Гражданско-правовое регулирование договора строительного подряда

тому же ни подрядчик, ни сам заказчик устранить недостатки не могут (п. 6

ст. 753 ГК РФ). Под «невозможностью устранить недостатки заказчиком»

подразумеваются случаи, когда не только он сам или подрядчик не могут

произвести соответствующие работы, но и те, при которых ему не удается

найти третью сторону, готовую принять на себя устранение недостатков[33].

Особые требования на этот счет могут содержаться и в специальных

актах. Так, например, Временные правила, относящиеся к объектам связи в РФ,

предусматривали, что такие объекты, законченные строительством, могут быть

приняты в эксплуатацию лишь в случае, когда имеются положительные

заключения надзорных организаций, устранены недоделки и на установленном

оборудовании возможен выпуск продукции (оказание услуг) в соответствии с

утвержденным проектом.

Специальные правила об ответственности подрядчика за качество работ при

строительном подряде предусмотрены в п. 1 ст. 754 ГК РФ. К нарушениям,

вызывающим наступление ответственности подрядчика, отнесены допущенные им

отступления от обязательных для сторон требований, предусмотренных в

технической документации и в строительных нормах и правилах, а равно не

достижение указанных в технической документации определенных показателей

объекта строительства, и прежде всего такого из них, как производственная

мощность предприятия. Если же речь идет о реконструкции (под ней

подразумеваются обновление, перестройка, реставрация и т.п.) здания или

сооружения, подрядчик отвечает за снижение или просто потерю прочности,

устойчивости, надежности здания или сооружения либо его части.

В той же ст. 754 ГК РФ предусмотрены пределы отступлений от договора,

при которых указанная ответственность не наступает. Имеется в виду

освобождение подрядчика от ответственности в случаях, когда он допустил

мелкие отступления от технической документации при том непременном условии,

что сможет доказать отсутствие влияния таких отступлений на качество

объекта строительства.

На отношения сторон по строительному подряду распространяются, если

иное не установлено законом или договором, общие для подряда правила

относительно возможности заявления о ненадлежащем качестве результата

работы при условии, если это обнаружено до его передачи заказчику или по

причинам, которые наступили в разумный срок, притом в указанных пределах.

Этот предел составляет в связи со сложностью отношений по строительному

подряду не два года, как это указано для остальных договоров подряда в ст.

724 ГК РФ, а пять лет (ст. 756 ГК РФ). Исчисляемый с момента, когда

результат выполненной работы был принят или должен был быть принят

заказчиком, он действует, если гарантийный срок не был установлен договором

или оказался менее пяти лет.

Специально выделены в ГК РФ (ст. 755) вопросы, связанные с гарантией

качества результата работы. Имеется, прежде всего, в виду, что на

подрядчика, если иное не указано в договоре, возлагается обязанность

гарантировать достижение объектом строительства указанных в технической

документации показателей, а также возможность эксплуатации объекта в

соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Гарантийный срок

может быть установлен законом, и тогда стороны вправе лишь удлинить его.

Смысл гарантийного срока состоит в возложении на подрядчика

ответственности за недостатки (дефекты), которые были обнаружены в течение

составляющего такой срок времени. Исчерпывающий круг оснований для

освобождения подрядчика от подобной ответственности предусмотрен в самом

Кодексе (п. 2 ст. 755). Для этого ему необходимо доказать, что недостатки

(дефекты) явились результатом нормального износа объекта или его частей,

неправильной эксплуатации или неправильности инструкций по эксплуатации,

которые были разработаны самим заказчиком или теми, кого он для этой цели

привлек, либо ненадлежащего ремонта объекта, который производил сам

заказчик или привлеченные им лица. Есть все основания полагать, что к

ненадлежащему качеству работ, возникшему по обстоятельствам, зависящим от

заказчика, следует отнести и то, что в установленный срок заказчиком не был

произведен необходимый (обязательный, текущий) ремонт.

