Право собственности и иные вещные права на жилое помещение

нанимателя, наймодателя и с разрешения исполнительного комитета

Совета народных депутатов, а перестановка либо установка

дополнительного санитарно-технического и иного оборудования — с

согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя и с разрешения

наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное переустройство и

перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование

балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного

санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет

привести помещение в прежнее состояние».

Крайней санкцией за нарушение собственником жилья указанных правил

может быть применение к нему меры, предусмотренной ч. 2 ст. 293 ГК РФ

(о продаже по судебному решению жилого помещения с публичных торгов).

2.2.2. Приобретение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК.

Возникновение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК происходит в

следующем порядке:

Член жилищного, жилищно-строительного кооператива или другие лица,

имеющие право на паенакопления, при полной уплате ими паевого взноса

за квартиру или иное помещение, передаваемое этим лицам кооперативом,

приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218

ГК РФ). Время перехода права собственности на жилье в ЖК, ЖСК в этом

случае определено моментом внесения полной суммы паенакопления.

Вместе с тем по общему правилу момент возникновения права

собственности на вновь создаваемое здание возникает с момента его

государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого момента

создателю здания, т.е. кооперативу, принадлежит право собственности

на использованные для его создания средства. После государственной

регистрации здания его собственником становится кооператив. В момент

полной выплаты кооперативу его членом пая право собственности на

квартиру переходит от кооператива к его члену.

В дальнейшем член кооператива регистрирует свое право собственности

на жилое помещение в учреждении юстиции по регистрации прав. Для

того, чтобы зарегистрировать свое право, надо получить справку о

полной выплате паевого взноса за жилое помещение, подписываемую

председателем и бухгалтером кооператива, после чего обратиться в БТИ,

где выдается справка, описывающая данное жилое помещение. Данные

справки представляются в органы по государственной регистрации для

регистрации права собственности на указанное жилое помещение.

В практике органов, осуществляющих государственную регистрацию

права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, нередко

встречаются случаи, когда члены ЖК и ЖСК, помимо справки,

подтверждающей полную выплату паевого взноса за квартиру,

предоставляют договор приватизации данной квартиры. То, что квартира

ЖК, ЖСК нуждается в приватизации – довольно широко распространенное

заблуждение. Приватизируются (передаются в собственность граждан)

только квартиры государственного или муниципального жилищного фонда,

в том числе ведомственная и служебная жилплощадь (ст.1 Закона «О

приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Как

указывалось выше, член ЖК, ЖСК, полностью внесший паевый взнос за

квартиру, приобретает право собственности на это имущество.

3. Приобретение жилья в результате инвестирования в

строительство жилья.

Инвестирование в строительство жилья является новым видом

приобретения жилья в собственность и осуществляется на основании

Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991

г1. Инвестирование в строительство жилья может осуществляться как

гражданами, так и юридическими лицами, в том числе и иностранными.

Инвестициями могут быть денежные средства, целевые банковские вклады,

паи, акции и другие ценные бумаги, а также машины, оборудование и

другие материальные и нематериальные ценности, вкладываемые в целях

получения «дохода и другого положительного социального эффекта» (ст.

1 Закона). В качестве инвестиций возможно использование не только

собственных, но и заемных средств. Исходя из того, что инвестор

вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами

инвестиций (ст. 5 Закона), инвестиции остаются собственностью

инвестора независимо от этапов строительства. Именно это положение и

отличает договор инвестирования от всех иных видов договоров. Вместе

с тем Гражданский кодекс не ввел в действие понятие и правила

договора инвестирования, что приводит к значительному юридическому

разночтению взаимоотношений при строительстве и приобретении жилья с

использованием инвестиций.

В Законе используются следующие общие понятия инвестиционной

деятельности в области строительства и приобретения жилья:

Инвестор — тот, кто вкладывает денежные, материальные средства и

нематериальные права, определяет порядок их использования.

Заказчик — тот, кого инвестор уполномочил осуществлять реализацию

вложений. На период действия договора заказчик наделяется правами

владения, пользования и распоряжения инвестициями в пределах

полномочий, установленных инвестором. Исходя из этих полномочий уже

заказчик, используя регламентируемые Гражданским кодексом РФ договоры

подряда (строительного, на выполнение проектных и изыскательских

работ и др.), осуществляет все хозяйственные и организационные

мероприятия для возведения жилья. Заказчик получает вознаграждение за

выполняемые работы и услуги. При этом заказчик имеет возможность

получить в собственность часть жилья в счет оплаты производимых работ

и услуг.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, которое организует

строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов, в том числе для

собственного проживания, либо предоставления внаем, аренду, либо для

продажи (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Дольщик — юридическое лицо, имеющее, как правило, права аренды на

земельный участок, на котором будет возводиться жилье, а также права

проектанта и застройщика. Если дольщик не инвестирует, т.е. не вносит

материальных средств, а только предоставляет под строительство

отведенный ему участок, отчисляемое ему по договору о долевом участии

в строительстве муниципальным органом жилье остается за дольщиком и

может заселяться по ордерам гражданами — сотрудниками дольщика,

являющимися очередниками на получение жилья. В дальнейшем эти

граждане вправе приватизировать предоставленное им жилое помещение.

