Договор найма жилого помещения

(собственник) - агент (подрядчик) - наниматель. А также переход всех прав

наймодателя от заказчика, в том числе и прав по управлению, которые

необходимы для осуществления дальнейшей деятельности в качестве

наймодателя, т.к. по заключенным договорам найма наймодателем становится

агент. В противном случае, агент-наймодатель не будет реально обеспечен

правомочиями, необходимыми для деятельности наймодателя, и может понести

ощутимые убытки от невозможности исполнения своих обязательств.

Что касается нанимателя, то, в отличии от договора аренды, в качестве

нанимателя в договорах найма жилого помещения всегда выступает гражданин,

хотя ст. 671 ГК РФ его не называет, это сказано только в п.1 ст.677. При

этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном

обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом

помещении на условиях, указанных в статьях 672, 677 ГК РФ.

Здесь следует пояснить, чем договор найма жилого помещения отличается

от имущественной аренды.

6 Договор аренды жилого помещения

Право на жилище гарантировано гражданам России Конституцией РФ,

принятой в 1993 г.

Ранее, до принятия части 11 ГК РФ, в ст. 2 Закона Российской

Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", право граждан на

жилище также было закреплено, но обеспечение жильем также допускалось и на

условиях договора аренды либо приобретения или строительства жилья за

собственные средства граждан без ограничения площади. Новый ГК РФ по

другому трактует понятие "аренда". До его принятия наем жилья

сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения

- арендой. Разница между ними была определена вышеназванным законом и

заключалась в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья

предназначался для его потребительского, а аренда - для коммерческого

использования.

По действующему Гражданскому кодексу договор аренды жилого помещения

теперь возможен только между юридическими лицами. Его прежние функции -

коммерческие - переданы договору найма жилого помещения Физическое лицо

(гражданин) может пользоваться чужим помещением только по договору найма.

От аренды договор найма отличается также специальным объектом - жилым

помещением. Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность -

нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и

трансформирует его в договор аренды нежилого помещения.

Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с

участием граждан сохраняют силу на срок своего действия. После 1 марта 1996

г. гражданам заключать договоры аренды жилых помещений уже нельзя. Не

потому, что аренда жилого помещения для граждан запрещена, а потому, что

договор аренды не должен повторять нормы договора найма жилого помещения,

так как в этом случае эти понятия образуют синонимы. Если же аренда будет

оформляться по правилам главы 34 ГК РФ, то защищенность гражданина -

арендатора будет резко снижена против защищенности гражданина - нанимателя

в договоре найма жилого помещения, что недопустимо (ч. 3 ст.55 Конституции

РФ).

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в

качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может

быть представлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях

договора аренды. По договору аренды юридическое лицо обязано использовать

жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, своему

сотруднику как нанимателю по договору найма. [4, c. 241, 243,244].

7 Отличие договора социального найма от коммерческого найма

Как было сказано в предыдущем параграфе, социальный и коммерческий

найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что

социальный наем может быть использован исключительно в государственном и

муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и

частном жилищном фонде

Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем,

что его заключению не предшествуют многочисленные административные

предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые,

как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае

необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых

жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы

жилой площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной

политики»), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем,

определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон

не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно

подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади

(ст.1, п.2 ст. 17).

Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма

(наименование), но и содержание рассмотренных выше отношений.

В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования

арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения,

вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых

императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту

собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок

договора.

Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные

коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом

которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РФ,

обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются

гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71

Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной

компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из

договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е.

согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному

ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Договор социального найма - бессрочный, а согласно Гражданскому

кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК

РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного

года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок

не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На

практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков,

но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в

организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен

считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу

коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя,

Кодекс устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение

договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права

наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока

найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же

или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора

наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним

проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать в наем жилое

помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от

продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а

наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным

на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением

не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока

договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим

лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора

недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом

возобновить с ним договор.

Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом -

нет.

В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи

нанимателя, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно

проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие

семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют

жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом

помещении [4, c. 245].

Есть отличия между этими двумя видами и в отношении договора поднайма

жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем будет сказано

ниже.

Договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое

положение в реальной жизни. Если еще недавно он носил полулегальный

характер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого –либо

документарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сфере

повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сдача

жилья. Как оказалось, в городах Приморья, особенно Владивостоке, Находке,

достаточно большое количество свободного жилья. Длительное отсутствие

собственников, жилье, полученное по наследству, просто жилые помещения «про

запас» для детей и внуков – все это активно сдается с целью получения

дохода, причем немалого.

Их 144-х осуществляющих в Приморском крае свою деятельность

риэлтерских фирм более половины оказывают такие услуги, как поиск

нанимателя, информация о состоянии рынка в этой области, юридическое

оформление договора найма между наймодателем и нанимателем, устранение

разногласий между ними и т.п. Генеральный директор группы агентств

«Ассоциация «Виктория» В. Москвин в статье в газете «Золотой Рог» (№ 38 от

23.05.2000 г.) говорит, что большинство клиентов таких фирм – это люди,

«кого когда-то провели». Обе стороны: и наймодатель, и наниматель, хотят

иметь определенные гарантии относительно сдаваемого жилого помещения, а их

может дать только заключенный в соответствии с действующим

законодательством договор, который может обеспечить, в случае конфликта,

судебную защиту. По мнению В. Москвина, «если человек не хочет заключать

договор на аренду (применяя старую терминологию) квартиры – это повод

задуматься и отказаться от сделки».

Конечно же, в качестве наймодателя по договору коммерческого найма в

настоящее время выступают не только собственники-граждане, но и юридические

лица, решая при этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по

укомплектованию своей организации необходимыми специалистами, либо и то, и

другое.

