Дипломная работа: Определение рыночной стоимости объектов недвижимости

3.1.3  Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

-   Осмотр зданий;

-   Интервью с собственником;

-   Исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;

-   Сравнительный анализ аналогов

-   Использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта;

-   Сведение результатов, полученных различными методами и принятие окончательного решения о стоимости объекта.

3.1.4  Используемые в заключении стандарты и методы оценки, нормативные акты, источники информации

В настоящем заключении об оценке используются термины и определения Международных стандартов оценки имущества (МКСО) Международного комитета по стандартам оценки имущества.

В Республике Казахстан оценка всех имущественных и неимущественных прав регламентируется нормами, изложенными в Законе «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 г.

Порядок переоценки основных фондов регулируется Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 июля 1997 года № 1174 и Письмом Министерства финансов РК «Разъяснение по индексации (переоценке) основных фондов методом прямого перерасчета»

Для подтверждения рыночной цены на объекты основных фондов использовались следующие источники информации:

-   Учетная документация, предоставленная заказчиком;

-   План расположения с указанием площади застройки, объемов зданий и помещений, технические параметры и характеристики оборудования;

-   Периодические издания газет и журналов с рекламой о купле-продаже подобного рода недвижимости;

-   Данные о ценах на аналогичную продукцию;

-   Справки торгующих или иных организаций о ценах на товары, сведения о ценах, опубликованных в специальных изданиях.

Перечисленные выше документы и материалы необходимы для руководства при проведении переоценки основных фондов (средств) по рыночной стоимости и являются основанием при проверках статистическими или налоговыми службами.

Большинство профессиональных оценщиков сходятся во мнении о существовании трех методов определения рыночной стоимости:

1)  оценка с точки зрения (затратный метод);

2)  оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный или рыночный метод);

3)  оценки с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный метод).

В том случае, когда существует рынок недвижимости, подобный оцениваемому объекту, часто происходит смена владельца ввиду достаточного количества аналогичных объектов, т.е. оценщик может применить рыночный метод продаж, заключающийся в сравнении стоимостей аналогичных объектов. Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнивать арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других типах инвестиций. Приведенные примеры указывают на два подхода к оценке: сравнительный и доходный.

В данном случае эксперт-оценщик определял стоимость недвижимости с использованием двух методов: затратного и доходного, а затем производил согласование результатов, полученных разными методами.

В целом проблема выбора тех или иных методов при оценке недвижимости зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих требований к оценке, характеристик доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки. В процессе оценки данного объекта недвижимого имущества оценщик провел анализ большого числа факторов, которые, в конечном счете, и определили величину рассчитанной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика при проведении данной оценки явилось четкое определение объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых величин.

На современном этапе рынок недвижимости, являющийся ядром всех имущественных прав, находится еще в зачаточном состоянии. По существу, у нас относительно развит только рынок жилья, который существовал и в прежней системе в форме обмена жилплощадью, нос тех пор он так и не стал до конца открытым. Таким образом, главное отличие в деятельности оценщиков Казахстана состоит в том, что у нас практически отсутствуют открытые данные о реальной стоимости сделок с имуществом, так как их участники, в силу сложившегося менталитета, стараются скрыть эту информацию. Некоторые виды недвижимости вообще не продаются на открытом конкурентном рынке. Поэтому метод сравнения продаж, который широко применяется в зарубежной практике, мы использовать в полной мере не можем из-за отсутствия достоверной информации.

Затратный метод чаще применяется для оценки объектов социального назначения или нового строительства, для варианта наилучшего использования земли, в целях страхования. Расчеты этим методом производятся с учетом данных о ценах на землю, строительных материалах; затратах на оборудование; прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке.

Затратный подход трудно осуществим для зданий, обладающих уникальными архитектурными характеристиками и исторической ценностью, сооружений с чрезмерным физическим износом.

С теоретической точки зрения доходный и затратный подходы - это части сравнительного метода продаж, так как каждый из них предполагает использование рыночной информации (цены материала, рабочую силу, ставка канализации, которая тоже рассчитывается по данным рынка). Однако в практическом плане эти методы - разные.

Поэтому, пока в республике не сложился открытый свободный рынок недвижимости, к проблеме нахождения рыночной стоимости нужно подходить с учетом ситуации сегодняшнего дня.

3.1.5  Допущения и ограничивающие условия, являющиеся неотъемлемой частью данного заключения

-   Оценка была произведена только в учебных целях. Настоящее заключение действительно только в полном объеме, любое использование отдельных частей заключения не отражает точку зрения оценщика;

-   Предполагается, что информация, полученная от заказчика, является надежной и достоверной;

-   Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений;

-   Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации или другой информации;

-   Мнение оценщика относительно оценочной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и других факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на оценочную стоимость объекта оценки.

