Строительный подряд

Субъектами договора строительного подряда являются заказчик и

подрядчик. В роли заказчиков могут выступать в принципе любые физические и

юридические лица. Однако в рассматриваемой области выполнение функций

заказчика, в частности осуществление эффективного контроля за деятельностью

подрядчика, требует специальных знаний и навыков, а иногда - и наличия

особого разрешения на данный вид деятельности. Поэтому на практике функции

заказчика нередко передаются специализированным организациям, которые

действуют в качестве представителей тех лиц, для которых предназначен

строящийся объект. Таким образом, в строительном подряде заказчик и

инвестор часто не совпадают в одном лице.

Инвесторами являются лица, осуществляющие вложение собственных, заемных

или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое

использование (п.3 ст.2 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в

РСФСР"). Инвесторами могут быть органы, уполномоченные управлять

государственным и муниципальным имуществом, физические и юридические лица,

в том числе иностранные, международные организации и т.д. Инвесторы могут

сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого

необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц.

В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый

инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего

является либо договором поручения, либо договором комиссии.

Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора,

заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в

нем в качестве заказчика. Таким образом, заказчик в договоре строительного

подряда - это лицо, которое от имени инвестора или от своего собственного

имени заключает договор с подрядчиком и обладает всеми правами и

обязанностями, вытекающими из этого договора.

В качестве подрядчиков выступают различные строительные и строительно-

монтажные организации, независимо от форм собственности, а также

индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную

деятельность. В строительстве широко применяется система генерального

подряда, при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя

организации общестроительного профиля, а для выполнения специальных работ

привлекаются специализированные фирмы и организации. В этом случае

подрядчик становится генеральным подрядчиком, а привлеченное им лицо -

субподрядчиком.

Предметом договора строительного подряда, как и договора обычного

подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную

овеществленную форму. Им может быть объект нового строительства, в том

числе построенный "под ключ"; реконструкция и технического перевооружение

действующего предприятия; капитальный ремонт здания или сооружения; монтаж

технологического, энергетического и другого специального оборудования;

выполнение пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся

объектом работ. Договор может охватывать как весь комплекс работ по

объекту, так и лишь часть из них. В случаях, предусмотренных договором,

подрядчик может принимать на себя обязанность не только сдать построенный

им объект в эксплуатацию, но и обеспечить его эксплуатацию в течение

указанного в договоре срока.

По общему правилу, нормы о договорах строительного подряда не

распространяются на отношения по непосредственному удовлетворению

потребностей граждан-потребителей. Если по договору строительного подряда

выполняются работы для удовлетворения бытовых или других потребностей

гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются

правила о бытовом подряде (п.3 ст.740 ГК). Не исключается, однако,

субсидиарное применение к указанным отношениям положений о строительном

подряде.

Цена в договоре строительного подряда имеет значение существенного

условия, которое подлежит обязательному согласованию. Ввиду большого объема

строительных работ цена договора обычно определяется путем составления

сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение

работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и

конструкций и т.п. Вместе с технической документацией, определяющей объем,

содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, смета образует

проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора

строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может

пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в

ст.743-744 ГК, которые подробно мы рассмотрим ниже.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в сроки и

в порядке, установленные законодательством или договором строительного

подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или в договоре

оплата работ производится в соответствии со ст.711 ГК, т.е. после

окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена

надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика,

досрочно. Однако чаще всего договоры строительного подряда включают условия

об авансировании работ либо оплате их отдельных этапов.

Срок, как и цена договора, относится к существенным условиям договора

строительного подряда. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер,

точное определение как конечного срока выполнения работы (именно он

является существенным условием договора), так и сроков завершения ее

отдельных этапов, имеет для сторон первостепенное значение. Срочный

характер имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком. Начало

течения и продолжительность многих сроков зависят друг от друга. С целью

согласования сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к договору

строительного подряда обычно прилагаются различные календарные планы и

графики, которые становятся составными частями договора.

Форма договора строительного подряда в большинстве случаев письменная,

причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого

сторонами. В прежние годы в рассматриваемой области на практике были широко

распространены предельно краткие, состоящие буквально из нескольких пунктов

договоры, к которым, однако, прилагались особые условия с пространным

описанием взаимных прав и обязанностей сторон[12]. Сейчас все чаще

заключаются более основательные, многостраничные договоры, детально

регламентирующие взаимоотношения заказчика и подрядчика. В ряде случаев при

их составлении используются примерные формы договоров строительного

подряда, рекомендованные для отдельных видов строительных работ, а также

ведения строительства в различных отраслях.

Глава 2. Содержание договора строительного подряда.

§1. Порядок заключения договора строительного подряда.

