Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма

найма). Другие положения Гражданского кодекса применяются к договору

социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным

законодательством.

В правовой науке существует такая точка зрения, что найм жилого

помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и

договор коммерческого найма. Этой точки зрения придерживаются, например,

Крашенинников, Садиков. Однако, по мнению некоторых других авторов, к

которому я присоединяюсь, это самостоятельные договоры, а не подвиды

договора найма. Доказательства этому будут приведены ниже.

В чем же заключаются понятия договоров найма жилого помещения?

В соответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма

жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или

управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой

стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для

проживания в нем.

В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения

занимаемым жилым помещением, однако настоящий ГК, равно как и прежнее

жилищное законодательство, наделяет его распорядительными полномочиями:

вселение других членов семьи, поднанимателей, обмен жилого помещения и

другое.

Понятие договора найма жилого помещения в домах государственного,

муниципального и общественного жилищного фонда в ЖК не содержится. Однако

оно дается в ФЗ «об основах федеральной жилищной политики».

«Договор найма - соглашение, по которому наймодатель предоставляет в

пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного

проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в

пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору

найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель

обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно

вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги» (ст.1).

Понятия договоров коммерческого и социального найма на федеральном уровне

не закреплено, и его можно найти только в законодательстве субъектов РФ.

Так в Постановлении Правительства Москвы №46

в п.3 говорится, что «договор коммерческого найма - соглашение, по которому

наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за

договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель

обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно

выполнять обязательства по договору».

«Договор социального найма - соглашение, в силу которого наймодатель

передает нанимателю жилое помещение в пределах нормы жилой площади в

бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для

проживания, своевременно вносить плату за пользование им и коммунальные

услуги».

Все вышеперечисленные договоры по своей юридической природе договор

найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным,

возмездным.

Далее в своей работе мне бы хотелось рассмотреть такое понятие как

жилищный фонд, т.к. он является одной из основных черт, по которым

различаются приведенные выше договора.

В жилищном законодательстве одним из базовых всегда было понятие «жилищный

фонд» в смысле совокупности всех находящихся на территории страны жилых

домов и жилых помещений в других строениях (ст. 4 ЖК РСФСР).

Жилищный фонд Российской Федерации представляет собой единую структуру,

включающую все жилые дома и жилые помещения, находящиеся на ее территории и

предназначенные для постоянного проживания, независимо от того, кто

является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п.

Жилищный фонд — важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности

которого заинтересовано все общество. В составе жилищного фонда в таком

широком понимании законодательство выделяет отдельные составные части,

которые также именуются фондами.

Понятие «жилищные фонды» можно определить как выделяемые из единого

жилищного фонда страны по тем или иным критериям совокупности жилых домов и

жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым

назначением, правилами использования и другими элементами правового

режима.

Перечисляя виды жилищного фонда, ЖК РСФСР (ст. 5) называет

государственный, общественный жилищные фонды, фонд жилищно-строительных

кооперативов, индивидуальный жилищный фонд. Более пространная классификация

жилищного фонда дается в Основах федеральной жилищной политики, где

выделяется частный, государственный, муниципальный и наряду с этим

общественный и коллективный жилищные фонды. Эта классификация отражает

уровень экономического и правового мышления, существовавшего до принятия

Конституции РФ 1993 г. и ГК и до преобразования жилищных отношений. Поэтому

следует согласиться с тем, что классификация жилищных фондов, которая

дается в ЖК РСФСР 1983 г. и в Основах федеральной жилищной политики

1992 г., явно устарела.

Представляется удачным предложение классифицировать жилищные фонды по

двум признакам: по их принадлежности к одной из предусмотренных законом

форм собственности и в зависимости от форм использования жилых

помещений[4]. Ю.К. Толстой придает основное значение второму признаку,

считая, что «следует классифицировать жилые помещения не столько по формам

собственности, сколько в зависимости от оснований предоставления их в

пользование граждан, поскольку именно этим во многом определяется правовой

режим указанных помещений»[5].

В зависимости от форм собственности выделяются следующие фонды:

частный, государственный, муниципальный.

Частный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения,

принадлежащие на праве собственности, во-первых, гражданам (индивидуальные

жилые дома, квартиры, приобретенные в порядке приватизации, путем покупки и

других сделок, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных

кооперативов, если член кооператива полностью выплатил паевой взнос, и

т.д.) и, во-вторых, юридическим лицам (построенные или приобретенные за

счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных

кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом). К частному

жилищному фонду относятся также жилые дома и жилые помещения в других

строениях, принадлежащие на праве собственности общественным организациям.

