Дипломная работа: Сделки с недвижимостью

Так, Зороглян приобрел двухкомнатную квартиру, как видно из договора, по цене 3300 тыс. рублей, но эта цена была в несколько раз меньше действительной стоимости квартиры. Вывод суда о том, что квартира куплена за другую цену, в нарушение ст.54 ГПК РСФСР основан на недопустимых доказательствах: объяснениях ответчика об уплате за квартиру 110 млн. рублей и показаниях свидетелей об ошибочности указания в договоре названной цены вместо 30 млн. рублей. Договор купли-продажи недвижимости требует письменной формы, в связи с этим его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п.1 ст.162 ГК РФ). Письменных доказательств об уплате иной, чем указано в договоре, покупной цены суду не представлено. Неправильное применение или толкование норм материального права является основанием к отмене судебных постановлений в надзорном порядке.[40]

Одним из письменных доказательств может быть расписка.

В протесте заместителя Генерального прокурора РФ подвергается сомнению факт заключения 30 июня 1987 г. договора купли-продажи домовладения между Шипиным и Курбатовым и указывается, что одним из обязательных условий заключения такого договора является цена, которая сторонами не была определена.[41] Однако такое утверждение противоречит материалам дела. Из расписки Шипина от 30 июня 1987 г. и объяснений сторон в судебном заседании следует, что Шипин получил от Курбатова за дом 2500 руб. То обстоятельство, что на день совершения сделки страховая стоимость домовладения составляла 6182 руб., не свидетельствует об отсутствии цены в заключенном договоре купли-продажи от 30 июня 1987 г. В соответствии со ст.92 ГК РСФСР 1964 г. собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом. Поэтому собственник вправе определять стоимость продаваемого имущества по своему усмотрению. Цену продаваемого домовладения в 2500 руб. по состоянию на 30 июня 1987 г. Шипин установил сам.

После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой[42].

Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных фондов. Однако судом не были учтены следующие обстоятельства.

В пункте 3.1 договора указана цена недвижимого имущества. Стоимость перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.

Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие.

С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.

Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

В качестве существенных условий договоров, пред­метом которых является недвижимость, ГК РФ  ус­танавливает два — предмет и цену. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи) на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы "обременяет" такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном "праве пользования" вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом[43].

 Поэтому требованием закона (ст.558 ГК РФ) стала необходимость указания в договоре куп­ли-продажи  перечня лиц, сохра­няющих право пользования отчуждае­мым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым поме­щением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. Смена собственника жилого помещения не может отражать­ся на жилищных правах членов его се­мьи, причем членов семьи как настоя­щих, так и бывших. Именно эти их пра­ва и закрепляются в договоре.

Перечень таких лиц выявляется на основании справки жилищно-эксплуатационной организации либо паспорт­ного стола по месту нахождения отчуж­даемого жилого помещения, и в дого­воре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой справки.

В справке указывается:

- для приватизированных жилых помещений - кто проживал в жилом помещении на момент приватизации и кто проживает в настоящее время;

- для жилых помещений, приобретенных иным способом - кто проживает в настоящее время.

Эти сведения необходимо знать для того, чтобы определить - кто, кроме собственника вправе претендовать на пользование жилым помещением. Претендовать на пользование жилым помещением могут в соответствии с действующим законодательством:

члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать  в помещении (ст.292 ГК РФ). Их круг  определяется по правилам ст.53 ЖК РФ, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником.

наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст.677 ГК РФ.

гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст.685 ГК РФ)

В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:

- наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК РФ), их перечень также определяется по правилам ст.53 ЖК РФ

-  гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора  найма (ст.672,685 ГК РФ).

На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

Обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.

 На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают следующий выход. После оформления договора купли-продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).

3. Обмен жилых помещений

Несмотря на то, что в последнее время сделки в сфере недвижимости происходят, в основном, с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, обмен муниципального жилья по-прежнему не теряет своей популярности. В связи с этим, хотелось бы подробнее остановиться на самом понятии обмена и условиях его совершения, а также рассмотреть ситуации, в которых обмен не может быть совершен или может быть признан недействительным.

