рефераты бесплатно
 

МЕНЮ


Дипломная работа: Недвижимость как предмет гражданско-правовых сделок

ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право на земельный участок (если иное не предусмотрено договором, - переходит та часть участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, - ст. 273). При этом, однако, право собственности на здания (сооружения) и право собственности на земельный участок по действующим правилам закрепляется и документально оформляется особо (что в ряде случаев порождает трудности на практике и, по данным практики, требует необходимых уточнений в законодательстве). Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Здания и сооружения (строения) как объекты права собственности.

Здания и сооружения (строения) как производные (рукотворные) объекты недвижимости в настоящее время занимают наиболее активное место в обороте недвижимого имущества. Наряду с жилыми и нежилыми помещениями, строения в соответствии с действующим законодательством являются наиболее оборотоспособными недвижимыми вещами.

В цивилистике существует точка зрения о нецелесообразности разграничения понятий «здание» и «сооружение». Витрянский В.В. выводит общее понятие здания (сооружения), «под которым понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован по целевому назначению) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно»[14].

В то же время Иванов А.А. разграничивает эти понятия и делает вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Думается, что классификационный критерий «предназначения для постоянного нахождения людей» порой обосновывает интуитивное отнесение объекта к зданиям или сооружениям. С позиции правового понимания, значимость представляет отграничение зданий и сооружений от других объемов, и в большей мере от вещей движимых (сборно-разборные домики, временные павильоны и т. п.)[15].

В течение продолжительного времени сдерживаемые в тисках единого государственного имущества квартиры, здания и сооружения, а следом – земельные участки под ними единовременно и массово включились в экономический оборот. Право частной собственности, зачастую безосновательно рассматриваемое как «абсолютно абсолютное», обусловливало максимально свободный оборот недвижимости. Не «созревшие» окончательно ни законодательно, ни правовоззренчески объекты недвижимого имущества проецировали и подобные, несколько поспешные, сиюминутные либо заимствованные из чужой, инородной системы некоторые конструкции и объектов, и вещных прав.

Возведенное на участке земли строение существенно преобразует первоначальную недвижимость, значительно повышает, а в определенных случаях, например при самовольной постройке, требующей сноса, понижает ее исходную экономическую ценность. Строение, исторически представляющееся определенного рода изменением поверхности земельного участка, с течением времени естественным образом становится юридически автономным, но продолжает, тем не менее, рассматриваться правом в известном единстве с землей и с применением общих юридических конструкций, достаточно полно обеспечивающих реализацию публичного интереса в этой сфере.

В последнее десятилетие здания и сооружения (наряду с земельными участками под ними) – наиболее широко распространенные в экономическом обороте недвижимые вещи. Позитивное регулирование отношений, связанных с правом собственности на строения, значительно опередило доктринальное осмысление новых принципов построения недвижимости. Свободное участие в предпринимательском обороте строений при временном, но существенном отставании вступления в силу главы семнадцатой ГК РФ и Земельного кодекса РФ обусловило дальнейшее, несколько своеобразное, подверженное влиянию проводимой одновременно приватизацией развитие юридической (системно-юридической!) связи «строение – земельный участок». Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма – разобраться с действующим законодательным массивом и достаточно свободным судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизации правотворческих и правоприменительных проблем.

Судебная практика в рассматриваемый период также отличается отсутствием стабильности, неровностью решений аналогичных по содержанию юридических дел. Зачастую суды подменяют понятие «недвижимое имущество» понятием «капитальность сооружения», существо самовольной постройки как объекта недвижимого имущества рассматривается с позиции только строительных норм и правил (разрешение на строительство, наличие или отсутствие коммуникаций и т.д.).

Предлагая определение зданий и сооружений как объектов недвижимого имущества, И.Д. Кузьмина полагает, что «здания и сооружения это инженерно-строительные объемы, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную и постоянную связь с землей, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществленной строительной деятельности». Данная дефиниция, несмотря на некоторый «сниповский» оттенок, вероятно, весьма точно выражает материальную сущность строений, однако в данном определении отсутствует второй указанный в ГК РФ признак: неперемещаемость объекта, причем не только физического, но и юридического свойства. А именно этот признак является наиболее системообразующим.

По упомянутым выше причинам настоящая работа предполагает возможным и даже целесообразным подвергать анализу собственно здание или строение как объект недвижимого имущества лишь под определенным ракурсом, уделив в дальнейшем пристальное внимание системным свойствам и связям строения, ставшего в новейшей гражданско-правовой практике центром структуры объектов недвижимого имущества. Основная задача настоящей работы заключается в достаточно глубоком исследовании отдельных объектов недвижимости и их связей.

