Право собственности и иные вещные права на жилое помещение

вносить коммунальные платежи.

Коммерческий найм жилых помещений отличается от социального тем,

что жилое помещение предоставляется без ограничения площади, за

коммерческую плату и на срок.

Правила заключения договора коммерческого (а также социального)

найма указаны в п. 3 ст. 672 ГК:

Во-первых, договор коммерческого найма заключается в письменной

форме (ст. 674 ГК). Этим договором определяются права и обязанности

сторон в соответствии со ст. 678 ГК РФ.

Во-вторых, гарантируется сохранение договора коммерческого найма

при переходе права собстенности на жилое помещение. При отчуждении

собственником жилого помещения приобретатель становится наймодателем

до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий

собственник (ст. 675 ГК). В случае нарушения прав со стороны нового

наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК наниматель имеет право на

защиту своих прав.

В-третьих, нанимателю и постоянно проживающим с ним гражданам при

их взаимном согласии и уведомлении наймодателя дано право разрешить

безвозмездное проживание временным жильцам. При этом ГК не

ограгичивает проживание этих жильцов сроком до шести месяцев и

соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на

одного человека (ст. 680 ГК).

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан,

постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма

с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Наймодатель, в случаях, установленных гражданским кодексом, вправе

расторгнуть договор найма. Однако, закон предусматривает для

наймодателя только судебный порядок расторжения договора (п.2 ст.687

ГК).

Глава 5. Прекращение права собственности на жилое помещение.

Права собственности на жилое помещение могут быть прекращены

добровольно в результате сделок: купли-продажи, мены, дарения и по

другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Вслед за добровольным прекращением права собственности обычно

граждане добровольно же прекращают пользоваться жилым помещением, как

фактически, так и юридически, снимаясь с регистрационного учета по

месту жительства. Исключением является заключение договора о передаче

права собственности на жилое помещение с оставлением за продавцом или

дарителем права пожизненного проживания в проданном или подаренном

жилом помещении.

Право собственности может прекратиться также в силу объективных

причин, например в результате стихийных действий, разрушения дома

(его обвала) и т.п.

Конечно, в таких случаях гражданину в соответствии с п. 1 ст.37 ЖК

РСФСР1 должно быть предоставлено другое жилище во внеочередном

порядке, но при этом утрачивается право собственности на погибшее

жилище и возникает право на предоставленное жилье.

Смерть собственника также прекращает его право собственности (что

не влияет на права иных пользователей жилого помещения), но оно может

перейти к наследникам покойного.

Принципиальные основы принудительного лишения права собственности

на жилое помещение заложены в ст. 35 Конституции РФ: “никто не может

быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное

отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено

только при условии предварительного и равноценного возмещения”.

Пункт 3 ст. 212 ГК РФ предусматривает, что “особенности…

прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и

распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в

собственности гражданина или юридического лица, в собственности

Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или

муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом”.

Ранее приведенное положение Конституции РФ (ст.35) гласит о том,

что принудительное изъятие жилья как предмета права собственности

возможно не иначе как по судебному решению (приговору).

Решение выносит суд общей юрисдикции либо арбитражный суд, исходя

из подведомственности дел по защите нарушенных или оспоренных прав

(ст. 11 ГК РФ, ст. 10 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной

политики»). Третейский суд в отношении принудительного отчуждения

права собственности на жилье решения принять не может так как его

решения исполняются сторонами, в принципе, добровольно, а не

принудительно (ст. 24 Временного положения о третейском суде для

разрешения экономических споров). Приговор уголовного суда также

может, содержать решение о принудительном изъятии находящегося в

собственности гражданина жилого помещения — конфискации. В отношении

юридических лиц конфискация не применима, так как субъектом уголовной

ответственности могут быть только граждане.

Принудительное отчуждение жилого помещения для государственных нужд

возможно лишь при условии обязательного предварительного и

равноценного возмещения. Это положение распространяется как на

граждан, так и на юридических лиц.

Согласно ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника

имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

Среди последних выделим и перечислим те, которые имеют отношение к

жилью:

1. Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника

(ст. 237 ГК РФ).

2. Реквизиция (ст. 242 ГК РФ).

3. Конфискация (ст. 243 ГК РФ, ст. 52 и др. УК РФ).

4. Выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ).

5. Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК

РФ).

6. Изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может

принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

7. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного

участка (ст. 239 ГК РФ).

5.1. Обращение взыскания на имущество по обязательствам

собственника.

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника

реализуется на основании судебного решения в рамках исполнительного

производства. Органами принудительного исполнения судебных решений

являются судебные приставы-исполнители. До вынесения решения на

находящееся в собственности спорное жилое помещение может быть

наложен арест, который регистрируется в органах государственной

регистрации прав собственности на жилые помещения.