Согласно положениям, установленным ст. 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другими нанимателями.

Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими в одном или в разных домах, в одном или в разных городах, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах. Следует также добавить, что возможен еще и обмен так называемого муниципального жилья, то есть занимаемого гражданином по договору найма, и жилого помещения, находящегося в собственности гражданина.

Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя или принадлежащих гражданину на праве собственности.

Смежные, не изолированные комнаты, связанные общим входом, также могут являться предметом обмена.

Для обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей.

При обмене жилых помещений, занимаемых лицами, находящимися под опекой, или лицами, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие соответствующих органов.

Законом предусмотрены случаи, при которых обмен жилого помещения не допускается. То есть, если:

-  к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения;

- обмен носит фиктивный характер;

- дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

- дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

- помещение является служебным или находится в общежитии;

- в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий[44].

Нанимателю жилого помещения для получения разрешения на обмен необходимо подать заявление по установленной форме в ГУ Горжилобмен и райжилобмен. Там, на заседании соответствующей комиссии, принимается решение, разрешающее или запрещающее проведение обмена.

Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров.

Недействительным обменный ордер может быть признан только в судебном порядке.

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Перед тем, как обращаться в суд с исковым заявлением о принудительном обмене, сторона-заявитель должна подобрать варианты предполагаемого обмена.

Сторона, обратившаяся в суд с заявлением о принудительном обмене, должна представить достаточно убедительные доказательства невозможности совместного проживания.

Суд же, в свою очередь, должен учесть заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

С сожалением приходиться констатировать, что четкий механизм осуществления обмена жилья в случае, когда одной из сторон договора является собственник жилья, нормативно на федеральном уровне не определен. Отдельные субъекты Российской Федерации устанавливают такой механизм. В настоящее время существует нормативный документ, регламентирующий порядок обмена жилыми помещениями - "Инструкция о порядке обмена жилых помещений", утвержденная приказом № 12 Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. Однако эта инструкция основывалась на положениях утратившего силу ГК РСФСР и, хотя она официально не отменена, на территории Москвы не применяется. По этой причине порядок обмена жилыми помещениями может быть рассмотрен на основании "Временного положения о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве" 1996 г.

Это положение разработано на основании норм Гражданского кодекса РФ, федерального Закона "Об основах федеральной жилищной политики", иных документов, определяющих правовой режим жилых помещений различных форм собственности, и устанавливает правила осуществления обмена (мены) жилых помещений в г. Москве, занимаемых собственниками, нанимателями, членами ЖСК, ЖК, в условиях различных рыночных отношений в жилищной сфере. Поскольку, как уже говорилось выше, жилищные правоотношения регулируются не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов федерации, такую замену я представляю правомерной и целесообразной.

Гражданин-собственник жилого помещения, желающий обменять принадлежащее ему жилье с нанимателем, подает соответствующее заявление органу местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения государственного, муниципального, общественного жилищного фонда.

В заявлении дается характеристика жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности (число комнат, размер общей и жилой площади и т.п.), указывается основание возникновения права собственности (гражданско-правовая сделка: договор передачи в порядке приватизации, наследование, выплата паевого взноса за квартиру в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива), называется правоустанавливающий документ (договор, время его совершения, номер и т.п.). В заявлении также указывается контрагент по обмену (наниматель, с которым собственник жилья желает произвести обмен) и дается характеристика жилого помещения, которое собственник жилья получит в результате обмена.

В тех случаях, когда обмениваемое жилое помещение принадлежит на праве общей собственности нескольким лицам, то заявление подается от имени всех сособственников и, соответственно, ими подписывается. Если кто-либо из сособственников не проживает в обмениваемом жилом помещении, а находится в другом населенном пункте в связи с командировкой, учебой, характером работы и т.д. либо не может явиться к должностному лицу органа местного самоуправления, принимающему заявление (например, в связи с тем, что находится на излечении в стационарном медицинском учреждении), то согласие отсутствующего сособственника на обмен жилого помещения может быть выражено в отдельном документе. Подпись такого лица должна быть удостоверена. Такое удостоверение возможно нотариусом, должностным лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий, организацией, в которой данный гражданин работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его проживания.

