Дипломная работа: Определение рыночной стоимости объектов недвижимости

Таблица 17

Расчет ставки дисконтирования (в процентах)

Безрисковая ставка (средневзвешенная процентная ставка по привлеченным депозитам и вкладам предприятий и организаций, со сроком привлечения свыше 3-х лет)	9,5
Риск, связанный с недостатками управления Риск, связанный с неликвидностью проектов Риск, связанный с правовой нестабильностью в стране Финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы	1,5 1,0 1,1 1,5
ИТОГО	14,6

Поток денежных поступлений по годам приведен в таблице 18.

Поток денежных поступлений по годам

Таблица 18

Показатели	Год						Реверсия тенге
	1	2		3	4	5
Доход от аренды в месяц	962400	1010520		1061046	1114098	1169803
Число месяцев	12	12		12	12	12
Потенциальный валовой доход за год	11548800	12126240		12732552	13369179	14037637
Коэффициент загрузки	0,75	0,75		0,75	0,75	0,75
Фактический валовой доход за год	8661600	9094680		9549414	10026884	10528227
Затраты на ремонт в год	240000	252000		264600	277830	291722
Эксплуатационные расходы, тенге/год	413100		413100	413100	413100	413100
Ставка дисконтирования, %	14,6		14,6	14,6	14,6	14,6
Годовой i-тый денежный поток	8008500		8429580	8871714	9586001	9823405	44719200
Текущая стоимость денежного потока	6988220		6418547	5894591	5557750	4969802
Текущая стоимость реверсии							22624086
Стоимость объекта, рассчитанная доходным методом							52452996

Стоимость объекта оценки, полученная доходным методом, составляет 52453000 тенге.

(Пятьдесят два миллиона четыреста пятьдесят три тысячи тенге).

Или по курсу валют 419624 доллара США

(Четыреста девятнадцать тысяч шестьсот двадцать четыре доллара США).

3.6 Согласование результатов и определение рыночной стоимости имущества

Вывод о применении описанных подходов и методов оценки для целей настоящей оценки

Руководствуясь п. 1.6 МСО, который гласит: «Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при определении рыночной стоимости, должен рассматривать все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие», Оценщик пришел к выводу, что при определении рыночной стоимости имущественного комплекса применимы два описанных подхода - затратный и доходный подход.

Согласование полученных показателей стоимости заключается в сведении стоимостных показателей, полученных на основе применения двух подходов к единой итоговой средневзвешенной величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Таблица 19

Весовые коэффициенты

Показатели	Затратный метод	Доходный подход
Достоверность информации	45	55
Полнота информации	45	55
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	50	50
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	40	60
Допущения, принятые в расчетах	55	45
Весовые показатели достоверности метода оценки	46,7	53,3

Стоимость объекта определяется по формуле:

V = V1 x Q1 + V2 x Q2 (6)

где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, тенге;

V1, V2 - стоимость объекта, определенная с использованием затратного

подхода и доходного подхода соответственно, тенге.

Q1, Q2 - средневзвешенное значение достоверности затратного подхода и доходного подхода соответственно.

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта

V = 43130627х0,467+52453000х0,533=20142002+27957449 = 48099451

тенге

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки имущественного комплекса, по состоянию на 20 апреля 2006 года, с учетом округления составляет:

48100000 тенге (Сорок восемь миллионов сто тысяч тенге) или по курсу валют 384800 долларов США (Триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот долларов США).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исходя из всеобъемлющего анализа всех данных, полученных при изучении рассматриваемого объекта недвижимости, были даны две стоимостные оценки полных прав собственности на здания, сооружения и землю комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные работы».

Оценка исследуемого объекта с использованием затратного метода и метода капитализации дохода дала следующие результаты:

Затратный метод43 130 624 тенге

Доходный подход52 453 000 тенге

Затратный метод, иначе его называют методом суммирования затрат, используется для объектов оценки недвижимости сложной структуры и не типовых, каким в принципе является исследуемый гостиничный комплекс. Идея метода в том, что объект недвижимости оценивается как стоимость земельного участка плюс стоимость воспроизводства либо стоимость замещения объекта, которая обязательно корректируется на величину оцененного износа. Износ может быть физическим, функциональным или обусловлен внешними воздействиями.