После вынесения соответствующего судебного решения выдается

исполнительный документ: в общегражданских судах выдается

исполнительный лист; в арбитражных судах — приказ. На основании этих

распорядительных документов жилье выставляется на публичные торги.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор купли-продажи жилья в

порядке судебного решения может быть заключен путем проведения

торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Нормы гражданского законодательства (ст. 448 и 449 ГК РФ),

регламентирующие такие торги, применяются, если иное не предусмотрено

законом «Об исполнительном производстве» или процессуальным

законодательством. Так, реализация принадлежащего должнику жилого

строения (ст. 399 ГПК РСФСР), на которое обращено взыскание,

производится путем продажи с публичных торгов в сроки, указанные в ч.

1 ст. 63 Федерального Закона «Об исполнительном производстве»1,

которая определяет: торги должны быть проведены в двухмесячный срок

со дня получения специализированной организацией соответствующей

заявки судебного пристава-исполнителя. До наступления этого срока

должник вправе сам под контролем судебного пристава-исполнителя

реализовать имущество по цене, не ниже указанной в акте об аресте. О

предстоящих торгах судебный пристав-исполнитель оповещает не позднее

чем за десять дней до торгов (ст. 400 ГПК РСФСР)2. В торгах не имеют

права участвовать государственные предприятия, учреждения,

организации, кооперативные организации (кроме колхозов), их

объединения, другие общественные организации, а также должностные

лица местных органов государственной власти и управления, суда,

прокуратуры, органов внутренних дел и члены их семей (ст. 401 ГПК

РСФСР). Лица, желающие принять участие в торгах, обязаны дать

подписку о том, что не имеют препятствий, предусмотренных ГК РСФСР, к

приобретению ими строений (представляется, что данное положение можно

считать недействительным в связи с отменой действия положения ГК

РСФСР, запрещающего иметь в собственности более одного жилого

помещения - п. 2 ст. 213 ГК), и внести судебному приставу-

исполнителю сумму в размере 10% оценки строения. Сумма, внесенная

лицом, купившим с торгов строение, зачисляется в счет покупной цены.

Остальным участникам торгов внесенные ими вперед суммы возвращаются

немедленно после окончания торгов. Торги начинаются с указанной в

акте об аресте оценочной стоимости продаваемого строения. Строение

считается проданным тому лицу, которое предложило на торгах наивысшую

цену. Покупатель обязан в течение пяти дней после окончания торгов

внести полностью сумму, за которую им куплено строение, с зачетом

суммы, внесенной перед началом торгов. При невнесении покупателем

строения всей следуемой с него суммы в установленный срок сумма,

внесенная перед началом торгов, ему не возвращается и поступает в

доход государства. Эта сумма поступает в доход государства и в том

случае, если будет установлено, что покупатель не имел права

участвовать в торгах. После уплаты покупателем строения всей

следуемой с него суммы судебный пристав-исполнитель передает

покупателю копию акта о состоявшихся торгах (ст. 402 ГПК РСФСР).

Судебный пристав-исполнитель объявляет торги несостоявшимися:

1) если на торги явилось менее двух покупателей;

2) если из явившихся никто не сделает надбавки против

первоначальной оценки строения;

3) если покупатель в течение пяти дней не внесет полностью суммы,

за которую им куплено строение (ст. 403 ГПК РСФСР). В случае

объявления торгов несостоявшимися взыскателю предоставляется право

оставить строение за собой в сумме первоначальной оценки. Если такого

заявления не поступило, судебный пристав-исполнитель не ранее чем

через десять дней после объявления торгов несостоявшимися назначает

вторичные торги. Вторичные торги объявляются и происходят с

соблюдением правил, установленных для первых торгов, но начиная с

оценочной или с первой предложенной суммы. В случае объявления

несостоявшимися вторичных торгов и отказа взыскателя оставить за

собой продаваемое строение арест с него снимается (ст. 404 ГПК

РСФСР).

Торги могут быть признаны судом недействительными в течение трех

лет со дня торгов, если они происходили с нарушением установленных

правил, если строение было продано лицу, не имеющему права

участвовать в торгах, а также в случае допущения судебным приставом-

исполнителем, взыскателем или покупателем злоупотреблений. Если

действия покупателя, допустившего злоупотребление, являются

преступными, торги могут быть признаны судом недействительными и в

течение установленных законом сроков давности для приведения в

исполнение обвинительного приговора. На определение о признании

торгов недействительными может быть подана частная жалоба или

принесен протест (ст. 405 ГПК РСФСР).

Особый порядок предусмотрен при обращении взыскания на долю в общем

имуществе, что регламентировано ст. 255 ГК РФ: кредитор участника

долевой собственности или совместной собственности при

недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить

требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на

нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре

невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой

или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи

должником своей доли остальным участникам общей собственности по

цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением

вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа

остальных участников общей собственности на жилище от приобретения

доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания

на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли

с публичных торгов.

При залоге жилых помещений требования залогодержателя (кредитора)

удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по

решению суда (ст. 51 Закона “Об ипотеке”), т.е. путем продажи с

публичных торгов. Однако возможен и иной порядок — без обращения в

суд — на основании нотариально удостоверенного соглашения

залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения

оснований для обращения взыскания на предмет залога (ст. 55 Закона

«Об ипотеке»).

