Договор купли-продажи

производитель сельскохозяйственной продукции в случае неисполнения либо

ненадлежащего исполнения обязательств несет ответственность перед

заготовителем лишь при наличии вины. Данное положение является исключением

из общего правила, предусмотренного п. 3 ст. 401 ГК, согласно которому

лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при

осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если

не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие

непреодолимой силы.

2.5. Энергоснабжение

Впервые в нашей стране Кодекс включает установление на уровне закона

основных правил энергоснабжения.

Ранее эти сложные правоотношения, касающиеся практически всех

организаций и граждан, регулировались ведомственными нормативными актами:

Правилами пользования электрической энергией и Правилами пользования

тепловой энергией, утвержденными приказом Министерства энергетики и

электрификации СССР от 6 декабря 1981 года.

Договором энергоснабжения признается договор купли-продажи, по которому

энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю)

через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую

энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления,

обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении

энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования,

связанных с потреблением энергии[51].

Договор энергоснабжения относится к договорам купли-продажи, поскольку

содержит в себе все признаки этого договорного обязательства: одна сторона

передает другой за плату определенный товар (энергию). С другой стороны,

указанный товар обладает настолько специфическими свойствами, что это

требует особого регулирования. Энергия, в отличие от вещей, представляет

собой определенное свойство материи - способность производить полезную

работу, обеспечивать выполнение различных технологических операций,

создавать необходимые условия для предпринимательской и любой иной

деятельности[52].

Спецификой предмета договора (энергия) объясняется наличие ряда

характерных признаков, позволяющих выделить договор энергоснабжения в

отдельный вид договора купли-продажи.

Во-первых, передача товара потребителю осуществляется путем подачи

энергии через присоединенную сеть на энергоустановку этого потребителя

(абонента).

Во-вторых, на абонента возлагаются дополнительные обязанности в связи с

использованием такого товара, как энергия: обеспечить соблюдение режима ее

потребления, безопасность эксплуатации находящихся в его ведении

энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования.

В-третьих, энергоснабжающая организация наделяется дополнительными

правами в области контроля за техническим состоянием энергоустановки

абонента, его приборов и оборудования.

В-четвертых, имеются определенные обязательные условия, которые должны

быть выполнены абонентом, претендующим на заключение договора

энергоснабжения: он должен располагать отвечающим установленным техническим

требованиям энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям

энергоснабжающей организации, а также организовать учет потребления

энергии.

В-пятых, правовое регулирование договора энергоснабжения не

исчерпывается нормами, содержащимися в Кодексе. Напротив, детальное

регулирование указанных правоотношений должно обеспечиваться законами и

иными правовыми актами об энергоснабжении, а также принятыми в соответствии

с ними обязательными правилами.

Спецификой предмета договора энергоснабжения и стремлением законодателя

создать стабильность договорных отношений по энергоснабжению объясняется

включение в текст Кодекса норм, регулирующих порядок заключения договора

энергоснабжения[53]. В случаях, когда истекает срок действия договора

энергоснабжения и ни одна из сторон до истечения этого срока не заявит о

его прекращении или изменении либо о заключении нового договора, договор

энергоснабжения считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Не допускается пауза в договорных отношениях и в тех случаях, когда по

предложению одной из сторон заключается новый договор. До этого момента

условия старого договора сохраняют свою силу.

Особенностью такого условия договора энергоснабжения, как количество

энергии, является его определение исходя из данных учета фактического

потребления энергии. Качественные параметры энергии, подаваемой на

энергоустановку абонента, должны соответствовать требованиям, установленным

договором энергоснабжения, государственными стандартами и иными

обязательными правилами.

Как уже отмечалось, на абонента возложены обязанности по обеспечению

надлежащего технического состояния и безопасности используемых

энергетических сетей, приборов и оборудования. Абонент должен также

немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, пожарах,

неисправностях приборов учета энергии, других нарушениях, возникающих при

пользовании энергией[54].

Как и во всяком договоре купли-продажи, основной обязанностью абонента

является оплата поданной ему энергии. Специфическая черта исполнения данной

обязанности применительно к договору энергоснабжения состоит в том, что

оплата должна производиться абонентом, исходя из количества фактически

использованной им энергии в соответствии с данными приборов, учитывающих

эту энергию.

В отношениях по энергоснабжению наряду с энергоснабжающей организацией

и абонентом может участвовать также субабонент, чья энергоустановка через

присоединенную сеть сообщается с энергоустановкой абонента. Суть

содержащегося в Кодексе правила, рассчитанного на подобную конструкцию

отношений, заключается в том, что абонент может передавать субабоненту

энергию, полученную от энергоснабжающей организации, лишь с согласия

последней[55].

Принципиальное значение в деле регулирования взаимоотношений

энергоснабжающих организаций и потребителей энергии будут иметь положения

Кодекса, регламентирующие действия энергоснабжающей организации, связанные

с перерывом в подаче, прекращением или ограничением подачи энергии[56].