Наниматель жилого помещения, желающий произвести обмен с гражданином-собственником жилья, подает в орган местного самоуправления, по месту нахождения своего жилого помещения, заявление аналогичного содержания.

Заявление нанимателя подписывается всеми совершеннолетними членами его семьи. Согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя, за которыми сохраняется право на жилое помещение, может быть выражено в отдельном документе. Подпись временно отсутствующего члена семьи должна быть удостоверена кем-либо из ранее называвшихся субъектов.

После принятия органом местного самоуправления решения об обмене жилых помещений гражданам можно оформлять соответствующий договор.

Представляется, что введение нормы о том, что обращение к органу местного самоуправления должно предшествовать оформлению договора помогло бы избежать конфликтных ситуаций. Если орган местного самоуправления принимает решение об обмене жилых помещений, значит, после оформления договора обмена жилыми помещениями проблем с выдачей ордера не будет. При нарушении указанной последовательности могла бы сложиться весьма противоречивая ситуация: существует договор обмена жилыми помещениями, но орган местного самоуправления отказывается выдать обменный ордер.

Договор является основанием возникновения (перехода) права собственности, и договор как документ является доказательством того, что совершена гражданско-правовая сделка - договор обмена жилыми помещениями.

В договоре обмена между собственниками и нанимателями жилья или членами жилищных, жилищно-строительных кооперативов дается характеристика обмениваемых жилых помещений, указывается круг лиц, становящихся собственниками получаемого по обмену жилого помещения, определяется доля каждого сособственника в праве собственности.

На основании такого договора гражданин, являющийся нанимателем, имеет право требовать от контрагента по обмену передачи ему жилого помещения в собственность[45].

Гражданин-собственник жилого помещения, получающий в результате обмена жилье в пользование на условиях найма, на основании договора и ранее принятого решения органа местного самоуправления об обмене жилых помещений вправе требовать от органа местного самоуправления выдачи обменного ордера и от контрагента по обмену - передачи квартиры.

К заявлению собственника, зарегистрированного на жилой площади, подлежащей обмену, прилагаются:

- документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения - договор купли-продажи, дарения, мены и т. п.);

в необходимых случаях:

- документ, подтверждающий согласие на обмен лиц, постоянно зарегистрированных на данной жилой площади, независимо от их родства с собственником жилой площади,

- документы, подтверждающие пребывание в браке или нахождение в родстве между кем-либо из лиц, оставшихся проживать в жилом помещении, часть которого обменивается, и теми, кто туда въезжает;

- выписка из домовой книги;

- копия финансового лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации;

- документ, подтверждающий согласие собственника, не проживающего в жилом помещении, на обмен;

- документ, подтверждающий наличие или отсутствие тяжких заболеваний, препятствующих совместному проживанию с другими лицами.

К заявлению собственника, не зарегистрированного на жилой площади, подлежащей обмену, прилагаются:

- документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения - купли-продажи, дарения, мены и т. п.);

- выписка из домой книги о наличии всех лиц, зарегистрированных на данной жилой площади, или справка об отсутствии таковых;

- при наличии постоянно зарегистрированных лиц, независимо от родства с собственником жилой площади - их письменное согласие на обмен жилой площади (кроме несовершеннолетних членов семьи);

- копия финансово-лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации по месту постоянной регистрации собственника;

- в необходимых случаях - документ, подтверждающий согласие на обмен временно отсутствующих, постоянно зарегистрированных на обмениваемой площади[46].

В заявлении об обмене жилой площади должен быть указан размер жилой площади, существующей на момент составления заявления, и другие реквизиты, необходимые для обмена.

При любом расхождении в размере площади, адресе и других реквизитах в предоставленных документах к заявлению прилагается справка БТИ или поэтажный план жилого помещения, другие документы для подтверждения данных, указанных в заявлении об обмене.

Другие дополнительные данные, уточняющие необходимые обстоятельства, запрашиваются в установленном порядке.

Заявления считаются поданными со дня предоставления всех необходимых документов, о чем делается запись в заявлении об обмене с указанием лица, сделавшего их (участника обмена или его официального представителя).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5