рефераты бесплатно
 

МЕНЮ


Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

План:

Введение

1. Понятие регистрации прав на недвижимое имущество и мировая

практика

А. Сущность регистрации прав на недвижимое имущество

Б. Мировая практика регистрации прав на недвижимое имущество

2. Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

Заключение

Литература и НПА

Введение

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации

вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

приобрели особую значимость, а сама регистрация - зачастую

правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в

зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится

возникновение права собственности на недвижимость и иных

прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК),

а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым

имуществом сделки.

Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях и в

порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним", подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

Статья 131 ГК определяет, что регистрации подлежат право

собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно:

право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право

пожизненного наследуемого владения земельным участком, право

постоянного (бессрочного) пользования земельным участком,

сервитуты, кроме того - ипотека, а также ограничение,

возникновение, переход и прекращение названных прав.

Сопоставление указанных норм права при буквальном их

толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью

подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с

недвижимостью так или иначе связана с возникновением

(прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое

имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает

ст. 164 ГК как на случаи, при которых необходима регистрация

сделки.

1. Понятие регистрации прав на недвижимое имущество и мировая

практика

А. Сущность регистрации прав на недвижимое имущество

Гражданский кодекс Российской Федерации широко пользуется

термином "государственная регистрация". Согласно ГК РФ,

государственной регистрации подлежат юридические лица (ст. 51; п.2

ст. 54; п. 2 и 4 ст. 57; п. 2 ст. 59; п. 2 ст. 61; п. 1 и 2 ст.

62; п. 1, 2 и 5 ст. 63; п. 2 ст. 73; п. 3 ст. 90; п. 2 ст. 98; п.

2 ст. 109; п. 4 ст. 114), их учредительные документы (п. 3 ст. 52)

и фирменные наименования (п. 4 ст. 54); имена граждан, их перемена,

а также иные акты гражданского состояния (п. 3 ст. 19, ст. 47);

факты приобретения и утраты гражданином статуса индивидуального

предпринимателя (п. 1 и 2 ст. 23; п. 1 ст. 25) и статуса наследника

(п. 2 ст. 1038).

Чаще всего термин "государственная регистрация" употребляется,

когда идет речь о правах на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8; ст.

131; п. 1 ст. 164; ст. 219; п. 3 ст. 225; п. 3 ст. 274; ст. 5041) и

сделках с ним (п. 2 ст. 28; п. 3-6 ст. 131; ст. 164-165; п.2 ст.

223; ст. 251; п.3 ст.339; п. 2 ст. 389; п. 3 ст. 433; п. 2 ст. 558;

п. 3 ст. 560; п. 2 ст. 573; п. 3 ст. 574; ст. 584; п. 2 ст. 609;

ст. 633- 643; п. 2 ст. 651; п. 2 ст. 658; п. 2 ст. 1028; п. 2 ст.

1031; ст. 1036; п. 2 ст. 1037). Встречаются в ГК РФ и упоминания о

государственной регистрации самого недвижимого имущества (п. 1 ст.

130, п. 1 ст. 234), перехода прав на недвижимое имущество (ст. 131

и 551, п. 2 ст. 1017), решения об изъятии земельного участка -

особого акта государственного органа, касающегося специфического

объекта недвижимости (п. 4 ст. 279, ст. 280). Наконец, имеется

особый случай указания на государственную регистрацию (п. 1 ст.

234), когда непонятно, о регистрации чего (права, имущества,

юридического факта или др.) идет речь.

Конечно, такое разнообразие законодательных категорий само по

себе не стало бы проблемой, если бы законодатель позаботился об их

четком разграничении.

К сожалению, он этого не сделал. В результате уже в первые месяцы

действия перечисленных норм ГК РФ стали возникать многочисленные

недоразумения, источником которых было отсутствие законодательной

определенности в вопросах о соотношении процедур регистрации прав и

регистрации сделок с недвижимостью и о юридическом значении каждого

из видов регистрации. Правоприменительная практика продолжала

руководствоваться подзаконными актами, принятыми до введения в

действие ГК РФ, ожидая появления специального федерального закона.

При несоблюдении требования о регистрации сделки возможны два

вида последствий. Так, п. 1 ст. 165 ГК содержит положение,

согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях,

установленных законом, - требования о государственной регистрации

сделки влечет ее недействительность. Анализ статей Кодекса (с

учетом ст. 165) позволяет сделать вывод, что недействительность

сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не

всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на

этот счет указание (ст. 558 ГК, к примеру, предусматривает, что

договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной

регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации),

либо непосредственно требует государственной регистрации сделки,

не определяя последствий несоблюдения этого требования (в

частности, в ст. 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого

имущества). В обоих случаях не зарегистрированную в установленном

порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной

как не соответствующую требованиям закона.