3.1.6  Местоположение оцениваемого комплекса объектов

Таблица 1

Местоположение объектов

Границы	Имущественный комплекс находится по ул.Абая, 273
Градостроительная зона и соответствие зонированиию	Южная промзона.
Типы землепользования	Частная собственность.
Форма участка	Участок имеет правильную прямоугольную форму.
Развитость инженерной ифраструктуры	Имеются все инженерные сети и коммуникации, находящиеся в удовлетворительном состоянии.
Подъезд, транспортная доступность	Отличная
Коммерческая привлекательность объекта	Не привлекательный
Застроенность сооружения	Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания.
Рельеф и почвы	Рельеф местности ровный, спокойный.
Состояние окружающей среды (локальное)	Т.к. объект находится около автодороги с большой интенсивностью движения, загрязненность воздуха, а также уровень шума повышенный. Чистота и освещенность территории типична для всего района (На уровне среднего). На расстоянии 1.0 км к северу большая зона с частной застройкой.
Социальная инфраструктура	Не развита
Внешнее благоустройство	Отсутствует

3.1.7  Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (НИНЭИ)

Анализ о лучшем и наиболее эффективном использовании объектов недвижимости отражает мнение оценщика в отношении способа лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого имущества, исходя из анализа и состояния рынка, и является основополагающей предпосылкой при определении оценочной стоимости.

Наиболее эффективное использование определяется тем, как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого объекта будет максимальной.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим критериям.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Юридическая допустимость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, нормами градостроительства, экологическим законодательством и т.д.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Таким образом, вопросы, которые необходимо рассмотреть, связаны с четырьмя тестами, определяющими физическую возможность, юридическую допустимость, финансовую обоснованность и максимальную рентабельность того или иного использования.

Необходимо проверить соответствие сделанных предположений критериям НиНЭИ.

Физически возможно. Данный критерий имеет отношение к физическим характеристикам объекта недвижимости. Его анализ позволяет сделать вывод, что по своим физическим характеристикам здания имущественного комплекса без перепланировок может использоваться только по своему функциональному назначению или как складские помещения.

Юридически возможно. Результаты анализа нормативно-правовой базы не выявили правовых ограничений на использование объекта оценки в целях принесения прибыли.

Финансовой осуществимо. Финансовая осуществимость продажи имущественного комплекса полностью или частично не вызывает сомнений, так как в Талдыкоргане достаточно большой спрос на подобные объекты.

3.1.8  Заключение по анализу НиНЭИ

С учетом местоположения объекта оценки и анализа арендных ставок по аналогичным объектам, а также учитывая общую структуру и планировку зданий комплекса, его ближайшее окружение, коммерческая привлекательность объекта оценивается как высокая, так как объект оценки является высоко ликвидным, имеет удобную транспортную доступность. Оценщик пришел к выводу, что наилучшим использованием для собственного имущества будет сдача его в аренду (целиком или по частям) или продажа.

В то же время, плохое физическое состояние зданий значительно снизит рыночную стоимость оцениваемого объекта.

3.2  Описание объектов оценки

3.2.1 Описание земельного участка

Описание земельного участка: участок расположен в южном районе города, на автомагистрали - улице Абая. Участок расположен на окраине города, но район находится в 10-15 минутах езды от центра города. Месторасположение можно расценивать как весьма удобное.

Форма участка - прямоугольная, размером - 3,75 га.

Рельеф участка - спокойный. Предполагается, что на земельном участке нет никаких вредоносных почв и близко расположенных грунтовых вод.

Ограничения в использовании

Владелец должен соблюдать санитарные и экологические нормы, установленные для данного района.

3.2.2  Описание улучшений на земельном участке

Тип объекта недвижимости

Объект оценки представляет собой комплекса, состоящий из следующих строений и сооружений:

-   Административно-хозяйственный блок;

-   Цех РММ (ремонтно-механические мастерские);

-   Материальный склад (отапливаемый);

-   Склад строительных материалов (неотапливаемый);

-   Цех гидравлики;

-   Гараж;

-   Проходная;

-   Ограждение территории;

-   Дорожные одежды, благоустройство.

Для удобства и наглядности все основные характеристики зданий представлены в таблицах.

Таблица 2

Административно-хозяйственный блок

Год постройки		1973 г.
Этажность здания		2 этажа
Общая площадь здания		1800 м2
Строительный объем		5400 м3
Фундаменты		Железобетонные блоки
Наружные и внутренние стены		Кирпичные, толщиной 510 мм, 380 мм
Перегородки		Кирпичные
Перекрытия, покрытие		Железобетонные плиты перекрытия
Полы		Линолеум по бетонному основанию, в санузлах метлахская плитка
Проемы	Окна: деревянные спаренные переплеты с двойным остеклением; Двери: деревянные, щитовые, однопольные
Кровля	4 сл. Рулонная
Наружная отделка	Штукатурка цементным раствором, известковая окраска.
Внутренняя отделка	Штукатурка цементным раствором; известковая окраска
Инженерное обеспечение	Здание оборудовано централизованным водоснабжением, системами канализации и отопления. Электроснабжение от существующих сетей.

оценка недвижимость рыночный стоимость

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10