Не входят в частный жилищный фонд жилые дома и жилые помещения,

принадлежащие юридическим лицам — государственным и муниципальным

предприятиям и учреждениям, поскольку они согласно ст. 294, 296 ГК не

являются собственниками.

В состав государственного жилищного фонда входят жилые дома и жилые

помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации или

отдельным субъектам Российской Федерации и при этом находящиеся в

хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных

предприятий или учреждений.

В законодательстве широко употребляется понятие «ведомственный жилищный

фонд». Этот фонд является частью государственного жилищного фонда. Он

состоит из домов, принадлежащих на праве хозяйственного ведения или праве

оперативного управления государственным предприятиям или учреждениям и

предназначенных для удовлетворения жилищных потребностей их

работников.

Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых домов и жилых помещений,

принадлежащих на праве собственности району, городу, поселку, другим

муниципальным образованиям, включая жилые дома и жилые помещения,

находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении

муниципальных предприятий или учреждений (т.е. их «ведомственный фонд»).

Муниципальный жилищный фонд предназначен для удовлетворения потребностей

населения данного административно-территориального образования и

принадлежащих ему предприятий и учреждений.

В зависимости от форм использования жилых помещений (от целевого

назначения) в составе жилищного фонда можно выделить, фонд социального

использования, индивидуальный и коммерческий жилищные фонды.

Фонд социального использования впервые был назван в Основах

федеральной жилищной политики (ст. 12), а затем ГК (ст. 672). К названному

фонду относятся: жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных

фондах, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на

условиях договора социального найма и предоставляемые в пределах нормы

жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах,

специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального

использования охватывает только те жилые помещения, которые включены в фонд

социального использования местной администрацией, государственными и

муниципальными предприятиями и учреждениями.

За гражданами, проживающими по ранее заключенным договорам найма в

домах государственного жилищного фонда, полностью сохраняются права,

возникшие из этих договоров независимо от площади занимаемого жилого

помещения (см. абз. 2 ст. 14 Основ федеральной жилищной политики).

Индивидуальный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения,

находящиеся в собственности граждан и предназначенные для проживания самого

собственника и членов его семьи, а также лиц, которым собственник сдал

помещение на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК). В данном случае

существуют права и обязанности, основанные на нормах гражданского права

(права собственника) и на нормах жилищного законодательства (права членов

семьи собственника и пользователей по договору с собственником).

Коммерческий жилищный фонд составляют жилые помещения, которые

собственник (гражданин или юридическое лицо) использует для извлечения

прибыли путем заключения договора коммерческого найма либо договора аренды

жилых помещений. Жилые помещения в данном случае могут принадлежать

частному лицу или относиться к государственному либо муниципальному

фонду.

Учет помещения или строения в составе жилищного фонда имеет важное

юридическое значение. Если строение или помещение не учтено в составе

жилищного фонда, к отношениям, возникшим по их поводу, не могут применяться

нормы жилищного законодательства (например, правила о правах членов семьи

основного пользователя, о выселении и т. д.).

§ 3. Объект договоров найма жилого помещения

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное

жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом,

часть квартиры или жилого дома) ст.673 ГК РФ.

Из данной статьи следует, что объектом договора найма жилого помещения

может быть отдельная квартира или ее часть, если квартира коммунальная. В

этом случае жилое помещение должно быть изолированным. Не может предметом

найма часть комнаты, смежная комната, подсобные помещения. Кроме того,

объектом найма может служить жилой дом, состоящий как из одной так из

нескольких квартир. В случае если предоставляется часть дома, то должны

быть соблюдены требования об изолированном помещении.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке,

предусмотренном жилищным законодательством, т.е. помещение должно быть

включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных

норм, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям.

Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим

требованиям - необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание,

нормальную жизнедеятельность. Жилище должно обеспечивать поддержание

надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно

обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное

освещение, быть безопасным в противопожарном отношении. К элементам

благоустройства относятся: водопровод, электрическое освещение, ванная

комната, подсобные помещения.

Вопрос изолированности жилых помещений вызывает много различных

споров. Для разъяснения некоторых вопросов, рассмотрим обзор судебной

практики Верховного суда РФ:

«Моисеева З. обратилась в суд с иском к Моисеевой Е.,

префектуре Северо-Западного административного округа г.

