Сделки с недвижимостью

или банкротство.

При осуществлении обычной (хозяйственной) деятельности юридического

лица его представителем может выступать соответствующий орган, наделенный

полномочиями по представительству юридического лица во внешнем обороте (как

правило, это единоличный орган юридического лица). Компетенция

представителя подтверждается учредительными документами с приложением акта,

удостоверяющего избрание или назначение лица на должность. Таким актом

может быть документ об избрании или назначении органа юридического лица

(например, протокол общего собрания участников, учредителей, акционеров,

членов или участников – в зависимости от организационно-правовой формы

юридического лица) или приказ о назначении органа (например, приказ о

назначении директора или заключенный контракт – для государственных и

муниципальных предприятий, учреждений).

В стадии ликвидации полномочия по управлению переходят к

ликвидационной комиссии (ст.62 ГК РФ), что подтверждается протоколом органа

управления или решения единственного учредителя о назначении ликвидационной

комиссии (ликвидатора).

Если в отношении юридического лица начата процедура банкротства,

необходимо определить стадию банкротства, от которой зависят органы, в чьей

компетенции находятся полномочия по управлению юридическим лицом и

соответственно по распоряжению имуществом.

На стадии наблюдения органы юридического лица продолжают осуществлять

свои полномочия по управлению (ст.58 Федерального закона от 8 января 1998

г. № 6-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”).

При введении внешнего управления от имени юридического лица действует

внешний управляющий, полномочия которого подтверждаются определением

арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего

управляющего (ст.72 Закона о банкротстве).

От имени публичных участников гражданского оборота – Российской

Федерации, субъектов Российской Федерации - выступают органы

государственной власти. Компетенция таких органов определяется специальными

актами, определяющими статус этих органов. Органы местного самоуправления

представляют муниципальные образования на основании устава, определяющего

структуру и компетенцию этих органов. Система органов власти субъектов

определяется конституцией субъекта. В случае регистрации прав или сделок с

недвижимым имуществом публичным субъектом права в органы регистрации

необходимо предоставить документ, подтверждающий полномочия лица, например,

приказ о назначении руководителя органа государственной власти или

доверенность на иное лицо.

Представительство юридического лица или иного субъекта при регистрации

прав и сделок с недвижимостью может быть оформлено также доверенностью в

соответствии с нормами статей 182 – 189 ГК РФ. Доверенность от имени

юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица,

уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати

этой организации. При этом следует помнить, что срок действия доверенности

не может превышать трех лет, а если срок действия в доверенности не указан,

то действие доверенности продолжается в течение одного года со дня ее

выдачи. Следует обратить внимание на необходимость указания в доверенности

даты совершения (выдачи) ее, без которой она считается ничтожной, т.е. не

влекущей за собой никаких прав и обязанностей.

Нотариальное оформление доверенности или оформление доверенности,

приравненной к нотариальной (ст.185 ГК РФ), необходимо в следующих случаях:

- во-первых, если сама сделка требует нотариального оформления, то и

доверенность должна быть нотариально удостоверена;

- во-вторых, доверенность, выданная в порядке передоверия, также

требует нотариального удостоверения (ст.187 ГК РФ), например доверенность,

выданная руководителем филиала, поскольку сам руководитель действует на

основании доверенности, выданной юридическим лицом, даже несмотря на то,

что часто филиалы имеют свои печати и штампы, но при этом не являются

юридическим лицом.

В практике регистрирующих органов встречаются и такие случаи, когда

документы на регистрацию сдают одни лица (например, руководитель

юридического лица, действующий без доверенности), а получить документы

доверяют другому лицу, при этом руководитель вправе составить доверенность

непосредственно в регистрирующих органах с удостоверением доверенности

должностным лицом органов юстиции.

При подаче документов на регистрацию прав или сделок с недвижимым

имуществом заявитель при необходимости обязан представить оригинал

доверенности. Если доверенность носит специальный характер, т.е.

