| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
МЕНЮ
| Дипломная работа: Совершенствование жилищно-коммунального комплекса на уровне местного самоуправления (на примере г. Черемхово Иркутской области)Однако следует заметить, что стоимость строительства зависит не только от потребляемых материалов и их цены. Она складывается за весь период строительства из фактических затрат, определяемых в ценах соответствующих лет. В связи с этим при длительных сроках возведения жилья его стоимость будет относительно небольшой. Программой развития области до 2005 года предусматривается развитие различных систем финансирования строительства и ремонта жилищного фонда, в том числе за счет долгосрочного кредитования застройщиков и собственников, а также создание условий для привлечения инвестиций в жилищный сектор и совершенствование системы стандартов качества строительства. Выполнение задуманного позволит улучшить ситуацию в жилищном строительстве. В г. Черемхово в 2002 г. ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов осуществлялся только индивидуальными застройщиками и составил 1290 кв. м. или 74% к аналогичному показателю 2001 года (1737 кв. м). В III квартале 2003 года введено в эксплуатацию застройщиком ИТЭЦ-12 – 1278 кв. м 120-тиквартирного дома по ул. Шевченко. В 2004 г. предполагалось в случае улучшения финансового состояния муниципального образования ввод в эксплуатацию 4506 кв. м. незавершенного производства. По состоянию на 1 октября 2004 г введено в эксплуатацию 1310 кв. м общей площади жилья (8 единиц), при этом доля индивидуального строительства в общем объеме построек на данной территории составила 100%. Хотя стоимость вторичного жилья на рынке города не высокая, от 70 до 150 тысяч рублей, больше половины нуждающихся в улучшении жилищных условий не могут позволить себе приобрести квартиру из-за низкого уровня доходов, а в муниципальной собственности не хватает квартир для выделения их таким нуждающимся. Медленным темпом выделяются квартиры только льготникам. 798 семей состоят на учете более десяти лет. 991 семья остро нуждается в выделении квартир, так как проживает в ветхом и аварийном жилфонде, при этом в 2003 году всего 37 семей, проживающих в ветхом и аварийном жилфонде, получили жилье. 4506 кв. метров жилья остается с 2003 года недостроенным из-за отсутствия финансирования. Очень низкую долю составляют инвестиции в строительство жилья. Из 99,8 млн. руб. инвестиций в 2002 году на жилищное строительство использовано 5%, на коммунальное хозяйство – 1,6%, в 2003 году направлено инвестиций в жилищное хозяйство – 0,4%, коммунальное – 23,4% (288 тыс. рублей). Ситуация усугубляется тем, что значительная часть старого жилищного фонда массовой застройки 50 – 60 годов находится на грани разрушения и в ближайшие 10 – 15 лет выйдет из эксплуатации. Специфической особенностью территории является расположение под городом угольных разработок, затопленных в настоящее время, что оказывает негативное влияние на движении грунтов, вызывающее, в свою очередь, затопление подземными водами цокольных отделений жилых домов. По степени износа муниципальный жилищный фонд г. Черемхово характеризуется следующими данными: 1. Муниципальный жилищный фонд всего – 890,4 тыс. кв. м, в том числе по степени износа: 1.1. 5 – 30% - 313,4 тыс. кв. м; 1.2. более 30% - 177,6 тыс. кв. м; 1.3. более 60% - 389 тыс. кв. м; 1.4. более 80% - 10,4 тыс. кв. м. Таким образом, видно, что ветхий и аварийный жилищный фонд к общему наличию жилья согласно приведенным выше данным составляет 399,4 тыс. кв. метров или 44,8% и является одним из самых высоких в области. Строительство объектов коммунального назначения на территории области также осуществляется в незначительных объемах (таблица 2.5) Таблица 2.5 Динамика строительства объектов коммунального обслуживания, (км)
Больше, чем год назад, построено новых водопроводных сетей - в 1,6 раза. Строительство канализационных сетей по сравнению с предыдущим годом сократилось в 4 раза. За последние шесть лет не было ввода газовых сетей и в 2003 году - тепловых сетей. За год произведена реконструкция действующих тепловых сетей протяженностью 4,5 км водоводов - 1,1 км. Учитывая, что в замене нуждаются более трети тепловых и канализационных сетей (соответственно 1217 и 473 км) и 48% водопроводных сетей (1163 км), такой объем строительства недостаточен для того, чтобы поддерживать в рабочем состоянии имеющиеся коммуникации. Годовой ввод в действие этих сетей составляет лишь 0,4-0,5% от протяженности труб, требующих замены. Необходима прокладка новых сетей. На сегодня есть понимание, что не приведя в порядок инженерные коммуникации, не сдвинуть с места реформу ЖКХ. Неудовлетворительное состояние тепловых сетей сказывается на надежности теплоснабжения и ведет к большим затратам. Из 1, 3 тыс. км водопроводных сетей 200 км имеет срок службы более 50 лет и требует реконструкции, свыше 300 км канализационных сетей требует капитального ремонта или полной замены. Количество дефектов в тепловых сетях растет из года в год. В 2003 году произошло 362 аварии (на 