Москвы, муниципальному округу «Хорошево-Мневники» о

заключении отдельного договора жилищного найма на

комнату размером 8,1 кв.м, ссылаясь на то, что после

смерти в 1991 году ее сына, который был мужем Моисеевой

Е., между ней и снохой сложились неприязненные

отношения; истица предлагала ответчице произвести обмен

занимаемой квартиры, но она отказалась.

Решением Хорошевского межмуниципального суда Северо-

Западного округа г.Москвы от 25 июня 1997 г.

(оставленным без изменения судебной коллегией по

гражданским делам Московского городского суда и

президиумом Московского городского суда) в иске

отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда

РФ удовлетворила протест заместителя Председателя

Верховного Суда РФ, отменила судебные постановления и

вынесла новое решение об удовлетворении иска Моисеевой

З., указав следующее.

Отказывая в иске об изменении договора жилищного найма,

суд обосновал это тем, что квартира имеет кухню по

размеру менее 6 кв.м и совмещенный санузел; размер

изолированной комнаты, на которую претендует истица,

менее нормы предоставления жилой площади. Судебная

коллегия и президиум городского суда, признавая решение

суда правильным, также указывали на это.

Однако названные обстоятельства не могут служить

основанием к отказу в иске об изменении договора

жилищного найма.

В соответствии со ст. 86 ЖК РСФСР совершеннолетний член

семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним

отдельного договора найма, если с согласия остальных

проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в

соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью,

либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке

пользования жилым помещением, ему может быть выделено

помещение, удовлетворяющее требованиям ст.52 этого

Кодекса.

В силу ст.52 ЖК РСФСР, предметом договора найма может

быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из

квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть

самостоятельным предметом договора найма часть комнаты

или комната, связанная с другой комнатой общим входом

(смежные комнаты), подсобные помещения.

Как видно из материалов дела, на каждого проживающего в

упомянутой квартире жильца приходится по 9,3 кв. м жилой

площади. Комната размером 8,1 кв. м., на которую

Моисеева З. просила заключить отдельный договор найма,

изолированная. Между Моисеевыми, как установлено в суде

первой инстанции, состоялось соглашение о порядке

пользования квартирой, согласно которому Моисеева З.

длительное время пользовалась изолированной комнатой, а

Моисеева Е. и двое ее детей - двумя смежными комнатами.

Статьями 52 и 86 ЖК РСФСР предусмотрены условия, при

которых возможно заключение отдельного договора найма на

жилое помещение в квартире. Небольшой размер кухни и

совмещенный санузел в квартире не являются препятствием

по смыслу приведенных статей ЖК РСФСР для заключения

такого договора найма.

Не может служить основанием к отказу в иске об измерении

договора жилищного найма и то обстоятельство, что размер

изолированной комнаты, на которую претендует истица,

менее нормы предоставления жилой площади.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п.15

постановления от 26 декабря 1984 г. «О некоторых

вопросах, возникающих в судебной практике при применении

Жилищного кодекса РСФСР»[26], в случае, когда одной из

сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой

площадью можно выделить с учетом санитарных и

технических требований изолированное помещение по

размеру менее установленной ст.38 ЖК РСФСР нормы жилой

площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со

ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не

исключает возможность заключения договора найма жилого

помещения площадью менее 12 кв. м.»[6].

Объект договора коммерческого найма жилых помещений такой же, как и в

договоре найма: изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного

проживания, в виде отдельной квартиры (или комнаты). Но здесь уточняется,

что помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям г.

Москвы и отвечать санитарным и техническим нормам. В коммерческий найм

может быть передан жилой дом либо его часть. (П.Пр-ва Москвы №46).

Объектом (здесь Предметом) следующих рассматриваемых мной договоров –

договора найма жилых помещений в домах государственного и муниципального

фонда и договора социального найма согласно ст.52 ЖК, п.4 П.Пр-ва Москвы

№46 является также изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры,

одной или нескольких комнат, за исключение смежных комнат и подсобных

помещений, пригодное, благоустроенное, отвечающее санитарным и техническим

требованиям. Кроме того, при предоставлении жилых помещений должны

учитываться состояние здоровья граждан и другие заслуживающие внимания

обстоятельства. В частности, не допускается заселение одной комнаты лицами

разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ст. 41 ЖК РСФСР).

Требования к предоставляемому жилому помещению характеризуются также тем,

что закон предусматривает принцип посемейного заселения, жилое помещение

должно, как правило, предоставляться в виде отдельной квартиры на семью (ч.

1 ст. 28 ЖК РСФСР).

Принципиальным отличием объекта данных договоров является то, что жилое

помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади (ст.40 ЖК, ст.1 ФЗ

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6