Дипломная работа: Совершенствование жилищно-коммунального комплекса на уровне местного самоуправления (на примере г. Черемхово Иркутской области)

·  заключение договоров с выбранными на конкурсной основе подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов заданного количества, качества и стоимости;

·  обеспечение системы контроля за выполнением договоров;

·  организацию сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги.

При формировании или выборе организации, которая будет обеспечивать управление недвижимостью в жилищно-коммунальной сфере, собственник должен руководствоваться следующими соображениями:

·  Управляющая компания должна быть субъектом рыночной экономики;

·  Управляющая компания должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг;

·  Управляющая компания и ее персонал должны быть заинтересованы, в том числе и финансово, в качестве своего труда.

Важно, конечно, определить порядок контроля за деятельностью Управляющей жилищной организацией и определить систему показателей для оценки эффективности этой деятельности. Разработанные критерии ответственности управляющей организации должны быть отражены в договоре на управление.

Предполагается, что проверку объема и качества выполненных управляющей компании работ будут органы жилищного самоуправления. Результаты проверок фиксируются в акте и оцениваются по шкале – «хорошо», «удовлетворительно», «неудовлетворительно». Низкая оценка работы управляющей компании является основанием для уменьшением оплаты за некачественно выполненные работы или досрочного расторжения с ней договора на доверительное управление жилфондом.

При оценке деятельности управляющей компании следует учитывать следующие факторы:

·  техническое состояние переданного в доверительное управление имущества (жилищного фонда);

·  состояние прилегающих к жилым домам территорий

·  финансово-экономические показатели деятельности управляющей компании

·  оценку жильцами качества жильно-коммунального обслуживания.

При этом Управляющая компания, которой в хозяйственное ведение будут передаваться соответствующие технические средства, имеющиеся в районе, предполагает иметь акционерную форму собственности либо хозяйствующих обществ. В предлагаемых «пилотном» проектах разработаны конкретные механизмы перехода на конкурсной основе к профессиональному управлению жилым и не жилым фондами, что позволит не только контролировать качество обслуживания населения, но и обеспечить полную демонополизацию жилищно-эксплуатационной деятельности на уровне города и развить конкурентные отношения в сфере обслуживания жилищного хозяйства. При этом конкурентная среда возникнет в двух уровнях:

·  конкуренция в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;

·  конкуренция подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании.

Управляющие компания привлекает предприятия малого бизнеса к выполнению подрядных работ по техническому обслуживанию и эксплуатации жилфонда, а так же по благоустройству дворов и придомовых территорий. Таким образом, все производственные и экономические отношения между субъектами жилищно-коммунального комплекса города будут строиться только на договорной основе.

При демонополизации жилищной сферы целесообразно проведение конкурсов на выполнение специализированных работ (обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора, установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и др.).

Для организации конкурсов по выбору поставщиков коммунальных услуг необходимо выполнить следующую работу:

1.  Определить направление деятельности системы управления муниципальным заказом.

2.  Разработать Положение о конкурсном отборе, которое должно включить следующие сведения:

·  тип конкурса и его заказчик;

·  условия участия в конкурсе;

·  порядок проведения конкурсного отбора;

·  критерии конкурсного отбора;

·  предполагаемые критерии определения качества управления и т.п.

3.  Разработать конкурсную документацию, учитывающую все особенности производственной деятельности;

4.  Подготовить типовые регламенты конкурсов;

5.  Провести конкурсы, определить победителя и заключить с ними контракты.

В целях рациональной организации работ по обслуживанию подрядчиками жилищного фонда, в первую очередь, предполагается несколько иная по сравнению с общепринятой классификация видов работ по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда. Для удобства планирования все работы разделяются на три блока, которые могут составлять предмет отдельных договоров подряда:

1.  Санитарное обслуживание зданий и домовладения.

2.  Плановые работы текущего ремонта и технического обслуживания.

3.  Непредвиденные работы текущего ремонта и технического обслуживания.

Санитарное содержание включает в себя работы по уборке мест общего пользования, служебных помещений, благоустройству придомой территории. Эти работы выполняются регулярно, перечень их известен и практически не изменяется из года в год.