Все четыре функции по договору инвестирования могут в различной

комбинации принадлежать одному или разным лицам.

Исходя из этого гражданам, намеревающимся вложить свои денежные

средства в строительство жилья (инвестировать строительство),

необходимо по документам убедиться, кем же является лицо, которому

они вверяют свои средства: инвестором, заказчиком, застройщиком или

дольщиком. Кроме того, немаловажен и вопрос о том, станет ли

гражданин сам инвестором или его денежные средства будут только

«привлеченными средствами» для основного инвестора. В последнем

случае гражданин будет выступать не собственно инвестором, который не

теряет прав собственности на свои инвестиции, а кредитором инвестора.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

возникает не в момент его изготовления или создания, а только после

государственной регистрации в установленном законом порядке (ст. 219

ГК).

На практике инвестирование в строительство жилья осуществляется

посредством заключения договора долевого участия на строительство

жилья между инвестором и заказчиком, либо застройщиком, если заказчик

отсутствует.

После того, как законченный строительством объект сдан в

эксплуатацию, застройщик (заказчик) осуществляет передачу жилья

дольщику договором передачи жилья в собственность, а также

предоставляет в органы по государственной регистрации недвижимости

установленную документацию на весь объект недвижимости (жилой дом).

Дольщик, в свою очередь предоставляет в органы по государственной

регистрации договор долевого участия, договоры уступки прав, если

право дольщика на жилье возникло по договору уступки права

требования, а также договор передачи жилья в собственность.

2.2.4. Приобретение жилья по договору мены.

По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон обязуется

передать в собственность другой стороны одно жилье в обмен на другое.

К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая

сторона признается продавцом жилья, которое она обязуется передать, и

покупателем жилья, которое она обязуется принять в обмен. Если

договором мены не оговорено иное, то цена обмениваемого жилья

предполагается равной (п. 1 ст. 568 ГК).

В случае, когда в соответствии с договором мены, обмениваемые жилые

помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать

жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения,

предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах

непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое

помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

Этот пункт ст. 568 ГК имеет большое значение в тех случаях, когда

по договору мены один из супругов обменивает с доплатой принадлежащее

ему на праве собственности жилое помещение, являющееся его личной

собственностью. В случае, когда доплата производится деньгами,

которые являются имуществом, нажитым супругами во время брака

(согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, доходы каждого из супругов

от трудовой деятельности, признаются имуществом, нажитым во время

брака), то в этом случае жилое помещение, полученное супругом в

результате произведенного обмена, становится общей совместной

собственностью супругов.

Необходимо особо отметить, что право преимущественной покупки (п. 5

ст. 250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья по

договору мены. Видимо правильнее было бы назвать это право не правом

преимущественной покупки, а правом преимущественной мены или

преимущественного приобретения. Возможно, законодатель имеет ввиду

случай, когда сособственник может предложить отчуждателю доли для

мены жилое помещение подобного рода.

Изложенное выше относится к ситуации, когда жилые помещения

находятся у обменивающихся сторон на правах собственности. Вместе с

тем на практике возникает необходимость обменять жилье, которое

находится в собственности, на другое, занимаемое гражданами на

условиях найма (например, муниципальное жилье). Ранее такие операции

осуществлялись либо путем «расприватизации» через суд жилья и

последующего обмена жильем, либо путем оформления сделки купли-

продажи жилья и последующего заключения договора найма. В настоящее

время обмен таких жилых помещений осуществляется на основании ст. 20

Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в соответствии

с которой наниматель имеет право с согласия собственника жилищного

фонда передать права и обязанности по договору найма этого помещения

собственнику жилья из частного жилого фонда взамен приобретения права

собственности на жилое помещение.

В г. Костроме порядок обмена жилых помещений производится в

соответствии с положением «О порядке обмена жилых помещений в городе

Костроме», утвержденном решением Думы г. Костромы 28 января 1999 г.

Данное положение разработано на основании Гражданского кодекса

Российской Федерации, Закона Российской Федерации «ОБ основах

жилищной политики», Жилищного кодекса РСФСР, «Инструкции о порядке

обмена жилых помещений», других нормативных правовых актов Российской

Федерации, костромской области и органов местного самоуправления г.

Костромы и устанавливает правила обмена жилых помещений в г.

Костроме, занимаемых нанимателями и собственниками1.

Как мена, так и обмен жилых помещений могут быть признаны

недействительными по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом

для недействительности сделок. Отношения собственности, основанные на

недействительной сделке обмена жилыми помещениями, также являются

недействительными.

2.2.5. Приобретение жилья по договору ренты.

Новым видом договора, по которому происходит отчуждение права

собственности, является договор ренты, по которому одна сторона

(получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в

собственность жилье, а плательщик ренты обязуется в обмен на

полученное жилье периодически выплачивать получателю ренту в виде

определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его

содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Возможны выплаты как

постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе

пожизненного содержания гражданина с иждивением.