доверенность исключительно на осуществление каких-либо действий при

регистрации конкретной сделки в органах юстиции, то такая доверенность

поступает вместе с комплектом документов в дело. Если заявителем

представляется генеральная доверенность, которая помимо действий по

регистрации представляет заявителю и другие права, то оригинал доверенности

представляется с приложением копии. Оригинал доверенности возвращается

поверенному после осуществления сверки данных оригинала с копией, которая

остается в деле.

Особые требования установлены при безвозмездном отчуждении имущества

руководителем филиала. В данной ситуации требуется получение руководителем

филиала специальной доверенности на отчуждение имущества либо одобрение

сделки уполномоченным органом юридического лица на такое отчуждение.

В случаях передачи собственником недвижимого имущества в

доверительное управление сделки по распоряжению указанным имуществом

совершаются доверительным управляющим от собственного имени. В договоре

доверительного управления имуществом содержатся полномочия лица,

управляющего недвижимым имуществом. В том случае, если договор

доверительного управления не содержит полномочий по распоряжению

имуществом, полномочие может быть передано на основании доверенности. В

договорах и других документах по распоряжению таким имуществом после имени

доверительного управляющего проставляется отметка “Д.У.” (ст.1012 ГК РФ).

Сама передача недвижимого имущества в доверительное управление

регистрируется в учреждении юстиции (ст.1017 ГК РФ).

Специальные правила установлены при реализации имущества на

публичных торгах. При реализации арестованного или заложенного имущества в

порядке обращения взыскания на публичных торгах продавцом выступает

специализированная организация на основании заключенного договора о

проведении торгов. Реализация заложенного имущества оформляется договором

купли-продажи. Основанием для внесения записей о праве покупателя является

помимо самого договора купли-продажи еще и протокол о результатах торгов

(ст.57 Закона об ипотеке).

5. Правоустанавливающие документы.

Особое значение при регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом

имеют правоустанавливающие документы, поскольку они служат основанием для

регистрации права. Перечень правоустанавливающих документов содержится в

ст.17 Закона № 122-ФЗ и не является исчерпывающим.

К правоустанавливающим документам относятся:

- договоры (купли-продажи, дарения, мены, об отступном и др.);

- акты органов государственной власти или местного самоуправления;

- акты ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию,

утвержденные органа ми государственной власти или местного самоуправления,

организациями, ведомствами;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

- свидетельства о праве на наследство;

- решения судов, вступившие в законную силу;

- мировые соглашения, утвержденные определением суда;

- справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные

уполномоченными органами государственной власти;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок ним.

Поскольку перечень правоустанавливающих документов является открытым,

то регистрация прав и сделок с недвижимостью позволяет судить о том, какие

конкретно документы признаются правоустанавливающими:

а) документы, которые подтверждают факт существования объекта

недвижимости:

- план земельного участка, заверенный соответствующим комитетом по

земельным ресурсам и землеустройству;

- инвентаризационные документы (технический паспорт объекта

недвижимости, заверенный соответствующим бюро технической инвентаризации);

б) документы, подтверждающие права на объекты недвижимости:

- решение о предоставлении земельного участка;

- акт отвода земельного участка, копия решения суда о правах на

земельный участок или иной объект недвижимости с отметкой о вступлении

решения в законную силу;

- договор купли-продажи земельного участка или доли в праве

собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

- договор мены земельного участка или доли в праве собственности на

земельный участок либо иной объект недвижимости;

- договор дарения земельного участка или доли в праве собственности на

земельный участок либо иной объект недвижимости;

- передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости по

договору купли-продажи, мены, дарения земельного участка или иного объекта

недвижимости;

- договор дарения жилого дома, оформленный в соответствии с

требованиями законодательства, действовавшего на дату заключения договора;

- свидетельство о праве на наследство земельного участка либо иной

объект недвижимости;

- документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по

договору приобретения земельного участка или иного объекта недвижимости,

если это условие предусмотрено договором;

- надлежащим образом заверенная копия нормативного акта

соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления

в случае предоставления земельного участка в бессрочное пользование;

- договор об установлении сервитута или иного обременения на земельный

участок или иной объект недвижимости;

