Право собственности и иные вещные права на жилое помещение

помещением.

. Нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если жилое

помещение находится в совместной собственности.

. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате

налогов.

. Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, если

несовершеннолетний ребенок, лицо, находящееся под опекой или

попечением, является собственником отчуждаемого жилого помещения,

либо членом семьи собственника, проживающего в данном помещении.

. Если объект сделки находится в общей долевой собственности необходимо

предоставить отказ от права преимущественной покупки отчуждаемой доли

и согласия на регистрацию права (перехода права) собственности

(оформляется при подаче документов на государственную регистрацию в

КОРЦ или должно быть нотариально удостоверено).

Приобретающая сторона представляет нотариально удостовереннное

согласие супруга на приобретение жилого помещения.

Доверенные лица сторон сделки предоставляют документы,

подтверждающие их полномочия и документы, удостоверяющие личность.

Лицо, обратившееся за государственной регистрацией права

собствености на жилое помещение пишет заявление на государственную

регистацию данного права и сдает документы помощнику государственного

регистратора прав в зале приема документов центра. Помощник

регистратора прав проверяет текст заявления, содержание

правоустанавливающих и иных документов, необходимых для

государственной регистрации.

На основании заявления и представленных документов, помощник

регистратора устанавливает размер платы за государственную

регистрацию. Затем он составляет опись документов, полученных им на

государственную регистрацию, с указанием даты получения, которая

подписывается заявителем и помощником. Опись должна быть составлена в

двух экземплярах, один из которых выдается заявителю. Копия

включается в дело.

В тот же день по описи и под роспись в книге учета входящих

документов дело передается государственному регистратору прав,

который непосредственно занимается государственной регистрацией.

Порядок государственной регистрации прав на жилые помещения включает

в себя:

. правовую экспертизу документов, а также проверку законности сделки;

. внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, при отсутствии оснований для приоставления

или отказа в государственной регистрации прав;

. удостоверение проведенной государственной регистрации путем

совершения специальных регистрационных надписей на

правоустанавливающих документах и выдачи Свидетельств о произведенной

государственной регистрации прав.

Закон устанавлиает предельный срок для проведения государственной

регистрации прав – календарный месяц. В соответствии со ст. 191 и 192

ГК РФ течение месяца начинается на следующий день после приема

документов на государственную регистрацию и истекает в

соответствующее число следующего месяца. Если окончание срока

приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, срок

истекает в последний день этого месяца. При подаче неполного

комплекта документов, необходимых для государственной регистрации,

течение срока не начинается.

В течение месяца должностное лицо учреждения юстиции обязано

осуществить государственную регистрацию либо принять решение о

приостановлении регистрации на дополнительный срок или в отказе от

регистрации. Если заявитель извещен о необходимости представления

дополнительного доказательства его права и не имеет возможности

представить их в течение месяца, он в праве подать заявление о

приостановлении регистрации, при этом течение месячного срока

прерывается.

По истечении месяца заявитель приходит в КОРЦ с копией описи

документов, сданных на государственную регистрацию прав и предъявляет

ее помощнику регистратора, занятому выдачей Свидетельств и

зарегистрированных документов. Помощник выдает заявителю документы

под роспись в журнале выдачи документов.

Глава 4. Права собственника жилого помещения.

4.1. Право залога.

Собственник жилого помещения имеет право владения, пользования и

распоряжения принадлежащим ему жилым помещением. Он может его

продать, заложить, сдать в аренду, сдать в наем и т.д.

Ипотека – залог недвижимого имущества1.

Залог, согласно Гражданского кодекса – способ обеспечения

обязательства. Однако с другой стороны залог можно представить как

правомочие собственника по распоряжению своим имуществом. Так

согласно п.1 ст. 131 ипотека – это право, подлежащее государственной

регистрации.

Ипотека возникает по договору, в силу которого залогодержатель-

кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право

получить удостоверение своих денежных требований к должнику по этому

обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой

стороны-залогодателя преимущественно перед другими кредиторами за

изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Закона “Об

ипотеке”. Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года). Изъятия, о

которых идет речь, предусмотрены в частности, ст. 64 ГК, которая на

случай ликвидации юридического лица отнесла требования

залогодержателя-кредитора к третьей очереди.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по

кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том

числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде,

другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено

федеральным законом.

Предусмотренные права заолгодержателя на имущество (жилое

помещение), заложенное по этому договору (право залога), возникают с

момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство,

обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее – с момента возникновения

этого обязательства. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с

момоента государственной регистрации.

Залог возникает также в силу закона при наступлении указанных в нем

обстоятельств. Так, например, ипотека возникает при отсрочке или

рассрочке платежа за недвижимое имущество по договору купли-продажи.

