы неверны?

2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода:

1)доходный;

2)сравнительный;

3)затратный (техника остатка).

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке [21. С. 3]. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллюстрировать с помощью схемы (рис. 3.1).

Сраьнительный
	Метод сравнения продаж
	Метод выделения
	Метод распределения

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

2.1 ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

1)принцип наиболее эффективного использования;

2)принцип ожидания;

3)принцип спроса и предложения;

4)принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

1) метод капитализации дохода (земельной ренты);

2) метод остатка (техника остатка для земельного участка);

3) метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

2.2 МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли =Доход

Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1)определение величины капитализируемого дохода;

2)определение коэффициента капитализации;

3)определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а)       земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б)       земельная арендная плата при оценке земель поселений;

в)       часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г)       доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой практике сложилось четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15