Право собственности и иные вещные права на жилое помещение

цены ренты (ст. 599 ГК РФ). При случайной гибели либо повреждении

жилья, переданного под выплату пожизненной ренты, плательщик не

освобождается от выплаты ренты (ст. 600 ГК РФ).

13) при пожизненном содержании с иждивением (третий вид ренты

наряду с постоянной и пожизненной) в качестве ренты получателю

обеспечивается удовлетворение в жилье, питании, одежде и уходе. Этот

вид ренты может предусматривать оплату плательщиком ритуальных услуг.

Существенным условием этого вида договора ренты является отражение в

его тексте стоимости общего объема содержания, при котором месячное

содержание не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда

(ст. 602 ГК РФ). Содержание возможно реализовывать как в натуральной,

так и в денежной форме. Обязательство содержания прекращается смертью

получателя ренты. Кроме того, при существенном нарушении содержателем

своих обязанностей получатель вправе потребовать возврата жилья либо

выплаты ему выкупной цены по правилам выкупа постоянной ренты (ст.

605 ГК РФ). В этом случае плательщик ренты не вправе требовать

компенсации понесенных расходов на содержание1.

2.2.6. Приобретение жилья с использованием государственных субсидий

и кредита.

Приобретение жилья с использованием государственных субсидий и

кредита является также новым порядком приобретения жилья гражданами.

Правовыми основаниями для этого являются положения Закона РФ «Об

основах федеральной жилищной политики» о том, что «гражданам, не

обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство

оказывает помощь... используя систему компенсаций (субсидий) и льгот

по оплате строительства, содержания и ремонта жилья» (ст. 2 Закона).

Законом также определено, что «компенсации (субсидии) — это средства,

предоставляемые гражданам в качестве помощи для оплаты жилья и

коммунальных услуг, строительства жилья или его покупки» (ст. 1

Закона).

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2281 установлено, что

гражданам субсидии предоставляются безвозмездно.

Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 937 было

утверждено «Положение о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в

улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство

или приобретение жилья», которое регламентирует весь порядок

взаимоотношений граждан и государственных органов, сводящийся к

следующему.

1. Субсидии предоставляются гражданам (по их желанию), состоящим на

учете по улучшению жилищных условий в муниципальных органах (с учетом

их очередности) либо пользующимся в соответствии с законодательством

правами на льготное финансирование строительства жилья (п. 2

Положения).

2. Субсидии предоставляются гражданам, если уровень их месячного

дохода в расчете на одного члена семьи не превышает предела,

установленного органом, за счет которого предоставляются субсидии (п.

4 Положения).

3. Субсидии предоставляются для строительства или приобретения как

односемейных домов, так и квартир в многоквартирных домах (п. 9

Положения).

4. Денежные суммы в размере субсидий не выдаются гражданам на руки,

а предоставляются в форме платежей, перечисляемых через банки: при

строительстве жилья, как правило, его застройщику, а при приобретении

жилья — его продавцу (п. 10 Положения).

5. Субсидии предоставляются гражданам независимо от того, является

ли занимаемое ими жилье муниципальным или их собственностью. При

этом, если владельцы приватизированных квартир и частных домов

получили субсидию и улучшили свои жилищные условия, а затем продали

ранее занимаемое жилье, то они обязаны вернуть органу,

предоставившему субсидию, 50% суммы, полученной от этой продажи. При

этом возвращаемая сумма не должна превышать размера субсидии (п. 11

Положения).

Гражданам, принятым на учет для предоставления квартир в ЖСК,

безвозмездные субсидии не предоставляются, так как государство

оплачивает до 50% стоимости строительства домов ЖСК.

