Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма

соответствии с которым все они становятся сонанимателями и несут перед

наймодателем солидарную ответственность (п. 4 ст. 677 ГК).

Наймодателем в договоре найма жилого помещения в государственном и

муниципальном жилищном фонде социального использования могут выступать лишь

государственные предприятия, учреждения, организации, жилищно-

эксплуатационные организации, являющиеся подразделениями исполнительной

власти. Этим и отличается ст.671 ГК РФ от ст.51 ЖК РСФСР.

Стороны в договоре найма жилого помещения в государственном и

муниципальном жилищном фонде социального использования предопределены

заранее в документе, который служит предпосылкой заключения этого договора,

— в ордере. Ордер адресован прежде всего наймодателю. Если жилое помещение

относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает

муниципальная жилищно-эксплуатационная организация — жилищно-

эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и т. п.

Стороной в договоре может быть также муниципальное предприятие или

учреждение, имеющие жилищный фонд. Если же внаем сдается жилое помещение в

доме государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя выступает

государственное предприятие или учреждение, на балансе которых как

юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-

эксплуатационная организация.

Нанимателем в договоре найма жилого помещения может выступать только

гражданин, на имя которого выдан ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК РСФСР).

Следовательно, переуступка права, возникшего из ордера, невозможна. Однако

после заключения договора возможна замена нанимателя другим

совершеннолетним членом семьи.

В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения, как

правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из

совершеннолетних членов семьи выбывшего — по соглашению между ними (см. ст.

88 ЖК РСФСР). Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое

помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени

опекуном или попечителем[14]. Договор найма жилого помещения в

государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору найма

жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде

социального использования обладает не только наниматель, но и члены его

семьи. Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи,

содержится в ордере. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем,

прав постоянного пользования не имеют, они именуются временным жильцами. В

связи с этим понятие «член семьи нанимателя» приобретает особую значимость.

«Единого понятия «член семьи», которое могло бы использоваться в

разных отраслях законодательства, не существует. Очевидно, выработка такого

универсального понятия невозможна. Поэтому в отдельных отраслях

законодательства (семейном, гражданском, трудовом и т. д.) существует

приспособленное к их потребностям свое понятие члена семьи, хотя,

безусловно, в основе находится понятие семьи в семейном праве. Что

касается жилищного законодательства, то в нем не содержится определения

понятия «член семьи». Закон ограничивается указанием лиц, которых можно

считать членами семьи»[15].

Определяя круг членов семьи нанимателя, ЖК РСФСР (абз. 2 ст. 53)

выделяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи, и, во-вторых,

лиц, которые могут быть признаны членами семьи.

К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители (т.

е. совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого

из супругов). Их право на пользование данным жилым помещением основано на

факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного

проживания с нанимателем. Никаких других условий не требуется.

Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных

случаях — по решению суда). К их числу относятся: другие родственники

нанимателя (а также родственники его супруга) независимо от степени

родства; нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — и другие

лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов

его семьи в фактических брачных отношениях). Для признания таких граждан

членами семьи требуется, кроме родственной связи или нахождения на

иждивении, наличие следующих условий: совместного проживания с нанимателем

и ведения с ним общего хозяйства (совместное расходование средств на

питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и т. п.). В судебной практике

большое значение придается также личным отношениям между этими лицами

(взаимная забота друг о друге, моральная поддержка и т. п.). При отсутствии

отмеченных условий лица, проживающие на площади нанимателя, членами его

семьи не признаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие

права самостоятельного пользования жилым помещением.

Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом

семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно сохраняет

право пользования этим помещением (в частности, бывший супруг нанимателя

или супруг члена семьи в случае расторжения брака).

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое

им и его семьей жилое помещение других граждан на правах членов семьи.

Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое

помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников,

нетрудоспособных иждивенцев и других лиц, получив на это письменное

согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Такого согласия не

требуется при вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия.

Проанализировав вышеперечисленное, можно найти существенные отличия

норм ГК от норм жилищного законодательства – отказ в регулировании найма

жилого помещения от понятия членов семьи нанимателя и замена его понятием

«граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем».

