Жилищные правоотношения в Республики Казахстан

Интересен тот факт, что аналогичная норма Жилищного кодекса РФ ( ч.1

ст.41 ЖК РФ) "не допускает заселение одной комнаты лицами разного пола

старше девяти лет, кроме сурпругов".1 Административная и судебная практика

истолковала это правило в том смысле, что старше девяти лет должны быть по

крайней мере, двое разнополых. Если, например, семья состоит из мужа, жены

и двух разнополых детей в возрасте 10 и 7 лет, то дети могут быть поселены

в одну комнату. Конечно же, это неверно.Ю.К. Толстой имеет иное мнение на

сей счет и пишет " при всех обстоятельствах нельзя ради "однополости"

разъединять супругов т.е., поселять отца с сыном, а мать с дочерью".2

На наш взгляд наступило время изложить данную норму Закона в следующей

редакции " При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не

допускается заселение одной комнаты двумя и более лицами (кроме супругов)"

Почему " однополые" дети или взрослые должны жить в одной комнате? Как

правило у нас в РК граждане получают жилище из государственного жилищного

фонда один раз, не более. И живут в этой квартире или комнате до тех пор,

пока не появится возможность приобрести свое собственное жилище.

Принципиально новым в жилищном законодательстве РК является подход к

приобретению права частной собственности на жилище. Так, п.2 ст. 11 ЗоЖО

гласит "Количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного

гражданина или юридического лица, не ограничиваются". Следовательно и

понятие "излишков" жилой площади следует применять с учетом того, в каком

жилищном фонде находится жилое помещение. В первую очередь, оно имеет

значение для жилых помещений в домах государственного жилищного фонда.

Излишней жилой площадью считается разница между фактическим размером жилой

площади в помещении, занимаемом нанимателем, и размером жилой площади,

полагающейся по норме - не более 18 кв. м. ( п.1 ст.75 ЗоЖО) самому

нанимателю и членам его семьи.

Излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались - в виде

внутрикомнатных излишков или излишков в виде отдельных комнат, изъятию у

нанимателя не подлежат, по крайней мере, до тех пор, пока не истек срок

договора жилищного найма ( если договор заключен на срок).

Если же договор заключен без указания срока и наниматель исправно

выполняет свои обязанности, а наймодатель не имеет оснований требовать

освобождения предоставленного нанимателю помещения,(например, потому, что

помещение необходимо для проживания самого наймодателя и членов его

семьи), наличие излишков само по себе также не может служить основанием ни

для прекращения действия договора, ни для его изменения (например, путем

сдачи внаем меньшей площади).

Вопрос о наличии излишков может всплыть, если речь идет о выселении

нанимателя при наличии законных к тому оснований с предоставлением другого

благоустроенного жилого помещения или при решении вопроса, какое помещение

должно быть предоставлено нанимателю в связи с капитальным ремонтом -

прежнее или другое.

В то же время сейчас утратило силу правило действовавшее ранее об

оплате излишков жилой площади в тройном размере. В настоящее время в основу

оплаты жилья и коммунальных услуг положены иные критерии и коэффициенты

(тип жилого дома, уровень благоустройства в нем, совокупный доход членов

семьи, наличие льгот и т.д.).

Не считается излишней дополнительная площадь, которая предоставляется

в виде отдельной комнаты гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых

хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утвержденных в

установленном законодательством порядке.

В целом в нашем жилищном законодательстве на протяжении десятилетий

существует множественность жилищных норм, с каждой из которых связаны

определенные правовые последствия. Это и норма средней обеспеченности

жильем в данном населенном пункте; и норма, в пределах которой постоянно

проживающие в данном населенном пункте граждане принимаются на учет

нуждающихся в жилье; и норма, в пределах которых граждане имеют право на

компенсации при оплате жилья и коммунальных услуг.