В отличие от всех иных договоров отчуждения недвижимости только в

отношении договора ренты новым Гражданским кодексом предусмотрено

обязательное нотариальное удостоверение (ст. 584 ГК РФ).

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит

из двух договоров: по «первому» осуществляется передача права

собственности на жилье, которая может быть как возмездной (в форме

купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК

РФ).

«Вторым» договором собственно и является договор ренты, т.е.

постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто

передает жилье. Именно исходя из этой, «второй» части договора,

оформленные таким образом правоотношения и являются возмездными.

Ранее действовавший Гражданский кодекс РСФСР в ст. 253

предусматривал своеобразный аналог ренты в виде договора купли-

продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. Этой

статьей устанавливались значительные ограничения заключения такого

договора:

1) «получателем ренты» мог быть только «нетрудоспособный по

возрасту или по состоянию здоровья». В настоящее время — гражданин

любого возраста и состояния здоровья;

сделка оформлялась только в виде договора купли-продажи. В

настоящее время допустимо и дарение;

3) выплата содержания осуществлялась «в уплату покупной цены» и

предполагалось, что сумма затрат покупателя не может быть более

стоимости жилья. В настоящее время — покупная цена — сама по себе, а

рента как «вторая» часть договора — сама по себе;

4) ранее допускалось обеспечение «ренты» только в натуре. В

настоящее время может быть предусмотрена возможность замены

предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение

жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ);

5) утратившие силу нормы прежнего Гражданского кодекса РСФСР

разрешали отчуждение жилья покупателем только после смерти продавца.

В настоящее время (ст. 604 ГК РФ) плательщик ренты вправе и до смерти

получателя ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом

обременять переданное ему жилье, но только с согласия получателя

ренты. Здесь следует также добавить, что в случае если плательщик

ренты передает обремененное рентой жилье в собственность другого

лица, то он несет субсидиарную с последним ответственность, если

Кодексом или иным законом, или договором не установлена

ответственность солидарная (ст. 586 ГК РФ);

6) ранее «получателем ренты» мог быть только сам продавец. В

настоящее время договор ренты может быть заключен как в пользу

нескольких лиц (собственников), так и в пользу третьего лица (ст. 596

ГК РФ);

7) если ранее риск случайной гибели жилья нес покупатель, то в

настоящее время, если жилище было передано возмездно под выплату

постоянной ренты, то плательщик при случайной гибели жилья вправе

требовать соответственного прекращения обязательства по выплате ренты

либо изменения ее условий. Если жилье передается бесплатно, то риск

случайной гибели несет плательщик ренты (ст. 595 ГК РФ);

8) новацией является предоставление получателю ренты права залога

на переданное жилье в обеспечение обязательств плательщика (ст. 587

ГК РФ);

9) никак не оговоренные ранее просрочки в выплате ренты в настоящее

время компенсируются процентами (ст. 588 ГК РФ), размер которых

определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения

денежного обязательства в месте нахождения плательщика ренты (ст. 395

ГК РФ);

10) ранее действовавшее законодательство допускало только

пожизненную «ренту». В настоящее время возможна не только пожизненная

рента (ст. 596—600 ГК РФ), но и постоянная рента, получателями

которой могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если

это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ч.

1 ст. 589 ГК РФ). Права получателя постоянной ренты могут

передаваться по наследству, переуступаться, а также переходить в

порядке правопреемства. Особо следует отметить, что размер денежного

выражения постоянной ренты может индексироваться, т.е. увеличиваться

пропорционально увеличению установленного законом минимального

размера оплаты труда (ст. 590 ГК РФ). Постоянная рента выплачивается,

как правило, по окончании каждого календарного квартала, а

пожизненная — по окончании месяца;

11) ранее действовавшее законодательство не предусматривало ни с

чьей стороны опережающее прекращение выплаты ренты. В настоящее время

за плательщиком постоянной ренты сохраняется право отказаться от

дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, однако если договором не

предусматривается запрет на это — до смерти получателя ренты либо в

течение иного срока, не превышающего 30 лет (ст. 592 ГК РФ).

Получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты плательщиком, если

последний просрочил ее выплату более чем на год или признан

неплатежеспособным, нарушил свои обязательства по обеспечению залога

под выплату ренты и т.п. Выкуп ренты за жилье, переданное за плату,

осуществляется по цене, определенной договором ренты или по цене,

соответствующей годовой сумме ренты. При выкупе ренты за жилье,

переданное под выплату ренты безвозмездно, в цену выкупа включается

наряду с годовой суммой ренты также стоимость жилья (ст. 594 ГК РФ);

12) размер пожизненной ренты должен быть указан в договоре как

денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в период

его жизни (ст. 597 ГК РФ), и в пересчете на месяц не может быть менее

одного минимального размера оплаты труда. Кроме того, она подлежит

индексированию и выплачивается по окончании каждого календарного

месяца. Пожизненная рента также может быть прекращена путем ее выкупа

по аналогичным с постоянной рентой основаниям, либо договор

расторгается и возмещаются убытки. Если жилье передавалось бесплатно,

то при существенном нарушении договора плательщиком получатель вправе

потребовать возврата жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9