Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

2) договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст.9

«Содержание договора об ипотеке», или нарушены правила п.4 ст. 13 (условия,

при которых составление и выдача закладной не допускается) этого же Закона,

не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке;

3) несоблюдение правил о нотариальном удостоверении договора об ипотеке

влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным;

4) договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента

его государственной регистрации.

Наряду с приведенными выше требованиями, есть еще одна существенная

оговорка, имеющая прямое отношение к теме, рассматриваемой в настоящем

исследовании: «При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной

договор, содержащий

обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы государственной

регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные

для договора об ипотеке» (п.З ст. 10 ФЗ «Об ипотеке»).

Мировая практика показывает, что эффективным способом решения проблемы

рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечного

кредитования.

При создании вторичного рынка важнейшей задачей является обеспечение

защиты прав не только должника и кредитора в кредитном договоре и договоре

залога, но и вторичных инвесторов, т.е. лиц, приобретающих ипотечные ценные

бумаги на вторичном рынке. Отечественные законодатели в качестве основы для

образования и функционирования вторичного рынка вводят ценную бумагу -

закладную (см. ст. 13 гл.111. ФЗ «Об ипотеке»). Основные положения о

закладной приведены в табл.3 [106, с.33].

[pic]

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

- предприятие как имущественный комплекс;

- земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения,

на которые распространяется действие настоящего федерального закона;

- леса;

- право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по

которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит

условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В этих случаях условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.

Закладная должна содержать:

1) слово "закладная", включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его

наименование и указание Mecia нахождения, если залогодатель - юридическое

лицо,

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства

либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель

юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства,

исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места

заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного

ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник

не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его

наименование и указание места нахождения, если должник юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера

процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий,

позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и процешы;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а

если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности)

соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих

определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на

которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом

ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право,

с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если

предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное

название имущества, являющегося предметом, и срок действия нот права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки,

обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом

либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав

третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и

должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об

ипотеке и о государственной регистрации ипотеки;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Существование и нормальное функционирование вторичного ипотечного рынка

имеет огромное значение, поскольку он обеспечивает средствами первичный

ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных

ипотечных кредитов. В настоящее время идет работа по созданию системы

ипотечного кредитования как на уровне Федерации, так и на уровне ее

субъектов. И важнейшей из стоящих сегодня проблем является выбор модели

вторичного ипотечного рынка.

1.2. Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных

явлений в строительстве в условиях транзитивной экономики

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и

социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для

страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста

совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и

совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного

дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может

возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

I=(Mi+M2+Mi+...)+MA+HA ,

где 1-инвестиции;

mi -наличные денежные средства;

М2 -депозитные денежные средства;

Мз -товарные денежные средства;

ИА - имущественные активы;

НА - неимущественные активы [70,с.76].

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости"

материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.

Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за

капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости

уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека

является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы (о чем

речь пойдет в данной работе), но и важнейшим механизмом реализации

инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-

экономического прогресса в целом.

Не случайно «новый курс» Рузвельта начался с развития кредитования

домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других

странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием

ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального

сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же

строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и

конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и

производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает

возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества

и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического

потенциала страны [24, с.49].

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на

преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в

строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность

населения в жилье [111, с.54].

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и

эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные

кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при

невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.

(Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка

недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при

ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с

недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими

кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление

банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и

рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской

системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность

в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в

ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных

резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также

укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного

кредитования на стабильность банковской системы, связанная с

функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот

рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики

(диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между

процентными ставками в различных географических районах, что способствует

формированию единой цены капитала в масштабе страны[113, с. 188].

Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное

внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной

системы-это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в

следующем:

- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через

механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -

существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и

этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25%

дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически

включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в

создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не

финансируют зарубежных производителей через покупку импортных

потребительских товаров);

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под

залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к

общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития

ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для

привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного

кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-

политической обстановки, разработка необходимой

33

законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния

населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и

обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности

заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

1.3. Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике

строительства

В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно

отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы

регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление

возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в ХУШв. Первым из них стал

государственный банк, основанный в Силезии в 1770г. для оказания финансовой

поддержки крупным помещичьим хозяйствам. В начале Х1Хв. деятельность

ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и

на крестьянские хозяйства. После второй мировой войны строительство жилья в

Германии становится одним из ведущих экономических приоритетов

восстановления страны. При этом основой механизма финансирования стал

принцип "помощь для самопомощи", суть которого заключается в следующем.

Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства,

приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих

целей создает сбережения путем взносов в общий фонд. Тот, чьи взносы

достигли определенной суммарной величины вклада, через определенное время

может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья.

Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере,

равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам

устанавливается на гораздо более низком уровне, чем на открытом рынке

кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета.

Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему

премию, рассчитываемую как долю от суммы собственных сбережений вкладчика.

Так, в период восстановления страны после 1945г. премия начислялась в

размере 33% от суммы собственных сбережений, в настоящее время такая премия

составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии - 15%. Описанный механизм

реализуется через специально созданную систему строительных сберкасс и

сбербанков, которые принимают участие примерно в 70% всех случаев

финансирования жилищного строительства [52, с.31]. Помимо системы

строительных сберкасс и сбербанков в середине 60-х годов в Германии имелось

13 государственных и 25 частных земельных банков. Контрольный пакет акций

большинства из них принадлежал гроссбанкам [49, с.41].

За последнее время половина немецких семей заключила по меньшей мере

одно сберегательно-кредитное соглашение со стройсберкассой. Сегодня 34

стройсбербанка обслуживают почти 30 млн договоров-счетов по

стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн граждан Германии (т. е.

практически каждый четвертый). В общей сложности немецкие сбербанки в

период с 1950 до 1991г. выплатили своим клиентам около 900 млрд немецких

марок. За этот период система "Стройсбережение" участвовала в

финансировании строительства 12 млн квартир. В 1991г. эта сумма составила

53 млрд немецких марок для приобретения более 122 тыс квартир [52, с.32].

В других зарубежных странах подобной четкой сформировавшейся системы

ипотечных банков нет. Так, в США в 1916г. были созданы земельные банки в 12

округах для выдачи долгосрочных ссуд под залог земли. В настоящее время

ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссудо-сберега-тельные

ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие

региональное значение [56]. При этом главную роль играет ипотечное

кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства.

Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Во-первых, в жилищной

сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно

доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный

дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых,

стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой

доход их владельцев *.

В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или

постройки дома является практически единственным способом финансирования, а

ипотечное кредитование - наиболее надежным способом кредитования населения

для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство

(так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется

коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта

семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался

рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы

ежегодно выплачивают 450 млрд долларов в виде взносов за кредиты; общая

сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3

трлн долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков [52,

с.31].

По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимос!ь

гипичного собс!венного дома в США ц 22,"! рам больше юдово! о дохода ею

хозяина (см Ипотечный рынок в США Доклад НАД США -М.1996 С 1)

Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США,

предусматривает наличие двух документов:

1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к

задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);

2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости,

права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на

основное обязательство.

Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е.

обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут

быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в

этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного

кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором

и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного

кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под

надежное обеспечение, каковым является недвижимость.

Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда

основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная

книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и

специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных

участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим

оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое

имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную

книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя

кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие

дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.

Ипотека может быть договорной, устанавливаемой законом для обеспечения

некоторых требований, а также судебной. Различие между двумя последними

видами ипотек и договорной ипотекой заключается в том, что объектом

договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, точно указанный

в договоре об установлении ипотеки, в то время как законная и судебная

ипотеки носят общий характер и относятся ко всему имуществу должника. Кроме

того, законные и судебные ипотеки негласны для третьих лиц.

В современных законодательствах западных стран права и обязанности

сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:

•страховать предмет ипотеки;

• принимать меры для его сохранности; ,

•сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех

существующих залогах предмета ипотеки;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16