27% меньше, чем в 2002г.), что привело к потере тепловой энергии (10,4% ко всему отпуску). Это объясняется высокой степенью износа котельного оборудования и тепловых сетей. Неэффективность коммунальной теплоэнергетики, высокий уровень затрат обусловлены низким КПД большинства угольных котельных (не выше 45%), больше половины используемого топлива расходуется на технологические потери тепловой энергии [13]. Централизованное водоснабжение имеют все 22 города области, 50 поселков городского типа (91% от их числа) и 137 сельских населенных пунктов (9%). До сих пор отсутствует централизованное водоснабжение в 5 поселках городского типа (9% общего числа) и 1366 сельских населенных пунктах (91%) В среднем за сутки потребителям отпускается 1138,8 тыс. куб. метров воды, в том числе населению и на коммунальные нужды - 514.9 тыс. куб. метров. На каждого жителя области приходится 421 литр воды в сутки, в отдельных городах значительно больше (Иркутск - 654, Шелехов - 530 литров). Значительный расход воды связан с низким качеством водопроводных систем. Ежегодно теряется примерно шестая часть поданной в сеть воды, в 2003 г. потери составили 13%. Наибольшая утечка воды произошла в Черемхово (25%) и Киренском районе (23%). Канализационные сооружения по централизованному отводу сточных вод имеют все города области. 33 поселка городского типа (60%), 30 сельских населенных пунктов (2%). В ряде городов и районов очень низок уровень очистки сточных вод. Так, в Усть-Илимске без очистки сбрасывают в водоемы 69% всех сточных вод, Бодайбо - 58, Саянске - 26, Ангарске - 20, Мамско-Чуйском районе – 59, Бодайбинском – 55, Усольском - 40, Иркутском - 29%. В Тулунском районе сгонные воды не очищаются вообще. Эта ситуация остается неизменной в течение многих лет. Строительство и реконструкция требуют вложения средств, финансовый дефицит сдерживает этот процесс. В 2003 г. на развитие жилищно-коммунального хозяйства (по крупным и средним предприятиям) было использовано 1144,5 млн. рублей инвестиций, что в сопоставимой оценке на 15,1% меньше, чем в предыдущем году (в целом по экономике - снижение на 1,9%). Анализируя статистические данные по инвестированию жилищного и коммунального хозяйств за период 1998-2003гг (рис. 2.1), мною установлено, что на жилищное хозяйство в 2003 г. направлено 856,3 млн. рублей (на 19,0% ниже, чем в предыдущем году), коммунальное - 288,2 млн. рублей (меньше на 0,7%). Рис. 2.1 Динамика инвестирования жилищно-коммунального хозяйства, в % к предыдущему году Значительную часть инвестиций обеспечивают предприятия и организации негосударственного сектора экономики. В объеме вложений в коммунальное хозяйство их доля составила 79%, в жилищное хозяйство - половину. В последние годы наблюдается снижение числа очередников на улучшение жилищных условий. Заметное сокращение произошло в 2002 году - на 14,1 тыс. семей (на 14%). Основная причина этого явления - ликвидация списков на жилье многими предприятиями и организациями из-за изменившихся экономических условий и бесперспективности решения данного вопроса: за этот год улучшили жилищные условия лишь 2% очередников. Если на конец 1990 г. на учете для получения жилья состояли 251,7 тыс. семей, то к началу 2004 г. - 83,8 тыс. семей (9% от числа проживающих в области). Из общего числа семей, состоящих на учете, 8% проживают в общежитиях, 11% - в ветхом и аварийном жилье. 1% - в коммунальных квартирах. Несмотря на большее число нуждавшихся в получении квартир, до начала экономических реформ очередь продвигалась значительно быстрее. В 1990 г. жилье получили 27,1 тыс. семей или 13% состоявших на учете. Таким образом, вполне реальным было решение жилищного вопроса в течение 7-8 лет. В 2003 г. улучшили свои жилищные условия всего 1,6 тыс. семей (1,9%). При сохранении таких темпов обеспечения жильем (и без дальнейшей корректировки очередей) решение данной проблемы может растянуться на десятилетия. Из числа получивших квартиры 88 семей (5%) перебрались из ветхого и аварийного жилья. За год заселено 67 тыс кв. м обшей площади жилья, причем 27% из нее - в домах-новостройках. В то же время осталось незаселенным новое жилье площадью 4 тыс. кв. м (2% введенного в эксплуатацию за год). Из числа новоселов 99 семей (6%) приобрели жилье за плату (на 18% больше, чем в предыдущем году). Покупаются в основном небольшие квартиры, их общая площадь – 3,8 тыс. кв. метров, средняя - 38 кв. м на семью (в 2002г. - соответственно 3,8 и 47). Приватизация способствовала относительному насыщению рынка недвижимости, вследствие чего платежеспособная категория граждан, в основном, может удовлетворить свои потребности в жилье. Всего за год в области продано 260 жилых помещений, из них 95,4% - населению, 4,6% - организациям. По сравнению с 2002 г. продажа квартир увеличилась в 2,4 раза. Средняя стоимость проданных жилых помещений составила 315 тыс. рублей [13]. Спрос на квартиры не падает и стимулирует рост цен на рынке недвижимости. Достаточно высокий уровень цен обусловлен небольшими объемами жилищного строительства и миграцией населения. В последние годы увеличилось количество выезжающих из районов Крайнею Севера и приравненных к ним местностей. Из-за недостаточных объемов строительства риэлторские фирмы, имеющие лицензию на данный вид деятельности, регистрируют в основном сделки на продажу не новых квартир. В IV квартале 2003 гола средняя цена на вторичном рынке жилья составила 14687 рублей за 1 кв. м общей площади (таблица 2.6.), на 3% выше, чем в 2002 г. Таблица 2.6 Цены на вторичном рынке жилья по типам жилого помещения, (рублей за кв. м общей площади)
