Сделки с недвижимым имуществом

М.К. Юков».[8]

Правовое значение деления вещей на недвижимые и движимые связывается

с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и

движимых вещей. Установление особого правового режима для недвижимого

имущества необходимо подразумевает:

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимость,

ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат

государственной регистрации, доступной для ознакомления третьим лицам.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или

передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации

этой недвижимости;

2. Ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей

(ст. 338 ГК);

3. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему

правилу исполняется в месте ее нахождения;

4. Предусматривается различный порядок приобретения права

собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК) и

вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК);

5. Наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по

нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при

наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном

местожительстве наследователя;

6. Установлен более длительный срок приобретательной давности на

недвижимое имущество (ст.234 ГК);

7. Предусмотрен особый порядок обращение взыскания на заложенное

недвижимое имущество (ст.349 ГК);

8. Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать

принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество,

сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в

уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным

способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (ст. 295

ГК).

9. Споры о правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения

недвижимых вещей (ст. 30 ГПК «Исключительная подсудность»).

Указанные отличия в правовом режиме недвижимых вещей распространяются,

прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Ст. 131 ГК

называется "Государственная регистрация недвижимости", хотя в ней идет речь

о регистрации прав на вещи, а не самих вещей. Недвижимое же имущество как

вещь подлежит постановке на технический учёт в органах БТИ (бюро

технической инвентаризации), которые сейчас проходят реорганизацию.

Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное

или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные

последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому

законодательству действует большое количество специальных законов и

подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим

их использования и распоряжения. Уже сложились и постоянно развиваются

несколько самостоятельных отраслей права, регулирующих отношения в области

недвижимости, таких как земельное, жилищное, градостроительное

законодательство.

Следует обратить внимание на то, что ст. 130 ГК разделяет

недвижимость на всё то, что прочно связано с землёй и собственно землю.

На самом деле земля находится в гражданском обороте уже давно. Так

Конституция Российской Федерации, принятая на всенародном референдуме 12

декабря 1993 года статьёй 36 установила, что граждане и их объединения

вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и

распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их

собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не

нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования

землей определяются на основе федерального закона. Однако такой закон

(Земельный Кодекс Российской Федерации) появился лишь 25 октября 2001 года.

Причём он не регулировал, пожалуй, главной категории земель –

сельскохозяйственных. Федеральный закон "Об обороте земель

сельскохозяйственного назначения" увидел свет только 24 июля 2002 г. До

этого земельные отношения регулировались в основном Указом Президента «О

регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от

27 октября 1993 г., который устанавливал: «Граждане и юридические лица -

собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по

наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать

земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды

(капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с

иностранными инвестициями». Это вообще характерная черта «эпохи Ельцина» -

жить не законами, а указами.

Земля – это «особый из особых» объектов гражданских прав. В отношении

него законом предусмотрено множество изъятий и ограничений. Крайне важно

чтобы земля, как и другие природные ресурсы, использовалась и охранялась

как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей

территории. Это значит, прежде всего, что использование земли, не

соответствующее ее функционированию в качестве основы жизни и деятельности

народов, недопустимо; что закон должен запрещать или, по крайней мере,

существенно и надежно ограничивать нерациональное, хищническое обращение с

землей и любую другую деятельность, снижающую плодородие почв, приводящую к

гибели ценных сельско- и лесохозяйственных угодий (из-за их застройки,

заболачивания, засоления и т.п.), а также городов и иных населенных пунктов

со всеми их землями в результате их затопления, загрязнения химикатами,

радиоактивными веществами и др.

Обширный список изъятий земельных участков установлен статьёй 27 ЗК.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским

законодательством и ЗК. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из

оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть

объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные

участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в

частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными

законами.