Договор строительного подряда в настоящее время утратил плановый

характер и заключается, как правило, по свободному усмотрению сторон. Это,

однако, не означает, что отпали все административно-правовые предпосылки

договорных отношений в рассматриваемой области. И сейчас, чтобы реально

приступить к строительству того или иного объекта, необходимо получить

разрешения и согласования целого ряда уполномоченных государственных

органов. Инвестор (заказчик) обычно принимает решение о начале

строительства на основе подготовленного по его заданию технико-

экономического обоснования строительства объекта. Однако само технико-

зкономическое обоснование (ТЭО) и составленная на его основе проектная

документация подлежат, во-первых, обязательной государственной экспертизе

и, во-вторых, утверждению в установленном законом порядке.

Экспертиза градостроительной и проектно-сметной документации независимо

от источников финансирования, форм собственности и принадлежности

строящихся объектов проводится уполномоченными государственными органами в

соответствии с их компетенцией:

наиболее крупные инвестиционные проекты с привлечением иностранного

капитала, имеющие важное государственное значение и вносимые на

рассмотрение Правительства РФ, подлежат государственной экспертизе в

Экспертном совете при Правительстве РФ;

экспертиза проектов строительства объектов, осуществляемых за счет

государственных капитальных вложений, финансируемых полностью или частично

из республиканского бюджета и внебюджетных фондов РФ, экспериментальных и

базовых проектов, разработанных за счет бюджетных средств и т.д.,

осуществляется Главным управлением государственной вневедомственной

экспертизы при Госкомитете РФ по жилищной и строительной политике;

организации государственной вневедомственной экспертизы субъектов РФ

проводят экспертизу проектов строительства любых объектов независимо от

источников финансирования и вида собственности в части вопросов,

относящихся к компетенции республиканских и местных органов управления,

контроля за соблюдением нормативных требований о надежности и

эксплуатационной безопасности объектов и т.д.

Градостроительная документация и проекты строительства, прошедшие

экспертизу, подлежат утверждению в установленном порядке. Градостроительная

документация утверждается государственными органами представительной и

исполнительной власти в соответствии с их компетенцией, определенной

законодательством РФ. Проекты строительства, осуществляемого за счет

государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского

бюджета РФ, утверждаются соответствующими органами государственного

управления или в устанавливаемом ими порядке.

Наконец, проекты строительства, осуществляемого за счет собственных

финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая

иностранных), утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами).

Договоры строительного подряда могут заключаться как в обычном порядке,

т.е. вступления будущих контрагентов в прямой контакт, согласования ими

всех необходимых условий будущего договора и его подписания, так и

посредством проведения специальных подрядных торгов, на что и ориентирует

действующее законодательство. Порядок организации и проведения торгов

определяется Положением о подрядных торгах в РФ от 13 апреля 1993 №660-р/18-

7[13], а также развивающими его актами, принимаемыми субъектами РФ. При

этом эти акты носят обязательный характер лишь для случаев, которые в них

прямо названы. В частности, в соответствии с Положением о подрядных торгах

в РФ проведение торгов является обязательным лишь при размещении заказов на

вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд (п.1.3.

Положения). В остальных случаях заказчики могут принимать решения о

проведении подрядных торгов в порядке, установленном данным Положением.

Под подрядными торгами понимается форма размещения заказов на

строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ на

основе конкурса. Конкурс проводится в виде тендера, представляющего собой

соревнование представленных претендентами оферт (письменных предложений о

заключении договора) с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся

в тендерной документации.

В самой тендерной документации, которой за плату или бесплатно

обеспечиваются лица, решившие принять участие в торгах, содержатся:

1. Общие сведения об объекте и предмете торгов, т.е. информация об

объекте, который должен быть построен с указанием его местонахождения,

срока выполнения работ, наименования заказчика и т.д.

2. Проектная документация, включающая чертежи, схемы, графики,

спецификации и т.д.

3. Требования по составу документов оферты, которые обычно включают

заявку на участие в подрядных торгах, временное поручительство в форме

гарантии банка, корию платежного документа, подтверждающего внесение

задатка и т.д.

4. Инструкция оферентам, отражающая информацию и требования по условиям

разработки, порядку оформления и представления оферты.

5. Условия и порядок проведения торгов, где указываются вид и форма

проведения торгов, порядок выбора победителя и т.д.

6. Проект договора строительного подряда.

7. Форма заявки на участие в торгах.

Дополнительное представление о подрядных торгах можно получить,

познакомившись с их видами.

Подрядные торги подразделяются:[14]

в зависимости от проведения организатором торгов предварительного отбора

претендентов - на торги с предварительной квалификацией и торги без

предварительной квалификации;

в зависимости от того, в который раз назначаются торги по данному предмету

торгов, - на первичные и вторичные;

в зависимости от участия иностранного оферента - на торги с участием

иностранного оферента и торги без его участия;

в зависимости от участия оферентов в процедуре торгов и оглашении их

результатов - на торги гласные и негласные;

в зависимости от того, допускаются ли к участию в торгах неограниченное

число претендентов либо только претенденты, удовлетворяющие специально

оговоренным условиям, - на торги открытые и закрытые.

