Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма

«Об Основах…», п.4 П.Пр-ва Москвы №46).

Учитывая постоянный дефицит жилья, советское, а теперь и российское

жилищное законодательство всегда предусматривало норму жилой площади, под

которой разумеется количество квадратных метров на одного человека (в домах

государственного и муниципального жилищных фондов). В Российской Федерации

норма жилой площади составляет 12 кв. м на одного человека (ст. 38 ЖК

РСФСР). Однако норма жилой площади по смыслу закона и на практике не

означает, что предоставляемое гражданину жилое помещение должно быть таким,

чтобы на каждого члена семьи приходилось не менее 12 кв.м. Статья 40 ЖК

РСФСР предусматривает, что жилое помещение предоставляется гражданам в

пределах нормы жилой площади, но не менее минимального размера,

устанавливаемого органами власти субъектов Российской Федерации в

зависимости от уровня жилищной обеспеченности, состава семьи и других

факторов.

Изложенное понятие «минимального размера предоставления жилых помещений»

содержится в ст. 11 ФЗ «Об Основах».

Юридическое значение нормы жилой площади заключается в том, что она

принимается во внимание при определении размера жилой площади, которая

подлежит повышенной оплате в качестве излишней (ст. 55 ЖК РСФСР); при

выселении с предоставлением другого жилого помещения (ст. 96 ЖК РСФСР); в

случае сноса принадлежащих гражданам на праве собственности жилых домов в

связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных

нужд (ст. 137 ЖК РСФСР) и в некоторых других случаях.

Отдельным категориям граждан предоставляется жилая площадь, именуемая

дополнительной. Дополнительная жилая площадь предоставляется

в виде комнаты или в размере 10 кв. м (для некоторых категорий граждан — ив

большем размере — см. ст. 39 ЖК РСФСР).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что во всех вышеперечисленных

договорах объектом может быть только изолированное жилое помещение,

пригодное для проживания.

§ 4. Форма договоров найма жилого помещения

Согласно ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в

письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения.

Договор найма жилого помещения в домах государственного,

муниципального и общественного жилищного фонда заключается в письменной

форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем – жилищно-

эксплуатационной организацией и нанимателем-гражданином, на имя которого

выдан ордер. В договоре жилищного найма определяются права и обязанности

сторон по пользованию жилым помещением (ст. 51 ЖК РСФСР).

Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма жилого

помещения много раз затрагивался в юридической литературе. Так, широко

распространена точка зрения, согласно которой право на жилое помещение

возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются:

административные акты (решения местной администрации о предоставлении

жилого помещения и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого

помещения[7].

Другие считают, что «жилищное правоотношение найма жилого помещения

возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина -

ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности

вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения. Он

приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения

договора».[8]

Высказывается также мнение, что на основании названных выше

юридических фактов (ордера, договора найма) возникает не одно жилищное

правоотношение и право на жилую площадь, а множество жилищных

правоотношений[9].

На основании решения органа местного самоуправления, государственного,

муниципального предприятия или учреждения о предоставлении жилья по

договору найма органом местного самоуправления выдается ордер, который

является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое

помещение (ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики)[10].

Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае

нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным.

Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется

жилое помещение, или другому лицу по доверенности, удостоверенной в

установленном законом порядке.

Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном порядке

недействительным в случаях: предоставления гражданами не соответствующих

действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий,

нарушения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое

помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о

предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и

условий предоставления жилых помещений.

Исковое требование о недействительности ордера может быть заявлено в

течение трех лет с момента выдачи ордера (ст. 48 ЖК РСФСР). По этому

вопросу хочется привести случай из практики.

Решение органа исполнительной власти о выдаче ордера

является административно-правовым актом, правила

оспаривания которого установлены в жилищном

законодательстве. В связи с этим в судебной практике

возник вопрос о возможности применения норм гражданского

законодательства о недействительности сделок при

разрешении вопроса о признании ордера недействительным.

Верховный Суд РФ на этот вопрос ответил положительно.

Администрация Центрального района г.Хабаровска 4 июля

1996 г. обратилась в суд с иском к Юсупову о признании

недействительным выданного ему 12 апреля 1993 г. ордера

на однокомнатную квартиру, ссылаясь на то, что ответчик

не состоял на учете как нуждающийся в улучшении жилищных

условий, ордер получил без соответствующего решения

местной администрации в результате преступных действий

бывшего начальника отдела учета распределения жилья

(ОУРЖ), осужденного судом за эти действия к лишению

свободы.

