Вещные права на землю

такой регистрации.

Основное содержание дискуссии заключалось в том, что ст. 214 ГК РФ была

установлена презумпция права государственной собственности на земельные

участки и другие природные ресурсы. Согласно этому данные объекты, не

находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных

образований, являются государственной собственностью. Это вызывало сомнение

у ряда специалистов в том, что земельные участки, как бесхозяйные, могут

быть приобретены на основании приобретательной давности или перейти в

муниципальную собственность в порядке, предусмотренном ст. 225 ГК РФ.

Были и другие точки зрения, основанные на том, что бесхозяйной

признается не только вещь, у которой заведомо «нет собственника», но

собственник которой неизвестен. Например, могут быть найдены доказательства

того, что земельный участок в свое время был передан в собственность

гражданина (например, садовый участок). Но с течением времени становится

трудно или невозможно точно документально подтвердить, кому именно

земельный участок принадлежит на данный момент времени. Этому может быть

целый ряд объективных и субъективных причин. Высказывалось мнение, что

такой земельный участок может быть объектом приобретательной давности.

До принятия Земельного кодекса РФ дискуссионным был вопрос о том, можно

ли на земельные участки вообще распространить режим бесхозяйных вещей,

поскольку ответа на этот вопрос земельное законодательство не содержало.

Теперь согласно ст. 53 ЗК РФ при отказе от права собственности на земельный

участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной

недвижимой вещи.

При этом для возникновения права собственности на бесхозяйные недвижимые

вещи установлено следующее правило (ст. 225 ГК РФ): бесхозяйные недвижимые

вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную

регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного

самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со

дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный

управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о

признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в

муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение,

пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в

собственность в силу приобретательной давности.

По нашему мнению, приобретение бесхозяйных земельных участков в

собственность по приобретательной давности заслуживает распространения в

том числе с точки зрения развития принципа многообразия и равенства всех

форм собственности на землю.

Кроме того, в дальнейшем будет осуществляться разграничение

государственной собственности на землю на федеральную и собственность

субъектов РФ. Поэтому необходимо более четко решить, в какой

государственной собственности (федеральной или субъекта РФ) должны

находиться не имеющие собственника земельные участки при реализации ст. 225

ГК РФ.

Земельным кодексом РФ установлены и иные, не известные ст. 218 ГК РФ,

основания приобретения права собственности гражданами: это, как уже

говорилось выше, безвозмездное оформление права собственности гражданами,

использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК РФ — на основании

права пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), постоянного

(бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ). Кроме того, право собственности

может быть оформлено и гражданами Российской Федерации, имеющими в

фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми

домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до

вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности

в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы[4]. В

данном случае речь идет о ненадлежащем оформлении земельных участков, на

которых расположены жилые дома.

Законодательством установлены также и особые случаи возникновения

государственной и муниципальной собственности на земельные участки.

Возникновение права собственности в данных случаях также имеет комплекс

оснований.

Одной из наиболее существенных процедур административного характера,

вслед за которыми последует возникновение федеральной, собственности

субъектов РФ, муниципальной собственности на землю, является разграничение

государственной собственности на землю на основании Федерального закона «О

разграничении государственной собственности на землю». В данном случае в

основании лежит нормативный акт, а также решения соответствующих органов о

закреплении конкретных земельных участков за конкретными собственниками.

Право государственной или муниципальной собственности может также

возникнуть в результате выкупа земельного участка для государственных или

муниципальных нужд (см. ст. 49 ЗК РФ), а также при изъятии земельного

участка при нарушении собственником земельного законодательства (см. ст. 44

ЗК РФ), конфискации земельного участка (см. ст. 50 ЗК РФ), реквизиции

земельного участка (см. ст. 51 ЗК РФ). В данном случае в основании

возникновения права государственной собственности находятся решения

соответствующих органов власти, а также судебные решения о принудительном

прекращении права собственности граждан или юридических лиц.

Как уже указывалось, право муниципальной или государственной

собственности может также возникнуть и на бесхозяйный земельный участок на

основании решения суда.

Завершающим этапом возникновения права собственности во всех этих

случаях будет государственная регистрация права федеральной собственности,

собственности субъектов РФ, муниципальной собственности.

Обращаясь к регулированию возникновения права собственности на земельные

участки, следует заметить, что согласно ч. 3 ст. 25 ЗК РФ, в Российской

Федерации не может возникнуть право собственности на земельные участки,

право собственности на которые было прекращено на основании принятого в

1917 г. «Декретах о земле», поскольку национализированные в этот период

времени земли не подлежат возврату прежним собственникам и их наследникам.

ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ЛИЦ, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ ИХ

СОБСТВЕННИКАМИ. В большинстве случаев основанием приобретения права

постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок является решение

органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении

его пользователю[5]. Может быть приобретено это право и на иных

предусмотренных гражданским законодательством основаниях.

Возможность заключения сделки, предметом которой является

непосредственное приобретение права постоянного (бессрочного) пользования,

не предусматривается. Однако сделка может служить основанием приобретения

этого права тогда, когда заключается договор о переходе права на

недвижимость, расположенную на земельном участке, который был использован

на основе этого права.

Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования

установлены и ст. 268 ГК РФ, но в соответствии с указанной ст. 20 ЗК РФ, с

момента вступления в действие Земельного кодекса, земельные участки не

предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государственных

и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Земельные

участки на основании этого права могут быть предоставлены также органам

государственной власти и органам местного самоуправления.