Основными недостатками затратного метода при оценке уже существующих зданий и сооружений являются: невозможность сооружения нового, уже изношенного сооружения, маловероятность воспроизводства устаревшего сооружения, невозможность отделения зданий и сооружений от земли.

Несмотря на то, что у нас имеется достаточно надежная и обширная нормативная база для использования затратного метода в виде сметных норм, укрупненных сборников по переоценке различных объектов недвижимости, применение их на практике в большинстве случаев не может дать реального представления о величине рыночной стоимости этих объектов.

В основу методов сравнительного анализа продаж положены анализ и обработка рыночных данных. Он использует информацию о недавних продажах конкурентоспособных объектов с тем, чтобы выработать логическое заключение относительно стоимости оцениваемой недвижимости.

Следует заметить, что на современном этапе рынок недвижимости в нашей стране, являющейся ядром всех имущественных прав, находится в стадии становления. По существу у нас относительно развит только рынок жилья. Таким образом, главное отличие в деятельности оценщиков Казахстана состоит в том, что у нас практически отсутствуют открытые данные реальной стоимости сделок с имуществом, так как их участники в силу разных причин стараются скрыть эту информацию. Некоторые виды недвижимости вообще не продаются на открытом конкурентном рынке. Поэтому метод сравнения продаж, который широко применяется в зарубежной практике, мы использовать в полной мере не можем из-за отсутствия достоверной информации.

Таким образом, из трех общеизвестных методов оценки недвижимости, в наших условиях наиболее приемлемым и надежным для определения рыночной стоимости является доходный метод. Метод дисконтирования дохода подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и приведение его к текущей стоимости на момент оценки. Предполагается, что потенциальный владелец недвижимости рассчитывает на получение потока дохода от ее эксплуатации. Данный метод используется для оценки тех объектов, которые приобретаются с целью извлечения потока дохода, например, сдаваемые в аренду жилые дома, здания под офисы и торговые павильоны.

Только поняв различные инструменты анализа приносящей доход собственности, можно быть готовым к решению множества проблем, которые встречаются при оценке и анализе недвижимости.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.  Гражданский Кодекс Республики Казахстан. // Алматы, 1995

2.  Стратегия становления и развития Казахстана как суверенного государства.// Назарбаев Н.А., Алматы, 1992

3.  Указ Президента Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года, имеющего силу закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».

4.  Совместный Приказ Министерства Юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года за № 172 «Об утверждении прав по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке». 2000 года №

5.  Приказ Министерства Юстиции Республики Казахстан от 23 ноября № 179 «Об утверждении правил по применению субъектами оценочной деятельности, требовании к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки».

6.  Сборник № 1 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете, для переоценки основных фондов. // Москва, 1971

7.  Сборник № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения, для переоценки основных фондов. // Москва, 1970

8.  Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

с ним.// Сборник нормативно-правовых актов, Борисов В., Алматы, 1998

9.  Указ Президента Республики Казахстан имеющий силу закона

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним» № 2727 от 25.12.1995

10.  Инструкция по пользованию финансовым калькулятором «Star-Plus»

11.  Постановление Правительства Республики Казахстан от 02.09.2003 г.

№ 890

«Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их

предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или гос.землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков»

12.  Дияров С.К. Экономика недвижимости: учебное пособие

/Под редакцией д.т.н. профессора Байболова С.М. /Кзылорда, 2003

13.  Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан: Практическое пособие. - Алматы: Жеті-жарғы, 2002

14.  Коваленко Г.П. Техническая инвентаризация недвижимого имущества: Практическое руководство. - Алматы: Жеті-жарғы, 2000

15.  Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. // Джек Фридман, Николас Ордуэй, серия «Зарубежный экономический учебник», Москва, ЛТД «Дело», 1995

16.  Методы оценки недвижимости. // Тарасевич Е.И., Санкт-Петербург, 1995

17.  Практические занятия по оценке недвижимого имущества.// Учебное пособие, Республиканский семинар, г.Караганда, 1999

18.  Оценка земельной собственности. // Под редакцией Джозефа К. Эккерта, Красногорск, 1993

19.  Оценка недвижимости. // Учебное пособие. Генри С. Харрисон, Москва, 1994

20.  Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствования. // Григорьев В., Москва, 1995

21.  Операции с недвижимостью в России. // Балапанов И.Т., Москва, 1996

22.  Сборник оценочных норм для оценки строений граждан в городах и рабочих поселках Казахской ССР. // Алма-Ата, 1982