Как и все иные сроки, так же и гарантийный, если иное не предусмотрено

договором подряда, начинает течь с момента, когда результат работы был или

должен был быть принят.

В случаях, когда гарантийный срок составил менее двух лет и недостатки

результата работы обнаружены после истечения такого гарантийного срока, но

в пределах пяти лет с указанного момента его исчисления, подрядчик должен

будет нести ответственность за ненадлежащее качество, если только заказчик

сможет доказать, что обнаруженные недостатки возникли до передачи

результата работы или, по крайней мере по причинам, которые возникли до

этого момента. На все время, в пределах которого объект не мог

эксплуатироваться вследствие обнаруженных недостатков, и до их устранения

течение гарантийного срока приостанавливается. По поводу самих недостатков

требования должны быть заявлены в «разумный срок», связанный с его

пропуском риск несет заказчик. Во всяком случае, возможность отказа судом

по этой причине в удовлетворении требования заказчика не исключена.

Несомненно, однако, что при оценке допущенного пропуска срока должны

учитываться и возможные последствия отказа в иске по отмеченной причине.

При отсутствии специальных на этот счет указаний к договору подряда

применяются содержащиеся в ст. 723 ГК РФ правила о конкретных формах

ответственности подрядчика за ненадлежащее качество работы.

Одну из новелл ГК РФ (ст. 757) составляет предоставление заказчику

права требовать от подрядчика устранения недостатков, за которые он

ответственности не несет. При этом имеется в виду, что необходимые для

этого работы осуществляются за счет заказчика. Однако отмеченное право

возникает только при условии, если оно предусмотрено в договоре. Вместе с

тем Кодекс освобождает подрядчика от необходимости устранить недостатки в

рассматриваемой ситуации, если это не связано непосредственно с предметом

договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по причинам, от него

не зависящим.

§2 Объект - строительства.

В заключение следует отметить, что в § 2 гл. 37 ГК РФ широко

используется термин «объект - строительства». Соответствующее понятие

разъясняется в Инструкции «О порядке составления статистической отчетности

по капитальному строительству»[34]. Ею признано объектом строительства

«каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему

оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами,

внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов,

теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и

вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими

работами и затратами), на строительство, реконструкцию или расширение

которого должен быть составлен отдельный проект и смета»[35]. При этом

имеется в виду, что на строительной площадке по проекту (рабочему проекту)

возводится только один объект основного назначения без строительства

подсобных и вспомогательных объектов. Например, в промышленности - это

здание цеха основного назначения, на транспорте- здание железнодорожного

вокзала, в жилищно-гражданском строительстве- жилой дом, театр, школа,

городской мост и т.п. Тем самым оказывается, что понятие «объект -

строительства» совпадает с другим - «стройка».

Термин «объект» применительно к строительству имеет различное

значение. Прежде всего, речь идет об объектах, представляющих собой

завершенное и незавершенное строительство. Последние, в свою очередь, могут

быть разделены на два вида в зависимости от того, переданы ли они уже

заказчику в связи с прекратившим свое действие по разным причинам подрядным

договором или заключенный первоначально подрядный договор продолжает

действовать.

Для правового режима завершенного строительством объекта определяющее

значение имеет ст. 131 и 219 ГК РФ. Первая из них закрепляет обязательность

государственной регистрации права собственности и других вещных прав на

недвижимость. В то же время вторая предусматривает, что право собственности

на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество,

подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой

регистрации. Тем самым акту государственной регистрации в этом случае

придается значение юридического факта, завершающего необходимый для

возникновения права собственности на объект юридический состав.

Не завершенный строительством объект подобно завершенному представляет

собой вновь создаваемое недвижимое имущество. Из этого следует, что и в

данном случае должна действовать ст. 219 ГК РФ, которая увязывает

возникновение права собственности с моментом его государственной

регистрации[36]. Соответственно п. 16 Постановления Пленума Высшего

Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г., подчеркнув, что

соответствующие объекты относятся к недвижимости, обратил внимание на

необходимость «руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения

собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом

особенностей, установленных для возникновения права собственности на не

завершенные строительством объекты и распоряжения ими»[37].