Что касается приобретения права пожизненного наследуемого владения, то

согласно ст. 21 ЗК РФ земельные участки не предоставляются гражданам на

праве пожизненного наследуемого владения с момента вступления в действие

Земельного кодекса РФ. В связи с этим ст. 265 ГК РФ «Основания приобретения

права пожизненного наследуемого владения земельным участком» не

применяется. Однако право пожизненного наследуемого владения может

возникнуть в порядке наследования.

В то же время и право пожизненного наследуемого владения, как и право

постоянного (бессрочного) пользования, переходит приобретателю

недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежавшем прежнему

владельцу недвижимости на основе этого права. Статьей 271 ГК РФ также

устанавливается, что при переходе права собственности на недвижимость,

находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает

право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же

условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Однако при переходе права постоянного (бессрочного) пользования

земельного участка при упомянутых выше обстоятельствах лицу, не указанному

ст. 20 ЗК РФ в качестве допустимых правообладателей, им следует приобрести

земельный участок в собственность или заключить договор аренды в

соответствии со ст. 20, 36 ЗК РФ, а также ст. 3 Федерального закона «О

введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Основания возникновения права ограниченного пользования земельным

участком (сервитута) установлены как земельным[6], так и гражданским

законодательством[7]. При этом среди всех оснований, предусмотренных

гражданским законодательством, главным основанием возникновения

утвержденного ЗК РФ публичного сервитута является решение соответствующего

органа государственной власти или местного самоуправления. Основанием же

возникновения сервитута по ГК РФ (в соответствии с ЗК РФ сервитута

частного) является соглашение между лицом, требующим установления

сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в

порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если

соглашение об установлении и условиях сервитута не достигнуто, спор

разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном

случае подчеркнем то обстоятельство, что соглашение заключается по

требованию, т. е. по Инициативе, собственника соседнего земельного участка.

Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного

участка, где он будет установлен, не предусматривается.

Право аренды и субаренды земельного участка возникает на основании

соответственно договора аренды и субаренды. Также данные права возникают у

лиц, приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению ими

арендаторами и субарендаторами[8] .

Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользования

являются либо решение соответствующего органа государственной власти или

местного самоуправления, предоставляющего земельный участок, либо на

основании договора, если земельный участок передается В пользование

гражданином или юридическим лицом — собственником земли.

ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕХОДА ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВА

СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЕ, СТРОЕНИЕ, СООРУЖЕНИЕ. Особое место в правовом

регулировании земельных отношений занимают нормы о переходе прав на

земельный участок при переходе прав на недвижимость (строения, сооружения),

на нем расположенную. Данные нормы, в принципе, исходят из того, что лицу,

обладающему правами на ту или иную недвижимость, для нормальной реализации

этих прав следует предоставить правовую возможность по использованию

земельного участка, расположенного под этим зданием и предназначенного для

его использования.

В настоящее время отношения данного круга лиц урегулированы следующим

образом[9].

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение,

находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает

право на использование соответствующей части земельного участка, занятой

зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех

же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к

нескольким собственникам порядок пользования земельным участком

определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение,

сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением,

сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии

правилами об установлении норм предоставления земельных участков[10] .

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном

участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного

участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским

законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности

постороннему лицу

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном

участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным

участком, за исключением следующих случаев:

— отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть

выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

— отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном

участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в

обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с

земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой

земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем

здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение,

находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности

нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на

земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности

на здание, строение, сооружение.

Особые правила установлены для приобретения земельных участков

иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими

лицами, согласно которым эти лица — собственники зданий, строений,

сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное

право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном

настоящей статьей, и в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22

и п. 4 и 5 ст. 28 ЗК РФ.

Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий,

строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. Новой

нормой уточняется размер земельного участка, переходящего к приобретателю

недвижимости, а также уточняется, что с приобретением права собственности

на недвижимую вещь, собственнику переходит не право пользования земельным

участком, как ранее, а то право, на основании которого участок

использовался прежним собственником.

Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отношений по поводу

перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или

сооружение на нем.

Так, согласно 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или

сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно

находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный

участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или

сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть

земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для

его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка,

переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению

с собственником, как недвижимости, так и земельного участка, т. е., если

продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на

земельный участок при продаже недвижимого имущества, т. е. при заключении

договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи

здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с

передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту

часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима

для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на

котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право

собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное

договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть

земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю

недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю

переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая

занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не при-,

надлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия

собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования

таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой

недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей

частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553 ГК РФ устанавливает также порядок перехода прав на

недвижимость при продаже земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее

продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи

в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется

право пользования частью земельного участка, которая ' занята недвижимостью

и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором

продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка

договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного

пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята

недвижимостью и необходима Для ее использования в соответствии с ее

назначением.

1.1.2 ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ

ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ТАКИХ ПРАВ.

Есть несколько объяснений тому, что земельным законодательством

определены некоторые особые правила приобретения прав на земельные участки

гражданами и юридическими лицами из земель, находящихся в государственной

или муниципальной собственности.

Первое заключается в том, что при переходе прав на земельный участок

частным лицам естественным образом сокращается площадь земель, находящихся

в так называемой публичной собственности. Поэтому процедура перехода

требует обеспечения не только прав и интересов лиц, приобретающих земельные

участки, но и соблюдения интересов государства, муниципального образования,

общества. Для этого вводятся ограничения оборота земельных участков, а

также условия, уменьшающие возможность злоупотреблений со стороны

должностных лиц, предоставляющих земельные участки.

Второе объяснение связано с тем, что в Российской Федерации не завершена

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9