Вещные права на землю

основании договора, например, заключая договор аренды, собственник

ограничивает правом арендатора принадлежащие ему правомочия владения и

(или) пользования.

Ограничения права распоряжаться участком были широко распространены в

начале 90-х гг.; например, существовал временной мораторий на распоряжение

землей и жестко ограничивались случаи, когда собственник земельного участка

может им распоряжаться.

В соответствии с современным законодательством можно выделить, в

частности, ограничения, связанные с выбором контрагента по сделке (так, не

все земельные участки могут приобретаться в собственность иностранными

гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами);

необходимостью сохранять целевое назначение земельного участка при

совершении с ним сделки. Существенным образом ограничивается право

собственности на земельный участок, когда на нем располагаются объекты

недвижимости. Согласно ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка, на

котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие (на праве

собственности) собственнику земельного участка, допускается только с

одновременным отчуждением этих объектов недвижимости.

2.4 ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Общая собственность на земельные участки — это собственность двух или

нескольких лиц. Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей

собственности с определением доли каждого из собственников (общая долевая

собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на земельные участки является долевой, за

исключением случаев, когда законом предусмотрено образование общей

совместной собственности на этот участок.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или

нескольких лиц неделимого земельного участка. Общая собственность на

делимый участок возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Так, в соответствии с нормами ЗК РФ общая долевая собственность

домовладельцев возникает на земельный участок, на котором находится

сооружение, входящее в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения в

порядке и на условиях, предусмотренных ФЗ «О товариществах собственников

жилья».

Размер долей участников общей долевой собственности считается равным,

если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников.

Как уже отмечалось, общая совместная собственность возникает в случаях,

определенных законом. Согласно действующему законодательству установлена

совместная собственность:

• в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства;

• в отношении общего имущества супругов (в том числе земельных

участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором (ст.

33—34 Семейного кодекса РФ);

• в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих

товариществах на имущество общего пользования, приобретенное таким

товариществом за счет целевых взносов (п. 2 ст. 4 ФЗ «О садоводческих,

огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан»);

• согласно п. 4 ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных

некоммерческих объединений граждан» после государственной регистрации

садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения

граждан, если такому объединению земельный участок передается за плату, то

первоначально участок предоставляется в совместную собственность членов

такого объединения с последующим предоставлением земельного участка в

собственность каждого члена объединения. Наличие двух и более собственников

на один участок предопределяет закрепление в законодательстве особых правил

по реализации правомочий общей собственности.

Порядок осуществления правомочий долевыми и совместными сособственниками

устанавливается нормами гражданского законодательства.

3. ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

3.1 ПРАВО ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ

Право пожизненного наследуемого владения возникло в законодательстве

СССР. Правовое содержание этой конструкции не вписывалось в прежние

правовые формулировки и находилось как бы между правом собственности и

правом бессрочного пользования, не отождествляясь ни с тем, ни с другим.

По своему положению право пожизненного наследуемого владения следует

отнести к правовому титулу реформенного переходного периода. Отношение

современной земельной реформы к праву пожизненного наследуемого владения

устоялось не вполне, и если Указом Президента Российской Федерации "О

приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие

с Конституцией (Основным Законом) Российской Федерации", право пожизненного

наследуемого владения было отменено, то Гражданский кодекс может вновь его

восстановить с введением в действие гл. 17. А Указ Президента Российской

Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" гласит, что

земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся

в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх

установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного

подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного

строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещается

обязывать граждан, имеющих указанные участки, выкупать или брать в аренду

ту их часть, которая превышает установленную норму[38].

Согласно ст. 265 ГК РФ, введенной в действие с 28 апреля 2001 г.,

основания и порядок приобретения гражданами права пожизненного наследуемого

владения земельным участком должны быть предусмотрены земельным

законодательством. Таким образом, законодатель при разработке и принятии ГК

РФ (а это 1994 год) не исключал возможности существования рассматриваемого

вида землевладения, в том числе его возникновения в соответствии с новым

земельным законодательством. Согласно же п. 1 ст. 21 ЗК РФ предоставление

земельного участка гражданам на праве пожизненного наследуемого владения

после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Но, если право

пожизненного наследуемого владения земельным участком было приобретено

гражданином до введения Кодекса в действие, оно сохраняется.