6. Размер предоставляемой субсидии может составлять от 5 до 70%

средней стоимости строительства или приобретения дома или квартиры в

данном регионе. Размер субсидии также определяется в зависимости от

величины дохода за последние 6 месяцев в расчете на одного члена

семьи или нескольких семей, проживающих в квартире или в доме

гражданина, получающего субсидию, и времени постановки на учет по

улучшению жилищных условий1. При этом размер приобретаемого с

использованием субсидий жилья не может превышать социальной нормы

площади жилья для семьи (п. 12 Положения).

7. Социальная норма общей площади жилья устанавливается органами

государственной власти субъектов Федерации (ст. 11 Закона «Об основах

федеральной жилищной политики»).

8. Исходя из вышеизложенного стоимость жилья, приобретаемого

гражданами, состоит из двух составных частей: а) субсидии и б)

средства гражданина. Вносимые гражданином средства могут быть как его

собственными накоплениями, так и заемными, получение которых

регламентировано Указом Президента РФ «О жилищных кредитах» от 10

июня 1994 г. № 1180. Введенное в действие этим Указом Положение о

жилищных кредитах определяет общий порядок кредитования населения при

использовании собственных средств, а также безвозмездных субсидий:

а) банки на территории РФ предоставляют гражданам и юридическим

лицам жилищные (льготные) кредиты под залог жилья;

б) жилищные кредиты могут быть трех видов:

земельный кредит — краткосрочный или долгосрочный кредит,

предоставляемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее

жилищное строительство;

строительный кредит — краткосрочный кредит на строительство

(реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования

строительных работ;

кредит на приобретение жилья — долгосрочный кредит, предоставляемый

для покупки жилья;

в) жилищные кредиты выделяются при условии отвода застройщику в

установленном порядке земельного участка и наличия разрешения

соответствующих органов на строительство жилья, а также на условиях

платности, возвратности и целевого использования;

г) обеспечением кредита является залог заемщиком имеющегося или

сооружаемого, либо приобретаемого жилья, иных имущественных прав на

другое имущество, или имущественных прав, которые в соответствии с

законодательством РФ могут быть предметами залога;

д) денежные средства на руки заемщику не выдаются, ему открывается

кредитная линия, ссуда по которой перечисляется по частям,

соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных

работ. В процессе работ банк вправе осуществлять инспектирование

производимых работ;

е) сумма жилищного кредита не должна, как правило, превышать 70%

стоимости приобретаемого жилья, строящегося или реконструированного,

обустройства земли;

ж) основными документами, определяющими взаимоотношения банка и

заемщика, являются кредитный договор и договор о залоге (ипотеке).

9. Граждане, которым решением муниципальных органов выделены

безвозмездные субсидии, заключают с уполномоченным органом договор об

использовании субсидий и собственных или привлеченных средств. Этим

договором предусматривается, что субсидии начисляются на счет в

течение 5 банковских дней после внесения гражданином своей доли.

10. Если гражданин приобретает с привлечением субсидий

муниципальное жилье, то оно оформляется в его собственность и он

снимается с учета по улучшению жилищных условий. Жилищные субсидии

предоставляются только один раз.

В г. Костроме предоставление гражданам безвозмездной субсидии на

строительство или приобретение жилья осуществляется согласно

положения (см. приложение № 4)1, утвержденного постановлением

администрации г. Костромы от 30 июня 1997 г. № 2067. Положение

разработано в соответствии с постановлением Правительства Российской

Федерации “О предоставлении гражданам Российской Федерации,

нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на

строительство или приобретение жилья” № 937 от 03.06.96 г.2,

постановлением главы администрации Костромской области № 593 от

14.10.96 Федерации “О предоставлении гражданам Костромской области,

нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на

строительство или приобретение жилья”3 и регламентирует порядок

предоставления субсидий за счет федерального бюджета, за счет средств

областного бюджета, предприятий и организаций, за счет средств

городского бюджета.

2.2.7. Приобретение жилья путем выкупа освободившегося жилого

помещения в коммунальный квартире.