- надлежащим образом заверенная копия решения уполномоченного

государственного органа или органа местного самоуправления о наложении

сервитута на земельный участок или иной объект недвижимости (например, при

обеспечении прохода или проезда, проложении линий коммуникаций,

установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т.п.);

- договор аренды земельного участка или иного объекта недвижимости;

- нотариально заверенный договор ипотеки (залога);

- договор о внесении земельного участка или иного недвижимого

имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд) с

приложением перечня этого имущества;

- акт или иной документ, подтверждающий внесение земельного участка

или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал

(уставный фонд);

- договор хозяйственного владения земельным участком или иным объектом

недвижимости, заключенный на основании решения собственника или

уполномоченного им органа;

- договор оперативного управления земельным участком или иным

недвижимым имуществом, заключенный на основании решения собственника или

уполномоченного им органа;

- план приватизации предприятия, утвержденный соответствующим

комитетом по управлению имуществом (при регистрации прав на недвижимое

имущество при приватизации в соответствии с действующим законодательством);

- договор выкупа приватизируемого недвижимого имущества;

- документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по

договору выкупа при приватизации недвижимого имущества;

- копия разрешения органа государственной власти или местного

самоуправления о разрешении строительства здания, строения или сооружения

(при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое

имущество);

- акт государственной приемки объекта, утвержденный собственником

здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на

вновь создаваемое недвижимое имущество);

- договор купли-продажи предприятия с приложением акта инвентаризации,

бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и

стоимости предприятия с перечнем всех его долгов и передаточного акта (при

государственной регистрации права собственности на предприятия как

имущественный комплекс).

Таким образом, к правоустанавливающим относятся те документы,

которые свидетельствуют о возникновении у лица права на объект

недвижимости. Документы фиксируют определенные основания возникновения

права.

6.Иные документы, представляемые при регистрации.

В соответствии со ст.17 Закона № 122-ФЗ обязательным приложением к

документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план

земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с

указанием его кадастрового номера. Кадастровый номер – это уникальный, не

повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости,

который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического

учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной

законодательством РФ, и сохраняется, пока объект недвижимости существует

как единый объект зарегистрированного права.

Обязательным документом, без которого не будет произведена

регистрация, является документ, свидетельствующий об оплате

регистрационного сбора. Плата за регистрацию взимается в размерах,

установленных субъектами РФ. Максимальный размер платежей на территории РФ

определяется Правительством РФ и принят Постановлением Правительства РФ от

26 февраля 1998 г. № 248 в размере 50-кратного установленного законом

минимального размера оплаты труда для юридических лиц. Конкретные размеры

платы за регистрацию устанавливаются актами субъектов. Оплата процедуры

регистрации может быть произведена любым лицом, заинтересованным в ее

проведении.

Оплата регистрации прав или сделок отличается от оплаты регистрации

внесения изменений в реестр меньшими тарифами.

При государственной регистрации прав на объекты недвижимости

обязательными документами являются документы, исходящие из органов БТИ

(бюро технической инвентаризации):

- копии технических паспортов;

- выписки из технических паспортов, содержащие планы и экспликации

помещений;

- справки с приложенным планом (поэтажным) и экспликацией помещений.

Помимо перечисленных документов в регистрирующие органы необходимо

представить документ, свидетельствующий об отсутствии или наличии

ограничений и обременений (аресты, запреты на отчуждение и т.д.). В

настоящее время учет таких сведений возложен именно на органы юстиции, но с

учетом недавнего создания указанных органов все необходимые сведения

аккумулированы именно в органах БТИ. Органы БТИ выдают справки по форме №

11а, включающие информацию об ограничениях и обременениях. Оригинал

указанной справки необходим, если сделка совершена в простой письменной

форме. При нотариальном удостоверении сделки в органы юстиции достаточно

представить копию справки, поскольку нотариус оставляет оригинал справки в

своем архиве. Несмотря на наличие в пакете документов справки по форме №

11а или ее копии, учреждение юстиции вправе самостоятельно запросить в

органах БТИ информацию об ограничениях и запрещениях при возникновении

сомнений в подлинности документа.