Право пожизненного наследуемого владения устанавливается в отношении

земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Субъектом этого права может быть только гражданин, которому участок

предоставляется для садоводства, огородничества, личного подсобного

хозяйства и других целей. Основаниями возникновения права пожизненного

наследуемого владения являются:

1) принятие гражданином наследства, когда в наследственную массу входит

и земельный участок, принадлежавший наследодателю на праве пожизненного

наследуемого владения;

2) договор купли-продажи недвижимости или иное основание перехода права

собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на земельном

участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения бывшему

собственнику недвижимости.[39] .

Если из условий пользования земельным участком, установленных законом,

не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем

здания, сооружения, создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него

право собственности.[40] .

Помимо правомочий владения и пользования землевладельцу принадлежит и

право распоряжения в пределах, установленных законом. Определить на

основании действующих норм объем правомочия распоряжения землевладельца

затруднительно. Дело в том, что согласно ЗК РФ распоряжение земельным

участком, находящемся на праве пожизненного наследуемого владения, не

допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по

наследству, тогда как ГК РФ помимо передачи по наследству закрепляет (ст.

267) право землевладельца передавать участок другим лицам в аренду или

безвременное срочное пользование. Современное земельное законодательство

предоставляет даже арендатору право передавать участок в субаренду без

согласия собственника; почему же правомочие распоряжения Пожизненного

наследуемого владения оказалось настолько ограничено, не совсем понятно.

Безусловно, землевладелец вправе передать принадлежащий ему земельный

участок по наследству, а также отказаться от принадлежащего ему права.

Продажа, залог земельного участка и совершение других сделок его

владельцем, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка,

не допускаются.

Так же как и собственники земельного участка, владельцы участком обязаны

платить земельный налог.

В тех случаях, когда земельный участок был предоставлен в пожизненное

наследуемое владение для обслуживания здания, строения, сооружения, но в

результате пожара, стихийных бедствий, ветхости эти объекты недвижимости

были разрушены, право на земельный участок сохраняется за владельцем при

условии начала их восстановления (в установленном порядке) в течение трех

лет. Компетентные органы вправе этот срок продлить.

В чем интерес и преимущества для владельца в приобретении земли на праве

пожизненного наследуемого владения, сказать сложно. Законодательство ответа

на этот вопрос не дает. Но во многие регионах местные органы исполнительной

власти на основе этого права более охотно, чем на основании права

собственности, предоставляют земли гражданам, поскольку земли остаются в

муниципальной собственности.

Сейчас законодательство закрепило возможность перехода от формы

пожизненного наследуемого владения к праву собственности или аренде по

желанию тех, кто получил землю на основании этого права.

Право пожизненного наследуемого владения прекращается либо со смертью

владельца, либо с отказом владельца от земельного участка, и тогда

земельный участок переходит в распоряжение местной администрации. В

принципе для владельцев существует возможность обмена земельными участками

— при посредничестве местной администрации. Тогда у владельца прекращается

право на один земельный участок и возникает право на другой[41].

3.2 ПРАВО ПОСТОЯННОГО (БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ

Законодательством в качестве одного из видов вещного права на земельный

участок называется право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 216 ГК

РФ).

Чаще всего, сравнивая право пользования с другими правами на землю, ищут

сходства с правом аренды. Однако обнаружить разницу не так трудно. И дело

не столько в том, что право пользования носит безвозмездный характер, т. е.

пользователь в отличие от арендатора использует землю собственника

бесплатно. Основное отличие этого права от права аренды заключается в том,

что по гражданскому праву арендные отношения имеют обязательственный

характер, и это отражается на их правовом регулировании, а право

постоянного пользования является одним из видов вещных прав, как право

собственности и право пожизненного наследуемого владения.

Основной категорией лиц, использующих земельные участки на праве

постоянного (бессрочного) пользования, являются юридические лица. В ряде

специальных нормативных актов было прямо предусмотрено, что земельные

участки за отдельными видами юридических лиц должны закрепляться на праве

постоянного (бессрочного) пользования (в частности, на указанной форме

соответствующие участки используются органами пограничной службы,

пограничными войсками Федеральной пограничной службы, организациями

федерального железнодорожного транспорта, государственными и муниципальными

образовательными учреждениями, государственными научными учреждениями и

др.).