В отличие от жилищного законодательства в ст.678 ГК не содержится

указание на солидарную ответственность совместно проживающих

совершеннолетних лиц перед наймодателем, а устанавливается персональная

ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним

проживающих, если они нарушают условия договора.[16]

Сторонами в договорах социального и коммерческого найма также являются

наймодатель и наниматель.

Наймодателем также как и в вышерассмотренных договорах является собственник

либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое

помещение в найм.

На территории г. Москвы право заключать договоры найма на жилые помещения,

находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы,

предоставляется дирекциям единого (п.7 П.Пр-ва Москвы №46).

Право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в

государственной и муниципальной собственности г. Москвы, может быть

предоставлено иным юридическим лицам на конкурсной основе, получившим эти

помещения из муниципального фонда в управление.

Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может

быть любое дееспособное физическое лицо, постоянно проживающее в г. Москве

при условии соблюдения Правил о порядке регистрации и снятии граждан

Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по

месту жительства в Москве и Московской области.

Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть

дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся

в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального

использования, в соответствии с перечнем, определяемым Законом города.

Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального найма

жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми

правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне

с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями. Некоторые

авторы таких сонанимателей называют «сонаниматели без заключения

договора»[17]. Но, на мой взгляд, это не верно, т.к. проанализировав нормы

закона, можно увидеть, что все сонаниматели наравне с нанимателем обязаны

подписывать договор найма. Хотя на практике долгие годы эти положения

закона не применялись.

При социальном найме наниматель никаких преимуществ перед другими

членами семьи с точки зрения прав на жилое помещение не имеет. Его роль

заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым

помещением интересы членов его семьи, т. е. является их представителем в

силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Таким образом, сравнив положения договоров относительно сторон договора

можно сделать вывод, что положения о наймодателе практически везде сходны

(везде собственник), а наниматель - в двух договорах гражданин, в двух

других принадлежности к гражданству не требуется, а им может быть просто

физическое лицо, т.е. гражданин, иностранный гражданин, либо лицо без

гражданства.

В договорах найма жилого помещения в государственном и муниципальном

жилищном фонде социального использования и договоре социального найма

содержится условие о нуждаемости нанимателя в жилье.

§ 6. Срок договоров

Срок в рассматриваемых мной договорах определяется по-разному.

Согласно п.1 ст. 683 ГК, п.18 П.Пр-ва №46 договор найма и договор

коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако

срок не является существенным условием данных договоров, стороны могут

вообще не упомянуть о нем. В этом случае договор считается заключенным на

пять лет.

Если договор заключен на срок до одного года, он считается

краткосрочным и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК

правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности,

на краткосрочный договор не распространяется норма о преимущественном праве

нанимателя на заключение договора на новый срок (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст.

684).

Преимущественное право на заключение договора найма и коммерческого

найма на новый срок (по истечении срока заключенного договора) закон

признает за нанимателем. Однако реализация этого права предполагает

определенные действия наймодателя. Не позднее, чем за три месяца до

истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить

договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе

от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в

течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности

(при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее

последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же

срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения

наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года,

использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать

признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим

лицом и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним

договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

В отличие от договора найма и коммерческого найма договор найма

жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда

и договор социального найма являются бессрочными, т. е. не содержат условия

о сроке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку

расторжение этих договоров по мотивам, связанным с истечением срока, не

допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет,

когда законом предусматривался срок данных договоров, было бы простой

формальностью. Но путем установления срока договора социального найма и

договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального

жилищного фонда; и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было

бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что

содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей

жилищных организаций в отношении ремонта жилищного фонда, устранения

неисправностей сантехнического и иного оборудования и т. д., а также

обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию

жилых помещений по прямому назначению и т. д. В итоге произошло бы

повышение авторитета этих договоров и их роли в обеспечении жилищных прав

граждан и сохранности жилищного фонда. Так же это позволило бы проверить

«малоимущество», т.к. пять лет это довольно продолжительный этап, за

который может измениться финансовое благополучие нанимателя.

§ 7. Плата

По договору найма жилого помещения в домах государственного и

муниципального жилищного фонда социального использования в соответствии с

Основами жилищного законодательства СССР размер платы за пользование жилым

помещением (квартирной платы) устанавливается Советом Министров СССР (ст.55

ЖК).