Плановый ремонт выполняется по заранее составленному плану. К этой категории относятся работы по подготовке жилых зданий и ремонтные работы по устранению неисправностей, предупреждению преждевременного износа и восстановлению работоспособности отдельных частей здания и инженерного оборудования. Это работы профилактического текущего ремонта, выполняемые с определенной периодичностью – один раз в несколько лет согласно правилам и нормам технического обслуживания и текущего ремонта по заявкам, выполнение которых может быть отложено.

Непредвиденный ремонт включает в себя работы аварийного обслуживания и текущего ремонта по заявкам, поступающим на ОДС (кроме отложенных). В зависимости от срока исполнения все работы по заявкам подразделяются на три категории: аварийные – предписанные к исполнению в течение смены; срочные – предписанные к исполнению в течение нескольких суток (от 3 до 5); отложенные исполнением на 7 и более суток, которые может быть последовательно включены в плановый ремонт.

Внедрение новой системы управления позволит создать рыночный механизм функционирования городского жилищно-коммунального комплекса. А это, в свою очередь, при создании системы экономической мотивации будет стимулировать приход частных предпринимателей на рынок жилищно-коммунальных услуг. Между тем комфортные условия для развития малого бизнеса в жилищно-коммунальном хозяйстве позволит снизить затраты на производство ЖКУ (данная система управления предполагает функционирование относительно небольших по штату производственных коллективов – до 15-20 человек – с упрощенной формой налогообложения и малой долей управленческих расходов в структуре себестоимости выполняемых ими работ).

Затраты на предоставление услуг управляющей компании должны включаться в стоимость жилищно-коммунальных услуг. Организация профессионального управления жилищным фондом обеспечит в среднесрочной перспективе улучшение состояния жилищного фонда, а в долгосрочной перспективе - уменьшение стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Источником обеспечения средств, инвестируемых в модернизацию жилищного фонда, может стать увеличение платы за жилье в связи с улучшением условий проживания. Источником средств на проведение капитального ремонта является включение в оплату жилья отчислений на проведение капитального ремонта жилищного фонда.

Представляется целесообразным отказаться от существующей в некоторых муниципальных образованиях практики введения системы прямых платежей за коммунальные услуги ресурсоснабжающим предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, поскольку такой порядок платежей никогда не позволит реализовать инвестиционный потенциал ресурсосбережения в жилищном фонде.

Создание равных условий для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондом организаций разной формы собственности требует принятия на муниципальном уровне определенных правовых решений. В настоящее время, как правило, муниципальный жилищный фонд закреплен за муниципальными унитарными предприятиями в хозяйственном ведении или за муниципальными учреждениями в оперативном управлении. Договорные отношения между организациями такой правовой формы и муниципалитетом в этом случае необязательны. Жилищный фонд находится на балансе указанных организаций, причем как муниципальная, так и приватизированная доля общего имущества собственников жилых помещений.

Привлечение частного бизнеса к управлению муниципальным жилищным фондом исключает такую форму правоотношений. Для того, чтобы организации разной формы собственности имели равные возможности для управления муниципальным жилищным фондом, существующие правоотношения должны быть изменены. Муниципалитет как собственник жилищного фонда (его части в виде неприватизированных квартир) должен заключать с Управляющей компанией договор на управление жилищным фондом в форме договора возмездного оказания услуг. Аналогичные договоры на управление жилищным фондом заключают другие собственники жилья в данном многоквартирном доме. Доля муниципалитета в жилищном фонде находится на балансе у специализированной муниципальной службы (муниципальной Управляющей компании). Управляющая организация учитывает переданный ей в управление жилищный фонд на забалансовый счет. При этом балансодержателем жилого фонда является муниципальная Управляющая компания.

Развитие конкуренции в сфере управления жилищным фондом окажет существенное влияние на внедрение альтернативных новых технологий в сфере тепло- и электроснабжения, позволяющих осуществлять обслуживание относительно небольших групп потребителей. Это будет способствовать развитию конкуренции в сфере энергоснабжения. Управляющая компания будет иметь возможность рассматривать альтернативные варианты - создать собственный локальный источник энергоснабжения или воспользоваться услугами системы централизованного энергоснабжения.