В то же время ст. 550 Кодекса устанавливает

необходимость придания договору продажи недвижимости (за

исключением предприятия

или жилого помещения) только простой письменной формы

без государственной его регистрации, хотя право собственности у

приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после

регистрации этого права (ст. 223 ГК). С учетом изложенного

применительно к ст. 131 и 164 ГК представляется, что

зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости,

но регистрация его должна будет произойти только при регистрации

права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость -

договор потребует регистрации как правоустанавливающий

документ, на котором основано возникающее право

собственности. До регистрации же прав нового собственника

договор имеет полную юридическую силу, а права (требования),

происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут

обеспечены возможностью судебной защиты[1].

Итак, ст. 131 и 164 ГК говорят о случаях и

порядке государственной регистрации в отношении недвижимого

имущества и соответствующих сделок. Однако ст. 8

Федерального закона "О введении в действие части первой

Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что

впредь до введения в действие закона о регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним применяется

действующий порядок регистрации. В связи с тем, что

законодательный акт, на который указывает упомянутая статья,

вступил в силу с 31 января 1998 года, можно утверждать, что

до означенного момента Гражданский кодекс лишь определял

случаи, в которых требовалась регистрация недвижимости,

но не регламентировал порядок такой регистрации (ввиду

отсутствия в Кодексе соответствующих правовых норм), оставляя

его до известного времени в том виде, как он был установлен

действовавшими правовыми актами, в том числе и

законодательством субъектов Российской Федерации. При этом

надо иметь в виду, что регистрация прав на недвижимое

имущество на федеральном уровне регламентировалась далекими от

совершенства и отчасти устаревшими нормативными актами, а

соответствующие акты субъектов Российской Федерации

принимались не везде.

Согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и

другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее

государственной регистрации, возникает только с момента такой

регистрации.

Государственное или муниципальное предприятие, за которым

закреплено недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения,

не имеет права сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в

качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и

товариществ или иным способом распоряжаться таким имуществом без

согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим ему,

предприятие вправе распоряжаться самостоятельно, кроме случаев,

предусмотренных законом.

Специальный правовой режим установлен в ГК при сдаче

недвижимости в залог (ипотека) и обращении взыскания на нее по

требованию залогодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ГК).

Орган, который проводит государственную регистрацию прав на

недвижимость и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя

удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о

зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на

самом документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК);

предоставлять информацию о такой регистрации и зарегистрированных

правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной

регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонении от

регистрации правообладатель имеет право обжаловать действие

регистрирующего органа в суд.

На основании п. 6 ст. 131 ГК порядок государственной

регистрации и основания отказа в ней должны определяться законом о

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой

Закон принят в Российской Федерации 21 июля 1997 года - "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним".

В соответствии с этим Законом значение государственной

регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что

она: представляет собой акт признания и подтверждения государством

возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на

недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ;

является единственным доказательством существования

зарегистрированного права; проводится на всей территории России по

установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый

объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной

регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в

Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту

нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного

округа[2].

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от нее

могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный

суд.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на

недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены

после введения в действие принятого Закона[3]. Права на

недвижимость, которые возникли до его вступления в силу, признаются

юридически действительными и при отсутствии их государственной

регистрации, вводимой указанным Законом. Регистрация таких прав

проводится по желанию их обладателей. Возникшая после введения

рассматриваемого Закона в действие необходимость государственной

регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с

недвижимостью требует государственной регистрации прав на данный

объект, которые возникли до введения указанного Закона в действие

(ст. 6 Закона). Под ограничениями (обременениями) понимаются

установленные Законом условия, запрещения, затрудняющие реализацию

права собственности либо иного вещного права на конкретный объект

недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного управления,

аренды, ареста имущества и др.).

Регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий ее,

обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином

государственном реестре прав, о каком угодно объекте недвижимости

любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в

письменной форме. Выписка из реестра должна содержать описание

объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также

ограничения (обременения) прав. Отказ в выдаче запрошенной

информации может быть обжалован в суд.

Данные о содержании правоустанавливающих документов, кроме

сведений об ограничениях (обременениях), обобщенную информацию о

правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости,

выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости могут

предоставляться в установленном Законом порядке только лицам,

указанным в Законе: правообладателям; лицам, получившим

доверенность от правообладателя; руководителям органов местного

самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ;

налоговым органам; судам и правоохранительным органам, имеющим в

производстве дела, связанные с объектами

недвижимости и (или) их правообладателями; наследникам по завещанию

или закону (п. 3 ст. 7 Закона).