Как видно из таблицы, дорожают жилые помещения всех типов. Резкий скачок цен на рынке недвижимости наблюдался в 2001 году. В 2003г. наиболее существенно (на 21%) возросла стоимость квартир низкого качества, превысив цены двухлетней давности на жилье улучшенной планировки. Элитное жилье за год стало дороже на 11%. В сравнении с 1999 годом самое популярное жилье (типовое и улучшенной планировки) подорожало в 2,6 - 2,7 раза, что значительно превышает общий уровень инфляции за это время (183,4%). При существующих ценах оплатить покупку жилья может далеко не каждый. Один из способов приобретения жилья - кредитование под залог недвижимого имущества Система ипотечного кредитования уже работает в Иркутской области. Но, к сожалению, воспользоваться кредитом сможет не каждый. Все зависит от доходов заемщика и размера кредита, необходимого на покупку жилья. Сразу необходимо внести 30% стоимости квартиры, оставшуюся сумму - в течение 10 лет, что требует ежемесячной выплаты значительных сумм. Рынок вторичного жилья в г. Черемхово кардинально отличается от регионального. Средняя стоимость 1 кв. м типового жилья на вторичном рынке города не высокая и составляет 1250 рублей за кв. метр. Учитывая, что 70% стоимости жилья составляет его месторасположение, низкая рыночная стоимость жилого фонда обусловлена финансово-экономической непривлекательностью города, сложной демографической ситуацией (смертность превысила рождаемость в 1,5 раза) и высоким уровнем безработицы. Хотя, цена и остается низкой в сравнении со средними областными показателями, больше половины нуждающихся в улучшении жилищных условий не могут позволить себе приобрести квартиру из-за низкого уровня доходов, а в муниципальной собственности не хватает квартир для выделения их таким нуждающимся. Медленными темпами выделяются квартиры только льготникам. 798 семей состоят на учете более десяти лет. 991 семья остро нуждается в выделении квартир, так как проживает в ветхом и аварийном жилфонде, при этом в 2003 году всего 37 семей, проживающих в ветхом и аварийном жилфонде, получили жилье. 2.2 Система ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйствеБольшинство секторов жилищно-коммунального комплекса сегодня являются монопольным. Это влечет за собой необходимость контролировать цены на предоставляемые ими товары и услуги. Данный контроль осуществляется путем прямого регулирования (фиксаций) тарифов для организаций, работающих в данной сфере, а также тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения. Однако нечеткость поставленных целей реформирования системы регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги и, как следствие, недостаточное нормативно-правовое и методическое обеспечение данного процесса привели к тому, что сейчас в подавляющем большинстве муниципальных образований регулирование тарифов на жилищно-коммунальные услуги отличается серьезными системными недостатками. С 1998 - 2001год цены на ЖКХ росли с отставанием от темпов роста инфляции. Прямое следствие такой ситуации - низкая привлекательность труда на предприятиях ЖКХ, высокий уровень задолженность перед поставщиками, отсутствие конкурентных отношений [19]. Следует отметить, что темпы роста цен на электроэнергию в 1998-1999годах были еще ниже, чем рост цен на ЖКУ. Однако, начиная с 2000года рост цен на электроэнергию превысил инфляцию, обеспечивая пред-приятиям комплекса относительно нормальное финансирование текущих расходов. В отличие от предприятий ЖКХ с 2000 года предприятия «большой» энергетики стали сокращать «отложенные» расходы, поскольку темпы роста цен на электроэнергию превысили темпы роста инфляции. В ЖКХ процесс компенсации эффекта « отложенной инфляции» только начинается, и, поскольку рост цен на ЖКУ в течение четырех лет удерживался на уровне ниже инфляционного, накопительный эффект «отложенной инфляции» становился все больше и больше. Таким образом, в 1998 - 2001годах темпы роста стоимости жилищно-коммунальных услуг были существенно ниже темпов роста инфляции. ЖКК использовался в качестве «амортизатора» высокой инфляции в 1998 -1999годах. Удерживая стоимость жилищно-коммунальных услуг низкой, государство пыталось сохранить социальную и бюджетную стабильность ценой ухудшения финансового и производственного состояния предприятий отрасли. В результате предприятия не имели возможности финансировать свои текущие и капитальные расходы, что привело к «проеданию» основных фондов [21]. Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 |
ИНТЕРЕСНОЕ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
|