Центральный районный суд г.Хабаровска в удовлетворении

иска отказал по мотиву пропуска истцом трехгодичного

срока исковой давности для предъявления требования о

признании ордера недействительным, предусмотренного ст.48

ЖК РСФСР.

Это решение отменено в кассационном порядке Хабаровским

краевым судом как вынесенное с нарушением норм

материального права.

Верховный Суд РФ, проверив дело в порядке надзора,

признал определение суда кассационной инстанции

правильным по следующим основаниям.

В соответствии с п.2 ст.3 ГК РФ нормы гражданского права,

содержащиеся в других законах, должны соответствовать

данному Кодексу.

Это положение распространяется и на нормы жилищного

законодательства, в том числе и на отношения, возникающие

в связи с выдачей ордера на жилые помещения в домах

государственного или муниципального жилищного фонда.

Как видно из материалов дела, ордер на однокомнатную

квартиру в доме г.Хабаровска Юсупову (не являвшемуся

нуждающимся в улучшении жилищных условий и не состоявшему

на учете в ОУРЖ Центрального района г.Хабаровска) был

выдан 12 апреля 1993 г. без соответствующего решения

исполкома Совета народных депутатов бывшим начальником

ОУРЖ Центрального района, осужденным за совершение ряда

преступлений, в том числе и за незаконную выдачу ордера

Юсупову.

Допущенные при выдаче ордера Юсупову нарушения в

соответствии с ч.1 ст.48 ЖК РСФСР - бесспорное основание

для признания этого ордера недействительным.

Согласно ч.2 ст.48 ЖК РСФСР в отличие от общего правила

начала течения срока исковой давности (с момента, когда

заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о

нарушении своего права) требование о признании ордера

недействительным может быть заявлено в течение трех лет

со дня его выдачи.

Вместе с тем эта норма не может рассматриваться как

исключение из установленных гражданским законодательством

общих правил о неприменении исковой давности в

установленных законом случаях. В соответствии со ст.208

ГК РФ исковая давность не распространяется, в частности,

на требования собственника или иного владельца об

устранении всяких нарушений его права. Это правило

относится и к требованиям собственников (владельцев)

жилищного фонда о защите их права на жилые помещения,

неправомерно занятые иными лицами, у которых права на эти

помещения возникнуть не могло.

В силу ст.153 ГК РФ сделками признаются любые действия

граждан и юридических лиц, направленные на установление,

изменение или прекращение гражданских прав и

обязанностей. Выдача ордера на жилое помещение в

соответствии с подп.2 п.1 ст.8 ГК РФ является основанием

для возникновения гражданских прав и обязанностей, в

частности для последующего заключения договора найма

жилого помещения.

В связи с этим выдача ордера должна рассматриваться как

один из элементов гражданско-правового отношения.

Ссылка суда кассационной инстанции на то, что согласно

п.1 ст.181 ГК РФ иск о признании недействительным ордера,

полученного в результате преступных действий

заинтересованных лиц, как иск о применении последствий

недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен

в течение десяти лет со дня, когда началось ее

исполнение, правильная».[11]

Ордер предоставляет собой административный акт (документ), который

выдается на основании решения местной администрации. Ордер выдается только

на вселение в жилое помещение социального использования.

Гражданин вправе отказаться от вселения по ордеру, если предоставляемое

жилье его не удовлетворяет. Для жилищно-эксплуатационной организации

вступление в договор социального найма является обязанностью, вытекающей из

факта выдачи ордера, предписывающего жилищно-эксплуатационной организации

вступить в договор, предоставить гражданину возможность занять данное жилое

помещение.

Можно согласиться с профессором С.М. Корнеевым в том, что ордер является

порождением жилищной нужды, и что он будет использоваться лишь при

предоставлении жилья отдельным категориям граждан. Однако пока потребность

в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, а закон

рассматривает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение;

недооценка ордера как юридического факта возникновения жилищного

правоотношения ведет к искажению истинного положения дел.

Таким образом, в настоящее время основанием для заключения договора

найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и

общественного жилищного фонда является ордер.

Что касается формы договора коммерческого найма, то он также должен

иметь письменную форму.