Подобные ограничения представляются разумными и оправданными. Но

нельзя согласиться с положением ст.37 ЗК гласящей, что объектом купли-

продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный

кадастровый учет. Данное положения значительно затрудняет распоряжение

земельными участками. «В кадастровых палатах отсутствуют доступные банки

кадастровых карт, планов по участкам, права на которые возникли до 1998

года. Где-то эти планы существуют, так как участки каким-то образом уже

были ранее учтены, но попробуй их получи! Без кадастрового плана

сельскохозяйственная организация не сможет зарегистрировать свои права на

приобретенные земельные доли, аренду земельного участка в счет части долей

в праве общей собственности на земельный участок. Граждане - собственники

земельных долей (долей в праве общей собственности на земельный участок) не

смогут юридически правильно оформить передачу земельной доли в дар, ее

продажу, осуществить любую другую сделку с долей. Ситуация странная.

Государство взяло на себя обязанности по ведению кадастра, установило плату

за получение выписки из него (на сегодняшний день 100 рублей).

Росземкадастр, в ведении, которого находятся кадастровые палаты,

неоднократно разъяснял, что такие выписки должны предоставляться на основе

имеющихся материалов по ранее учтенным участкам, что проведение

дополнительных работ по межеванию возможно только при наличии споров или по

желанию собственника. Однако на практике при обращении в кадастровые палаты

за выпиской организации и граждане получают отказ. Основание - участки в

кадастре не значатся, то есть участки были переданы в собственность граждан

8 - 10 лет назад, имеются правоустанавливающие документы, а кадастры -

пусты. От сельхозорганизаций и граждан требуют проведения работ по

постановке участков на кадастровый учет, в том числе и межевых. Стоимость

проведения таких работ для организаций в Московской области силами

специализированных НИИ - не ниже 1 миллиона рублей за 3000 га, в отдельных

случаях (читатель поймет, каких) - 100 тысяч рублей. Таким образом, перед

нами не что иное, как попытка провести государственную работу -

сформировать кадастр - за счет частных средств, и немалых.

Руководители кадастровых палат держат себя так, как будто до них

никто не занимался учетом прав на участки, учетом самих участков. А ведь

районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству вели такую

работу. Из сотрудников этих комитетов, как правило, и сформирован штат

кадастровых палат! Тем не менее, очень и очень непросто получить выписку из

кадастра, касающуюся ранее учтенных участков, как, впрочем, и официальный

отказ - именно потому, что такие выписки должны предоставляться. Есть

случаи отказа в выписке по участкам, которые уже имеют кадастровые номера.

Объяснения самые разные. Например, что «эти номера стары, теперь нужно

присваивать новые номера», что «информация в кадастре неточная», и т.п. Но

ведь это дело не сельскохозяйственных организаций и граждан! Это

техническая работа самих органов, осуществляющих учет земельных участков!

На это идет даже часть земельного налога!».[9]

Таким образом, существует большое количество разнообразных видов

недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью. В соответствии с

установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости

сложились и разные товарные рынки недвижимости. По мнению доктора

юридических наук, председателя Комитета Государственной Думы по

законодательству Крашенинникова П. В : «основная часть сделок с

недвижимостью – это именно сделки с жилыми помещениями.».[10]

Учитывая, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют

принадлежащие им гражданские права (ст. 9 ГК), а так же, что граждане и

юридические лица свободны в заключении договора и могут заключить договор,

как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми

актами (ст. 421) исчерпывающего списка сделок с недвижимым имуществом

составить не представляется возможным. На многообразие сделок с

недвижимостью оказывает влияние и положение ст. 421 ГК согласно которому

стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных

договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный

договор). Поэтому в следующей главе будут рассмотрены только некоторые из

них, наиболее, на мой взгляд, интересные.

ГЛАВА 2.

ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.

2.1 ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

Безостановочный рост цен на недвижимость подталкивает многих к

покупке квартиры в еще только строящемся доме. А зачастую квартиры

«раскупаются» уже тогда, когда строители только огораживают будущую

строительную площадку. Во истину – реклама-двигатель торговли. Ведь так

кажется дешевле. Призывные рекламные плакаты внушают будущим покупателям

очевидную выгоду при обращении в ту или иную компанию. Цены на этапе

строительства гораздо ниже, чем в уже построенном доме. Потребительские же

качества квартир на вторичном рынке уже не удовлетворяют придирчивого

покупателя, так как построены они в своём большинстве в советскую эпоху,

когда качество и размеры жилья были совсем иными. Привлекает покупателей и

возможность лично спланировать внутриквартирные помещения.