Согласно ст. 424 ГПК на заложенное имущество может быть наложено

взыскание при недостаточности прочего имущества должника для полного

удовлетворения всех предъявленных к нему требований, не обеспеченных

залогом.

Реализация (продажа) заложенного по договору об ипотеке жилого

помещения, на которое обращено взыскание, производится путем его

продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным

законодательством (обращение взыскания по договору об ипотеке

осуществляется в том же порядке, что и обращение взыскания на

имущество по обязательствам собственника – данное положение подробно

рассмотрено выше), если Законом «Об ипотеке» не установлен иной

порядок. Вместе с тем, суд по просьбе залогодателя вправе в решении

об обращении взыскания на заложенное жилое помещение отсрочить его

продажу на срок до одного года. Отсрочка не должна затрагивать прав и

обязанностей сторон по обязательству и не освобождает должника от

возмещения за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

Особым является случай, когда при ипотеке земельного участка право

залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом

участке жилые здания залогодателя, если договором не предусмотрено

иное условие. При отсутствии в договоре ипотеки такого условия

залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный

участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его

частью, которая необходима для использования жилого здания в

соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью

участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в

случае спора — судом. Если ипотека установлена на земельный участок,

на котором находится жилое здание, принадлежащее не залогодателю, а

другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот

участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка

переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел

залогодатель.

5.2. Реквизиция

При реквизиции (ст. 242 ГК РФ) жилье может быть изъято у

собственника в порядке и на основаниях, установленных законом, с

выплатой собственнику стоимости имущества. Последнее положение

закреплено в ст. 306 ГК РФ, предусматривающей, что «в случае принятия

Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности,

убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в

том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о

возмещении убытков разрешаются судом». Реквизиция возможна в

интересах общества по решению государственных органов в случаях

стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных

обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. При прекращении

действия обстоятельств, послуживших основанием для реквизиции жилья,

бывший собственник вправе в судебном порядке требовать возврата ему

сохранившегося имущества. Оценка реквизированного жилья может быть

также оспорена в судебном порядке. При этом, если причиненный бывшему

собственнику вред подлежит возмещению за счет казны Российской

Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны

муниципального образования, то от имени казны выступают

соответствующие финансовые органы, если в соответствии с п. 3 ст. 125

ГК РФ эта обязанность не возложена на другой орган (государственного

или местного самоуправления), а также на юридическое лицо или

гражданина (ст. 1071 ГК РФ). Реквизиция может быть проведена у всех

субъектов права частной собственности.

5.3. Конфискация.

Конфискация имущества предусмотрена ст. 243 ГК РФ, а также ст. 52

УК РФ11. Последняя определяет, что «конфискация имущества есть

принудительное безвозмездное изъятие в собственность государства

всего или части имущества, являющегося собственностью осужденного».

Конфискация имущества устанавливается за тяжкие и особо тяжкие

преступления, совершенные из корыстных побуждений, и может быть

назначена судом только в случаях, предусмотренных соответствующими

статьями Особенной части Уголовного кодекса РФ в качестве не

основного, а дополнительного вида наказания. Имущество, подлежащее

1конфискации, названо в ст. 63 УИК РФ1. Вместе с тем не подлежат

конфискации жилищные объекты, принадлежащие осужденному на правах

частной собственности или являющиеся его долей в общей собственности,

имущество, необходимое осужденному или лицам, находящимся на его

иждивении, согласно перечню, предусмотренному в Приложении 1 к

Уголовно-исполнительному кодексу РФ. Сюда входят:

жилой дом, квартира или отдельные их части, если осужденный и его

семья постоянно в них проживают (не более одного дома или одной

квартиры на семью). Кроме того, могут быть конфискованы жилищные

объекты, переданные осужденным в доверительное управление;

земельные участки, на которых расположены не подлежащие конфискации

дом и хозяйственные постройки.

В соответствии со ст. 243 ГК РФ конфискация может быть произведена

и в административном порядке, однако вряд ли это имеет отношение к

жилым помещениям. Если же такое и произойдет, то решение о

конфискации жилого помещения, принятое в административном порядке,

может быть обжаловано в суд.

Конфискация жилых помещений производится в соответствии с

правилами, установленными Уголовно-исполнительным кодексом РФ, и

исполняется судом по месту нахождения имущества (ст. 16 УИК РФ).

Суд, вынесший приговор о конфискации имущества, после вступления

его в законную силу направляет исполнительный лист, копию описи

имущества и копию приговора для исполнения судебному приставу-

исполнителю, о чем извещается соответствующий финансовый орган. При

отсутствии в деле описи имущества осужденного направляется справка о

том, что опись имущества не производилась.

Конфискация жилого дома, квартиры или их частей, где осужденный и

его семья постоянно не проживают (более одного дома или квартиры на

семью), производится судебным приставом-исполнителем по месту

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9