Договор социального найма заключается в письменной форме. Об этом

говорится в ст.674 ГК РФ.

Типовой договор социального найма и примерный договор коммерческого найма

жилого помещения утвержден Постановлением Правительства Москвы от 21.01.97

№46 (приложение 1,2).

Таким образом, мы видим, что все четыре вида договоров имеют

письменную форму, но в тоже время у каждого договора есть свои

особенности.

§ 5. Субъекты договора найма жилого помещения

Субъектами всех ниже перечисленных договоров являются наниматель и

наймодатель.

В п.1 ст.671 дается легальное определение договора найма жилого помещения.

Анализ этого определения позволяет сделать следующие выводы.

Наймодателем является собственник жилого помещения или управомоченное им

лицо, т.е. собственник, имеющий жилищный фонд, может создавать для его

эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами

юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых

помещений. Также собственник жилья может непосредственно сам заключать

договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник

располагает небольшим количеством жилых помещений, предназначенных для

сдачи внаем.

Таким образом, собственники - это граждане, юридические лица,

Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Собственник

может управомочить других лиц представлять их интересы при заключении

договора найма жилого помещения. От имени Российской Федерации, ее

субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают

госорганы и органы местного самоуправления, чаще всего жилищно-

эксплуатационные органы.

В качестве нанимателя в договоре найма может выступать только

гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в

нормах ГК, предоставляется «для проживания в нем». Юридическое лицо может

иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора

аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как

правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого

помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя.

Таким образом, юридическое лицо может использовать жилое помещение только

для проживания граждан.

В п.2 ст.677 ГК РФ установлено, что по общему правилу наряду с нанимателем

в договоре найма жилого помещения должны быть указаны лица постоянно с ним

проживающие, к которым относятся: супруг (супруга), дети (в том числе

усыновленные), родители супругов, прабабушка, прадед, внуки, братья,

сестры, иные родственники, бывшие члены семьи (бывший супруг, супруга, если

они продолжают проживать в жилом помещении, любые другие лица, хотя и не

состоящие в родственных отношениях с нанимателем, но фактически постоянно

проживающие с ним на данной площади. О том, кто считается постоянно

проживающим вместе с нанимателем, следует судить, исходя из факта

регистрации гражданина по месту жительства. Заключая договор найма жилого

помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет

проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может

вообще не быть его родственников. Как отмечено в литературе, «в

коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений»[12].

Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о

том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в

интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления

этого права. При отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при

заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком

большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что

приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно

обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение

жильцами требований правопорядка и правил общежития.

В связи с этим закон устанавливает, что в договоре найма жилого

помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать

совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то

постоянное проживание граждан совместно с нанимателем, как следует из ст.

679 ГК, допускается лишь с согласия наймодателя. Следовательно, наймодатель

вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц,

если их вселение произошло без его согласия.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их

при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и

граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при

вселении несовершеннолетних детей. Очевидно, имеются в виду дети не только

нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих.

Определенные ограничения при вселении новых жильцов в нанятое жилое

помещение установлены в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и

требований, а также правил учета населения, т. е. в публичных интересах.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о

норме жилой площади на одного человека (кроме случаев вселения

несовершеннолетних детей). Кроме того, при вселении новых граждан для

совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение

правил регистрационного учета[13].

Как правило, в качестве нанимателя в договоре найма выступает один

человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на

стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК граждане, проживающие вместе с

нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно

проживающие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимателем

солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане

признаются сонанимателями, следовательно, в обязательсте найма жилого

помещения на стороне нанимателя будут участвовать не одно, а одновременно

несколько лиц (см. п. 1 ст. 308 ГК). Условием заключения такого договора

является уведомление наймодателя.

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением

самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно с ним, закон

исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может

быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно

проживающими совместно с ним гражданами согласно императивной норме абз. 2

п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Вместе с тем лица, постоянно

проживающие совместно с нанимателем, не состоят непосредственно с

наймодателем в правовых отношениях по поводу пользования жилым помещением.

За совершенные ими действия, которые нарушают условия договора найма жилого

помещения, всю ответственность перед наймодателем несет наниматель. В

данном случае имеет место ответственность должника за действия третьих лиц

(ст. 403 ГК). Исключением является случай, когда лица, постоянно

проживающие совместно с нанимателем, заключают с ним договор, в

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6