Согласно абз. 1 п. 1 ст.29 закона о государственной регистрации,

непременное условие ипотеки – чтобы вещное право на передоваемое в

залог недвижимое имущество прошло государственную регистрацию,

установившую принадлежность этого права залогодателю. Договор ипотеки

должен включать условие о предмете (его оценке), а также существе,

размере и сроке исполнения обеспеченного залогом обязательства. Такой

договор подлежит в обязательном порядке (под страхом наступления его

недействительности) нотариальному удостоверению и государственной

регистрации. Кроме того, для государственной регистрации ипотеки

необходим документ, подтверждающий возникновение обеспеченного

ипотекой обязательства.

В главе XIII Закона «Об ипотеке» регламентируется порядок ипотеки

жилых домов и квартир. Предметом ипотеки могут быть только

предназначенные для постоянного проживания жилые индивидуальные и

многоквартирные дома, а также квартиры, принадлежащие на праве

собственности гражданам и юридическим лицам (п.1 ст.74).

Следовательно, залог (ипотека) индивидуальных и многоквартирных

домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности,

не допускается (п. 2 ст. 74).

Закон устанавливает правило, согласно которому договор об ипотеке,

предметом которой является жилой дом или квартира, находящиеся в

собственности гражданина, не может быть заключен через представителя,

за исключением случаев, предусмотренных п.5 ст. 74 закона «Об

ипотеке» (п. 6 ст. 74). Данный пункт гласит, что ипотека жилого дома

или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних,

ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми

установлена опека или попечительство, осуществляется в порядке,

установленном законодательством Российской Федерации для совершения

сделок с имуществом подопечных.

Закон “Об ипотеке” предусмотрел, что для удостоверения права

залогодержателя-кредитора в обеспеченном залогом денежном

обязательстве и права на само залоговое обеспечение этого

обязательства может использоваться ценная бумага – закладная.

Закладную составляет должник, а если в роли залогодателя выступает

третье лицо, то должник и залогодатель делают это сообща. Закладная

выдается органом, который осуществляет государственную регистрацию

после того, как им будет зарегистрирована ипотека. Подобно иным

именным ценным бумагам закладная передается другим лицам в порядке

уступки прав – цессии (п.2 ст. 146 и 390 ГК) путем совершения на ней

передаточной надписи с одновременным вручением закладной. Каждый

новый держатель закладной впрае потребовать регистрации его в

качестве залогодержателя. Это возможно потому, что первоначальный

кредитор, указанный в Едином государственном реестре прав, и все

последующие держатели закладной с ее передачей утрачивают все права

по отношению к должнику, включая то. Которое вытекает из самого

обеспеченного залогом обязательства. Обладателем указанного права

вместе с правом залога становится последний держатель закладной.

С погашением регистрационной записи об ипотеке, вызванной

прекращением залога, закладная утрачивает силу.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем

обязательства, обеспеченного ипотекой жилого помещения,

залогодержатель вправе обратить обратить взыскание на данное жилое

помещение (ст. 50 Закона “Об ипотеке”). Взыскание на заложенное

имущество обращается по решению суда (ст. 51).

Удовлетворение требований залогодержателя допускается и без

обращения в суд. Такая процедура возможна на основании нотариально

удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем,

заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на

жилое помещение (ст. 53).

Жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке, на которое по

решению суда обращено взыскание в соответствии в Федеральным законом

“Об ипотеке”, реализуется путем продажи с публичных торгов (п. 1 ст.

56) в порядке, определяемом ст. 447-449 Гражданского кодекса.

Однако, согласно закону, обращение залогодержателем взыскания на

заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются

основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры

совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его

семьи, если оно является для них единственным пригодным для

постоянного проживания помещением, за исключением следующих случаев:

. жилой дом или квартира были заложеныпо договору об ипотеке в

обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение

или строительство этого жилого дома или квартиры;

. проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения

договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой

дом ли квартиру позже – до их вселения нотариально

удостоверенное обязательство освободить заложенныйжилой дом ли

квартиру в случае обращения на него взыскания.

В соответствии с законом о государственной регистрации, ипотека,

так же как и аренда недвижимого имущества, речь о которой пойдет

ниже, регистрируются как обременения права собственности, о чем в

Свидетельстве о государственной регистрации делается соответсвующая

пометка. По исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой и

предоставлении в Костромской областной регистрационный центр

соответствующего доумента, подтверждающего исполнение, запись об

ипотеке погашается.

В Костромском областном регистрационном центре разработана

Инструкция о порядке государственной регистрации договоров об ипотеке

(залоге недвижимого имущества1) недвижимого имущества, в которой

определены требования к форме и содержанию боговора об ипотеке,

порядок регистрационных действий, погашение регистрационной записи о

залоге недвижимого имущества, а также перечень документов,

представляемых для государственной регистрации договора о залоге.