Приобретение жилья путем выкупа освободившегося жилого помещения в

коммунальный квартире осуществляется на основании ст. 16 Закона РФ

«Об основах федеральной жилищной политики», предусматривающего, что

освобожденное изолированное жилое помещение в коммунальной квартире

передается (при отсутствии граждан, признаваемых нуждающимися в

улучшении жилищных условий или не обеспеченных по жилищным нормам),

нанимателям соседних комнат по договору купли-продажи или аренды,

если эта возможность не ограничена субъектом Федерации. Таким образом

осуществляется постепенная ликвидация коммунальных квартир.

Реализация этого положения осуществляется в следующем порядке:

1. После освобождения жилого помещения претендующие на его

приобретение граждане обращаются в органы исполнительной власти с

соответствующим заявлением. Жилищные органы устанавливают тот факт,

что помещение свободно от обязательств (отсутствует запрет на

приватизацию жилья) и может быть продано, а также определяют

стоимость этого жилья.

2. Должно быть получено согласие других нанимателей комнат в этой

квартире (если они есть) на участие в приватизации занимаемых ими

помещений.

3. При наличии нескольких претендентов на свободную жилую площадь

она может быть продана при согласии всех нанимателей либо покомнатно

каждому претенденту, либо всем претендентам в совместную или долевую

собственность под общие цели.

4. После оплаты претендентами стоимости выкупаемого жилья

оформляется приватизация всей квартиры.

Кроме того, как уже было сказано выше, согласно ст. 16 Закона, при

согласии всех нанимателей один из них может приобрести иные жилые

помещения и передать их для переселения другим нанимателям

коммунальной квартиры в частную собственность, занять освободившиеся

в квартире жилые помещения без дополнительной платы и приватизировать

их в установленном порядке.

При отсутствии в квартире граждан, желающих приобрести освободившееся

жилое помещение, оно передается другим гражданам по договору найма.

2.2.8. Приобретение жилья в результате выкупа неиспользуемого

помещения.

Одной из разновидностей выкупа неиспользуемого помещения является

введенная в городах Москве и Санкт-Петербурге практика выкупа нежилых

чердачных помещений, расположенных над квартирами граждан и

обустройство в них жилых помещений. Эта деятельность может

осуществляться как жителями последних этажей жилых домов с

присоединением этих помещений к своим квартирам, так и физическими и

юридическими лицами для возведения самостоятельных жилых мансардных

помещений1. Целью освоения чердачных пространств является создание

дополнительной жилой площади без застройки новых земельных участков и

внебюджетного финансирования ремонта жилищного фонда. Последнее

немаловажно, поскольку инвестор, получая право на возведение

мансардных помещений, обязан осуществить определенный объем планово-

предупредительного, текущего и капитального ремонтов здания.

Условием проведения работ по устройству инвесторами мансард в жилых

домах является выплата компенсаций собственникам (нанимателям)

квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения работ. Право

на компенсации имеют жители тех квартир, проживание в которых при

проведении работ временно становится недопустимым по санитарным или

иным нормам в соответствии с заключением уполномоченных органов

городской администрации.

Инвестиционная деятельность по устройству мансард в жилых домах

осуществляется по результатам конкурсов, проводимых префектурами

административных округов.

Собственно мансардным помещением можно называть этаж, размещенный

внутри чердачного пространства, т.е. между конструкциями кровли,

наружных стен и перекрытием верхнего этажа1.

Проектно-сметная документация на устройство мансарды в жилых домах

в обязательном порядке согласовывается с Москомархитектурой,

Управлением государственного контроля, охраны и использования

памятников истории и культуры г. Москвы, органами Госпожнадзора,

органами санэпидемнадзора, МосжилНИИпроектом и др. Учитывая, что

устройство мансардных помещений осуществляется без застройки

земельного участка, согласовании с Земельным комитетом не требуется.

Вновь полученная площадь оформляется в собственность заключением

нотариально удостоверенного договора с последующей регистрацией права

собственности.

Спорные вопросы между инвестором и собственниками (нанимателями)

квартир в этом доме рассматриваются в судебном порядке2.

