Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма

такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных

элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством

капитального ремонта. Наймодатель обязан письменно не позднее чем за три

месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора

коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить

нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить

нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с

решением не сдавать жилое помещение в течение года в наем. Кроме того, риск

случайной гибели жилого помещения, предоставленного в наем, лежит на

наймодателе в соответствии с действующим законодательством.

Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в наем жилого

помещения, которые были им оговорены при заключении договора найма или были

заранее известны нанимателю, либо должны были быть обнаружены нанимателем

во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче

жилого помещения.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору найма изложены в

статье 678 ГК РФ.

Изложенные в настоящей статье обязанности носят общий характер для любой

разновидности договора найма.

Жилое помещение предоставляется для проживания, и поэтому наниматель, как и

лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое

помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность возложена

не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними

постоянно проживающих лиц.

Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для

проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в

надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения

или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт, повышая

благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий

квартирного оборудования. Не допуская самовольной перепланировки и

переоборудования жилого помещения (оборудования). Это означает, что

наниматель не вправе без согласия наймодателя и без соблюдения

установленного порядка производить перестройку жилого помещения, связанную

с изменением его размера, функционального назначения, сносом или разборкой

межкомнатных перегородок, разборкой вентиляционных и вытяжных шкафов,

постройкой дополнительных перегородок, соединением разных комнат

дополнительными дверями.

Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора.

Обязанность оплаты пользования жильем - важнейшая для нанимателя.

Сроки квартплаты обычно определяются в самом договоре найма. По общему

правилу наниматель обязан самостоятельно вносить плату. Найм и коммерческий

наем имеют одной из главных целей получение наймодателем от сдачи жилого

помещения определенные доходы за счет платы за жилье и коммунальные

платежи. По раннее действовавшему законодательству извлечение таких «

нетрудовых доходов », если это носило систематический характер, могло

повлечь за собой для наймодателя неблагоприятные последствия, вплоть до

безвозмездного изъятия у него жилого дома либо части дома (ст.111 ГК

РСФСР 1964 г). Ныне действующее законодательство коренным образом изменило

такое положение, предоставив собственнику свободно распоряжаться своим

имуществом. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое

помещение. Если договором найма не предусмотрены и иные правила. Что

касается уплаты коммунальных платежей, то их по общему правилу вносит

именно наниматель. Лишь в случаях, особо оговоренных в договоре найма, эта

обязанность возлагается на наймодателя.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним

проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в

качестве постоянно проживающих с нанимателем.

На вселение по договору найма, коммерческого и социального найма полагается

согласие наймодателя, каждого из постоянно проживающих и нанимателя. В

отличие от регулирования договора найма жилого помещния в домах

государственного и муниципального жилищного фонда вводится новая

зависимость - согласие наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей

согласия наймодателя и постоянных пользователей (как и в прежнем

регулировании) не требуется.

Вселение новых постоянных пользователей в занимаемое нанимателем жилое

помещение осуществляется независимо от регистрации по месту жительства

граждан. Регистрационный учет граждан не может носить разрешительного

характера и не должен приводить к ограничению конституционного права

гражданина выбирать место жительства[20].

Норма жилой площади на одного человека (12 кв.м.), требуемая при

вселении нового постоянного пользователя. Исключение из правила установлено

для несовершеннолетних детей, которые вселяются независимо от этой нормы.

Следующее право нанимателя носит общий характер для любой

разновидности договора найма – право на вселение временных жильцов.

В отличие от нормы действующего жилищного законодательства вводится

предварительное уведомление постоянными пользователями наймодателя о

вселении временных жильцов. Разрешение на их вселение и проживание дается

нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими. Основными

признаками временного проживания являются: безвозмездность пользования

помещением в течение ограниченного срока - до шести месяцев (который раньше

вовсе не имел предела), отсутствие самостоятельного права пользования

помещением. Срок нахождения в месте временного пребывания должен

определяться самими гражданами. Хотя наймодатель по закону лишь

информируется о предстоящем вселении временных жильцов, он также наделен и

правом активного запрета на их проживание в случае, если нарушена норма

жилой площади на одного человека - 12 кв. метров. Получив такую информацию

предварительно, наймодатель вправе не допустить въезд временных жильцов по

этому основанию.

Ответственность за временных жильцов, их действия перед наймодателем несет

наниматель, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях

лишь перед нанимателем.

В пределах шестимесячного срока временного проживания может быть

установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному

жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще

не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи

дней со дня заявления нанимателя об освобождении.

Одной из обязанностей нанимателя, предусмотренных законодательством,

является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по

найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого

помещения (ст.681 ГК РФ), т.е. внутриквартирный текущий ремонт.