Плата за коммунальные услуги в жилищах всех форм собственности

взимается по тарифам, утвержденным в порядке, установленном Правительством

РК. Так, 29 мая 1997 года было принято Постановление Правительства РК "Об

упорядочении применения норм потребления тепла, горячей и холодной воды".1

В этом постановлении было отмечено, что до настоящего времени

населению Республики Казахстан устанавливается плата за коммунальные

услуги по нормам, которые введены в действие еще в 1984-1988 гг. тогда как

фактическое потребление коммунальных услуг в домах с установленными

приборами учета значительно ниже. В целях защиты прав потребителей

Правительство РК приняло решение с 1 января 1998 года взимание платы за

коммунальные услуги, как правило, производить по показаниям приборов учета.

Одновременно с введением коэффициентов обеспечить проведение

соответствующих перерасчетов по платежам за коммунальные услуги.

Надо отметить, что взимание платы за коммунальные услуги производится

по показаниям приборов учета во многих странах мира на протяжении многих

лет. Причем эта такая взаимовыгодная и удобная форма взаиморасчетов и

экономики при которой ни страдает ни организация, поставляющая тепловую

энергию, газ, холодную и горячую воду, ни потребитель, который не будет

платить лишние деньги за то, чем он не пользовался. А экономика ресурсов

будет колоссальная.

Большинство алматинцев, например "за" установление приборов учета

коммунальных услуг.1

Подтверждением этого также служат результаты эксперимента,

проведенного в г.Алматы, в микрорайоне "Самал-2" в доме № 70, которые

показали, что фактическое потребление коммунальных услуг жильцами этого

дома гораздо ниже тех норм потребления тепла, горячей и холодной воды,

установленных в 1988г. в крупных городах Республики.

Хотелось бы верить, что Постановления принятые нашим Правительством в

этом плане будут выполнены и в 1998 году во всех домах г.Алматы будут

установлены приборы учета коммунальных услуг и следовательно, плата за эти

услуги и в целом за жилище будет доступна каждому гражданину Республики

Казахстан.

& 2. Возникновение жилищных правоотношений.

Если жилище, будь то дом или квартира, принадлежит гражданину на праве

собственности и никто, кроме самого собственника, в этом помещении не

проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще

не возникает. Реализация права на жилище как субъективного гражданского

права в данном случае не выходит за пределы правоотношения собственности.

Но так бывает далеко не всегда.

Как правило, кроме собственника в жилище проживают и другие лица. К

ним относятся и члены семьи собственника, и наниматель, и временные жильцы

и др. лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищных

правоотношениях.

Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотношений с

собственником жилого помещения могут служить семейные отношения с

собственником, сдача помещения внаем, исполнение завещательного отказа и

поселение в помещение временных жильцов.

Отношения, связанные с приобретением или осуществлением права

собственности на жилище, регулируется также Законодательством Республики

Казахстан о собственности ( ст.11 ЗоЖО).

Таким образом, жилищные правоотношения по поводу жилых помещений,

принадлежащих гражданам на праве собственности широко распространены и в

связи с приватизацией жилищного фонда имеют устойчивую тенденцию к росту.

Согласно ст. 67 ЗоЖО "жилища из государственного жилищного фонда

предоставляются в пользование нуждающихся в жилье гражданам Республики

Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к

малоимущим социально защищаемым слоям населения."

Как видно из текста статьи правом получить жилище из государственного

фонда могут пользоваться только те, кто нуждается в улучшении своих

жилищных условий. Перечень нуждающихся установлен статьей 69 ЗоЖО. Это те,

кто не имеет собственного жилища на территории Республики Казахстан, не

имеет в данном населенном пункте государственного жилища либо жилища,

принадлежащего на праве собственности негосударственному юридическому лицу

или жилищному кооперативу, и другие лица, жилище которых не отвечает

санитарным и техническим нормам, либо проживающие двумя и боле семьями в

смежных, неизолированных помещениях, а также имеющие в составе семьи

больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний ( из

специального списка заболеваний, утвержденного в установленном

законодательством порядке).

Жилища предоставляются нуждающимся в порядке очередности

( ст.74 ЗоЖО РК). Такая очередность устанавливается списками с момента

подачи заявления со всеми необходимыми документами. В каждом акимате

ведутся по два таких списка нуждающихся в предоставлении жилища из

государственного жилищного фонда. Первый - список малоимущих социально

защищаемых граждан и второй - список государственных служащих, работников

иных бюджетных организаций и военнослужащих. Права граждан, включенных в

указанные списки, признаются равными. Никто не имеет преимущественного

права на получение жилища из государственного жилищного фонда перед

другими.