В подтверждение действительно существующей определенной специфики

права собственности на указанный вид недвижимости можно указать на различие

в самой регистрации соответствующих прав. Речь идет о том, что ст. 25

Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним», посвященная государственной регистрации права на вновь создаваемые

объекты недвижимого имущества, состоит из двух частей. В первой, носящей

общий характер, предусмотрена государственная регистрация вновь создаваемых

объектов, полностью соответствующая исходным началам ст. 219 ГК РФ. Вторая

часть той же статьи, посвященная государственной регистрации незавершенного

строительства, имеет в виду иной режим. В ней предусмотрено, что «в случае

необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства

право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании

документов, подтверждающих право пользования земельным участком для

создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на

основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих

описание объекта незавершенного строительства». Тем самым есть основание

полагать, что в подобных случаях правом собственности на незавершенное

строительство лицо обладало и до регистрации, но она понадобилась ему для

подтверждения этого своего права, без чего он не мог им распорядиться.

Существуют определенные особенности, относящиеся к оборото -

способности указанных видов недвижимости. Это весьма удачно

проиллюстрировал на примере двух основных договоров В.В. Витрянский. Так,

отмечая возможность использования объектов, о которых идет речь, при

совершении различных сделок, в том числе и аренды, автор вместе с тем

обращает внимание на то, что, однако, «в этом случае соответствующие

правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими

аренду зданий и сооружений»[38]. Специфика соответствующих отношений с

незавершенным строительством подчеркивается им также на примере договора

купли-продажи[39]. Вместе с тем, во всем остальном, что не связано со

спецификой незавершенного строительства, его участие в обороте подчиняется

общему, созданному для недвижимости режиму[40].

Наибольшие сложности вызывают вопросы, связанные с правовым

регулированием третьего вида объектов - незавершенного строительства,

находящегося на стадии, предшествующей передаче его заказчику, т.е. в

период продолжающего действовать подрядного договора[41]. Постановление

Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8[42], подчеркнув необходимость в

виде общего правила распоряжения общего режима, установленного для

недвижимого имущества, на не завершенные строительством объекты,

подчеркнуло, что речь идет о случаях, когда эти объекты не являются

предметом действующего договора строительного подряда[43].

На мой взгляд, при всей несомненной специфике правового режима третьего

вида объектов строительства это- прежде всего не должно было бы служить

основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее

значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от

сданного - прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и

достаточным признаком недвижимости ст. 131 ГК РФ.

В подтверждение можно сослаться на ст. 76 ФЗ «Об ипотеке (залоге

недвижимости)»[44]. Указанная статья, именуемая «Ипотека строящихся жилых

домов», называет в числе предметов обеспечения этого вида залога

недвижимости, наряду с принадлежащими залогодателю материалами и

оборудованием, заготовленными для строительства, также и «незавершенное

строительство». При этом важно отметить, что стадия, о которой идет речь,

имеет в виду отношения, складывающиеся также в период действия подрядного

договора.

Другой пример - ст. 742 ГК РФ. Интерес представляет и в этом случае уже

само ее наименование - «Страхование объекта строительства».

Следует отметить, и то, что «признание» незавершенного строительства на

всех этапах строительства недвижимостью связано и то, что именно в таком

качестве оно может служить объектом взыскания по долгам соответствующей

стороны подрядного договора, а в случае ее банкротства незавершенное

строительство поступает в конкурсную массу, а кроме того, учитывается при

разделе супружеского имущества, может выступать в качестве вклада в

уставный капитал и др.

