Договор найма жилого помещения

которым собственник не выделил достаточно средств на проведение текущего

или капитального ремонта, или не создал условия для обеспечения

качественными коммунальными услугами (не закупил топливо для котельных и

ТЭЦ, газ, не построил водовод либо очистные сооружения, не заключил

договоры с ведомственными поставщиками услуг и т.п.).

Поэтому, проводимая в настоящее время реформа системы управления

жилищно-коммунальным хозяйством, заключающаяся в разделении функций между

собственником жилищного фонда, управляющими организациями и организациями,

предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, актуальна в первую очередь

потому, что прежняя система управления не соответствует современному

положению вещей, а также действующему гражданскому законодательству.

Заключение договоров социального найма жилого помещения с населением –

очень болезненная тема для органов местного самоуправления. Администрация

г. Владивостока, например, еже в течение полутора лет (с 21 августа 1999

г.) не выполняет решение Ленинского районного суда, который по иску

комитета по защите прав потребителей администрации Приморского края в

интересах неопределенного круга потребителей вынес следующее решение:

«…Признать бездействие администрации г. Владивостока по заключению

договоров найма жилого помещения с гражданами противоправными. Обязать

администрацию г. Владивостока заключить с гражданами – нанимателями жилых

помещений договор найма жилого помещения…». Администрация города уклоняется

от этой работы, поскольку, во-первых, не определено «управомоченное

собственником лицо», во-вторых, опасаясь массовых обращений граждан в суд

по поводу некачественного предоставления жилищных и коммунальных услуг.

В то же время, в сельских муниципальных образованиях края идет

активная работа по заключению договоров социального найма (г. Уссурийск и

Уссурийский район, Кировский, Октябрьский, Спасский, Хасанский и др.

районы). На конец 2000 г. в крае заключено 22,6 процента договоров найма от

общего числа нанимателей. Это неплохой показатель, произошел рост по

сравнению с 1999 г (14%), но без г. Владивостока, где сосредоточено 30 %

жилищного фонда края, значительного роста не будет.

Новая редакция Типового договора социального найма жилого помещения

муниципального жилищного фонда направлена в первую очередь на защиту прав

потребителей жилищных и коммунальных услуг - граждан.

Рассмотрим теперь обязанности нанимателя.

6 Обязанности нанимателя жилого помещения

Обязанности нанимателя жилого помещения регламентированы ст. 678 ГК РФ

и носят общий характер для любой разновидности договора найма.

Жилое помещение предоставляется для проживания и поэтому наниматель,

как и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое

помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность возложена

не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними

проживающих лиц (членов семьи нанимателя - для социального найма).

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого

помещения без согласия наймодателя.

Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для

проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в

надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения

или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт (ст. 681),

повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий

квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и

переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное

содержание жилья ведет к расторжению договора.

Важнейшей обязанностью для нанимателя является своевременное внесение

платы за жилое помещение. Если договором не установлено иное, то наниматель

обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Здесь следует отметить,

что если раньше наниматель оплачивал коммунальные услуги, как правило,

через наймодателя, за исключением электроэнергии и газа, то в новом ГК

заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное

не будет установлено в договоре [4, c. 251].

По договору социального найма наниматель обязан выполнять Правила

пользования жилыми помещениями, содержания дома и придомовой территории в

РСФСР (см. Приложение 2).

Рассмотрим теперь более подробно обязанность нанимателя по

своевременной оплате жилого помещения и коммунальных услуг/

7 Плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору найма

В соответствии со ст. 55,57 Жилищного кодекса РСФСР граждане обязаны

вносить плату за пользование жилыми помещениями и плату за коммунальные

услуги. Таким образом, платежи населения за жилищно-коммунальные услуги

разделяются на две группы: платежи за коммунальные услуги, взимаемые помимо

квартирной платы (ст. 57 Кодекса), и собственно квартирная плата, т.е.

плата за пользование собственно помещением, которое принадлежит иному

собственнику - муниципалитету, государству и т.д. При этом платежи за

коммунальные услуги можно условно подразделить на платежи за услуги по

тепло-, водо-, газо-, электроснабжению, получаемые коммунальными

предприятиями, и платежи за услуги по обслуживанию и эксплуатации жилищного

фонда, перечисляемые жилищно-эксплуатационным предприятиям, выполняющим

работы по технической эксплуатации, ремонту и обслуживанию зданий, уборке

территорий и другие.

Договор найма жилого помещения - договор возмездный. Обязанность

платить за пользование жилым помещением - важнейшая для нанимателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и

коммунальные платежи. В соответствии со статьями 56 и 57 Жилищного кодекса

РСФСР плата за пользование жилым помещением (квартирная плата) вносится

ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, помимо

этого, взимается плата за коммунальные услуги по утвержденным в

установленном порядке тарифам.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон

в договоре найма жилого помещения, и плата за жилое помещение должна

вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого

помещения. Если эти сроки в договоре не предусмотрены, то плата должна

вноситься нанимателем ежемесячно. Как правило, в договоре коммерческого

найма плата за занятое жилье определяется по усмотрению сторон в договоре.

