Гражданско-правовое регулирование залога

имущества при наступлении этих обстоятельств залогодатель вправе по

требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, за

исключением когда, между ним и залогодателем заключено письменное

соглашение о восстановлении или замене погибшего или поврежденного

имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения (ст.

36 3акона об ипотеке).

Залогодатель вправе использовать имущество в соответствии с его

назначением, в том числе извлекать из имущества плоды и доходы. Если в

залог сдано предприятие, залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать

в аренду, предоставлять в наем имущество, относящееся к предприятию вносить

изменения в состав данного имущества при условии, что это не влечет

уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества,

относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об

ипотеке. Заложенное по ипотеке имущество может быть отчуждено только с

согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором.

Нахождение заложенного имущества у залогодателя диктует особые

требования к обеспечению его сохранности. Залогодатель обязан поддерживать

имущество в исправном состоянии, производить его текущий и капитальный

ремонт и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения

ипотеки, если иное прямо не предусмотрено договором об ипотеке.

Указанным обязанностям законодателя корреспондирует право залогодателя

проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия

содержания заложенного имущества, не создавая неоправданных помех для его

использования. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если

заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих

лиц.

Обеспечению интересов залогодержателя служит и обязательное страхование

заложенного имущества, которое, если иное не предусмотрено договором (по

законодательству Украины это положение императивно), осуществляется

залогодателем за его собственный счет в размере полной стоимости имущества,

а при превышении размера обеспеченного ипотекой обязательства на сумму не

ниже суммы этого обязательства. При этом залогодержатель имеет право на

удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой,

непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение

заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано (п.

3 ст. 31 Закона об ипотеке).

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным

имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества,

обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое

нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а

также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или

при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества

залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного

ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано

либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой

срок не оговорен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить

взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка,

существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места

нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В

договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество,

являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование

органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

зарегистрировавшего это право залогодателя. Оценка предмета ипотеки

определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению

залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в

денежном выражении. В случае залога не завершенного строительством

недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной

собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об

ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре,

должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в

будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие

необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой

обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны

быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры

либо условия, позволяющие определить эти размеры. Если права

залогодержателя согласно закону об ипотеке удостоверяются закладной, на это

указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной

при ипотеке в силу закона. Уступка прав по договору об ипотеке или

обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены

закладной, не допускается. Такая сделка, в случае ее совершения, признается

ничтожной.

Особые требования предъявляются законом к форме договора об ипотеке.

Договор должен быть нотариально удостоверен и подлежит по российскому

законодательству государственной регистрации. Последняя осуществляется

учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество. Государственная регистрация ипотеки производится залогодателем,

который должен представить нотариально удостоверенный договор об ипотеке и

его копию, документы, названные в договоре об ипотеке в качестве

приложений, доказательства уплаты регистрационного сбора, документ,

подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. Договор

об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его

государственной регистрации, т.е. с момента совершения регистрационной

записи.

Следует иметь в виду, что право залога на недвижимое имущество, будучи

надлежащим образом зарегистрированным в государственном реестре прав на

недвижимое имущество, становится подчиненным принципам ипотечной системы:

во-первых, принципу специальности, заключающемуся в том, что запись об

ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество касается

строго определенного, конкретного объекта недвижимости; во-вторых, принципу

обязательности, означающему, что право ипотеки имеет юридическую значимость

для всех третьих лиц только после внесения записи о ней, а государственный

реестр прав на недвижимое имущество; в-третьих, принципу гласности

(публичности), предполагающему доступность записи об ипотеке в

государственном реестре прав на недвижимое имущество всем заинтересованным

лицам; в-четвертых, принципу достоверности, предполагающему презумпцию

правильности и законности записи об ипотеке в государственном реестре прав

на недвижимое имущество; в-пятых, принципу бесповоротности, означающему,

что запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть

опровергнута только судом; в-шестых, принципу старшинства, заключающемуся в

том, что права залога (последующего залога), внесенные в государственный

реестр прав на недвижимое имущество, осуществляются в порядке времени их

внесения.