К производным объектам недвижимого имущества кроме зданий и сооружений законодательством отнесены также имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения. Данным объектам недвижимого имущества посвящено значительное число научных и научно-практических произведений, в которых достаточно глубоко и подробно раскрыты содержание и понятия данных объектов недвижимости. Ввиду этого целесообразно остановиться лишь на тех системных особенностях упомянутых недвижимостей, которые обусловлены структурными связями с иными подобными объектами.

Помещения, жилые и нежилые.

Одним из объектов недвижимости является помещение. В юридической литературе можно встретить такое определение помещения - «это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов».

Помещения, жилые и нежилые, утверждены гражданским законодательством в качестве «простейших», не поддающихся дальнейшему дроблению объектов недвижимого имущества. Изначально ГК РФ[16], определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического «деления»: участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, «окончательность» этого уровня не соблюдается сначала самим Гражданским кодексом, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав физическую часть самостоятельного и, казалось бы, юридически неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно, любая недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных. Целью настоящей работы не ставится полное и всестороннее исследование вещных прав на данный объект. Задача предстоящего анализа жилых и нежилых помещений состоит в выявлении структурного положения данных объектов в системе недвижимостей, наличия свойств, в том числе системных, собственно недвижимой вещи. Наиболее острая и значимая проблема в этом ракурсе – соотношение здания и помещений в нем как соотношение двух объектов недвижимого имущества. В этом клубке нерешенных вопросов сосредоточились некоторые основные проблемы системного построения недвижимости. Решение вопроса об одновременном «сосуществовании» или невозможности такого «сосуществования» здания и помещения в нем как отдельных самостоятельных недвижимых вещей предполагает возможность описать общую совокупную конструкцию недвижимости как единую подсистему в системе объектов гражданских прав.

В юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение является недвижимостью в силу закона. В.В. Витрянский указывает на то, что когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости[17]. Нельзя не согласиться с выводами автора о недопустимости безусловного распространения правового режие здания на помещение. Однако позиция В.В.Витрянского в отношении того, что помещения отнесены к недвижимости в силу закона, видится не вполне обоснованной.

Жилые помещения имеют строго целевое назначение – проживание граждан, которое не может быть изменено собственником жилья по своему усмотрению. В качестве жилых помещений признаются жилые дома, квартиры, жилые комнаты. Все жилые дома и квартиры, находящиеся на территории РФ, независимо от форм собственности, образуют жилищный фонд. Любое жилое помещение должно отвечать предъявляемым к нему санитарным, градостроительным, противопожарным и техническим требованиям, которые раскрываются через оценку возможности проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья.

К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.

Собственность на жилое помещение – это собственность на высоко социально и человечески значимое материальное благо (жилье), которое одновременно с ГК РФ регулируется особой комплексной отраслью законодательства – жилищным правом.

Собственник осуществляет свои права на жилое помещение в соответствии с ГК РФ и Жилищным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г, № 188-ФЗ в соответствии с его назначением, то есть с целью проживания граждан, личного проживания собственника и членов его семьи[18]. Жилые помещения могут сдаваться собственником для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (такое размещение допустимо только после перевода жилых помещений в нежилые в соответствии с требованиями жилищного законодательства).

Члены семьи собственника, как и сам собственник, имеют вещное право на помещение, но это право существует в рамках жилищного обязательства и имеет ограничения. Поэтому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи бывшего собственника. При этом, однако, как установлено положением ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства[19].

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения («владельческая защита»).

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Квартира. Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеют, как правило, право собственности или право по договору найма на отдельное изолированное жилое помещение – квартиру.

Собственнику квартиры принадлежит также на праве общей долевой собственности право на общее имущество дома, в том числе несущие конструкции, оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Он, однако, не вправе отчуждать указанную долю, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру[20]. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома образуют некоммерческую организацию – товарищество собственников квартир (жилья), создаваемую и действующую в соответствии с жилищным законодательством.

Имущественный комплекс (в первую очередь предприятие – ст. 132 ГК РФ) представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в самом широком правовом значении, включающее недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.). Иные комплексы имущества обладают (или могут обладать в принципе) всеми характеристиками предприятия, кроме одной – участия в экономическом обороте в предпринимательской сфере в качестве основной и преобладающей цели функционирования. К вещам (помимо имущественных прав и обязанностей), составляющим предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также права требования и долги. Если следовать формальной логике закона[21], то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости: а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция); б) имущественные права и обязанности (права требования и долги); в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги).