Распределение жилищ из государственного жилищного фонда по раздельным

спискам производится акиматами пропорционально численности раздельных

списков.

Перечень и форма документов необходимых для учета, утверждаются

Правительством Республики Казахстан. Закон запрещает местным исполнительным

органам требовать предоставления гражданами каких-либо дополнительных

документов, кроме тех что содержатся в вышеуказанном перечне. ( Ст.71 ЗоЖО

п.2).

Заявления граждан о постановке на учет нуждающихся в жилище

рассматриваются в течение месяца по месту жительства местным исполнительным

органом.

Но на практике нередки случаи, отказа в постановке на учет

нуждающихся. Это происходит по основаниям предусмотренным законом. В

частности, ст. 72 ЗоЖО прямо гласит, если гражданин стал нуждающимся в

результате преднамеренного ухудшения своих жилищных условий в течение 5 лет

путем обмена жилища, его отчуждения либо разрушения или порчи по его вине,

а также в случае выезда из жилища, где он не был нуждающимся и вселения в

жилище других лиц, (кроме супруга, детей и нетрудоспособных родителей).

Во всех остальных случаях отказ в постановке на учет нуждающихся в

жилище подлежит обжалованию в суде.

Местные исполнительные органы, в частности акиматы, постоянно ведут

учет нуждающихся путем сверки документов с реальным проживанием

нуждающихся. И если обнаруживают случаи, когда основания для предоставления

жилища из государственного жилищного фонда, то происходит снятие таких

граждан с учета нуждающихся. Этими основаниями могут служить и выезд

гражданами на постоянное жительство в другой населенный пункт либо

получения земельного участка и завершение строительства собственного дома;

либо приобретение жилища, а также предоставление неверных сведений о

нуждаемости в жилище из государственного жилищного фонда.

Во всех этих случаях акиматы принимают решения с указанием оснований

снятия с учета. После принятия такого решения о снятии с учета,

заинтересованные лица извещаются в письменном виде в 10 дневной срок.

В случае выезда гражданина, состоящего на учете, на другое постоянное

место жительства либо его смерти, очередность сохраняется за членами его

семьи, оставшимися в данном населенном пункте и вместе с ним состоящими на

учете.

Согласно п.2 ст.67 ЗоЖО " жилища из государственного фонда

предоставляются также нуждающимся в жилье государственным служащим,

работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим

государственные выборные должности".

Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным. Что понимать под

служебным жилищем? Статья 2 ЗоЖО дает ему разъяснение «это жилище с особым

правовым режимом, предназначенное для заселения гражданами на период

выполнение ими обязанностей, связанных с характером их трудовых отношений».

Надо отметить, что законодательное понятие служебных жилых помещений,

имеющих особый правовой режим, выработано только для государственного

жилищного фонда. Перечень категорий работников, которые в связи с

характером их трудовых отношений должны проживать по месту работу и которым

могут быть предоставлены служебные жилища устанавливается

законодательством Республики Казахстан. Такое проживание не столько право

работника, сколько его должностная служебная обязанность. Наглядно это

видно на примере переезда многих государственных служащих из бывшей столицы

Республики Казахстан в новую столицу г. Акмолу с предоставлением служебных

жилых помещений. Особенность правового статуса нанимателя служебного жилого

помещения это связь права на жилое помещение не только с работой в

определенной организации, но и связанная с определенным кругом

обязанностей. Статья 111 ЗоЖО устанавливает жесткие требования к

работникам, прекратившим трудовые отношения на основании, которых им и

предоставлялось служебное жилище. Такие работники подлежат выселению со

всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого

помещения. Перевод гражданина, продолжающего работать в организации на

другую должность, не требующую проживание по месту работы, служит

основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник,

назначенный на освобожденную должность.

Требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может

быть предъявлено в течение 3-х лет со дня прекращения трудовых отношений.

Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми

отношениями завершается, т.к. прекращаются трудовые отношения и остаются

только жилищные.