Следует указать на отдельные особенности ипотеки земельных участков,

предприятий, жилых домов и квартир, не указанные выше.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного

участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и

сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не

распространяется. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке,

залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном

порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об

ипотеке. Однако в этом случае, если иное не предусмотрено договором об

ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Возведение

зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права

залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если

право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий,

которые в ней отражены. Оценка земельного участка не может быть установлена

в договоре ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного

участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия

плана этого участка, выданная соответствующим учреждением Министерства РФ

по земельной политике. Следует указать, что согласно Земельному кодексу

Украины (ст.133) залогодержателем по договору об ипотеке земельного участка

могут быть только банки, которые соответствуют установленным законом

требованиям.

Обязательными приложениями к договору об ипотеке предприятия являются

акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора

о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию (п. 3 ст. 70

Закона об ипотеке). В случаях, если предметом залога является

государственное или муниципальное предприятие, в других случаях, если

проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке

имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным

приложением к договору.

От стабильности работы крупных предприятий во многом зависит

стабильность экономического развития отдельных административных территорий

материальное благосостояние работающих на нем людей, поэтому законом об

ипотеке введены ограничения по обязательствам, которые могут быть

обеспечены ипотекой предприятия (ст. 71). Сумма обязательства должна быть

не менее не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Срок исполнения по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотекой

предприятия должен наступать не ранее чем через год после заключения

договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой

предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком

исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по

неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству

возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора

об ипотеке.

В случае непринятия залогодателем мер по обеспечению сохранности

заложенного предприятия, неэффективного его использования, которое может

привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе

требовать через суд досрочного исполнения основного обязательства,

обеспеченного ипотекой или введения ипотечного контроля за деятельностью

залогодателя (требовать регулярного представления бухгалтерской отчетности,

предварительного согласования заключаемых залогодателем сделок, расторжения

контракта с руководителем предприятия и т. д.) (ст. 72 Закона об ипотеке).

Следует отметить, что развитие ипотечного кредитования, одним из

основных элементов которого является залог недвижимости, является

существенным фактором экономического и социального развития государства. С

целью создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации

внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу

посредством развития системы долгосрочного ипотечного кредитования,

перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его

последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового

жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных ресурсов в России

разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного

кредитования.[115] В соответствии с Концепцией планом подготовки проектов

нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного

жилищного кредитования предусмотрена разработка и сроки представления в

Правительство РФ целого ряда нормативных документов, в т.ч. и проекты

законов о внесении изменений и дополнений в законы об ипотеке,[116] о

несостоятельности (банкротстве), в ГК РФ, проект Федерального закона “Об

ипотечных эмиссионных ценных бумагах” и др. На Украине также намечаются

некоторые шаги по использованию инструмента ипотеки, которые должны

способствовать привлечению инвестиций в приоритетные отрасли экономики,

например, предусмотренные Указом Президента Украины от 08.08.02 г. №

695/2002 “О мерах по развитию ипотечного рынка в Украине”[117].

б) З а л о г т о в а р о в в о б о р о т е

Залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у

залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и

натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья

материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т. п.) при условии, что их

общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге (п. 1

ст. 357 ГК РФ, раздел ((( Закона Украины (О залоге().

Уменьшение стоимости заложенных товаров в обороте допускается

соразмерно исполненной части обеспеченного залогом обязательства, если иное

не предусмотрено договором.

Из этого определения следует ряд существенных особенностей данного вида

залога.

Во-первых, предмет залога — это находящееся в определенном месте,

изменяющееся в составе и натуральной форме имущество общей стоимостью не

меньше указанной в договоре залога. С целью обеспечения устойчивости общей

стоимости товаров в обороте залогодатель обязан вести книгу записи залогов,

в которую вносятся записи об условиях залога товаров и обо всех операциях,

влекущих изменение состава или натуральной формы заложенных товаров,

включая их переработку, на день последней операции (п. 3 ст. 357 ГК РФ).

Во-вторых, заложенное имущество всегда остается у залогодателя. Поэтому

на залогодателе лежат обязанности по страхованию заложенного имущества,

принятию мер, необходимых для обеспечения сохранности заложенного имущества

(п. 1 ст. 343 ГК РФ), а залогодержателю принадлежит право проверять по

документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения

заложенного имущества. В случаях нарушения залогодержателем обязанностей по

страхованию, обеспечению сохранности заложенного имущества, препятствования

залогодержателю в реализации права на проверку состояния предмета залога он

имеет право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом

обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить

взыскание на предмет залога (пп. 2 п. 2 ст. 351 ГК РФ).