В соответствии с изложенными принципами демонополизации предполагается создать службу муниципального заказа, основная цель которого – сократить бюджетные расходы в процессе исполнения муниципального заказа, снизить стоимость коммунальных услуг при одновременном повышении их качества, обеспечить работоспособное состояние коммунальной инфраструктуры района. Чтобы успешно выполнить эти задачи, необходимо:

·  разработать систему нормативно-правовых отношений между владельцем жилфонда и поставщиком жилищно-коммунальных услуг при учете взаимных интересов и ответственности;

·  определить порядок формирования муниципального заказа на работы по внешнему благоустройству и оказанию жилищно-коммунальных услуг, а так же механизм контроля за исполнением работ;

·  предложить реализации межотраслевых, отраслевых государственных и городских программ по реформированию жилищно-коммунального комплекса;

·  проводить единую техническую и экономическую политику в сфере содержания районного жилфонда;

·  определить возможные источники финансирования развития материально-технической базы ЖКХ района;

·  сформировать планы реконструкции и модернизации жилищно-коммунальных объектов в районе, а так же план энергоресурсосбережения;

·  разработать систему контроля за расходованием бюджетных и внебюджетных средств, выделяемых на содержание и развитие районного жилищно-коммунального хозяйства;

·  разработать и внедрить систему контроля качества предоставляемых ЖКУ.

Специализация расчетно-кассовых центров должна заключаться в оперативном ежемесячном расчете платежей населения в зависимости от реального потребления жилищно-коммунальных услуг. Это предполагает наличие специализированной информационно-вычислительной базы. Поэтому в городах, где будет существовать несколько управляющих компаний, функции по проведению расчетов по платежам населения целесообразно передавать на условиях подрядного договора специализированным расчетно-кассовым центрам, которые собирают всю информацию по платежам, осуществляемым потребителями предприятиям жилищно-коммунального хозяйства. В муниципальных образованиях, где управление муниципальным жилищным фондом осуществляет только одна управляющая компания, и она является муниципальной, расчетно-кассовый центр целесообразно создавать как структурное подразделение этой компании.

Организация работы на основе приведенной схемы позволит усовершенствовать систему управления жилищно-коммунальным комплексом, внедрить современную систему договорных отношений между собственниками (нанимателями жилищного фонда), управляющими компаниями и подрядными организациями, создать конкурсную среду в системе управления и обслуживания жилфонда, использовать рычаги государственного регулирования системы управления жилищно-коммунальным комплексом, активизировать процесс формирования различных форм самоуправления городским жилфондом.

3.1.2 Рыночные механизмы функционирования коммунального хозяйства

Коммунальная сфера в городе Черемхово является в основном муниципальной собственностью. Коммунальные предприятия в основной своей части представлены муниципальными унитарными предприятиями, которым на правах хозяйственного ведения переданы технологические фонды - объекты инженерной инфраструктуры (тепло-, водо-, канализационные сети, водозаборы, очистные, теплоисточники и др.) и технологические фонды производства (техника, мастерские производственно-эксплутационная база и др.)

Важнейшим элементом реформы должно стать создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания коммунальной сферы, что позволит собственнику объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в коммунальной сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения (в том числе технологически обусловленного) организаций жилищно-коммунального хозяйства путем:

·  формирования органами местного самоуправления муниципального заказа на обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального назначения;

·  организации системы расчетов за произведенные и потребленные жилищно-коммунальные услуги на основе договоров, а также применения экономических санкций за нарушение договорных обязательств;

·  привлечения на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг.

Необходимой предпосылкой развития конкуренции является демонополизация коммунального хозяйства. К сферам деятельности, в которых возможно развитие конкуренции, относятся:

·  управление и обслуживание объектов коммунального хозяйства;

·  привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (крышные котельные, газоснабжение от емкостного и баллонного газа и другие);

·  выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт и прочистка сетей, уборка мусора, эксплуатация лифтового хозяйства и т. п.);

·  проектно-изыскательские и строительные работы по развитию объектов коммунального назначения.

Следует иметь в виду, что реформирование коммунального хозяйства направлено на повышение роли органов местного самоуправления, самостоятельности и ответственности хозяйствующих субъектов различных форм собственности, обеспечивающих непосредственное обслуживание потребителей жилищно-коммунальных услуг и имеющих правовые и финансовые возможности не только для осуществления текущей эксплуатационной деятельности, но и для развития объектов жилищно-коммунального назначения.