Жилище из государственного жилищного фонда может быть приватизировано

нанимателем с согласия собственника жилища, а также обменено на другое

жилище из государственного жилищного фонда. При этом обмен не должен

приводить к намеренному ухудшению жилищных условий гражданина. А

государственный служащий или работник бюджетной организации либо лицо,

занимающее государственную выборную должность должно проработать на

государственной службе или в бюджетных организациях не менее 10 лет. Но

если вышеперечисленные лица прекратили трудовые отношения до момента

приватизации занимаемого жилища, они подлежат выселению со всеми

проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения.

Исключение составляют случаи увольнения по следующим причинам:

1)в случае ликвидации предприятия, сокращения численности или штата

работников;

2)в связи с болезнью, препятствующей дальнейшей работе;

3)в связи с выходом на пенсию.

Не подлежат выселению семьи работников, которые погибли при исполнении

служебных обязанностей.

Военнослужащие, которым жилище, приравненное к служебному было

предоставлено на период прохождения службы в данном населенном пункте,

вправе приватизировать его после 10-летнего стажа военной службы, а при

увольнении по выслуге лет, болезни или по сокращению штатов - независимо от

срока службы.

Жилище, предоставленное в пользование гражданину может быть, по

желанию его и совершеннолетних членов его семьи приравнено к служебным,

если он поступит впоследствии на государственную или военную службу, работу

в бюджетных организациях или займет государственную выборную должность.

Закон о жилищных отношениях специально не предусматривает особенностей

предоставления жилища из жилищного фонда государственных предприятий.

Специально этому посвящена статья 100 Закона, которая в основном носит

отсылочный характер, указывая что порядок предоставление указанных жилищ и

пользование ими устанавливается Правительством Республики Казахстан.

Однако, после введения в действие Закона и по сей день, Правительство не

принимало каких-либо общих постановлений определяющих правовой режим жилищ

государственных предприятий. Но, поскольку такие жилища все же существуют и

их количество растет, следует руководствоваться Законом и теми правовыми

нормами, которые действовали ранее и не противоречат новому

законодательству.

Раздел V Закона о жилищных отношениях регулирует возможность

предоставления жилища в порядке исполнения договора. Возникающие в таком

порядке жилищные правоотношения по-своему содержанию не отличаются какими

либо специфическими особенностями. Закон предусматривает возможность

передачи жилища по договору в собственность или в пользование.

Права нанимателя возникают на основании двух последовательно

заключаемых договоров. Во-первых, - о представлении жилища в будущем. По

этому договору гражданин - будущий наниматель вправе требовать от другой

стороны передать ему в установленный срок определенное договором жилое

помещение. После исполнения этого договора его действие прекращается, и с

лицом, получившим квартиру, заключается договор о пользовании жилым

помещением ( договор найма жилого помещения).

Договор о предоставлении жилища может быть заключен либо с

гражданином, который сам передает имеющееся у него жилище, и предоставление

другого жилища является своего рода вещественной компенсацией ( 1-4 ст.115

ЗоЖО), либо с гражданином, которому жилое помещение по договорному

обязательству должно предоставляться в связи с иными основаниями ( п.5-6

ст.115).

В первом случае договор о предоставлении жилища ведет к прекращению

права гражданина на одно жилище и возникновению у него права требовать

предоставления взамен другого жилища.

Во втором случае гражданин не передает предоставляющей организации

никакого жилья, но берет вместо этого на себя обязанность принимать

трудовое или финансовое участие в строительстве или приобретении жилого

дома либо надлежащее исполнять обязанности, возникающие из трудового

договора, получая за это право требовать передачи ему жилища.

Оба варианта ведут к одному конечному результату - приобретение

нанимателем получившим жилище в пользование по договорному основанию права

не зависимого от места работы или занимаемой должности получателя жилища.

Правовой статус такого нанимателя после получения жилища аналогичен статусу

нанимателя жилого помещения из государственного жилищного фонда.

& 2. Изменение и прекращение жилищных правоотношений.

Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным

основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание,

предмет). В то же время к изменению правоотношения нельзя относить случай,

когда у правоотношения полностью меняется объект, здесь происходит не

изменение, а прекращение правоотношения. Именно поэтому обмен жилыми

Страницы: 1, 2, 3, 4