Что касается государственного и муниципального жилищного фонда, в котором

население проживает по договору социального найма жилого помещения, то в

данном случае ставки оплаты жилья и коммунальных услуг утверждаются

исполнительным (администрация) или представительным (дума) органом

государственной власти или местного самоуправления и действуют на всей

территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Этот порядок был принят после принятия 24 декабря 1992 года Закона

Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Реально

переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг начался после

принятия Советом Министров - Правительством Российской Федерации 22

сентября 1993 года постановления за № 235 "О переходе на новую систему

оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам

компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг". Этим

постановлением были:

утверждены сроки поэтапного перехода на новую систему оплаты жилья и

коммунальных услуг;

сохранен на переходный период прежний порядок финансирования затрат

на капитальный ремонт государственного и муниципального жилищного фонда

(отменено в связи с принятием постановления Правительства от 18.06.96. №

707, а затем и отменившим постановление № 707 постановлением

Правительства РФ от 02.08.99. № 887);

установлено, что "повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг

осуществляется с одновременным применением мер социальной защиты граждан в

виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и

коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов

потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и

действующих льгот" (пункт 2 постановления);

утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций

(субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг.

В этом Положении определено, что компенсации предоставляются гражданам

- нанимателям жилых помещений в домах государственного, муниципального и

общественного (отменено постановлением Правительства РФ № 707, а затем

новая редакция Положения дана в постановлении Правительства РФ № 887)

жилищного фонда. Гражданам, проживающим в домах жилищных, жилищно-

строительных кооперативов, а также имеющим жилые помещения в собственности

такие компенсации могут предоставляться. То есть, только договор найма (в

данном случае - социального) обеспечивает получение адресной помощи -

субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в ч.5 ст. 15

содержится оговорка о том, что граждане, сдающие жилье в поднаем,

утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных

услуг.

В Приморском крае жилищные субсидии предоставляются гражданам,

начиная с 1994 года после принятия администрацией края постановления от 11

марта 1994 г. № 93 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных

услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате

жилья и коммунальных услуг". В настоящее время службы жилищных субсидий

существуют во всех муниципальных образованиях. По состоянию на 01.01.2000

г. субсидии получали 25099 семьи, или 4,2% от общего числа семей в крае,

проживающих в муниципальном, государственном жилищном фонде, домах ЖК, ЖСК,

кондоминиумах. По сравнению с 1999 г. произошло снижение получателей

субсидий почти на 30%, т.к. была увеличена до 19% предельно допустимая доля

на оплату ЖКУ в совокупном доходе семьи, в полной мере стали исполняться

федеральные законы «О ветеранах» и «О социальной зхащите инвалидов в

Российской Федерации» в части льготной оплаты за жилье и коммунальные

услуги и ряд других, менее значимых причин.

Далее реализуя положения Закона "Об основах федеральной жилищной

политики", Правительство Российской Федерации 18 июня 1996 года приняло

Постановление № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных

услуг», в котором установило структуру платежей за жилищно-коммунальные

услуги и определило органы, устанавливающие их уровень. Данным

постановлением определено, что «структура платежей населения за жилье всех

форм собственности должна включать: первый платеж - за содержание и ремонт

(включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях,

второй платеж - за коммунальные услуги. Собственник жилых помещений

осуществляет третий платеж - налог на имущество физических лиц. В то же

время наниматель жилья тоже должен осуществлять третий платеж как плату за

наем жилья (на компенсацию затрат на его строительство или реконструкцию)»

- как было сказано выше, в настоящее время действуют новая редакция этих

положений, закрепленная постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999

г. № 887.

В соответствии со ст. 682 Гражданского кодекса РФ "размер платы за

жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма

жилого помещения". В случае если в соответствии с законом установлен

максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в

договоре, не должна превышать этот размер. То есть авторы Кодекса не

конкретизировали, какие платежи и за что должны взиматься по договору найма

в виде платы за жилое помещение. Что же касается установления размера платы

по соглашению сторон, то данное положение относится к договорам

коммерческого найма, который, хоть и не прописан детально ни в одном из

существующих федеральных нормативных актов (за исключением, наверное,

Приказа Минстроя РФ от 20.08.96. № 17-113 «Об утверждении положения о

формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве»), но

может применяться в том жилищном фонде, который в соответствии со ст. 1, 12-

15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и

ст. 40 Конституции РФ не отнесен к жилищному фонду социального

использования.

Что касается государственного и муниципального жилищного фонда

социального использования, то наниматели проживают в нем по договору

социального найма, плата за который устанавливается в соответствии со ст.