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости

предоставляется за плату, если иное не предусмотрено законом.

Регистрация прав на недвижимость будет проводиться учреждениями

юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество

и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту

нахождения недвижимости. Они будут проверять действительность

поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у

лица или органа власти, подготовивших документы, а также

существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. На них

возложена выдача документов, подтверждающих государственную

регистрацию прав, а также информации о зарегистрированных правах.

Государственная регистрация прав на недвижимость проводится

после приема документов, необходимых для этого и отвечающих

требованиям названного Закона, их регистрации, проведения правовой

экспертизы документов и проверки законности сделки, установления

отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными

правами на данный объект недвижимости, других оснований для отказа

или приостановления регистрации прав. Регистрация ограничений

(обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с

недвижимостью допускается по Закону только при наличии

государственной регистрации ранее возникших прав на нее в Едином

государственном реестре прав. Регистрация прав должна проводиться

не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех

необходимых документов (ст. 13 Закона).

Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое

имущество удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация

договоров и иных сделок посредством совершения специальной

регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание

сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны

договора или уполномоченного ими лица при наличии у него

доверенности.

При возникновении прав на основании договоров (сделок),

которые не нуждаются в нотариальном удостоверении, заявления о

регистрации прав должны подавать все стороны договора (сделки). В

случае уклонения одной из них от регистрации прав переход права

собственности регистрируется на основании решения суда, принятого

по иску другой стороны. Когда же права возникли на основании

договоров (сделок), хотя и не требующих обязательного нотариального

удостоверения, но по желанию стороны нотариально удостоверенных,

заявление о регистрации права подает одна из сторон договора[4].

Основаниями для регистрации наличия, возникновения,

прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на

недвижимость и сделок с ним служат: акты органов государственной

власти или местного самоуправления в пределах их компетенции;

договоры и другие сделки с недвижимостью, свидетельства о

приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с

законодательством; свидетельства о праве на наследство; вступившие

в законную силу судебные решения и др. Обязательным приложением к

документам, которые требуются для регистрации прав, являются план

земельного участка и (или) план объекта недвижимости.

Б. Мировая практика регистрации прав на недвижимое имущество

С точки зрения испанского ученого Фернандо П.М. Гонсалеса, при

классификации мирового опыта в области регистрации прав на

земельные участки и иную недвижимость можно "установить критерий

для обоснованного выбора регистрационной системы: предпочтение

отдается той, которая в большей степени устраняет неопределенность

при наименьшей относительной стоимости. Той, которая при меньшей

или равной относительной стоимости предоставляет больше информации

и лучшего качества, вследствие чего способствует снижению стоимости

информации и в конечном счете сделки. В итоге - той, которая при

равной стоимости производит наиболее мощный регистрационный

эффект"[5].

Каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и

гласность гражданского оборота недвижимости. В условиях рыночной

экономики при отсутствии соответствующих гарантий надежности и

гласности со стороны публичной власти данный вопрос решается путем

предоставления участниками рынка дополнительных частных правовых

услуг, что в конечном счете влияет на стоимость сделки с

недвижимостью, определяет продолжительность ее осуществления и

надежность совершения.

В германской регистрационной системе права запись в публичном

реестре прав на недвижимость является единственным доказательством

права на данную недвижимость (либо единственным, о котором должен

знать субъект, собирающийся заключать сделку, связанную с данной

недвижимостью). Системы регистрации прав на недвижимость в

Германии и Испании характеризуются тем, что содержание записи о

правах на недвижимость в публичном реестре приоритетно по отношению

к различным документам, указывающим на переход прав на данную

недвижимость, но не зарегистрированных надлежащим образом. Таким

образом, даже ошибочная запись о правах на недвижимость в реестре

считается единственно верной до тех пор, пока не будет исправлена в

установленном порядке, а лицо, ставшее правообладателем на

основании данной записи в реестре, - единственным истинным

правообладателем. Однако принцип, согласно которому все, что

записано в реестре прав на недвижимость, верно, влечет определенные

сложности при решении вопроса о том, кто отвечает перед подлинным

правообладателем при наличии ошибочных записей.

В Германии возникновение указанной проблемы предупреждается

несложным способом: перед внесением регистрационной записи в реестр

прав на недвижимость регистратор должен получить письменное

Страницы: 1, 2, 3


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.