рефераты бесплатно
 

МЕНЮ


Дипломная работа: Сделки с недвижимостью

При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома. (п.10).

Возможность раздела объекта незавершенного строительства косвенно свидетельствует о возможности свободного отчуждения таких объектов.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"[30]  окончательно определило, что объекты незавершенного строительства после государственной регистрации могут отчуждаться, приводя в подтверждение следующее дело.

Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством[31].

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о права на недвижимость" обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора и признал, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Для того чтобы жилое помещение могло свободно перейти по договору купли-продажи к покупателю, действующим законодательством предъявляются определенные юридические требования.

Во - первых, жилое помещение должно принадлежать продавцу  на праве собственности. При этом если собственником является юридическое лицо, оно обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).

В связи с продажей жилого помещения несобственником возникает  большое количество судебных споров.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 1995 г. № 38-3827-94 приводится следующее дело.[32]

Муниципальное торговое предприятие "Детский мир" г. Ульяновска обратилось в Ульяновский областной арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 23.11.93 № 025/006 помещения в жилом доме по проспекту Ульяновский, 7, заключенного акционерным обществом "Авиастар" и семейным частным предприятием "Фирма "Росток". Семейное частное предприятие в свою очередь предъявило иск о выселении муниципального торгового предприятия "Детский мир" из спорного помещения.

Ульяновский областной арбитражный суд решением от 26.07.-01.08.94 требования муниципального торгового предприятия "Детский мир" отклонил на том основании, что АО "Авиастар" является собственником всего имущества бывшего государственного предприятия "Ульяновский авиационный промышленный комплекс", в том числе и спорного помещения, и вправе им распоряжаться по своему усмотрению. Встречное требование о выселении удовлетворено.

Кассационная коллегия того же суда постановлением от 03.10.94 решение оставила без изменения.

Коллегия Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по проверке в порядке надзора законности и обоснованности решений арбитражных судов, вступивших в законную силу, постановлением от 29.03.95 №№ К4-Н-7/534, К4-Н-7/535 удовлетворила протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и отменила состоявшиеся решения.

При этом коллегия исходила из следующего: материалами дела подтверждается, что помещение построено за счет 7-процентных отчислений от средств, выделенных авиационному промышленному комплексу на жилищное строительство, следовательно, в соответствии с приложением № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 № 3020-1[33] спорное помещение относится к объектам муниципальной собственности, в силу чего включение в уставный капитал акционерного общества "Авиастар" спорного помещения, являющегося муниципальной собственностью, произведено неправомерно, поэтому общество не вправе распоряжаться этим помещением, а указанный договор купли-продажи является недействительным и не может служить основанием для занятия помещения фирмой "Росток" и для предъявления иска о выселении из этого помещения муниципального торгового предприятия "Детский мир".

Таким образом, договор купли-продажи  помещения в жилом доме признан недействительным, как заключенный юридическим лицом, не являющимся его собственником. В соответствии с законом жилой и нежилой фонд, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенных за счет 5-ти и 7-ми - процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, отнесены к объектам муниципальной собственности.

 Постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г. [34]подтверждает, что  сделка купли-продажи недвижимости, совершенная между физическими лицами, лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение, в силу ст.168 ГК РФ признается недействительной.

Прокурор Хостинского района г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарян к Зорогляну о признании недействительным на основании ст.ст.167 - 169 ГК РФ договора купли-продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста, удостоверенного 14 августа 1996 г. нотариусом г. Сочи и зарегистрированного БТИ г. Сочи 15 августа 1996 г., ссылаясь на то, что договор заключен неустановленным лицом, без согласия и ведома собственника квартиры Багдасарян.

Багдасарян заявление поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры Зорогляну о признании недействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользовании квартирой.

Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями.

Президиум Краснодарского краевого суда 18 марта 1999 г.  удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, указав следующее.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам.

Исходя из этого и положений п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п.2 ст.209 ГК РФ).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установил суд, собственник квартиры Багдасарян упомянутый договор о ее продаже не подписывала, участия в его заключении не принимала, денежную сумму (цену) за квартиру не получала.