Обязательным документом для регистрации сделок и перехода прав на

здания, жилые дома и другие объекты являются правоустанавливающие документы

на земельный участок, занимаемый недвижимостью.

Согласно ст.17 Закона № 122-ФЗ в случаях, установленных Законом,

должны быть представлены дополнительные документы.

Так, необходим передаточный акт или иной документ, подтверждающий

исполнение обязательств по передаче имущества, при регистрации перехода

права на основании:

- соглашений об отступном (ст.409 ГК РФ);

- соглашений о расторжении договора с возвратом имущества (ст.453 ГК

РФ);

- договоров купли-продажи (ст.556 ГК РФ);

- договоров мены (ст.567 ГК РФ);

- договоров возмездной ренты (ст.585 ГК РФ) с передачей недвижимости

под выплату ренты;

- договоров аренды с правом выкупа (ст.655 ГК РФ).

На основании ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи

по договору возникает с момента ее передачи, если законом или договором не

предусмотрено иное. Законодателем установлена презумпция обязанности

передачи вещи. Указанное требование основано на том, что без передачи вещи

приобретателю меняется только титульный владелец, не имеющий возможности

реализовать триаду прав собственника: владение, пользование и распоряжение.

При продаже недвижимого имущества в соответствии со ст.556 ГК РФ

передача и принятие оформляются передаточным актом или иным документом,

свидетельствующим об исполнении обязательства сторонами. В связи с

вышеизложенным подписание договора купли-продажи недвижимого имущества не

является доказательством его исполнения, а государственная регистрация

права может быть зарегистрирована только после передачи имущества

приобретателю.

В случае продажи или мены жилого помещения в учреждение юстиции

должен быть представлен документ, содержащий сведения о лицах, проживающих

в отчуждаемом жилом помещении, поскольку они сохраняют права пользования

жилищем. Практическими документами, содержащими указанные сведения,

являются справки и выписки из домовой книги, заверенные должностным лицом,

ответственным за регистрацию лиц по месту жительства. В населенных пунктах,

где отсутствуют указанные службы, такие документы удостоверяются местной

администрацией. Следует обратить внимание на ограниченный срок действия

указанных документов.

Важно отметить установленные для предприятий и организаций различных

организационно-правовых форм специальными федеральными законами правила

принятия решений по сделкам, в совершении которых имеется

заинтересованность, и крупным сделкам.

В акционерных обществах решение о заключении сделки с

заинтересованностью, если сумма оплаты по сделке и рыночная стоимость

являющегося предметом сделки имущества превышает 2% активов общества,

принимается большинством голосов общего собрания акционеров. Решение о

заключении крупной сделки, предметом которой является имущество стоимостью

от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения

о совершении сделки, принимается единогласно советом директоров

(наблюдательным советом) общества.

Решение о крупной сделке, предметом которой является имущество

стоимостью от 15 до 30% балансовой стоимости имущества народного

предприятия, принимается единогласно наблюдательным советом общества.

Решение о заключении крупной сделки, предметом которой является имущество

стоимостью свыше 50% балансовой стоимости активов общества народного

предприятия на дату принятия решения о совершении сделки, принимается общим

собранием акционеров большинством в 3/4 голосов.

В обществах с ограниченной ответственностью при заключении сделки, в

совершении которой имеется заинтересованность, если сумма оплаты по сделке

или стоимость имущества, являющегося предметом сделки, не превышает 2%

стоимости имущества общества, решение принимает Совет директоров

(наблюдательный совет), но только в том случае, если этот вопрос уставом

отнесен к компетенции указанного органа управления.

Если в совершении сделки имеется заинтересованность и сумма оплаты по

сделке или стоимость имущества, являющегося предметом сделки, превышает 2%

стоимости имущества общества, то решение принимается общим собранием

участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников

общества, не заинтересованных в сделке.

Решение о заключении сделки, связанной с приобретением или отчуждением

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15