В подрядных торгах могут участвовать любые российские и иностранные

организации независимо от формы собственности, имеющие необходимое

разрешение на занятие строительной деятельностью (если торги не закрытые).

Победителем торгов, который определяется специальным тендерным комитетом,

становится тот оферент, предложение которого наиболее полно отвечает всем

требованиям, содержащимся в тендерной документации. Решение тендерного

комитета оформляется протоколом, в котором содержатся наименование

победителя торгов, состав тендерного комитета, результаты голосования,

сводная таблица оферт и сроки подписания договора с победителем торгов.

Протокол о результатах торгов тендерный комитет представляет на утверждение

заказчику (инвестору). После утверждения их результатов заказчиком

(инвестором) торги считаются завершенными. С победителем торгов заказчик

заключает договор строительного подряда на условиях, содержащихся в

тендерной документации и в оферте победителя.

§2. Особенности содержания договора строительного подряда.

2.1. Подготовка, уточнение и изменение технической документации.

В связи с тем, что по договору строительного подряда подрядчик должен

выполнить, как правило, большой объем строительных работ, параметры которых

заданы технической документацией, закон придает большое значение тому, как

должны строиться взаимоотношения сторон в связи с подготовкой, уточнением и

изменением технической документации.

Вопрос о подготовке технической документации возникает тогда, когда при

заключении договора строительного подряда имелось лишь технико-

экономическое обоснование строительства, на основе которого должна быть

разработана проектная документация, либо когда технический проект

строительства требует уточнения в рабочей документации (двустадийное

проектирование). В этих случаях при заключении договора должны быть четко

определены состав и содержание технической документации, а также должно

быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить

соответствующую документацию.

Независимо от того, кто - заказчик или подрядчик - готовит техническую

документацию, а также смету, оба этих документа подлежат обязательному

согласованию сторонами и после этого остаются, как правило, неизменными до

завершения строительства. Подрядчик должен осуществлять строительство и

связанные с ним работы в соответствии с технической документацией,

определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним

требования, и со сметой, определяющей цену работ. предполагается, что

технической документацией охватывается весь комплекс работ по

строительству, а в согласованной сторонами смете учтены затраты на все

необходимые работы.

Однако нередки случаи, когда в ходе строительства выявляются неучтенные

в технической документации работы и в связи с этим возникает необходимость

проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости

строительства. Следует подчеркнуть, что закон не ставит последствия данного

обстоятельства в зависимость от того, кем готовилась техническая

документация.

Выявив необходимость проведения дополнительных работ, не учтенных в

технической документации, подрядчик должен немедленно информировать об этом

заказчика и ждать его указаний. Ввиду того, что такому сообщению придается

важное юридическое значение, в договоре строительного подряда обычно

оговаривается, что оно передается в письменной форме уполномоченному

должностному лицу заказчика.

Заказчик должен прямо выразить свое согласие на производство

подрядчиком этих работ и соответствующее увеличение сметной стоимости

строительства. Если заказчик в течение десяти дней или в иной установленный

законом или договором срок не ответит на сообщение подрядчика, последний

обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных

простоем, на счет заказчика. Подрядчик, не выполнивший данную обязанность,

равно как и подрядчик, вообще не сообщивший заказчику о выявлении

неучтенных работ, но выполнивший их, лишается права требовать от заказчика

оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим

убытков. Если, однако, он сумеет доказать необходимость немедленных

действий в интересах заказчика, в частности, в связи с тем, что

приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта

строительства, заказчик не может отказаться от оплаты выполненных работ. В

свою очередь, заказчику предоставляется возможность освободиться от

возмещения убытков, вызванных простоем подрядчика в связи с

приостановлением работ, если он докажет отсутствие необходимости в

проведении дополнительных работ (п.3 ст.743 ГК).

Если заказчик согласен на проведение и оплату дополнительных работ,

подрядчик не вправе отказаться от их выполнения. Возможны лишь два

исключения из этого правила:

во-первых, подрядчик может сослаться на то, что соответствующие работы не

входят в сферу его профессиональной деятельности, например, когда речь идет

о специальных работах, которые выполнялись другой организацией по прямому

договору с заказчиком;

во-вторых, подрядчик может быть освобожден от их выполнения, если докажет,

что он не может выполнить соответствующие работы по независящим от него

причинам, например, из-за отсутствия у него специальной техники или

оборудования.

Считая согласованную сторонами проектно-сметную документацию в принципе

неизменяемой до окончания строительства, законодатель, однако, учитывает,

что в период действия договора у сторон может возникнуть потребность в ее

пересмотре. Необходимость в этом может быть обусловлена разными причинами,

в частности, усовершенствованием отдельных проектных решений, изменением

конкретных потребностей заказчика, требованиями уполномоченных

государственных органов, непредвиденным ростом цен на строительные

Страницы: 1, 2, 3, 4