Данная статья, касающаяся установления платы за жилое помещение, устарела.

Теперь следует руководствоваться ст. 15 Основ и Постановлением

Правительства РФ "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных

услуг и мерах по социальной защите населения" от 02.08.99 N 887. Указанными

актами предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги

должна устанавливаться в размере, обеспечивающем возмещение издержек на

содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не

производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в

судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным

и техническим требованиям, по нормам общежития. Законодательными и

правовыми актами субъектов Российской Федерации этот срок может быть

изменен с учетом особых обстоятельств.[18]

Наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого

числа следующего за прожитым месяца (ст. 56 ЖК).

Относительно договора найма жилого помещения в ст. 682 ГК говорится,

что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в

договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом

установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата,

установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не

допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором

(ст.682 ГК).

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки,

предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не

предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке,

установленном Жилищным кодексом (ст.682).

В договоре социального найма размер платы за жилое помещение

определяется Постановлением Правительства г. Москвы (п.40 П.Пр-ва Москвы №

46).

Размер платы за жилое помещение по договору коммерческого найма

определяется согласно методике в денежном выражении (п.40 П.Пр-ва Москвы №

46).

Увеличение платы за жилое помещение возможно по соглашеню сторон, а также в

связи с изменениями суммы оплаты одного квадратного метра по договору найма

в соответствии с решением уполномоченного на то государственного органа.

Перерасчет платы за жилье производится не чаще одного раза в квартал.

Сроки внесения платы оговариваются сторонами в договоре.

Таким образом, мы можем сделать вывод, что все четыре договора

отличаются друг от друга источником, в котором устанавливается плата за

жилое помещение по соответствующему договору.

Глава II. Права и обязанности сторон по договору

В этой главе я рассмотрю и сравню права и обязанности наймодателя и

нанимателя в договорах найма, коммерческого найма, найма жилых помещений в

домах государственного и муниципального жилищного фонда и в договоре

социального найма.

Договор найма жилого помещения является двусторонним договором, в

котором стороны имеют права и несут обязанности. В договоре найма и

коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются

соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены

законом.

Основная обязанность наймодателя - предоставление нанимателю жилого

помещения, являющегося объектом договора. Предоставляемое наймодателем

нанимателю жилое помещение имеет назначением удовлетворение жилищных

потребностей нанимателя и его семьи. Целевое назначение жилого помещения

предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.

Об этом говорится в ст. 676 ГК, п. 34 П.Пр-ва № 46. Положения статей

применяются не только к договору найма и коммерческого найма, но и к

договору найма жилых помещений в домах государственного и муниципального

жилищного фонда социального найма.

Эти статьи конкретизируют обязанность наймодателя передать нанимателю

жилое помещение - оно передается свободным и в состоянии, пригодном для

проживания. Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически

одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо

жилищных, иных имущественных прав либо неосновательных претензий,

самоуправно занявших данное помещение. Права нанимателя на него должны

быть бесспорными.

За наймодателем, кроме обязанности передачи помещения нанимателю,

числятся обязанности, обеспечивающие нормальное функционирование всех

инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома,

а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит,

что наймодатель обязан выполнять эти требования закона своими силами, но

ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить

обязанности, входящие в содержание договора найма жилого помещения.

Этим обязанностям наймодателя корреспондируют права нанимателя

требовать от наймодателя передачи жилого помещения, а также потребовать

возмещение убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю

жилое помещение в срок, указанный в договоре (п.29 П.Пр-ва.№ 46).

Наймодатель обязан осуществлять ремонт общего имущества

многоквартирного дома. Производить капитальный ремонт сданного в наем

жилого помещения, если иное не установлено договором найма.

Наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем капитальном

ремонте за три месяца и при необходимости на время капитального ремонта

предоставить иное жилое помещение, соответствующее санитарным и техническим

нормам. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный

договором, или, если он вызван неотложной необходимостью, в разумные сроки,

определяемые нормативными актами города Москвы.[19] Внутриквартирный

текущий ремонт производится за счет наймодателя только в случаях, когда

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6