Сделки с недвижимым имуществом

строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту

зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях,

предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность

обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение

указанного в договоре срока. В случаях, когда по договору строительного

подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных

потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно

применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК о правах заказчика по договору

бытового подряда. В силу ч. 3 ст. 730 ГК к отношениям по договору бытового

подряда, не урегулированным ГК, применяются законы о защите прав

потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

По поводу квалификации указанных договоров существуют и иные точки

зрения. По мнению Владимира Скрынника, юриста компании «Юс приватум» в

данном случае речь идет о договоре купли-продажи с отлагательным условием,

когда объект договора (квартира) ещё не существует.[11]

С такой позицией нельзя согласиться. Сделки с землей и другим

недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в

порядке, предусмотренных статьями 131, 164 ГК и ФЗ «о госрегистрации».

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее

недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Очевидно, что

незарегистрированным правом на недвижимое имущество распорядиться нельзя.

Поэтому считаю, что неверно относить, рассматриваемые договоры к договорам

купли-продажи с отлагательным условием.

Вывести из-под действия параграфа 2 главы 37 ГК и Закона РФ «О защите

прав потребителей» договор долевого участия в строительстве строительные

компании (инвестиционные компании, застройщики, заказчики, подрядчики и

т.д.) стараются, конечно, не случайно. Так в соответствии со статьёй 731

ГК: подрядчик не вправе навязывать заказчику включение в договор бытового

подряда дополнительной работы или услуги; заказчик вправе отказаться от

оплаты работы или услуги, не предусмотренной договором; заказчик вправе в

любое время до сдачи ему работы отказаться от исполнения договора бытового

подряда, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части

работы, выполненной до уведомления об отказе от исполнения договора, и

возместив подрядчику расходы, произведенные до этого момента в целях

исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены работы.

Помимо этого

подрядчик обязан до заключения договора бытового подряда предоставить

заказчику необходимую и достоверную информацию о предлагаемой работе, ее

видах и об особенностях, о цене и форме оплаты, а также сообщить заказчику

по его просьбе другие относящиеся к договору и соответствующей работе

сведения (ст. 732 ГК). Если по характеру работы это имеет значение,

подрядчик должен указать заказчику конкретное лицо, которое будет ее

выполнять. Если заказчику не предоставлена возможность, незамедлительно

получить в месте заключения договора бытового подряда информацию о работе,

он вправе потребовать от подрядчика возмещения убытков, вызванных

необоснованным уклонением от заключения договора (ст. 445). Заказчик вправе

требовать расторжения заключенного договора бытового подряда без оплаты

выполненной работы, а также возмещения убытков в случаях, когда вследствие

неполноты или недостоверности полученной от подрядчика информации был

заключен договор на выполнение работы, не обладающей свойствами, которые

имел в виду заказчик. Подрядчик, не предоставивший заказчику информации о

работе, указанной в п. 1 статьи 732, несет ответственность и за те

недостатки работы, которые возникли после ее передачи заказчику вследствие

отсутствия у него такой информации. Именно все указанные права заказчиков

как правило и нарушаются. Инвестиционные компании понуждают заказчиков

воспользоваться услугами своих дизайнеров, риэлтеров, берущих на себя

конечный этап регистрации права собственности на квартиры, меняют в ходе

строительства строительную организацию, осуществляющую работы, по

завершению строительства заказчикам предлагаются квартиры на других этажах,

чем это было предусмотрено договором, и т. п. Общим местом стало нарушение

сроков указанных в договоре со стороны застройщиков. Договоры долевого

участия в строительстве инвесторами-застройщиками, как правило,

составляются однобоко. Права инвестора-застройщика и обязанности заказчика

прописываются очень чётко, а вот права заказчика расплывчатыми фразами.

Ответственность застройщика бывает и вовсе не указана. Заказчики обычно

много теряют при расторжении договора. «В Москве считается приемлемым, если

вам передали квартиру с опозданием «всего» месяца на три.…Бывает так, что

землеотвод подписывается, когда уже построено этажей шесть. Причем начинали

строить дом по одному типовому проекту, а по ходу переиграли на другой -

скажем с КП-4.3 на КП – 4.2.».[12]

Многих перечисленных неприятностей у заказчиков не было бы, если бы к

их отношениям с застройщиками-инвесторами наверняка применялись положения о

защите прав потребителей. В случае нарушения установленных сроков

выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на

основании п. 1 ст. 28 новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за

каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в

размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если

цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ

(оказании услуг) не определена - общей цены заказа (ст. 28 Закона РФ «О

защите прав потребителей»). Договором о выполнении работ (оказании услуг)

между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий

размер неустойки (пени). Подобные меры не кажутся излишне суровыми,

учитывая стоимость квартир, оплаченную заказчиками.

