Правовой режим недвижимых вещей

сделок с ними осуществляется в месте нахождения данных объектов. В то же

время государственная регистрация прав на предприятие как имущественный

комплекс и сделок с ним в целом должна производиться согласно п. 2

рассматриваемой статьи в месте регистрации предприятия как юридического

лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс

является основанием для внесения в Единый государственный реестр записей о

праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного

предприятия, в месте нахождения объекта. Буквально истолковать эту норму

права можно так: право на предприятие должно быть зарегистрировано там, где

это предприятие зарегистрировано как юридическое лицо. При этом обращает на

себя внимание прежде всего то, что законодатель использовал термин

"предприятие" в двух значениях: в одном случае, говоря о предприятии как

имущественном комплексе, то есть объекте гражданских прав, в другом -

упоминая предприятие в качестве юридического лица - субъекта гражданско-

правовых отношений[41].” На основании вышесказанного возникает ряд

вопросов, таких как:

Во-первых, должна ли производиться перерегистрация прав в другом

учреждении юстиции в случае перехода права собственности на предприятие в

целом к лицу, находящемуся в другом регистрационном округе.

Во-вторых, встает проблема надлежащей регистрации прав в том случае,

если предприятие находится в собственности нескольких лиц (например,

создание предприятия в результате совместной деятельности), место

нахождения которых различно.

В-третьих, непонятно, в каком конкретно учреждении юстиции должно

регистрироваться право собственности на предприятие, принадлежащее

государству.

Но ответы на эти вопросы не охватываются целью этой курсовой, поэтому я

не буду говорить об этом.

Итак, “Основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения,

перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимость и сделок с ним

служат: акты органов государственной власти или местного самоуправления в

пределах их компетенции; договоры и другие сделки с недвижимостью,

свидетельства о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с

законодательством; свидетельства о праве на наследство; вступившие в

законную силу судебные решения и др. Обязательным приложением к документам,

которые требуются для регистрации прав, являются план земельного участка и

(или) план объекта недвижимости.

План земельного участка, а также планы другого недвижимого имущества

должны быть удостоверены соответствующими органами. Документы, которые

необходимы для государственной регистрации прав, представляются не менее

чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (кроме

актов органов власти и местного самоуправления)[42].”

Одним из наиболее широко распространенных на практике основанием

является договор продажи недвижимости (ст. 549-558 ГКРФ). По этому договору

продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок,

здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Кстати, о земельном участке: “Что касается земельных участков, то их

правовой режим закреплен земельным законодательством, которое признает

право частной собственности на них только за гражданами, ведущими

крестьянское, личное подсобное, дачное хозяйство, садоводство или

получившими земельный участок для индивидуального жилищного строительства,

а также за коммерческими предприятиями, которые приобрели земельные участки

при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Но сделки с

земельными участками могут совершаться лишь в той мере, в какой их оборот

допускается земельным законодательством (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 ГК РФ,

ст. 13 Вводного закона к части второй ГК РФ от 26 января 1996 года)[43].”

Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 года N 503 утвержден

Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, а

Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 года -

Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка[44].

Считаю необходимым упомянуть, что в данное время готовится к принятию

новый законопроэкт о продаже земли.

Возвращаясь к договору продажи недвижимости, необходимо упомянуть о

форме такого договора. Профессор Витрянский отмечает: “Положения ГК РФ о

письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п. 2

ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки)

законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления

документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими

сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская

одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров)

иными способами, установленными ГК РФ.

Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от

общего правила и допускает заключение договора не только путем составления

одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами

посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или

иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от

стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости

сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме

в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ)[45].”

Помимо основных условий, здесь отмечается также выход на более современный

уровень комуникации, мы видим возможность заключения договора на

расстоянии, что существенно облегчает подобные действия.

По поводу предыдущей цитаты её автор делает такой вывод: “Таким

образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости

состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора

(п. 2 ст. 434), и может быть выражено формулой "исключение исключения".

Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к

требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160),

ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости[46].“

Автор также пишет о том, что: “в отличие от общих правил,

регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки,

нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости,

влечет его недействительность. При заключении договора продажи недвижимости

важное значение для его действительности имеет "фигура" продавца. В тех

случаях, когда в качестве продавцa по договору выступает не собственник

недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на

недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие,

учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого

договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный

характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым

имуществом.

В частности, государственное или муниципальное предприятие, как субъект

права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права

оперативного управления - казенное предприятие (п. 1 ст. 297), не вправе

продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его

собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора

продажи недвижимости[47].”

Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в в п.7

постановления №8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от

25 февраля 1998 г. Согласно данному разъяснению при разрешении споров,

связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями

права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать

установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по

распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные

предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям,

являются недействительными как ничтожные[48].

Так же пофессор Витрянский отмечает следующее: ”В определенных случаях

и при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника

на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или

муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного

управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости

недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих

организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей,

а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ)[49].”

Таким образом напрашивается вывод о том, что вообще заключать сделки с

продавцами, не обладающими полным объёмом прав опасно, и черевато

последствиями признания зделки недействительной.

Далее профессор Цибуленко отмечает: “Одной из особенностей договора

продажи недвижимости является придание существенного значения таким его

условиям, как предмет, цена, порядок передачи и некоторые другие. В нем

должны быть указаны данные, которые позволяют точно установить недвижимое

имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,

определяющие расположение его на земельном участке либо в составе другой

недвижимости (ст. 554 ГКРФ). В отличие от других договоров он обязательно

должен предусматривать цену имущества (ст. 555 ГКРФ)[50].”