В качестве общего правила предусмотрено, что перерыв в подаче,

прекращение или ограничение подачи энергии могут происходить только по

соглашению сторон, за исключением двух случаев.

Во-первых, такие действия энергоснабжающей организации допускаются при

отсутствии соглашения сторон, но с предварительным уведомлением абонента,

если неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента

угрожает аварией или создает угрозу жизни или безопасности граждан. Данные

обстоятельства должны быть удостоверены органом государственного

энергетического надзора.

Во-вторых, перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии

без согласования с абонентом и без предупреждения, но при условии

немедленного уведомления абонента могут иметь место в случае необходимости

принять неотложные меры по предотвращению или ликвидации аварии в системе

самой энергоснабжающей организации.

Ранее ответственность энергоснабжающей организации в случае

неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств носила

ограниченный характер. Причем вневедомственные правила, регламентировавшие

эти отношения, зачастую сводили ответственность энергоснабжающей

организации к чисто символическим значениям.

Определенные нормы, направленные на ограничение ответственности

энергоснабжающей организации, содержатся и в тексте Кодекса[57]. Однако

важно подчеркнуть, что в случае нарушения обязательств по договору обе

стороны - и энергоснабжающая организация, и абонент - несут одинаковую

(ограниченную) ответственность в виде возмещения причиненного этим

реального ущерба. Таким образом, как в отношении энергоснабжающей

организации, так и абонента не допускается взыскание убытков в виде

упущенной выгоды.

Предусмотренные Кодексом правила энергоснабжения в основном рассчитаны

на регулирование отношений, связанных с подачей электрической и тепловой

энергии. Вместе с тем указанные правила подлежат применению и к отношениям,

связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и

нефтепродуктами, другими товарами. Иное может быть оговорено законом, иными

правовыми актами или вытекать из существа обязательств.

2.6. Продажа недвижимости

Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в

Кодексе в отдельном параграфе, исходя из специфики предмета купли-продажи,

предопределяющей особенности договора, которые позволяют выделить его в

отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости.

По договору продажи недвижимости продавец передает покупателю

недвижимое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся

земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что

прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без

несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,

многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также

подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда

внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно).

Закон может отнести к недвижимости и иное имущество[58].

Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая

ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют

необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких

объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд

таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права

собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также

возникновения, ограничения и перехода таких прав[59].

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что

такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого

документа, подписанного сторонами[60]. В отличие от общих правил,

регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки,

нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости,

влечет его недействительность.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит

не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на

недвижимость по такому договору от продавца к покупателю[61]. Для сторон

договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной

регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю

заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится

собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к

тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои

обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Как следует из текста Кодекса[62], договор продажи недвижимости не

нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему

ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности

жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной)

формы[63]. Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное

удостоверение таких сделок. Вместе с тем до тех пор, пока не будет принят и

введен в действие федеральный закон о регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи

недвижимости сохраняют силу правила об обязательном нотариальном

удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения

в действие части второй ГК РФ.

При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для

государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое

имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым

препятствием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение

вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на

недвижимость в судебном порядке[64].

Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки и

то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения

договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся

на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу

этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок,

изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого

имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода

изменения[65].

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с

передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на

ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима

для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли

продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В

этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется

договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре

отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок,

он становится собственником той части земельного участка, которая занята

проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не

принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости

получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех

же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что

законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть

предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие

продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие

это только с согласия собственника земли.

Когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является

земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в

собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного

участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если

договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного

пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята

недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается

его предмет[66]. Правила определения предмета договора применительно к

продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете

договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем

имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество,

подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о

расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе

другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается

заключенным.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие

договора продажи недвижимости, как цена[67]. Во-первых, положение о том,

что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено

по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные

товары[68], не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь

будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного

сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее

продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или

иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать

и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на

нее.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования,

отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного

объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть

оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими

сторонами[69]. До фактической передачи проданного недвижимого имущества

покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа

договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того,

уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания

передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи

недвижимости.

Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых

помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья[70]. В частности,

государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого

дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным

условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых

проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым

помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких

лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При

несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

2.7. Продажа предприятия

Предприятие представляет собой довольно специфический объект

гражданских прав, что нашло свое отражение уже в части первой ГК РФ[71].

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс,

используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав

предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его

деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,

инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на

обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и

услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и

другие исключительные права.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается

недвижимостью. Тем не менее законодатель наряду с правилами о продаже

недвижимости счел необходимым включить в текст Кодекса и нормы о продаже

предприятий, указав при этом, что правила о продаже недвижимости

применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не

предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия[72].

Дело в том, что продажа предприятия в целом, "на ходу" предполагает

передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к

материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные

отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального

регулирования.

Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как

имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые

продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо

выделить две категории прав продавца (собственника предприятия), в

отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила[73]. К

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8