При таком положении вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен. Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым стороной по договору купли-продажи, не соответствует требованиям названных норм закона - в силу ст.168 ГК РФ ничтожна.

Кроме того, судебная практика  рекомендует всегда выяснять, кому и на каком праве фактически принадлежат спорные  жилые помещения и соблюдать процессуальные нормы при рассмотрении споров, связанных с куплей-продажей жилых помещений.[35]

Во-вторых, жилое помещение не должно быть обременено правами (иными кроме права собственности) других лиц. Обязанность передать право собственности на жилое помещение предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением  случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

Материалы судебного дела, ранее приводимого в пример  при раскрытии особенностей  оборота жилых помещении незавершенных строительством объектов, свидетельствуют, что акционерное общество,  несмотря на наличие  договора купли-продажи незавершенного объекта с отделением Сбербанка, продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью. Объект был передан отделению Сбербанка по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем, только переход права собственности не был зарегистрирован вследствие  неправомерного отказа  комитета по земельным ресурсам. И суд правильно посчитал, что поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.[36] И соответственно договор между АО и ООО не имеет юридической силы.

В ряде случаев законодательство требует сохранения характера и цели использования предмета сделки, что в первую очередь касается жилых помещений — статья 288 ГК РФ, как и действующее жилищное законодательство, устанавливает принцип строго целевого назначения жилого помещения.

Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе  использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, продажа жилых помещений  под различные офисы, конторы, склады, без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). На территории Екатеринбурга действует Положение "О порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории города Екатеринбурга", утвержденное Решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 г. № 26/10.[37]

Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является  особым объектом права собственности, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни одна из правовых  систем современности.

Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе продать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора.

Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Последнее ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому назначению.

Нарушение предусмотренных законом положений о надлежащем осуществлении права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся) использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей (создание "обстановки невозможности совместного проживания"), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Правила ст. 288 и 293 ГК РФ представляют собой форму публично-правового вмешательства в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы.

В этой связи следует обратить также внимание на внедряющи­еся в последнее время в российское законодательство и практику правила о распределений земель населенных пунктов на определенные сектора.. Что касается земель городов и иных населенных пунктов, то особенности их использования с принятием Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г.[38] в значительной степени устанавливают цели, для которых недвижимость в городах и иных населенных пунктах мо­жет быть использована и отчуждена. Однако отчужде­ние недвижимости в этом случае повлечет и необходи­мость выполнения ряда других формальностей. Так, пункт 11 статьи 62 Градостроительного кодекса устанав­ливает, что при переходе права собственности на объек­ты недвижимости действие разрешения на их строитель­ство сохраняется, однако разрешение подлежит повтор­ной регистрации в органах местного самоуправления. 

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи жилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ).

Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к  договорам продажи  недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, если происходит одновре­менное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут  указать цену каждого объекта в отдельности.

В случаях, когда цена жилого помещения в договоре продажи  установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Если законодательством урегулирован порядок  определения цены при продаже недвижимого имущества, то суд,  проверяя условия договора должен был проверить не только наличие самой цены как существенного условия договора,  но и порядок ее определения.

Данный вывод вытекает из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"[39], где приводится  решении арбитражного суда по спору о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи помещения. В нем, как указывает суд, должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договора, а в резолютивной части указаны предмет и существенные условия договора.

В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации. Поэтому суд был обязан проверить условие о цене, указанное покупателем в договоре. Поскольку арбитражный суд вынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи нежилого помещения, не проверив законности условий этого договора, кассационная инстанция отменила это решение и направила дело на новое рассмотрение.

Ввиду того, что существенным условием договора купли-продажи жилых помещений является цена договора,  в договоре обязательно указа­ние не только суммы, за которую продается жилое помещение, но и  порядка расчетов между продавцом и покупателем.

При этом возможна пе­редача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания до­говора — в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты оконча­тельного расчета между продавцом и по­купателем, а при необходимости — так­же и сроков промежуточных платежей. Эти условия также являются существен­ными условиями договора, без них он не считается заключенным.

В случае спора о цене продажи жилого помещения, суд не принимает во внимание свидетельские показания. Цена подтверждается только письменными доказательствами.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.