Рассмотрены различия в двух формах договора найма, теперь необходимо

отметить общие требования для этих разновидностей жилищного найма.

8 Общие требования к договорам найма жилого помещения

Ряд положений главы 35 ГК РФ относится к обоим указанным видам

договора найма жилых помещений:

1. Предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674 ГК).

Однако несоблюдение формы совершения договора не влечет его

недействительности. Данное обстоятельство, согласно ст. 162 ГК,

лишает стороны право ссылаться на свидетельские показания, но не

лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь

уместно отметить то обстоятельство, что в отличии от основной части

сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения не подлежат

государственной регистрации.

2. Гарантируется сохранение договора найма жилого помещения при

переходе права собственности (ст. 675 ГК), хозяйственного ведения

или оперативного управления на занимаемое по договору жилое

помещение. При отчуждении собственником (а также обладателем права

хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого

помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока

договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Нарушение

прав нанимателя со стороны нового наймодателя влекут в соответствии

со ст. 305 ГК право нанимателя на защиту своего владения.

Кроме того, общими являются нормы: обязанности нанимателя жилого

помещения - ст. 678 ГК, ремонт помещений - ст. 681 ГК (подробнее рассмотрим

ниже в Главе 2), временные жильцы - ст. 680 ГК и поднаниматели – п. п. 1-3

ст. 685 ГК.

Последнюю норму рассмотрим поподробнее.

9 Поднаем жилого помещения

Статья 685 ГК РФ дает понятие договора поднайма жилого помещения. В

соответствии с названной статьей по договору поднайма жилого помещения

наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им

помещение в пользование поднанимателю.

Согласия совместно проживающих с нанимателем членов семьи на

заключение договора поднайма не требуется, но, принимая во внимание их

равенство между собой, очевидно, что договор подписывается, кроме

нанимателя, также и постоянными пользователями [4, c. 258].

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым

помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого

помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии

соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного

человека (12 кв. м).

Настоящее требование из числа ранее действовавших (ст. 76 - 79 ЖК

РСФСР) является единственным. Прежние условия, при которых сдача жилого

помещения в поднаем не допускалась (ст. 77 ЖК РСФСР) не действуют.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Плата за

поднаем устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя, она не

лимитирована в отличие от требований ранее действующей ст. 78 Жилищного

кодекса.

Перечисленные выше требования и правила носят общий характер для любой

разновидности договора жилищного найма.

Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает, как было

сказано выше, самостоятельного права пользования жилым помещением,

оставаясь как бы «в тени» фигуры нанимателя перед наймодателем. Это

означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, несет

ответственность наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь

(либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Поднаниматель

не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями, условия

пользования определяются нанимателем, по его усмотрению.

Пункты 4,5,6 ст. 685 ГК РФ адресованы коммерческому найму.

Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и

поднанимателя, но не может быть больше общего срока договора найма - пяти

лет.

Если договор найма досрочно прекращается, следует соответственно

прекращение и договора поднайма. Поднаниматель и члены его семьи должны

освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом

на возобновление договора поднайма на новый срок.

Таким образом, в Главе 1 были рассмотрены вопросы возможной (но не

всегда реальной) реализации гражданами России своего конституционного права

на жилище на условиях договора найма жилого помещения. Исследовано понятие

договора найма жилого помещения и его разновидностей, основание для

заключение договора социального найма, предмет и субъекты договора с учетом

изменений, происшедших в жилищном и гражданском законодательствах за годы

реформ. Проведенный анализ дает возможность сделать вывод, что жилищные

отношения по поводу найма жилого помещения в целом регламентированы

достаточно полно с точки зрения правовой защищенности. Что касается

договора социального найма, то вследствие длительного «непринятия»

Государственной Думой Российской Федерации новой редакции Жилищного кодекса

многие вопросы владения и пользования жилыми помещениями, заселенными или

заселяемыми на условиях такого договора в новых социально-экономических

условиях, остаются не регламентированными.

2 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1 Права нанимателя и членов его семьи

В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности

сторон по пользованию жилым помещением. Договор социального найма, как уже

отмечалось, заключается с нанимателем - гражданином, на имя которого

выписан ордер. В ст. 53 ЖК РСФСР определено, что члены семьи нанимателя

проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми

правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого

помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем

имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

В ЖК РСФСР не содержится определение понятий «семья» или «член семьи»

собственника. В ст. 127 ЖК РСФСР, в которой упоминаются «члены семьи

собственника», содержится прямая отсылка к ст. 53 Жилищного кодекса:

называются категории граждан и условия, при которых они могут быть признаны

членами семьи нанимателя.

В литературе указывается обычно, что семья - это группа лиц,

связанных родством или свойством, совместным проживанием в данном жилище и

общим бюджетом либо единством расходов по оплате квартиры[8].

В семейном праве семьей считается основанная на родстве и браке

ячейка общества, построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и

женщины, на единстве интересов личности и общества и выполняющая функции

продолжения рода, воспитания и взаимопомощи[9].

В интересующем нас плане семья является определенной группой лиц,

общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или

свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и

ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство

(общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).

Права членов семьи являются равными с правами нанимателя; вместе с

тем в некоторых случаях они производны от прав нанимателя, например, при

пользовании служебным жилым помещением члены семьи нанимателя могут быть

выселены вместе с ним при расторжении трудовых отношений; или же проживание

в общежитии.

В жилищных отношениях наниматель выступает в качестве активного

субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов

права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение

нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий.

В ЖК РСФСР не дается понятия членов семьи. Вместе с тем можно

отметить, что жилищное законодательство вкладывает в понятие члена семьи

нанимателя довольно широкое содержание с учетом специфики жилищных

отношений: носителями жилищных прав и обязанностей в качестве членов семьи

могут быть не только родственники нанимателя, но и другие лица, совместно

проживающие с ним. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя,

определяется Жилищным кодексом.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7