Иными словами, вещный момент в имущественном комплексе имеет или, во всяком случае, должен иметь преобладающий и даже подчиняющий удельный вес. Более того, законодатель прямо исходит не только из вещного характера предприятия, но непосредственно и, казалось бы, безоговорочно расставляет акценты: «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Е.А. Суханов отнес предприятие как имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к особой разновидности недвижимости.

Предприятие, оставаясь по закону недвижимым имуществом, по сути, зачастую является (или стремится к этому по целевой установке и месту в предпринимательском обороте) комплексом хозяйственных связей, «раскрученным» именем, где материальная основа – место расположения производственного или иного оборудования постепенно становится второстепенным и по значимости в структуре имущественного комплекса, и в денежно-стоимостной иерархии.

Таким образом, придание имущественному комплексу статуса недвижимого имущества обусловлено целым рядом следующих характерных свойств данного объекта.

Во-первых, отнесение законодателем предприятия к недвижимости обусловлено практически неизменным присутствием в имущественных комплексах большинства из традиционных недвижимых вещей – земли, зданий, сооружений и т.д. Во-вторых, имущественный комплекс – это и одна из основ экономического благосостояния общества, и значительная ценность для государственной власти, фактически обеспечивающие существование и развитие последней. Значимость для публичной власти этой и правовой, и социально-экономической категории, предопределила и законодательно установленный особый, характерный для недвижимости порядок обращения предприятия в сфере гражданского оборота.

В-третьих, предприятие как объект недвижимости характеризуется необходимостью государственной регистрации.

Вывод

Из текста данного параграфа выясняется, что объектами права собственности на недвижимость являются:

1) земельные участки;

2) участки недр;

3) обособленные водные объекты;

4) леса, многолетние насаждения;

5) здания, части зданий;

6) сооружения; сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

7) нежилые помещения; части помещений;

8) предприятия как имущественный комплекс;

9) жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;

10) квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

11) комнаты;

12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;

14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;

15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Право собственности на каждый из этих объектов подлежит обязательной государственной регистрации.

§ 3. Субъекты права собственности на недвижимость

Субъекты права собственности на недвижимость разбиваются на следующие виды:

1.         Граждане;

2.         Индивидуальные предприниматели;

3.         Юридические лица;

4.         Государство.

Граждане являются частными собственниками принадлежащего им имущества. В этом качестве они могут быть собственниками любого имущества, в том числе различных видов недвижимости, включая предприятия как имущественные комплексы, жилые дома и квартиры. Конституция РФ провозгласила возможность иметь в частной собственности землю (земельные участки), а также другие природные ресурсы (ч. 2 ст. 9, ст. 36). Однако действующее законодательство пока не предусматривает возможности иметь в частной собственности участки недр или лесов. Граждане являются собственниками имущества созданных ими учреждений (некоммерческих организаций).

Закон предусматривает некоторые особые основания возникновения права собственности граждан. Так, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, как отмечалось ранее, приобретает право собственности на квартиру, дачу, гараж или иное помещение, которое было предоставлено ему кооперативом, после полного внесения паевого взноса за указанное имущество[22]. Аналогичная возможность предоставлена и другим лицам, имеющим право на паенакопление (супругам или иным членам семьи пайщика, его наследникам). Право собственности на соответствующую недвижимость возникает при этом в момент оплаты последней части паевого взноса.

В настоящее время отпали традиционные для прежнего правопорядка ограничения объектов права собственности граждан – количество или размер жилых помещений, в том числе квартир, дач и садовых домиков, автотранспортных средств, скота, средств производства и т.п. (что, впрочем, впервые было продекларировано еще в законах о собственности). В соответствии с п. 2 ст. 213 ГК РФ не подлежат ограничению количество, а также стоимость объектов права собственности граждан, если только такое ограничение не вызывается целями защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, закон предусматривает весьма широкие, хотя и не безграничные возможности для развития частной собственности граждан и создает ей необходимые правовые гарантии.

Объектом права собственности граждан не может быть только имущество, изъятое из оборота, поскольку оно составляет объект исключительной собственности государства. Конкретные виды объектов, которые не могут принадлежать гражданам на праве собственности, должны быть прямо указаны в законе[23] и не могут устанавливаться подзаконными актами. Это же касается и объектов, которые могут находиться в собственности частных лиц только по специальному разрешению, т.е. ограниченных в обороте[24].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.