4.2. Право аренды.

Собственник жилого помещения (только юридическое лицо) может сдать

его в аренду. По договору аренды одна сторона (арендодатель)

обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату

во временное владение или пользование (ст. 606 ГК). Согласно

Гражданскому кодексу объектами аренды может быть движимое и

недвижимое имущество, т.е. и жилые помещения.

До принятия Гражданского кодекса от 26 января 1996 г. аренда

жилого помещения сосуществовала с другой разновидностью использования

чужого жилого помещения – наймом (ст.17, 18 Закона о жилищной

политике). Разница между ними была определена Законом о жилищной

политике в целевом назначении каждого из договоров: аренда – для

коммерческого использования, наем жилого помещения – для

потребительского использования.

Современный ГК отказался от такой характеристики договора аренды

жилого помещения. П. 2 ст. 671 определяет, что договор аренды

возможен лишь между юридическими лицами: “Юридическим лицам жилое

помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или

иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение

только для проживания граждан”. По ГК договор найма жилого помещения

отвечает двум функциональным назначениям: и потребительскому, и

коммерческому. Кодекс регулирует договор социального найма жилого

помещения (ст. 672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а

также вводит общие нормы названных разновидностей найма

безотносительно к разновидностям жилищного фонда (п.3 ст.672).

Гражданский кодекс предъявляет определенные требования к договору

аренды: “Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной

стороной договора является юридическое лицо, независимо от срока,

должен быть заключен в письменной форме” (п.1 ст. 609 ГК) .

Согласно общему правилу, установленному ГК, любой договор аренды

недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст.

609 ГК).

Государственная регистрация аренды регулируется ст. 26 Закона о

государственной регистрации.

В ходе практической работы учреждений юстиции по осуществлению

государственной регистрации аренды возникает вопрос: как

регистрировать аренду, как право или как сделку, или как право и

сделку вместе? Согласно ст. 609 ГК – государственной регистрации

подлежит договор аренды, а в соответствии со ст. 26 Закона “О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним” государственной регистрации подлежит право аренды. Если

производить государственную регистрацию договора аренды, а затем

возникшего права аренды, то это будет слишком обременительно для

заявителей, т.к. за каждое регистрационное действие взимается

отдельная плата.

Для разрешения подобных случаев существует норма Гражданского

кодекса (п.2 ст. 3 ГК), которая гласит, что нормы гражданского права,

содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам

Гражданского кодекса РФ. Исходя из законодательно установленного

приоритета Гражданского кодекса Российской Федерации над другими

законами при расхождении между Гражданским кодексом и другими

законами следует руководствоваться нормами Кодекса. Возможно, что

законодатель не совсем точно сформулировал название комментируемой

статьи. Однако, следует помнить, что в Законе под термином

“государственная регистрация прав” понимается не только

государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и

государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п.1 ст.

2).

В соответствии с п. 2 ст. 5, п. 2 ст. 13 Закона о государственной

регистрации прав регистрация договора аренды недвижимого имущества, а

в нашем случае жилого помещения, возможна только после осуществления

государственной регистрации прав арендодателя в Едином

государственном реестре прав.

Договор аренды жилого помещения или части помещения регистрируется

как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части

помещения).

В Костромском областном регистрационном центре разработана

Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды1

недвижимого имущества, в которой определены порядок проведения

государственной регистрации, перечень документов, представляемых на

регистрацию договора аренды, требования к договору аренды и основания

для отказа в регистрации договора аренды.

4.3. Право найма.

Согласно Гражданскому кодексу собственник жилого помещения имеет

право сдать его в наем по договору коммерческого найма (по договору

социального найма может быть предоставлено жилье государственного и

муниципального жилищного фонда – п. 1 ст. 672 ГК ).

По договору (коммерческого) найма жилого помещения одна сторона –

собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)

– обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение

за плату во владение и пользование для проживание в нем (п.1 ст. 671

ГК).

Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий

пяти лет. Если в договоре срок не оперделен, договор считается

заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). По истечении срока

договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное

право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК).

Согласно Гражданскому кодексу наймодатель обязан передать

нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для

проживания. За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения

нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное

функционорование всех инженерных систем, его эксплуатацию и

содержание. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять эти

требования закона своими силами, но ему надлежит принять все

необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязательства,

входящие в содержание договора найма жилого помещения.

Наниматель в свою очередь тоже несет определенные ГК (и договором)

обязательства перед наймодателем:

. использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать

сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем

состоянии;

. наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию

жилого помещения без согласия наймодателя;

. наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если

договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9