К счастью заказчиков мнение Верховного Суда Российской Федерации на

их стороне. Например: «Решением Первомайского районного суда Кировской

области был удовлетворен иск Ц. к фирме «Арсо»: в пользу истца взысканы

стоимость недостающей жилой площади (так как квартира была предоставлена

меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера), неустойка за

несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность,

компенсация морального вреда.

Поскольку истец принят фирмой в застройщики (дольщики) по строительству

трехкомнатной квартиры, а фирма в договоре указала, что берет на себя

функции заказчика по исполнению обязательства обеспечить проектирование и

строительство жилого дома, выполнить работы в соответствии с проектно-

сметной документацией, суд, руководствуясь нормами ст. 740 ГК РФ и п. 5 ст.

28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», постановил

решение об удовлетворении заявленных требований.

Кассационная инстанция, оставившая решение в силе, также пришла к

выводу, что стороны фактически заключили договор строительного (бытового)

подряда с целью возведения для личных нужд истца жилого помещения с

фиксированной ценой за каждый метр общей площади и что данные отношения

регулируются Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».

К таким же выводам пришел и Советский районный суд г. Новосибирска,

рассмотревший дело по иску Р. к ОАО «ЗЖБИ-7» о расторжении договора об

инвестиционной деятельности от 25 декабря 1998 г. и взыскании неустойки за

нарушение срока окончания выполнения работы по строительству квартиры на

основании п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации «О защите прав

потребителей».

По условиям договора, заключенного между сторонами, застройщик – «ЗЖБИ-

7»обязуется организовать строительство пятиэтажного жилого дома, окончить

строительство в ноябре 1999 г. и передать Р. квартиру в этом доме, а

инвестор (Р.) должна в срок до 31 января 1999 г. внести вклад,

соответствующий стоимости этой квартиры.

Возражая против иска, ответчик не оспаривал тот факт, что строительство

дома осуществлялось им, однако заключенный сторонами договор, по его

мнению, является договором об инвестиционной деятельности, а не договором

подряда, и предмет его - квартира, выделяемая инвестору, внесшему вклад. Об

этом свидетельствует и ссылка в договоре на Закон РСФСР «Об инвестиционной

деятельности в РСФСР», в соответствии с которым он заключен. Поэтому

следует считать, что истица вкладывала денежные средства (инвестиции) в

целях получения прибыли (дохода) или достижения положительного социального

эффекта. Следовательно, по мнению ответчика, на возникшие правоотношения не

распространяется действие Закона Российской Федерации «О защите прав

потребителей».

Решением Советского районного суда г. Новосибирска от 11 мая 2001 г.

исковые требования Р. были удовлетворены частично: договор расторгнут, с

ответчика взысканы сумма, внесенная в счет оплаты стоимости работы по

договору, неустойка с применением ст. 333 ГК.

При этом суд исходил из того, что между сторонами заключен договор

строительного подряда, к которому применяются правила параграфа 2 гл. 37 ГК

о правах заказчика по договору бытового подряда.

Между тем если, по сути, заключенный договор является договором подряда,

а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст.

170 ГК к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда.

Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых

домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Аналогичную точку зрения высказал Государственный комитет Российской

Федерации по антимонопольной политике и поддержке новых экономических

структур в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона Российской

Федерации «О защите прав потребителей».

Таким образом, позиция судов, полагающих, что к договорам

строительного подряда должны применяться положения Закона Российской

Федерации "О защите прав потребителей", представляется правильной».[13]

Отношения по поводу долевого участия в строительстве получают всё

большее распространение. Представляется более разумным опираться в этих

отношениях не только на судебную практику, но и на прямое регулирование

законом, который, к сожалению, оставляет здесь ещё слишком много пробелов.

2.2 ДОГОВОР ПРОДАЖИ КОМНАТЫ.

Договор продажи комнаты в квартире коммунального заселения является

разновидностью договора продажи недвижимости. К договорам продажи

недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 7 главы 30

ГК. Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными

правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества,

включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми

и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые

насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые

помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и

временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры

жилищной сферы. (Ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной

политики"). Жилым помещением в коммунальной квартире является комната

(комнаты). Таким образом, комнаты в коммунальных квартирах, можно считать

отдельным объектом прав.

