Дипломная работа: Определение рыночной стоимости объектов недвижимости

Таблица 15

Гараж

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундамент	14	50	7,0
Стены	28	50	14,0
Покрытие	16	60	9,6
Кровля	17	60	10,2
Полы	8	50	4,0
Проемы	7	30	2,1
Отделка	7	40	2,8
Прочие работы	1	40	0,4
Электромонтажные работы	2	50	1,0
Итого			51,1

Дефектная ведомость

Таблица 16

Проходная

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундамент	14	45	6,3
Стены	28	40	11,2
Покрытие	16	35	5,6
Проемы	7	30	2,1
Полы	8	45	3,6
Кровля	17	60	10,2
Отделка	7	50	3,5
Прочие работы	1	50	0,5
Электромонтажные работы	2	50	1,0
Итого			44,0

Железобетонное ограждение

Физический износ ограждения согласно визуального осмотра составляет - 40%.

Благоустройство (асфальтобетонное покрытие)

Физический износ асфальтобетонного покрытия составляет согласно визуального осмотра - 50%.

Физический износ по всему комплексу зданий.

Составит:

Ифиз = 38,9х29,0 + 48,4х49,9 + 45,5х6,2 + 48,5х5,5 + 47,4х1,9 + 51,1х0,6

+ 44 х 0,02 + 40х4,7 + 50х2,18 = 45,1%

100

3.3.5  Определение накопленного функционального износа (морального износа)

Функциональный износ является потерей в стоимости, вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей (морального устаревания технологических решений).

Такого рода недостатки могут быть как устранимыми, так и не устранимыми.

На дату оценки здания имеют функциональный износ, вызванный неудовлетворительным оборудованием цеха ремонтно-механических мастерских, не отвечающих современным требованиям. По мнению оценщика функциональный износ цеха РММ составляет 20%, так, как по стоимости в общем комплексе он составляет 49,9%, то функциональный износ в среднем по комплексу составляет 10%. При этом учтено, что функциональный износ по остальным зданиям при анализе не обнаружен.

3.3.6  Определение износа внешнего воздействия

Под износом внешнего воздействия понимается снижение функциональной пригодности вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района или отрасли, местоположение объекта в районе, области или регионе или состоянием рынка, независящим от воли владельца недвижимости. На момент оценки, внешний износ характеризуется слабым спросом на услуги механизации работ, что вызывает систематическую недогрузку производственных мощностей.

По мнению оценщика внешний износ составляет 25%.

3.3.7  Расчет стоимости объектов недвижимости с учетом накопленного износа

Сзатр = ПВС х (1 - Ифиз) х (1 -Ифунк) х (1 - Ивнеш)

Сзатр = 102524796 х (1 - 0,451) х (1 - 0,1) (1 - 0,25)= 102524796 х 0,37

= 37993127 тенге.

Стоимость комплекса объектов недвижимости, полученная затратным методом составляет 37993127 тенге или (Тридцать семь миллионов девятьсот девяносто три тысячи сто двадцать семь тенге).

Общая стоимость имущественного комплекса с учетом стоимости земельного участка составит (см. раздел 3.3.1)

Сзатр = 37993127 тенге + 5137500 тенге = 43130627 тенге

(Сорок три миллиона сто тридцать тысяч шестьсот двадцать семь тенге) или по курсу валют 331774 долларов США (Триста тридцать одна тысяча семьсот семьдесят четыре доллара США).

3.4 Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Так как в Талдыкоргане подобных сделок не производилось (по данным исследования, проведенного автором работы), этот метод в данной оценке не использовался.

3.5 Доходный подход при оценке объектов недвижимости

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации, (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Существует две техники, которые применяют чаще всего - техника дисконтированных денежных потоков (ДДП) и техника прямой капитализации.

Для расчета стоимости объекта применен метод дисконтирования денежных потоков. Предпосылки метода ДДП:

-   Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные преимущества;

-   Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность, как соотношение между денежным выражением этих будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен;

-   Преимущества (в денежной форме) будет получать инвестор на протяжении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно;

-   Стоимость преимуществ, полученных в будущем (стоимость прав на получение будущих преимуществ), меньше стоимости аналогичных преимуществ, полученных немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна в текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на него.

Информация из расчета объекта:

Площадь - 4812 м2;

Арендная ставка в месяц - 200,0 тенге /м2;

Доход в месяц - 962400 тенге.

Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, выбираем горизонт расчета равным пяти годам. Стоимость объекта С в данном случае определяется как текущая сумма денежных потоков по годам (с учетом увеличения на 5% ежегодно), плюс текущая стоимость реверсии, рассчитанная по модели Гордона (продажи объекта по истечении пяти лет) по формуле:

          n = 5 n

С = ∑ NOI / (1 + R) (5)

         n = 1

где NOI - величина годового денежного потока, тенге;

R - ставка дисконтирования в %.

Годовой денежный поток складывается из потока средств, получаемых от сдачи в аренду (с учетом среднегодовой производительности), с учетом текущих эксплуатационных расходов.

Прогнозируется увеличение ставки арендной платы со временем на 15% ежегодно.

Ставка дисконтирования R определена кумулятивным методом и составляет 14,6%. Расчет ставки дисконтирования приведен в таблице 17.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10