Не случайно, поэтому Закон «О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним»[45] в ст. 25, о которой уже шла речь,

предоставляя возможность государственной регистрации незавершенного

строительства, не делает различий между тем, совершается ли она до или

после сдачи объекта. Косвенным подтверждением этому может служить и то, что

оба вида документов, которые необходимо предъявить при регистрации такого

рода объектов, с вопросом о том, был ли объект принят от подрядчика, ни

прямо, ни даже косвенно не связаны.

Среди авторов, не допускающих возможности признания не завершенных

строительством объектов недвижимостью до прекращения подрядного договора,

интерес представляют взгляды Е.А. Суханова. В конечном счете, сделанный им

по этому поводу вывод сводится к следующему: «Если объекты незавершенного

строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся

в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право

собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по

условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит

собственнику соответствующих материалов»[46].

Из содержания ст. 130 Гражданского кодекса РФ, определяющей понятие

недвижимого имущества (недвижимости), а также перечень его видов, не

являющийся исчерпывающим, невозможно сделать однозначный вывод об отнесении

(либо не отнесении) законом так называемых объектов незавершенного

строительства к недвижимому имуществу.

С учетом ст. 219 ГК РФ, связывающей возникновение права собственности

на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной

регистрации, в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том,

что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не

является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность

строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд

строителей[47], рассматриваемую, если исходить из отсутствия каких-либо

промежуточных звеньев данной классификации вещей, как движимое имущество.

Другими словами, государственная регистрация права собственности на вновь

созданный объект строительства имеет своим следствием и юридическое

признание такого объекта недвижимым имуществом (недвижимостью) и, наоборот,

отсутствие государственной регистрации дает основание считать объект

незавершенного строительства движимым имуществом. Отсюда вытекает, что

право собственности на объект в целом отсутствует, то есть такое право

распространяется лишь на составляющие данного объекта - строительные

материалы и конструкции. Далее из сказанного следует вывод, в частности, о

том, что отчуждение объектов незавершенного строительства может

осуществляться "по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества"

[48].

Как представляется, последний тезис, если воспринимать его буквально,

не совсем полно отображает отношения, возникающие при отчуждении объекта

незавершенного строительства как движимого имущества, и требует некоторых

уточнений.

Право на застройку, по существу, неразрывно связано с теми или иными

правами застройщика на земельный участок, на котором осуществляется

строительство.

К примеру, застройщик, как правило, является одновременно и

пользователем земельного участка, выделенного ему собственником для

возведения объекта недвижимости. В силу ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса

РФ[49] при переходе права собственности на строения и сооружения вместе с

этими объектами к их приобретателям переходят в то же время и права по

пользованию соответствующими земельными участками[50]. В контексте

сказанного можно сделать вывод, что при отчуждении строений и сооружений

земельный участок следует их судьбе, то есть переходит к приобретателю этих

объектов. Иначе говоря, относительно друг друга отчуждаемый объект и "его"

земельный участок могут, видимо, рассматриваться как "главная вещь" и ее

"принадлежность" соответственно.

Вместе с тем следует отметить, что под строениями и сооружениями ст. 37

ЗК РФ подразумевает лишь объекты, законченные строительством и признанные

таковыми в установленном порядке. В связи с этим действие ч. 1 данной

статьи не распространяется на отношения, связанные с отчуждением объектов

незавершенного строительства, причем независимо от того, являются они

недвижимым имуществом или нет.

Не имея правоустанавливающих документов, подтверждающих, в том числе и

факт создания строения (сооружения), собственник (точнее, субъект,

претендующий на этот статус) не может, следовательно, и совершить

отчуждение такого имущества с расчетом на правовые последствия,

установленные ЗК РФ. Поэтому, при отчуждении объекта незавершенного

строительства на условиях, определенных вышеназванной нормой, право на

земельный участок к приобретателю не может перейти. Следовательно, при

необходимости отчуждения такого объекта, возникает обязанность обращения

заинтересованных в данной сделке лиц, к собственнику земельного участка

как правило, в соответствующий местный орган власти, наделенный

правомочиями по предоставлению и изъятию земельных участков, с ходатайством

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10