По договору продажи комнаты в квартире коммунального заселения

продавец обязуется передать в собственность покупателя комнату в

коммунальной квартире, а покупатель обязуется принять жилое помещение и

уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве сторон по данному

договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного

самоуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи

выступает собственник жилого помещения. Договор обязательно должен

содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес,

площадь комнаты, номер комнаты по плану БТИ, общую площадь квартиры, цену.

При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того,

юридическое это лицо или физическое, в ГК (ст. 556) установлено правило, по

которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем

осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному

документу о передаче. При этом если иное не предусмотрено договором,

обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его

покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на

условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от

исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его

принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не

соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое

несоответствие оговорено в документе, не является основанием для

освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение

договора.

Переход права собственности по договору продажи комнаты к покупателю

наступает лишь после его государственной регистрации. Если одна из сторон

уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по

требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации

перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от

государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне

убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что стороны вправе

выбрать и нотариальную форму договора.

Таким образом, видно, что договор продажи комнаты в своих основных

положениях практически ничем не отличается от договоров продажи иной жилой

недвижимости (квартир, домов). Однако до сей поры, не утихают споры о

сделках с комнатами, обусловленные как считают многие исследователи особым

правовым статусом предмета таких сделок.

Еще совсем недавно сделки по отчуждению комнат в коммунальных

квартирах совершались чрезвычайно редко. Причиной тому было ограничение на

приватизацию комнат в коммунальных квартирах, установленное ч.1 ст.4 Закона

РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Не подлежали приватизации жилые

помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных

квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые

помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других

сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в

сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты

населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные

ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на

праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное

управление которых передан жилищный фонд, были наделены правом принимать

решения о приватизации служебных жилых помещений, коммунальных квартир и

находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений

социальной защиты населения. Однако на практике это положение не получило

должного распространения. Наниматели комнат в квартирах коммунального

заселения неоправданно ограничивались в праве на участие в приватизации по

сравнению с иными лицами. Приватизировать можно было лишь всю коммунальную

квартиру целиком. Данная норма противоречила провозглашенному статьей 19

Конституции Российской Федерации принципу равенства граждан перед законом и

судом, поскольку ставила в неравные условия при приватизации жилья граждан

- нанимателей отдельных квартир и граждан - нанимателей жилых помещений

(комнат) в коммунальных квартирах. Установленные указанными положениями

запреты не соответствовали ч. 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации,

поскольку не могли быть обоснованы интересами защиты основ конституционного

строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.

Кроме того, запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах

препятствовал реализации права иметь имущество в собственности,

закрепленного ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации. Более того,

ситуация, когда в одной коммунальной квартире часть жилых помещений

используется по договору найма, а часть - по праву собственности, допускает

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». В силу его ст. 16

освобождающееся в коммунальной квартире жилое помещение - при отсутствии в

квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, или граждан,

имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, -

передается иным нанимателям этой квартиры по договору аренды или купли-

продажи в собственность.

Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях,

закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов

относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации

коммунальных квартир имелись разные мнения. Противники применения к этим

квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной

приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать граждане с разным

правовым положением (собственники и наниматели (арендаторы)) и это может

негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не

приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире, в

частности он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое

помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что

разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании

помещениями, которые являются общими (коридор, кухня и др.).

Считалось, что особые правила приватизации, исключающие установление

различных правовых режимов для жилых помещений в коммунальных квартирах и

тем самым ограничивающие право проживающих в них граждан на приобретение

этих помещений в собственность, были введены в жилищное законодательство в

целях защиты законных интересов тех нанимателей жилых помещений в

коммунальных квартирах, которые в силу разных причин не реализуют свое

право на приватизацию.

Сторонники распространения на коммунальные квартиры общих условий

приватизации жилых помещений приводили в свою пользу, по крайней мере, два

обстоятельства. Во-первых, как следует из Конституции РФ (ст. 19 и др.)

оснований для установления разного подхода к приватизации для отдельных и

коммунальных квартир не имеется. Во-вторых, согласно ст. 46 ЖК и ст. 16

Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» освобождающиеся жилые

помещения (комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в

них наниматели. Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не

были приватизированы и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как

правило, были заинтересованы и наймодатели, которые имеют, как правило,

небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться им по своему усмотрению.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9