Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости

Нормативный срок жизни объекта - 143 года (шифр ЕНАО 0,7% в год - 10100). Оставшийся срок жизни объекта 98 лет. Тогда ставка возмещения капитала в конце года составит:

СSFF=1/ (98 - 1) = 0,010= 1,0%

Rзем. (коэффициент капитализации для земли) = 6,5% - 1,0% = 5,5%.

3. Расчет остатка чистого операционного дохода, относимого к земле

Vзем = Yзем/Rзем

Таблица 11 - Расчет ЧОД, относимого к земле.

Общий чистый операционный доход	Y	105 600
Чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям	Yзд.	44 722
Остаточная стоимость земли	Vзем.	1 106 873
Остаточный чистый операционный доход от земли	Yзем.	60 878
Коэффициент капитализации для земли	Rзем.	0,055

Таким образом, рыночная стоимость местоположения составит: 1 106 873 рубля.

Расчет итоговой величины стоимости по затратному подходу

В настоящий момент рыночная стоимость объектов оценки по затратному подходу равна:

С = Сземли + С зам.

Рыночную стоимость местоположения земельного участка мы определили в предыдущем параграфе. Она составила 1 106 873 руб. Рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом с учетом износа, равна:

Таблица 12 - Расчет итоговой стоимости по затратному подходу

Расчетный параметр	ед. изм.	Расчетное значение	Примечание
Стоимость земельного участка	руб.	1 106 873	-
Стоимость нового строительства объекта оценки	руб.	1 207 063	-
Накопленный износ	руб.	519 037	-
Стоимость объекта оценки затратным подходом	руб.	1 794 899	-

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью затратного подхода, на дату оценки составляет: 1 794 899 (Один миллион семьсот девяносто четыре тысячи восемьсот девяносто девять) рублей

Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом

Выбор объектов-аналогов

На дату оценки были проанализированы совершенные сделки по продаже объектов, 3 из которых были определены как относительно сопоставимые с оцениваемым объектом (таблица 21). Данные о продажах (предложении) аналогичных помещений и их параметры приведены в таблице. В качестве источника информации использованы опубликованные сведения агентств недвижимости в журнале "Справочник по недвижимости" от 23 - 30 ноября 2009г.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. метра объектов-аналогов.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

Таблица 13 - Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.

Параметры сравнения	Объект оценки	Объект №1		Объект №2		Объект №3		Объект №4
Источник информации		Объявление в справочнике по недвижимости, НИАН (www.nian.tv), т.3357005, Ольга Анатольевна		Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89139288148, Ирина Николаевна		Объявление в справочнике по недвижимости, АН "Клбч-Информ, т.2540147, Людмила Анатольевна		Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89137440916
Цена продажи (предложения), руб/м2.		30 833		35 000		35 593		39 655
Передаваемые права	помещ. -собств.	помещ. -собств.		помещ. -собств.		помещ. -собств.		помещ. -собств.
Корректировка на передаваемые права		0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена		30 833		35 000		35 593		39 655
Условия продажи	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке		продажа на открытом рынке		продажа на открытом рынке		продажа на открытом рынке
Корректировка		0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена		30 833		35 000		35 593		39 655
Торг		торг		торг		торг		торг
Корректировка		-5%		-5%		-5%		-5%
Скорректированная цена		29 291		33 250		33 813		37 672
Дата	ноябрь 2009 г.	ноябрь 2009 г.		ноябрь 2009 г.		ноябрь 2009 г.		ноябрь 2009 г.
Корректировка на дату		0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена		29 291		33 250		33 813		37 672
Корректировка		0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена		29291		33250		33813		37672
ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Тип помещения, конструктивное решение, и т.д.	5 - этажный панельный жилой дом		5 - этажный панельный жилой дом		5 - этажный панельный жилой дом		5 - этажный панельный жилой дом		5 - этажный панельный жилой дом
Корректировка			0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена			29291		33250		33813		37672
Общая площадь, кв. м.	57,6		60		60		59		58
Корректировка			0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена			29291		33250		33813		37672
Наличие балкона (лоджии)	есть		есть		есть		есть		есть
Корректировка			0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена			29291		33250		33813		37672
Этаж	5/5		2/5		4/5		2/5		5/5
Корректировка			-2%		-2%		-2%		0%
Скорректированная цена			28705		32585		33137		37672
Техническое состояние	удовлетворительное (ремонт не прозводился с момента постройки дома)		хорошее		хорошее		хорошее		хорошее
Корректировка			-10%		-10%		-10%		-10%
Скорректированная цена			25776		29260		29756		33905
Удельный вес			0,2		0,2		0,2		0,4
Скорректированная цена			5155		5852		5951		13562
Средневзвешенное значение за 1кв.м			30 520
Рыночная стоимость, рублей			1 757 952

 

Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов.

1) Права собственности.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10