Глава 3. Государственная регистрация права собственности на жилое

помещение.

31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный Закон РФ “О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним” (далее – Закон)1. Со вступлением Закона в силу введена единая

процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне

зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории

которого она находится. Ведется работа по созданию Единого

государственного реестра прав. Все это в конечном счете позволит

сделать рынок недвижимости Росии прозрачным, во многом подрубить

корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого

имущества.

Вступление закона в силу означает, что права собственности на

недвижимое имущество, а в нашем случае на жилые помещения, по сделкам

или в результате строительной деятельности субъектов возникают только

после их государственной регистрации. Отсюда следует, что право

собственности на жилое помещение не может существовать без его

государственной регистрации.

Принятие закона было предусмотрено гражданским кодексом РФ. Так

статьи Гражданского кодекса, посвященные недвижимому имуществу,

содержат указание на обязательность государственной регистрации прав

на это имущество с сделок с ним.

Согласно Закону, государственной регистрации подлежат права

собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки

с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского

Кодекса РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда

внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной

регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат

государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в

том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и

сделок с ним (далее – государственная регистрация прав) – юридический

акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения

(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество

в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственную регистрацию прав осуществляют специально созданные

для этого государственные органы. В г. Костроме и Костромской области

государственная регистрация осуществляется учреждением юстиции по

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним - Костромским областным регистрационным центром, который начал

свою работу с 1 января 1999 года.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется

Свидетельством о государственной регистрации1 прав и посредством

совершения специальной регистрационной надписи2 на документе,

выражающем содержание сделки. Датой государственной регистрации прав

является день внесения соответствующих записей о правах в Единый

государственный реестр прав.

В Костромском областном регистрационном центре разработаны

инструкции, в соответствии с которыми осуществляется государственная

регистрация прав, в том числе и Инструкция “О порядке государственной

регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними в Костромском

областном регистрационном центре”3, утвержденная приказом Главного

государственного регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с

ним Костромской области № 105 от 27 мая 1999 г. Инструкция

разработана на основании Гражданского кодекса Российской Федерации,

Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним”, Постановления Правительства РФ от 18.02.98

№ 219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра

прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Согласно данной Инструкции государственной регистрации подлежат

право собственности на жилые помещения, хозяйственного ведения и

оперативного управления.

Для того, чтобы зарегистрировать право на жилое помещение, в

регистрационный центр необходимо предоставить следующие документы:

. Заявление о государственной регистрации права4.

. Удостоверение личности для физических лиц. Учредительные и иные

документы, содержащие необходимые сведения о юридическом лице.

. Документ о внесении платы за государственную регистрацию права.

. Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности.

Если объект находится в хозяйственном ведении или оперативном

управлении, необходимо представить документы, подтвердающие данные

права.

. Справка БТИ с технической характеристикой жилого помещения.

В случае совершения сделки с жилым помещением, сторона отчуждающая

недвижимое имущество предоставляет:

. Заявление о государственной регистрации сделки.

. Удостоверение личности для физических лиц. Учредительные и иные

документы, содержащие необходимые сведения о юридическом лице.

. Документ о внесении платы за государственную регистрацию сделки.

. Правоустанавливаищий документ на жилое помещение, подтверждающий

право собственности. Если объект находится в хозяйственном ведении

или оперативном управлении, согласие собственника на совершение

сделки.

. Свидетельство о государственной регистрации прав в КОРЦ, если право

было ранее зарегистрировано.

. Проект договора отчуждения (дарения, купли-продажи, мены) жилого

помещения1.

. Справка БТИ (бюро технической инвентаризации), с технической

характеристикой жилого помещения2.

. Справка из ЖЭУ (ЖСК), выписка из домовой книги (домовая книга),

содержащая сведения о лицах, имеющих право пользования данным жилым

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9