Настоящая статья носит общий характер для любой разновидности договора

найма.

В найме жилья действует тот же принцип, что вообще в имущественном

найме (аренде): текущий ремонт нанятого помещения - за нанимателем,

капитальный ремонт строения в целом и его ячейки - помещения - за

наймодателем. Норма диспозитивна, иное может быть установлено договором

найма жилого помещения.

Внутриквартирный ремонт подразумевает: побелку, окраску и оклейку стен,

потолков, дверей, окраску полов, подоконников, оконных переплетов с

внутренней стороны, радиаторов, замену оконных и дверных приборов, а также

ремонт внутриквартирной проводки. С разрешения наймодателя наниматель может

производить за свой счет замену санитарно-технического и иного оборудования

повышенного качества. Произведенные нанимателем с письменного разрешения

наймодателя улучшения за собственные средства подлежат возмещению

наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент

производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании

разрешения на улучшение. Произведенные нанимателем без письменного согласия

наймодателя улучшения не подлежат возмещению.

П.3 ст. 681 ГК устанавливает одно условие переоборудования наймодателем

дома в целом - согласие нанимателя, если в результате переоборудования

существенно изменятся условия его пользования занимаемым жилым помещением.

Мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого

помещения в этом случае не принимается по внимание, если они не являются

сонанимателями. Условия пользования касаются предмета договора найма.

Изменения, намеченные в проекте капитального ремонта дома с

переоборудованием, или реконструкция (надстройка, пристройка к дому и т.п.)

не должны снижать уровень пригодности жилого помещения к постоянному

проживанию. К сожалению, настоящая статья в отличие от ЖК не содержит

общего требования к переоборудованию, его цель - повышение благоустройства

жилого помещения, что позволяет наймодателю решать задачи переоборудования,

не руководствуясь целью повышения уровня благоустройства жилого помещения.

Во всех случаях вопросы согласования с нанимателями дома проекта будущего

переоборудования должны решаться заблаговременно, на стадии подготовки

проекта к утверждению в установленном порядке.

ЖК употреблял понятие «перепланировка жилого помещения» наряду с его

переоборудованием, что в ГК исключено, но продолжает употребляться в иных

правовых актах и технической документации. Очевидно, под переоборудованием

в настоящей статье следует понимать не только собственно переоборудование

инженерных коммуникаций жилого помещения и его санитарно-технического и

иного оборудования, но и перепланировку жилого помещения. Например, под

переоборудованием жилых помещений можно понимать перенос (замену на иную

конструкцию) нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов,

устройство и переоборудование туалетных помещений, ванных комнат,

вентиляционных каналов, а также перенос и разборку перегородок между

комнатами, перенос и устройство дверных проемов, устройство и

переоборудование тамбуров, остекление балконов и лоджий, переустройство

оконных проемов.

Самовольное переоборудование помещений приведет к необходимости

восстановить прежнее положение, и оно не отражается в технической учетной

документации жилищного фонда, что имеет существенное значение для сделок с

жилыми помещениями.

В статье 684 ГК РФ закреплено преимущественное право нанимателя

на заключение договора найма на новый срок. Это же право закреплено

п.30 П.Пр-ва № 46, которым регламентируется коммерческий найм.

При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность

пользования постоянно проживающих. Таким правовым инструментом является

преимущественное право на заключение договора найма и коммерческого найма

на новый пятилетний срок, которым наделяются наниматель и совместно с ним

постоянно проживающие лица. При этом в ГК не имеет значения, является ли

наниматель добросовестным пользователем или нет, а в п.30 П.Пр-ва № 46

относительно договора коммерческого найма наниматель должен надлежащим

образом исполнить свои обязанности. Настоящая статья связывает отмеченное

преимущество нанимателя с предоставлением другой стороне по договору -

наймодателю - инициативы в своих намерениях продолжать или прекращать

отношения с нанимателем. Однако инициатива наймодателя ограничена

определенным сроком - не позднее чем за три месяца до истечения срока

договора найма. Если наймодатель пропускает установленный срок для внесения

предложений другой стороне, договор считается продленным на следующие пять

лет и на тех же условиях (если наниматель не отказывается от продления

договора, что действует стимулирующе для наймодателя).

Наймодатель может отказаться от возобновления договора найма на

следующий срок, если вообще откажется от сдачи внаем жилья не меньше чем на

один год. Как только он нарушит течение годичного срока и опять сдаст

свободное помещение внаем, прежний наниматель вправе требовать признания

заключенного договора с новым нанимателем недействительным и (или)

возмещения причиненных убытков. Например, возместить расходы по найму

нового жилья, превышающие прежние.

Наниматель при краткосрочном найме не пользуется преимуществом на

перезаключение договора.