При решении указанных проблем особое внимание следует уделить:

·  проведению органами местного самоуправления необходимых преобразований в сфере управления, финансирования и ценообразования, направленных на обеспечение более эффективного функционирования коммунального хозяйства;

·  формированию структур (Управляющие компании, товарищества собственников жилья и другие), представляющих интересы всех собственников жилья и защищающих права потребителей жилищно-коммунальных услуг;

·  введению договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг;

·  завершению процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектов коммунального хозяйства.

При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться принципом разделения основных фондов коммунального хозяйства на две группы:

1.  Технологические фонды, которые включают в себя инженерную инфраструктуру (сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения и т. п.).

2.  Производственные фонды, которые состоят из объектов, обеспечивающих обслуживание фондов первой группы. Сюда входят гаражи, мастерские, производственные здания и пр.

Орган местного самоуправления как собственник объектов коммунального назначения может передавать эти фонды в хозяйственное ведение или оперативное управление коммунальным организациям-подрядчикам.

Таким образом, в основу системы управления коммунальным хозяйством должны быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником инженерной инфраструктуры, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

Инженерная инфраструктура является системой жизнеобеспечения городов населенных пунктов и не может быть объектом отторжения от муниципальной собственности с одной стороны. С другой стороны необходимо создать условия рыночных отношений в этой отрасли.

 Для решения этой проблемы, исходя из действующего законодательства, необходимо: технологические фонды (инженерную инфраструктуру) коммунального хозяйства передать с правом оперативного управления, муниципальному учреждению (Муниципальная управляющая компания), а производственные фонды можно передавать в хозяйственное ведение Муниципальных унитарных предприятий.

Таким образом, объекты коммунального назначения обслуживаются муниципальными унитарными предприятиями и/или акционерными обществами при сохранении за органом местного самоуправления, через Управляющую компанию, контроля за сохранностью объектов жизнеобеспечения. Это дает возможность при акционировании предприятий жилищно-коммунального хозяйства учитывать различный порядок приватизации производственной и технологической групп основных фондов.

Организации, специализирующиеся в сфере управления, помимо прочего, осуществляют рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех или иных жилищно-коммунальных услуг.

Функцией обслуживающей подрядной организации является своевременное и качественное выполнение работ, оговоренных в договоре подряда на обслуживания объектов коммунальной сферы.

Муниципальные организации по обслуживанию объектов жилищно-коммунального хозяйства, как самостоятельные хозяйствующие субъекты, не следует жестко закреплять за соответствующей территориальной единицей.

 Это позволит при организации конкурсов на обслуживание объектов технологического фонда стимулировать конкуренцию не только между муниципальными организациями и частными компаниями, но и между самими муниципальными организациями. При этом целесообразно создать равные условия работы, как для частных, так и для муниципальных организаций: предоставление нежилых помещений без взимания арендной платы, равные условия предоставления служебной жилой площади и т. п.

Подрядные организации освобождаются от несвойственных им регистрационно-учетных функций, паспортно-учетной работы, сбора платежей с населения за жилье и коммунальные услуги, оформления льгот и субсидий и от других форм социального обслуживания населения.

Объекты коммунального назначения могут обслуживаться организациями различных форм собственности при наличии лицензии на право обслуживания объектов инженерной инфраструктуры.

Коммунальные предприятия, обеспечивающие поставку указанных ресурсов по распределительным сетям, являются естественными локальными монополистами. Их деятельность подлежит регулированию.

В сфере действия естественных монополий, связанных со сложившейся технологией, следует применять дополнительные методы антимонопольного воздействия.

Существующая система управления объектами инженерной инфраструктуры и тарифного регулирования делает практически невозможным привлечение частных инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры, поскольку не заинтересовывает предприятия в снижении затрат.

Привлечение частных инвестиций в городскую инженерную инфраструктуру — одна из основных целей работы по реформе системы тарифного регулирования.

Эффективное регулирование коммунальных предприятий должно основываться на системе, состоящей из трех частей. Первая часть —постановка целей деятельности коммунальных предприятий (формирование их производственной и инвестиционной программ), вторая — вопросы формирования и утверждения тарифов как средства финансового обеспечения данных программ и третья часть — мониторинг коммунальных предприятий. Эти три компонента в совокупности обеспечивают возможность органам местного самоуправления реализовать свои обязанности по обеспечению населения качественными коммунальными услугами.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12