| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
МЕНЮ
| Дипломная работа: Определение рыночной стоимости объектов недвижимостиИзнос характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надёжность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости, не в меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется: - Физический; - Функциональный; - Внешний. Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты ими заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации. Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и др. Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ. Накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников. Износ рассчитывается методом разбивки и заключается в подробном рассмотрении и учете всех причин и видов износа, включая: - Физический износ, устранимый и неустранимый; - Функциональный износ, устранимый и неустранимый; - Внешний, или экономический износ. При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения. 3.3.4 Определение физического износа объектов недвижимости В данной оценке для расчета совокупного износа объектов недвижимости применяется экспертный метод. Величина накопленного физического износа определялась на основе: - Анализа технического состояния конструкций зданий имущественного комплекса; - Правил оценки физического износа недвижимого имущества, утвержденного приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан № 70 от 17 апреля 2000 г. - На основании произведенного осмотра. Физический износ объектов недвижимости представляет собой отложенный Ремонт и оценивается экспертным методом. «Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых строительных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости». Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания по формуле: n Ф3 =∑ ФКili (4) i=1 Где Ф3 - физический износ здания, % ФКi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, % li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания; n - число отдельных конструкций, элементов или систем задания. Расчет физического износа представлен в таблицах. Дефектная ведомость Таблица 10 Административно-хозяйственный блок
Дефектная ведомость Таблица 11 Цех РММ
Дефектная ведомость Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 |
ИНТЕРЕСНОЕ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|