Настоящая глава в большинстве своих статей называет только нанимателя

как носителя жилищных прав и обязанностей по договору, хотя равенство

жилищных прав и обязанностей всех, постоянно проживающих с ним

провозглашается. Как правило, наниматель несет ответственность перед

наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним,

которые нарушают условия договора найма жилого помещения, что также

отличает найм и коммерческий наем от договора найма жилого помещения в

домах государственного и муниципального жилищного фонда и социального найма

жилого помещения.

Подводя итог, можно сказать, что в этой главе были рассмотрены

основные права и обязанности сторон договоров найма, найма жилых помещений

в домах государственного и муниципального жилищного фонда, договоров

социального и коммерческого найма – нанимателя и наймодателя, отмечены

схожие положения и отличия, проведена сравнительная характеристика прав и

обязанностей в этих договорах.

Глав III. Изменение договора найма жилого помещения

В правоотношении, возникшем из договора найма жилого помещения и договора

найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного

фонда, в период их действия могут происходить изменения (трансформация)

отдельных его элементов при сохранении самого правоотношения. Такие случаи

принято трактовать как изменение договора найма жилого помещения (ст. 85—88

ЖК РСФСР). Изменение жилищного правоотношения найма может касаться таких

его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и

происходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон,

одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Изменение правоотношения

найма жилого помещения наиболее часто встречается при найме жилого

помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц,

на которых распространяется его действие, — нанимателя, членов его семьи и

наймодателя (ст. 85 ЖК РСФСР). Однако законом могут быть предусмотрены

случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения

договора и без согласия наймодателя и даже вопреки его возражению. Иногда

договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении

установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

Раздел жилых помещений — наиболее распространенный случай изменения

договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального

жилищного фонда. Сущность его заключается в том, что совершеннолетний член

семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора

найма на выделенное ему изолированное жилое помещение. Раздела жилого

помещения может, очевидно, потребовать и сам наниматель.

При разделе жилых помещений изменяется предмет договора. Наряду с

этим происходит и изменение субъектного состава правоотношения найма,

поскольку появляется два нанимателя вместо одного. Изменяется также и

условие о плате за пользование жилым помещением. Самостоятельный договор с

лицом, заявившим требование о выделении ему отдельного помещения, может

быть заключен при следующих условиях:

1. это лицо должно относиться к числу членов семьи нанимателя и быть

совершеннолетним,

2. на заключение отдельного договора должно быть получено согласие

остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (в том числе

временно отсутствующих),

3. должна быть возможность выделения изолированного жилого помещения в

соответствии с долей жилой площади, приходящейся на данного члена

семьи, либо с учетом состоявшегося соглашения между членами семьи о

порядке пользования жилым помещением.

Раздел некоторых жилых помещений не допускается, в частности раздел

служебных жилых помещений.

Отказ наймодателя по договору найма жилого помещения в домах

государственного и муниципального жилищного фонда заключить отдельный

договор с выделившимся членом (или членами) семьи может быть оспорен в

судебном порядке. Равным образом может быть оспорен в суде и отказ

члена семьи дать согласие на раздел.

Изменение договора найма жилого помещения возможно по требованию

граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми

помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну

семью (например, при вступлении в брак, усыновлении). Изменение

правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких

договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается

один договор на все занимаемые ими помещения (так называемое объединение

лицевых счетов), т. е. изменяются субъекты, предмет и, возможно, некоторые

условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора

найма может быть оспорен в судебном порядке (ст. 87 ЖК РСФСР).

Изложенные правила не распространяются на нанимателей служебных жилых

помещений.

Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее

заключенном договоре совершеннолетним членом его семьи. Для такого

изменения договора требуется согласие нанимателя и совершеннолетних членов

его семьи. Согласия наймодателя на замену нанимателя другим членом

семьи не требуется.

Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов

семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые

права и обязанности. Однако если наниматель умер или выбыл, может

измениться размер платы за пользование жилым помещением.

Правоотношение найма в домах государственного и муниципального фондов

может измениться в результате переустройства и перепланировки жилого

помещения и подсобных помещений по инициативе либо нанимателя, либо

наймодателя. Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство и перепланировка

возможны только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются

лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя

и с разрешения жилищного органа местной администрации. Особое значение

придается согласию наймодателя. На это указывается в ч. 2 ст. 678 ГК,

согласно которой, наниматель не вправе производить переустройство и

реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого

помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения,

а также отдельных прав и обязанностей в результате вселения в жилое

помещение новых членов семьи и, наоборот, в результате выбытия членов семьи

на постоянное жительство в другое место.

Изменение предмета данного правоотношения происходит также, если наниматель

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6