В-третьих, залогодатель имеет право изменять состав и натуральную форму

имущества, переданного в залог, при условии его замены иным товаром в

пределах указанной в договоре общей стоимости предмета залога. Вследствие

этого при залоге товаров в обороте невозможно индивидуализировать

имущество, передаваемое в залог. При определении предмета залога в договоре

о залоге товаров должны быть указаны наименование товаров, их вид, сорт,

стандарт, которому должно соответствовать качество товаров, а также форма

складирования (в рулонах, в бочках и т. п.). В договоре может быть указан

ассортимент товаров, которыми залогодатель может заменять имеющиеся в

момент заключения договора. Главный признак, которому должны отвечать все

товары, передаваемые в залог, — это их полная оборотоспособность.

Право залогодателя изменять состав и натуральную форму имущества,

переданного в залог, означает возможность распоряжения заложенным

имуществом без согласия залогодержателя. Поэтому на залогодателя не

распространяются ограничения, предусмотренные п. 2 ст. 346 ГК РФ (ст. 17

Закона Украины (О залоге(). В договоре о залоге товаров в обороте может

быть ограничено право распоряжения залогодателя заложенным имуществом, в

частности, путем указания условий, касающихся состава и натуральных форм

имущества, переданного в залог.

Право залогодателя распоряжаться товаром отражает сущность залога

товаров в обороте. Распоряжаясь товаром, находящимся в залоге, залогодатель

осуществляет коммерческую деятельность, получает прибыль и имеет

возможность погасить из нее задолженность перед кредитором. Не имеет смысла

брать (выдавать) кредит под залог товаров в обороте, если купля-продажа

заложенного товара происходит эпизодически или не является профессиональной

деятельностью должника.

В-четвертых, право залога не следует за имуществом, выбывающим из

состава предмета залога вследствие актов распоряжения им со стороны

залогодателя, т.е. залог товаров в обороте лишен одного из основных вещно-

правовых признаков – права следования.. Согласно норме п. 2 ст. 357 ГК РФ

(ст.40 Закона Украины (О залоге() товары в обороте, отчужденные

залогодателем, перестают быть предметом залога с момента их перехода в

собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление

приобретателя, а приобретенные залогодателем товары, указанные в договоре о

залоге, становятся предметом залога с момента возникновения у залогодателя

на них права собственности или хозяйственного ведения.

Залогодатель товаров в обороте обязан вести книгу записи залогов, в

которую вносятся записи об условиях залога товаров, т.е. обо всех

операциях, влекущих изменение состава и натуральной формы заложенных

товаров.

В п. 4 ст. 357 ГК РФ установлено, что при нарушении залогодателем

условий залога товаров в обороте залогодержатель вправе путем наложения на

заложенные товары своих знаков и печатей приостановить операции с ними до

устранения нарушения. Залогодержатель при залоге товаров в обороте обладает

и иными правами, предусмотренными общими нормами о залоге. Последние

применяются к залогу товаров в обороте в той мере, в которой это не

противоречит сущности залога товаров в обороте.

3.2. З а л о г с п е р е д а ч е й з а л о ж е н н о г о и м

у щ е с т в а

з а л о г о д е рж а т е лю

Залог без передачи имущества залогодержателю доминирующая форма залога,

ибо в принципе по действующему российскому законодательству заложенное

имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором.

Необходимость передачи имущества залогодателю прямо предусмотрена лишь

диспозитивной нормой п. 4 ст. 338 ГК РФ, в соответствии с которой при

залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она передается

залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено

иное. Поэтому, по общему правилу, передача предмета залога залогодержателю

может быть предусмотрена лишь договором (ч. 1 п. 1 ст. 338 ГК РФ).

а) З а к л а д

Залог с передачей заложенного имущества залогодержателю в Законе РФ “О

залоге” назывался закладом, именно так называется этот вид залога в

одноименном законе Украины, однако, термин «заклад» в ГК РФ отсутствует. В

соответствии со ст. 44 Закона Украины “О залоге” под закладом понимают

залог движимого имущества, при котором имущество, которое является

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13