При обращении будущего «покупателя» в выбранную им фирму ему предложат

заключить договор. Составленный документ может называться по разному:

договор долевого участия в строительстве, договор инвестирования, подряда,

совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в

том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с

рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность,

уступки требования (цессии) и др. Однако содержание перечисленных договоров

(предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) являются

практически одинаковыми: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается

обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения,

а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная

компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции

заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно

или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в

собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании

строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Казалось бы, сложностей и подвохов быть не должно: договор составлен,

деньги заплачены – только и дождаться, когда достроят дом. Но кажущаяся

привлекательность подобного приобретения таит в себе немало «подводных

камней». Договоры долевого участия в строительстве, договоры инвестирования

не нашли закрепления в ГК в качестве самостоятельного вида договоров.

Однако ст. 421 ГК устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в

заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный,

так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны так же

могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров,

предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К

отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих

частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном

договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа

смешанного договора. Указанные договоры можно рассматривать как сложные,

имеющие признаки различных договоров, предусмотренных законодательством.

Они не подлежат обязательной государственной регистрации, поэтому стороны

(застройщик и инвестор) вступают в определенные обязательственные отношения

с момента подписания ими договора в простой письменной форме. Текст

договора должен содержать следующее: описание объекта недвижимости, его

местонахождение, цену договора (объем инвестиций), условия изменения цены,

обязательства сторон (в том числе срок исполнения работ застройщиком,

условия и порядок внесения инвестиций), ответственность сторон в случае

невыполнения обязательств и т.п. В процессе строительства могут возникнуть

изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования

относительно определенной договором, поэтому объект в договоре может быть

определен как конкретно (например, двухкомнатная квартира общей площадью 68

кв. м, жилой - 35 кв. м, расположенная на пятом этаже третьей секции), так

и более общими фразами, без детализации.

После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического

возникновения объекта недвижимости, застройщик в соответствии с

обязательствами по договору долевого участия в строительстве в качестве

расчета за произведенное финансирование передает инвестору предусмотренный

договором объект (часть объекта) недвижимости. Передача оформляется актом

передачи, подписанным обеими сторонами, в котором объект передачи должен

быть четко определен, указаны его местонахождение, общая и жилая (при

наличии) площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе

произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. Если иное не

предусмотрено договором, с момента передачи объекта инвестирования стороны

исполнили взаимные обязательства и договор считается прекращенным. В

органе, осуществляющем государственную регистрацию, регистрация права

инвестора будет осуществляться на основании договора инвестирования и акта

передачи имущества.

Термин «инвестор» по отношению к гражданину – стороне по договору

долевого участия в строительстве следует применять условно. Очевидно, что

целью «инвестора» является не извлечение прибыли, т.е. не

предпринимательская деятельность, а приобретение имущества для личного

пользования. Инвестициями же, согласно Закону РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об

инвестиционной деятельности в РСФСР" (с изменениями от 19 июня 1995 г., 25

февраля 1999 г., 10 января 2003 г.) являются денежные средства, целевые

банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины,

оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права,

интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и

других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения

положительного социального эффекта. Инвестиционная же деятельность - это

вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических

действий по реализации инвестиций. Аналогично определяет данные понятия и

Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной

деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных

вложений» (с изменениями от 2 января 2000 г.), правда лишь для целей

указанного закона. Всё это никак не относится к лицам, собирающимся

приобрести квартиру.

Такие разные названия даются указанным договорам не случайно, а с целью

вывести их из-под действия параграфа 2 главы 37 ГК и Закона РФ «О защите

прав потребителей». Как бы не был назван договор, это не должно смущать

«инвестора» при толковании условий договора судом принимается во внимание

буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК).

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается

путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если

эти правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть

выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом

принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая

предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во

взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение

сторон.

Отличительной особенностью возникающих между сторонами отношений по

указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в

правоотношения по строительству своей квартиры с организацией,

осуществляющей строительство жилого дома. Поэтому при возникновении спора

данную разновидность договоров следует, по моему мнению, отнести к

договору строительного подряда (ст. 740 ГК). По договору строительного

подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по

заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные

работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для

выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или

реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или

иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных

неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9