Профессор Витрянский также говорит об этом: Существенными условиями

договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в

законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для

договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по

заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432

ГК РФ). Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два

рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых,

действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее

принятию и оплата.

В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект

недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и

невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и

продавец является собственником земельного участка, предмет договора

включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок,

передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости. По сравнению с

общими положениями о купле - продаже товаров, законодатель ужесточает

требование относительно условия договора о продаваемом объекте

недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны

данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий

передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие

расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке

либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе,

подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор

продажи недвижимости - незаключенным. Как уже отмечалось, недвижимость -

это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей.

Переход в результате исполнения договора купли - продажи здания, строения

или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет

изменение правоотношений и по поводу земельного участка. И напротив, если

продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу

находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила,

регулирующие такого рода изменения (статьи 552 и 553). Покупатель здания,

сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права

собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного

участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее

использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец

недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В данном

случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется

договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре

отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок,

он становится собственником той части земельного участка, которая занята

проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже

недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу

на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования

соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и

продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или

договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены

условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся

на земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия

собственника земли. Таким образом, условие договора продажи недвижимости,

продавец по которому одновременно является собственником земельного

участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный

участок относится к существенным условиям такого договора, определенным

диспозитивной нормой.

При отсутствии в тексте договора ("договоре - документе")

соответствующего пункта договор тем не менее должен считаться заключенным,

поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре ("договоре

- правоотношении") в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п.

2 ст. 552 ГК РФ). В тех же случаях, когда продавец недвижимости не является

собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не

относится к существенным условиям договора, а правило о правах на земельный

участок, которые переходят к покупателю недвижимости, определено

императивной нормой и находится за рамками договора продажи

недвижимости[51].” На основании чего можно сделать вывод о необходимости

условия о предмете.

Также необходимо отметить, что: “Когда предметом договора купли -

продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся

на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия

пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью,

определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит таких

условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той

частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее

пользования[52].”

Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, согласно

которым при отсутствии в возмездном договоре условия о цене исполнение

договора должно оплачиваться по цене, которая обычно взимается за

аналогичные товары, в таких договорах не применяются. В случае отсутствия в

договоре точно определенных данных о предмете, цене недвижимости,

подлежащей передаче, условия о них считаются не согласованными сторонами, а

договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 554, ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

Указанная в договоре цена недвижимости, которая находится на земельном

участке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей

части земельного участка или права на нее, если иное не установлено законом

или договором (п. 2 ст. 555 ГК)[53].

Как отмечалось ранее: “Переход права собственности на недвижимость по

рассматриваемому договору к покупателю подлежит государственной

регистрации. Исполнение его до этого момента не может служить основанием

для изменения отношений сторон договора с третьими лицами. При уклонении

одной из сторон договора от регистрации перехода права собственности на

недвижимость суд имеет право по иску другой стороны принять решение о такой

регистрации (п.3 ст.551 ГК). В этом случае сделка регистрируется на

основании решения суда. Сторона, которая необоснованно уклонялась от

государственной регистрации перехода права собственности, обязана

возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации (п.3

ст.551 ГК)[54].”

“Существует особенность и в исполнении этого договора: передача

продавцом и принятие покупателем предмета договора производится по

передаточному акту или иному документу о передаче, которые должны быть

подписаны сторонами; обязанность по передаче недвижимости покупателю

признается исполненной после вручения ее покупателю и подписания сторонами

соответствующего документа об этом; уклонение одной из сторон от подписания

названного выше документа рассматривается как отказ этой стороны от

выполнения договора. В отличие от п. 1 ст. 475 ГК, если покупатель принял

недвижимость, которая не соответствует условиям договора, в том числе в

случае, когда это несоответствие оговорено в документе о передаче

недвижимости, это не освобождает продавца от ответственности за

ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК)[55].”

Профессор Витрянский отмечает так же: ”В частности, в подобных случаях

возможно применение статьи 398 ГК РФ, согласно которой в случае

неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний

вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на

предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему

вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать

возмещения убытков. Специальное правило применительно к договору продажи

недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи

недвижимости ненадлежащего качества[56].”

Эти правила направлены на усиление защиты прав покупателя недвижимости.

При передаче покупателю недвижимости, которая не соответствует условиям

договора о ее качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК, согласно

которым покупатель по своему выбору имеет право потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения

недостатков имущества в разумный срок; возмещения своих расходов на

устранение недостатков имущества (п. 1 ст. 475 ГК).

Если нарушения требований к качеству являются существенными

(неустранимыми, требуют несоразмерных расходов или затрат времени и т. п.),

покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и

потребовать возврата уплаченной суммы. В таких случаях согласно ст. 557 ГК

применяется правило о праве покупателя потребовать замены имущества

ненадлежащего качества на имущество, соответствующее договору[57].

Об этом упоминал и Витрянский.

При продаже недвижимости возникает вопрос о судьбе земельного участка,

на котором она находится. В Кодексе данный вопрос решен следующим образом:

при продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей права

собственности на нее должны передаваться права на ту часть земельного

участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного участка, покупателю

передается право собственности на него либо предоставляется право аренды

или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на

Страницы: 1, 2, 3, 4