Право постоянного (бессрочного) пользования может возникнуть только в

отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной

собственности. ЗК РФ вернулся к существовавшему в ЗК РСФСР положению о

предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного)

пользования исключительно юридическим лицам, но ограничил их круг

государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными

предприятиями, а также органами государственной власти и местного

самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное)

пользование вообще не предоставляются. При этом право постоянного

(бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной

собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц

до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

В целом же можно отметить, что законодатель стремится установить в

отношении прав на земельные участки нормы, существующие во многих

зарубежных странах, законодательство которых определяет два основных вида

прав на землю: право собственности и аренду. Указанная тенденция

проявляется и в том, что граждане, имеющие земельные участки в постоянном

(бессрочном) пользовании, также как и землевладельцы, наделены правом

приобретения их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно

бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном

(бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание

дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными

законами, не допускается.

В соответствии со ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса

РФ юридические лица, за исключением государственных и муниципальных

учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право

постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды

или приобрести эти участки в собственность (по своему желанию) до 1 января

2004 г.

Основаниями приобретения рассматриваемого права являются:

1. Административный правовой акт - решение уполномоченного

государственного или муниципального органа о предоставлении земельного

участка указанным в законе лицам на праве постоянного (бессрочного)

пользования.

2. Правопреемство при реорганизации юридического лица. Такое основание

может применяться до 1 января 2004 г., поскольку до указанной даты

юридические лица (за исключением указанных в ЗК РФ) обязаны переоформить

принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования.

3. Переход к гражданину права собственности на здания, сооружения,

находящиеся на чужом земельном участке, если прежний собственник указанных

объектов недвижимости является гражданином и использовал передаваемый

участок на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное)

пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно

использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая

возведение для этих целей на участке здания, сооружения и другого

недвижимого имущества. Здание, сооружение, иное недвижимое имущество,

созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Если нормы ГК РФ закрепляли право лица, которому земельный участок

предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, ограниченно

распоряжаться участком (передавать его с согласия собственника участка в

аренду или безвозмездное срочное пользование), то ЗК РФ определил, что

граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве

постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться этими

земельными участками[42]. Более того, в п. 6 ст. 3 Закона о введении в

действие ЗК РФ подчеркнуто, что не допускается внесение права постоянного

(бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные)

капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие

организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного)

пользования земельными участками на иное, в том числе право аренды

земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

Землепользователь может добровольно отказаться от принадлежащего ему

права. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть принудительно

прекращено по основаниям, предусмотренным в ст. 45 ЗК РФ.

3.3 СЕРВИТУТ

Сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. Сервитут

является одним из видов ограничений (обременении), под которыми понимаются

установленные законом или уполномоченными органами условия, запрещения,

стесняющие правообладателя при реализации права собственности либо иных

вещных прав на конкретный объект недвижимости[43] . Обременение земельного

участка сервитутом не лишает собственника, землевладельца,

землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и

распоряжению участком.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком представляет

своего рода «право безысходности, невозможности не затрагивать интересы

соседних землепользователей»[44]. В любом случае осуществление сервитута

должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении

которого он установлен.

Субъектами сервитута следует считать собственников имущества,

обремененного сервитутом, с одной стороны, и лиц, осуществляющих право

сервитута, — с другой. По существующему законодательству это должны быть

граждане или юридические лица — собственники, либо владельцы, либо

пользователи земельного участка или иной недвижимости. Можно сказать, что,

как и вещный сервитут римского права, сервитут российского права

устанавливается в пользу определенного земельного участка или иной

недвижимости[45].

В зависимости от оснований возникновения и целей установления сервитуты

делятся на публичные и частные.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым

актом Российской Федерации, ее субъектов, нормативным правовым актом органа

местного самоуправления, без изъятия земельных участков. Например,

публичные сервитуты могут устанавливаться нормативными правовыми актами

органов местного самоуправления в соответствии с градостроительной

документацией и правилами застройки в случаях, если это определяется

государственными или общественными интересами[46]. Публичный сервитут

вводится с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

• прохода или проезда через земельный участок;

• использования земельного участка в целях ремонта коммунальных,

инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов

транспортной инфраструктуры;

• размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и

подъездов к ним;

• проведения дренажных работ на земельном участке;

• забора воды и водопоя;

• прогона скота через земельный участок;

• других целей.

Отличие публичного сервитута от частного заключается: а) в основаниях

возникновения; б) в том, что публичный сервитут вызывается интересами не

отдельного лица, а государства, муниципального образования или местного

населения, т.е. пользу от него получает неопределенное число лиц.

В тех случаях, когда установление публичного сервитута приводит к

невозможности использования земельного участка, собственник земельного

участка, землепользователь землевладелец вправе требовать изъятия у него, в

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9