13,15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной

политики», ст. 56,57 Жилищного кодекса РСФСР и не может определяться

сторонами самостоятельно на договорной основе, как это и определено в ст.

682 ГК РФ. Надо отметить, что и в данных статьях Гражданского Кодекса не

идет речь об источниках финансирования этих видов услуг. В то же время ст.

149 ЖК определяет, что «финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт

(текущий и капитальный) жилищного фонда местных Советов осуществляется за

счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка

этих средств - за счет средств государственного бюджета» [1, c. 63].

Данное положение принималось еще в то время, когда квартирная плата

составляла ничтожную долю средств, расходуемых на содержание и ремонт

жилищного фонда, и не могла являться источником финансирования затрат по

его ремонту.

Статья 1 Федерального закона "Об основах федеральной жилищной

политики" в свою очередь определяет, что "договор найма - соглашение, по

которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его

семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в

виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет

право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его

площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по

назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные

услуги" [28, c. 4]. В соответствии со ст. 15 этого же Закона "оплата жилья

и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере,

обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на

коммунальные услуги. ... Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты

жилья и коммунальных услуг определяется Правительством Российской Федерации

совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

При этом размер оплаты жилья устанавливается дифференцированно в

зависимости от качества и местоположения жилья" [28, c. 12,13]. То есть, в

соответствии с данными статьями по договору найма наниматель оплачивает

коммунальные услуги и плату за пользование жилым помещением, которая, в

терминологии законодателя, определяется как оплата жилья, взимаемая за его

содержание и все виды ремонта. Причем, установление дифференцированной

оплаты в зависимости от качества и, особенно, местоположения жилья

невозможно без введения платы за наем, которая и должна учитывать

потребительские свойства жилья. К сожалению, в России на сегодняшний день

складывается такая ситуация, что граждане, проживающие в худших жилищных

условиях, зачастую платят больше, чем проживающие в лучших условиях и в

лучшем фонде. Введение платы за наем позволяет устранить данную

диспропорцию и учитывать качество жилья при установлении размера его

оплаты, как это и предусматривается "Методическими рекомендациями по

расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых

помещений", утвержденными Приказом Минстроя России от 12.12.96 № 17-152.

В соответствии с "Методическими указаниями" первый платеж - за

содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в

жилых зданиях - должен при расчете и в соответствующих формулировках

постановления местной администрации применяться для компенсации затрат на

содержание и обслуживание жилищного фонда и все виды ремонта только мест

общего пользования. Плата же за наем, вводимая для нанимателей, может

расходоваться на капитальный ремонт помещений, в которых данные наниматели

проживают, то есть собственно на реконструкцию здания в целом.

Введение платы за наем на уровне отдельного муниципалитета правомерно

только в том случае, если в нормативных актах субъекта Федерации

предусмотрено взимание этого вида платежей с граждан на данной территории,

так как, повторюсь еще раз, в соответствии со ст. 15 Закона РФ "Об основах

федеральной жилищной политики" установлено, что "порядок перехода на новую

систему оплаты жилья... определяется Правительством Российской Федерации

совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации"

[28, c. 12]. Следовательно, муниципальные образования не вправе изменять

структуру платежей граждан без наличия соответствующего решения на уровне

субъекта Федерации.

В Приморском крае структура платежей была изменена постановлением

Губернатора края от 14 ноября 1996 г. № 583 "О мерах по дальнейшему

переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг", где

предусматривается и плата за наем, и плата за капитальный ремонт. Плата за

наем введена в крае постановлением Губернатора от 25.02.97. № 73 "Об

утверждении Временного порядка расчета ставок за наем жилья муниципального

и государственного (ведомственного) жилищного фонда". В 1998 году было

принято постановление Губернатора края от 17.06.98. № 290 "О мерах по

исполнению постановления Губернатора края от 14 ноября 1996 г. № 583 " О

мерах по дальнейшему переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных

услуг в крае", в котором главам муниципальных образований рекомендуется

повсеместно ввести плату за наем жилья, а также ввести в платежи за

содержание и ремонт жилья плату за капитальный ремонт мест общего

пользования. Этим же постановлением отменено вышеназванное постановление №

73. В настоящее время плата за наем жилья введена в 31 муниципальном

образованиии, плата за капитальный ремонт - в 18 .

После издания Президентом Российской Федерации Указа от 28 апреля 1997

года № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской

Федерации", которым одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального

хозяйства, Правительство России для определения финансовой помощи субъектам

Федерации из средств федерального бюджета в 1997 г. своим постановлением

от 26 мая 1997 г. № 621 устанавливает федеральные стандарты:

1. федеральный стандарт социальной нормы площади жилья;

2. федеральный стандарт уровня платежей граждан;

3. федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных

расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном

доходе;

4. федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых

коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц

(дифференцированный по экономическим районам Российской Федерации).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7